Implikasi Akses Tol Pada Eskalasi Penjualan Properti

Di dunia properti, lokasi adalah segalanya. Pertimbangan utama konsumen dalam membeli properti, termasuk rumah, adalah karena lokasinya. Lokasi juga yang menentukan sukses tidaknya penjualan perumahan.

Namun demikian, lokasi yang bagus tidak akan memberikan nilai lebih jika tanpa dibarengi akses yang memadai. Salah satunya adalah jalan tol. Saat ini, sudah banyak perumahan yang membangun atau bekerjasama dengan regulator jalan tol untuk membuat akses tol langsung. Seperti katakanlah yang terbaru, Grand Wisata. Pemerintah sendiri tengah gencar membangun jalan bebas hambatan ini untuk mengatasi kemacetan di jalan reguler. Sepanjang 2004-2009 terdapat 1.932 Km jalan tol yang sedang dan akan dibangun di seluruh Indonesia. Sekitar 231 Km di antaranya ada di Jabodetabek. Pembangunan jalan tol itu juga merupakan bagian dari program sistem transportasi terpadu di kawasan ini.

Tidak hanya jalan tol dalam kota Jakarta yang dibangun (Inner Ring Road) tetapi juga yang melingkari Jakarta (Jakarta Outer Ring Road I dan II). Ada pun tujuan dibangunnya JORR ini adalah untuk melayani lalu lintas regional (antarkota) sehingga kendaraan bervolume besar dengan kecepatan tinggi dari Sumatera, Pantura, dan selatan Jawa menuju Jakarta atau sebaliknya, tidak perlu melintasi Jakarta.

Pembangunan JORR I dan II juga bertujuan untuk merangsang terciptanya pusat-pusat pertumbuhan baru. Pasalnya Jakarta sudah padat. Daratan kosongnya yang bisa dibangun hunian nyaris habis. Tak heran banyak pengembang yang membangun perumahan di kawasan pinggiran Jakarta. Agar lebih lebih mudah dijangkau, banyak pengembang yang menggarap wilayah di sekitar jalan tol.

Infrastruktur ini akan sangat terasa manfaatnya. Waktu tempuh menuju perumahan dari tempat aktifitas atau sebaliknya, akan semakin cepat walaupun jaraknya jauh. Tidak perlu melewati jalan reguler yang rawan kemacetan dan kejahatan. “Waktu tempuh bisa dipersingkat dengan adanya akses tol langsung. Jadi yang terpenting adalah waktu bukan jarak tempuh,” kata Hari Ganie, Corporate Secretary PT Sentul City Tbk. Tak heran banyak pengembang yang membangun akses tol langsung menuju perumahan yang dikembangkannya walaupun dana yang harus dikeluarkan tidak sedikit.

Ada beberapa perumahan di Jabodetabek yang saat ini memiliki akses tol langsung seperti Perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK), Sentul City, Lippo Karawaci, Summarecon Serpong, BSD City, Bintaro Jaya, dan Kota Deltamas. Menariknya, perumahaan yang memiliki akses tol langsung tersebut sebagian besar berskala kota.

Mendongkrak Penjualan dan Harga

Bagi pengembang, keberadaan akses tol langsung merupakan berkah tersendiri. Penjualan bisa meningkat tajam. Seperti yang dialami Sentul City (d/h Bukit Sentul). Kata Hari, setelah ramp Sentul Selatan (Jagorawi) dibuka pada tahun 1997, tingkat penjualan rumah dan bangunan komersial naik tiga kali lipat. Begitupula dengan perumahan Bintaro Jaya. Pasca dibukanya akses tol JORR W1 (Pondok Aren-Serpong) penjualan rumah baru yang dikembangkan PT Jaya Real Property ini terus menunjukkan kurva meningkat. Contohnya, klaster Permata Bintaro, Mahagony Park, Emerald Residence, Emerald Town House, Menteng Residence dan Kebayoran Height yang dibangun pasca beroperasinya JORR W1 ini. Marketing manager Bintaro Jaya, Helly Tambunan mengungkapkan, selepas dibukanya jalan tol tersebut, sekitar 2.500 unit rumah terbangun dan hampir semuanya terserap pasar. Tak cuma itu, pengaruhnya juga sangat nyata pada harga tanah. Sehingga di kawasan yang menempel jalan tol, seperti sektor 7-9, harga tanahnya melonjak drastis menjadi berkisar Rp2 juta-5 juta/m2 dari sebelumnya yang hanya mencapai Rp400 ribu-1 juta/m2.

Dampak positif juga dirasakan para broker yang berkiprah di perumahan yang memiliki akses tol langsung. Mieke Supit, Principal L.J. Hooker Bintaro Jaya mengungkapkan setelah perumahan Bintaro Jaya memiliki akses tol langsung transaksi yang diperolehnya meningkat 30%. Begitupula yang dialami Suryanto Salim, Principal L.J. Hooker Pluit. “Sejak pintul tol Pantai Indah Kapuk dibuka, penjualan Perumahan Pantai Indah Kapuk, Bukit Golf Mediterania, dan Puri Grisenda naik 20%,” ungkapnya.

Pun yang dialami Principal Coldwel Banker Sigit, Sigit Budi Santoso. Menurut pengakuannya ketika akses tol langsung ke perumahan Summarecon Serpong dan Paramount Lakes (d/h Gading Serpong) dalam tahap pembangunan, permintaan sudah merangkak dan semakin naik setelah dibuka. “Lonjakannya sekitar 150%,” kata Sigit.

Permintaan berganda ini juga berimbas pada harga properti. Di perumahan Puri Grisenda, beranjak naik dari Rp1,5 juta/m2 menjadi Rp3 juta/m2, Bintaro Jaya menjadi Rp2 juta/m2 sampai Rp5 juta/m2 dari sebelumnya Rp1,5 juta/m2-2,5 juta/m2. Sementara Summarecon Serpong harga tanahnya terus bergerak ke atas sampai kisaran 85%.

Sigit menuturkan, akes tol langsung merupakan nilai lebih bagi perumahan. Selain dapat menaikkan penjualan dan harga propertinya, “Juga akan membuat kawasan komersialnya lebih hidup karena didatangi tidak hanya oleh penghuni perumahan itu tapi juga oleh orang luar yang berkunjung atau sekadar melintasi perumahan tersebut,” katanya.

Apa yang dikatakan Sigit tidak salah. Ruang komersial di Summarecon Serpong memang lebih hidup sejak dibukanya akses tol langsung. Bahkan tak lama setelah itu, PT Summarecon Agung Tbk. langsung membangun pusat perbelanjaan Summarecon Mal Serpong (SMS). Akhir bulan Juni lalu, SMS yang menelan investasi Rp200 miliar resmi beroperasi. Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki, mengatakan, SMS tahap pertama dibangun dengan luas 65 ribu m2 dan 90% sudah terisi oleh penyewa dengan nilai sewa 13,5 dolar AS per meter persegi. “Minat masyarakat menyewa SMS cukup besar, terbukti dari tempat yang tersedia, sebanyak 130 tenan atau 90% sudah siap beroperasi,” katanya.

Rencananya pusat perbelanjaan itu akan diperluas 135 ribu m2, sehingga total luasnya menjadi 200 ribu m2, dengan investasi hingga mencapai Rp800 miliar. Selama 10 tahun ke depan pembangunan SMS akan dilengkapi dengan dua menara hotel bertaraf internasional, dua menara serviced apartment, tiga menara strata apartemen, dan satu menara perkantoran.

Begitupula yang terjadi di BSD City. Terbukanya akses dari bagian selatan setelah jalan tol JORR W1 (Pondok Aren-Serpong) beroperasi diakui Dhony Rahajoe, Corporate Secretary BSD City, memberikan dampak positif. Selain klaster perumahan semakin bertambah, ruang komersial pun semakin semarak. Ruko-ruko beraneka bentuk dan warna kini banyak menghiasi perumahan dengan ijin lokasi seluas 6.000 Ha ini. Pusat perbelanjaan ITC BSD dan BSD Junction juga dipenuhi pengunjung. Catatan tingkat okupansinya saat ini mencapai lebih dari 60%. Sebuah pencapaian lumayan bagus untuk ukuran ruang komersial baru.

Hal serupa terjadi di Kota Deltamas yang dibangun oleh PT Pembangunan Kota Deltamas. Setelah akses tol langsung rampung, yakni pintu tol Cikarang Timur di Km 37 jalur tol Jakarta-Cikampek, perumahan ini menjadi banyak dilalui orang. Apalagi kantor pemerintahan Kabupaten Bekasi yang memiliki dua ribu pegawai berada tidak jauh dari perumahan seluas 3.000 Ha ini. “Untuk mewujudkan misi sebagai kota yang memberikan suatu kehidupan yang lebih baik maka kami bekerjasama dengan Jasa Marga, membangun akses tol di Km 37. Dengan adanya akses tol langsung, ini ruang komersial jadi laku karena sangat potensial untuk dikunjungi banyak orang,” kata Susanto Hartono, Marketing manager PT Kota Deltamas.

Walaupun membuat harga properti mengalami kenaikan, namun jangan lupa, itu akan mencapai titik jenuh. “Saat mencapai titik jenuh perumahan tersebut memerlukan nilai tambah lagi misalnya penambahan fasilitas pusat perbelanjaan dan lainnya,” kata Sigit.

Ikut Bangun Akses Tol Langsung

Melihat banyaknya keuntungan yang bisa didapat, perumahan lain pun ikut membangun aksesibilitas serupa. Seperti Grand Wisata milik PT Duta Pertiwi Tbk. (1.100 Ha), Bekasi, yang bakal membuka pintu tol khusus di Kmr 21 jalan tol Jakarta-Cikampek. Hal yang sama juga diikuti PT Alfa Goldland Realty, pengembang perumahan Alam Sutera (700 Ha), Serpong, Tangerang, tepatnya di STA15+400 jalan tol Jakarta-Merak. “Akses tol ini untuk memudahkan penghuni perumahan Alam Sutera dari dan ke Jakarta sehingga tidak perlu lagi melewati Jalan Raya Serpong yang macet,” kata Lilia Sukotjo, Marketing Director PT Alfa Goldland Realty.

Walau belum jadi, penjualan rumah Alam Sutra, kata Lilia, sudah naik 200%. Sementara harganya sendiri sudah melesat sekitar 30%. Saat ini tengah dipasarkan rumah dengan harga berkisar Rp350 juta sampai Rp1,7 miliar. “Kami yakin jika akses tol itu jadi, penjualan dan harga akan semakin meningkat,” imbuhnya.

Keyakinan yang sama juga dicetuskan Hendry Tamzel, Marketing Manager PT Ciputra Development yang mengembangkan Citra Garden City. Perumahan yang berada di wilayah Jakarta Barat itu rencananya akan dibangun dekat dengan pintu tol JORR seksi W1 (Meruya-Kembangan-Daan Mogot-Penjaringan). “Walaupun saat ini belum rampung, penjualan sudah naik 30% dengan catatan lonjakan harga mencapai 50%,” ungkap Hendry.

Untuk itu, ia menyarankan calon pembeli untuk segera melakukan transaksi. “Kalau sudah jadi, pasti harganya akan semakin tinggi,” katanya. Saat ini saja, harga tanahnya sudah mencapai Rp3 juta/m2 dan diprediksi akan naik menjadi Rp4 juta/m2 jika jalan tol dan akses pintu tol kelar.

Nah, jika Anda ingin memiliki properti di perumahan yang akan memiliki akses tol langsung, segeralah bertindak saat ini. Mumpung harganya belum tinggi sekali. Cukup banyak perumahan yang akan memiliki akses tol langsung. Seperti perumahan di sepanjang jalan tol Jakarta-Depok Bogor, Cinere-Cimanggis-Jagorawi, Cinere-Serpong, atau Bogor Ring Road. Atau jika Anda tidak sanggup membeli di perumahan yang saat ini sudah memiliki akses tol langsung, Anda bisa membeli rumah yang ada di sekitar perumahan yang memiliki akses tol langsung dengan harga lebih murah.

Sumber: Properti Indonesia edisi Agustus 2007