Tiga Apartemen Murah Menjajal Pasar

Histeria gerakan seribu menara rumah susun ternyata berimplikasi pada mencuatnya kreatifitas-kreatifitas baru. Ini terutama terjadi pada pengembangan-pengembangan apartemen kelas bawah yang dibangun pengembang kecil. Luar biasanya, pengembang kelas ini justru memiliki resistensi lumayan tinggi dan yang penting daya inovasi yang tak kalah dengan pengembang besar.

Sebut saja Grup Graha Permata Properindo, Grup Cempaka, dan PT Marta Amanta Suraga. Mereka memang belum terlalu popular. Yang terakhir bahkan masih pendatang baru. Namun, motivasi mereka untuk menyediakan hunian layak dan terjangkau patut diapresiasi.

Kiprah Grup Cempaka dan Grup Graha Permata Poperindo boleh dianggap pelopor di bidang properti dengan ceruk pasar spesifik. Grup Cempaka tercatat sebagai pencipta konsep apartemen kelas kos-kosan Margonda Residences yang dijual seharga mulai dari Rp80-an juta. Sementara Grup Graha Permata dikenal sebagai perintis pengembangan apartemen low rise yang harganya kompetitif namun berada di lokasi premium. Graha Permata Seibu di kawasan Sudirman dan Satrio Residences di Jl Dr Satrio, Kuningan, Jakarta, contohnya.

Keduanya kini juga berpartisipasi dalam pengadaan hunian layak dan terjangkau. Grup Graha Permata Properindo melansir Hayam Wuruk Residences sebanyak 355 unit. Lokasinya tepat berseberangan dengan Gajahmada Plaza, yakni di Jl Hayam Wuruk, Jakarta Pusat. Sementara Grup Cempaka tengah memasarkan Green Park View yang mencakup 4.700 unit di Jl Daan Mogot Raya, Cengkareng, Jakarta Barat, melalui anak usahanya PT Inten Cipta Sejati.

Adapun kreatifitas baru yang dimaksud adalah keberanian menerapkan siasat (strategi) bisnis yang justru diemohi pengembang lain. Grup Graha Permata Properindo sedikit berjudi dengan melempar produk di tengah-tengah properti milik pengembang raksasa. Asal tahu saja, Hayam Wuruk Residences berada di tengah-tengah properti besar (secara skala) seperti mixed use project Lindeteves dan Gajahmada Mediterania Residences (Grup Agung Podomoro), Aston Cityloft Gajahmada (PT Duta Anggada Realty Tbk) dan StarCity (PT Wismatama Propertindo).

Meski demikian Grup Graha Permata Properindo percaya diri dan yakin dengan produknya. Dus, segmen yang dibidik juga memang real market dengan profil pedagang, pengusaha, eksekutif muda, dan karyawan yang bekerja di seputar kawasan niaga Glodok, Mangga Besar, Mangga Dua, dan Kota. “Jumlah mereka besar sekali dan memang sangat membutuhkan hunian yang layak. Sementara kita tahu kawasan ini, meski secara tradisi sangat bernilai bisnis tinggi, namun penataan permukimannya tidak teratur dan terkesan kumuh. Nah, kami menyediakan fasilitas hunian dengan fitur-fitur fungsional dan jauh lebih rapi dan tertata dengan baik,“ papar Direktur sekaligus shareholder Grup Graha Permata Properindo, Adrianus.

Lagipula, aku Adrianus, meski harga perdana Hayam Wuruk Residences jauh lebih kompetitif dibanding Lindeteves atau StarCity dan Gajahmada Mediterania Residences, namun kualitas bangunannya justru di atasnya. Ini dimungkinkan karena Grup Graha Permata Properindo tidak harus mengeluarkan biaya ekstra untuk akuisisi dan pembebasan lahan di koridor Hayam Wuruk yang saat ini sudah mencapai sekitar Rp10 juta-12juta/m2. Lahan seluas 3.000 m2 itu merupakan land bank perusahaan yang sudah dimiliki sejak lima tahun lalu. Sehingga mereka bisa menekan ongkos produksi serendah mungkin. Asal tahu saja pada saat soft launching awal Mei 2008, Hayam Wuruk Residences dipasarkan seharga Rp180 juta untuk unit berukuran 26 m2. Atau sepertiga harga Cityloft.

Murahnya harga unit-unit ini tak lain karena Grup Graha Permata Properindo mengaplikasikan efektifitas rancangan bangunan. Fitur-fitur pelengkap macam jogging track dan children playground dikonversikan menjadi sebuah ruang sport center. “Sebab kalau harus membuat fasilitas tersebut di luar bangunan gedung, justru akan menambah ongkos produksi dan membebani konsumen. Karena mereka harus membayar ekstra untuk perawatannya,” kata Adrianus seraya mengungkapkan ia hanya menggelontorkan investasi senilai Rp90 miliar.

Hingga Juni lalu, telah terjadi kenaikan harga 3-5%. Ukuran studio hanya tersedia 10 unit, sisanya 2-3 kamar tidur. Harganya bervariasi mulai dari Rp250 juta-376 juta/unit. “Sangat pantas untuk apartemen kelas menengah bawah yang berlokasi strategis, dekat dengan pusat kota dan mudah diakses oleh berbagai macam moda transportasi,” tandas Adrianus.

Sedangkan PT Marta Amanta Suraga secara resmi merilis Samawi Bintara yang terletak di kawasan Bintara, Bekasi Barat. Uniknya, konsep apartemen murah ini bertajuk sehat manusiawi. Ini tak lain karena motivasi pengembangnya adalah ingin menciptakan hunian yang memenuhi syarat kesehatan lingkungan dan manusia penghuninya.

Representasi atas konsep ini ditemui dalam desain aristekturalnya yang menekankan pada dominasi bukaan di fungsi-fungsi utama bangunan. Ada tiga jendela pada tiap unitnya. Selain itu, di bagian gdung milik bersama, atapnya bisa dibuka-tutup sesuai dengan kondisi cuaca. Sehingga sirkulasi udara menjadi lancar. PT Marta Amanta Suraga juga minimalisasi pemanfaatan beton dan kaca sehingga pencahayaan ruang dapat tereksplorasi secara maksimal.

„Konsep sehat manusiawi ini secara sosiologis dapat diartikan sebagai kontrol terhadap kepadatan penghuni. Itulah mengapa pada setiap lantai di apartemen ini hanya terdiri atas 22 unit,” Direktur PT Marta Amanta Suraga, Deden Sudarbo. Dengan konsep desain yang kompak tersebut, penggunaan energi dapat diminimalisir. Para penghuni tidak harus menambah komponen home appliance seperti AC pada unit-unitnya.

Demikian juga dengan ongkos konstruksinya. Deden mengakui, dapat menghemat penggunaan dana secara efektif. Untuk pembangunan satu menara, disiapkan dana hanya sebesar Rp40 miliar. Samawi ditawarkan sebanyak 484 unit dalam dua menara dan berdiri di lahan seluas 5.800 m2. Harganya dibanderol sekitar Rp89 juta.

Lain lagi dengan Green Park View. Apartemen ini agak lebih besar skalanya dan juga berkonsep mixed use development. Green Park View mengadopsi hibriditas antara apartemen bersubsidi dan non subsidi. Terdiri atas 7 menara A-G yang menempati lahan selapang 4,7 Ha. Menara A-D merupakan apartemen non subsidi yang ditawarkan seharga mulai dari Rp200 juta. Sementara menara E-G yang ditempatkan di belakang kompleks, diawali dengan harga Rp89 juta-144 juta.

Sesuai namanya, Green Park View, mempersiapkan 50 persen dari total luas lahannya untuk ruang terbuka hijau. Bentuknya berupa lapangan golf mini (putting golf), jogging track dan pagar hidup berupa pepohonan yang mengeliling proyek. Kelebihan lain dari Green Park View, masing-masing 7 menaranya memiliki fasilitas kolam renang. Untuk merealisasikan proyek tersebut, setidaknya dibutuhkan dana senilai Rp1 triliun.

Berbeda dengan Hayam Wuruk Residences dan Samawi Bintara, Green Par View ini berada di kawasan yang rawan banjir. Untuk mengantisipasinya PT Inten Cipta Sejati membangun pompa pengendali banjir.

Meski rawan banjir, Green Park View sangat strategis. “Dekat dengan berbagai fasilitas yang ada di kembangan, Cengkareng dan Daan Mogot. Lagipula mudah dijangkau, semua moda transportasi melewati proyek kami,” ujar Direktur Utama PT Inten Cipta Sejati, Teddy Budianto.

Rencananya pembangunan menara E-G akan didahulukan dan diharapkan selesai dalam waktu 1,5 tahun. “Merespon antusiasme pasar yang tengah berada pada kondisi puncak,” ujar Teddy. Sementara pembangunan kelas menengah menara A-D menunggu ruas tol yang menghubungkan Bandara dan Kebon Jeruk/Kembangan (JORR Seksi W2) rampung terbangun.

Prospek Pasar

Menilik kelebihan dari masing-masing proyek tampaknya apartemen kelas menengah bawah ini bakal mendapat sambutan positif pasar. Terutama yang berada di lokasi-lokasi yang mudah diakses atau dekat dengan jalur busway. Keberadaan moda transportasi publik macam bus Transjakarta, bus kota reguler dan angkutan umum memang menjadi pertimbangan utama konsumen. Selain, tentu saja, masalah harga. Karena jarak dan waktu tempuh yang dekat dengan tempat aktifitas, secara otomatis dapat memangkas pengeluaran rutin bulanan.

Faktor inilah yang sesungguhnya mempengaruhi keputusan konsumen untuk membeli atau menganulir apartemen murah ini. „Pengeluaran transportasi bulanan masyarakat yang tinggal di surb urb area sebesar Rp2 juta-2,5 juta. Jumlah ini seperempat atau setengah dari pendapatan pasar sasaran. Daripada terbuang percuma, lebih baik dialokasikan untuk membayar cicilan apartemen,“ ujar Adrianus.

Teddy mengamini, bahwa tinggal di apartemen tengah kota sangat praktis dan ekonomis. „Penghuni dapat mengatur jadwal kerja tanpa harus kehilangan waktu buat keluarga. Lagipula hidup di apartemen itu semuanya serba teratur dan terorganisasi,“ imbuh Teddy.