Signature Park, Melenggang Di Pasar Bebas Hambatan

Tinggal di hunian bertingkat yang disebut rumah susun atau apartemen di Jakarta sudah menjadi kebutuhan. Tak heran animo masyarakat membeli properti jenis ini terus meningkat. Mereka sadar betul, betapa hidup di rumah vertikal di tengah kota dapat menghemat pengeluaran, waktu dan tenaga secara signifikan. Namun demikian, pasok rumah susun ramah pasar (harga terjangkau) masih terbatas. Untuk saat ini, pasok lebih banyak disediakan bagi pasar menengah atas.

Sedikitnya suplai untuk kelas menengah-bawah tadi tak lepas dari ketersediaan tanah yang terbatas. Sudah begitu harganya sangat tinggi. Sangat tidak fisibel jika dibangun apartemen kelas rusunami. Dengan demikian hanya pengembang yang sudah lama memiliki atau yang baru mendapatkan lahan dengan harga miring yang bisa membangun. Tak heran jika ada pasok baru untuk kelas ini, akan dipastikan habis dalam waktu cepat. Misalnya, saat PT Wika Realty Tbk. melansir Tamansari Sudirman di  Jl Bek Murad, Karet Kuningan, Jakarta Selatan di atas lahan 4.500 m2 (2 tower), pertengahan tahun lalu. Dalam waktu singkat, sebanyak 450 unit apartemen seharga Rp280 juta ludes terjual. Sebelumnya kisah cemerlang juga diraih Sudirman Park  (2.320 unit) milik Agung Podomoro Group di Jl KH. Mas Mansyur Kav. 35, Jakarta Pusat.  Saat dipasarkan 2004 lalu, apartemen ini laris manis bak kacang goreng. Selain lokasinya yang strategis, bebas 3 in 1, harganya pun kompetitif yakni mulai Rp230 juta.

Berkaca pada kesuksesan kedua proyek itu, dibidanilah kelahiran Signature Park oleh Grup Pikko. Lokasinya di Jl MT Haryono, Jakarta Timur. Sebagaimana kita mafhumi, Grup Pikko berpengalaman membangun hunian bertingkat, antara lain Sahid Sudirman Residence, Hampton’s Park, Maple Park, dan lain-lain Di atas lahan seluas 6 ribu m2, mereka kembali mempersembahkan hunian jangkung dua menara dengan jumlah total 600 unit. “Kami membidik pasar menengah karena memang sangat potensial,” ujar Kuncoro Wahyu Putro, tenaga pemasaran Signature Park. Apartemen tipe studio (23 m2) dijual seharga Rp250 jutaan. Sementara tipe 2 kamar tidur (38 m2) ditawarkan Rp400 jutaan.

Dengan cara pembayaran tunai keras, bertahap 30 kali, dan menggunakan KPA, dalam waktu dua bulan, ”Sudah terjual 50%,” ungkap Wahyu. Memang, lokasi Signature Park tidak tepat di tengah Jakarta seperti Tamansari Sudirman dan Sudirman Park, namun tidak kalah strategis. Dikelilingi perkantoran yang tingkat huniannya sangat cukup untuk Signature Park berharap lebih. Dengan begitu, pasarnya lumayan besar. “Banyak juga yang membeli untuk investasi yakni disewakan,” ujar Wahyu yang mengatakan untuk tipe studio bisa disewakan senilai Rp2,5 juta/bulan.

Target pasar yang dibidik adalah para eksekutif dan keluarga muda. Signature Park sendiri dilengkapi berbagai fasilitas penunjang. Antara lain leisure outdoor swimming pool, kiddy pool, poolside bar, jogging area, gazebo, tropical garden, sun deck, children playground, café restor, mini market, 24 hour concierge, 24 hours security, CCTV, access card, dan laundry. Fasilitas-fasilitas tersebut akan disediakan di lantai 3. Untuk apartemen, mulai lantai 5 sampai 29. Tempat parkir berada di semi basement dan ground floor, sementara lantai 1 dan 2 diperuntukkan sebagai arena komersial ruko.

Dengan tawaran-tawaran ini, Signature Park yang rencananya akan diserahterimakan akhir tahun 2011 ini berpeluang cepat terserap pasar. “Apartemen kelas menengah sangat luas ceruknya. Namun pasokannya sangat sedikit. Jadi jika ada yang membangun besar kemungkinan akan disambut antusias,” ujar Tony Eddy, pemilik Casablanca Realty yang kerap memasarkan apartemen menengah.

Namun begitu, Signature Park tetap harus bersaing dengan apartemen satu-satunya yang sekelas yakni Green Palace di Kalibata City yang dibangun Agung Podomoro Group dan Synthesis Development. Lepas dari kasus perijinan yang pernah membelitnya, Kalibata City sudah lebih dulu popular dan memperlihatkan progres pembangunan yang sangat cepat. Dus, jika dikomparasikan dari segi harga jual, jauh lebih bersahabat yakni Rp120 juta untuk tipe studio dan Rp280 juta untuk tipe 3 kamar tidur. Para pemasar Signature Park harus bekerja ekstra keras untuk mendobrak dominasi Kalibata City di pasar apartemen menengah-bawah, mengingat jumlah unit yang dilempar ke pasar sangat banyak yakni 6.097 unit.

Apalagi, harga unit-unit awal yang dijual di Kalibata City ini mengalami peningkatan tajam, sekitar 20-30%. Menurut Direktur Marketing Grup Agung Podomoro, Indra W Antono, harga unit-unit baru dipastikan akan lebih tinggi dari unit-unit awal. “Ini sangat wajar, mengingat yang membeli apartemen Kalibata City bukan hanya end user juga investor yang mengharap keuntungan berlipat,” ujar Indra.

Jadi, diperlukan siasat-siasat cerdas dan kreatif dari Signature Park, agar dapat diterima pasar dengan cepat. Tak sekadar kemudahan dan fleksibilitas pembiayaan. Lebih dari itu, dibutuhkan keistimewaan yang dapat menyentuh sisi psikologis konsumen kelas menengah bawah yang ingin mimpi memiliki hunian di tengah kota terwujud dengan mudah dan murah.

Sumber: Y Susanto

Grand Uway Development, Karya Perdana Proyek Multiguna

Nama pengembang satu ini, memang belum familiar. Usianya pun belum genap dua tahun. PT Grand Uway Development dibentuk pada akhir 2007 dari hasil kongsi antara perusahaan pengembang lokal di Batam, Kepulauan Riau, PT Uway Makmur dengan dua investor perorangan asal Jakarta, Totonafo Lase dan Ansyar Heryadi.

Kendati masih orok, PT Grand Uway Development telah mampu menghentak jagat bisnis dan industri properti Tanah Air, khususnya Batam, dengan menggarap proyek multiguna, Grand Quarter. Ini merupakan karya perdana mereka di atas lahan seluas 15 Ha dengan proyeksi investasi senilai 120 juta dollar AS.

Chief Operating Officer PT Grand Uway Development, Totonafo Lase digarapnya Batam sebagai wilayah pengembangan pertamanya, menimbang ceruk pasar yang khas. Terdapat 40.000 ekspatriat dari 611 perusahaan, terutama dari Jepang, Singapura, Korea dan Taiwan yang bekerja dan menetap di daerah khusus ini. “Mereka membutuhkan sebuah hunian yang komplet. Tak sekadar rumah, juga fasilitas pendukungnya,” ujar Totonafo.

Selain itu, para investor asing juga meminati properti Batam karena harganya jauh lebih rendah daripada properti di negaranya, contohnya Singapura, sehingga mereka boleh berharap gain yang berlipat-lipat jika disewakan kembali. Kasus menarik terjadi pada Coastarina. Perumahan skala kota ini, langsung menjadi buah bibir dengan penjualan yang fantastis. Coastarina diburu oleh para investor Singapura, tidak saja untuk dijadikan sebagai rumah kedua, juga investasi. “Jumlah yang seperti ini ada banyak di Batam, namun kebutuhan mereka belum terakomodasi dengan baik. Pasok dan permintaan tidak seimbang,” imbuh Totonafo.

Oleh karena itu, ketika PT Uway Makmur menawarkan kerjasama usaha, Totonafo dan Ansyari langsung menyambutnya dengan antusias. Kemudian, mereka membidani kelahiran PT Grand Uway Development, di mana PT Uway Makmur memberikan kontribusi kepemilikan berupa lahan seluas 15 Ha, sementara Totonafo dan Ansyari berupa dana dan sumber daya manusia.

Grand Quarter sendiri dirancang sebagai mixed use development yang menghimpun fungsi hunian dalam bentuk kondotel setinggi 11 lantai berkapasitas 279 unit yang dijual dengan strata title serta apartemen sejumlah 179 unit. Mereka juga akan melengkapi hunian vertikal tersebut dengan fasilitas rekreasi water park dan ruang konvensi berstandar internasional. Luasnya mencapai 10.000 m2 dengan kapasitas 6.000 orang.

Ruang konvensi ini dibangun untuk merespons program pemerintah yang menetapkan Batam ke dalam 10 besar tujuan kegiatan meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE) di Indonesia. “Batam masih membutuhkan ruang pertemuan yang dapat menampung peserta hingga ribuan,” kata Totonafo.

Pembangunan proyek itu telah dimulai pada Agustus lalu (ground breaking) dan diperkirakan rampung lima tahun mendatang yakni 2016. Untuk pengelolaan kondotel, mereka telah menunjuk Aston International.

Totonafo optimis propertinya terserap pasar dengan baik. Karena Batam sangat strategis dan merupakan entry point bagi warga Indonesia yang ingin ke Singapura. Batam juga dijadikan tempat transit bagi warga asing lainnya yang ingin bepergian ke kota tujuan lainnya di seluruh Indonesia untuk kepentingan bisnis ataupun wisata.

Hingga saat ini telah terjual 11 unit kondotel yang dipatok seharga Rp700 juta (35 m2) hingga Rp1,4 miliar (70 m2). Sedangkan apartemennya baru akan dirilis pada akhir tahun ini dengan rentang harga Rp900 juta-3,4 miliar berikut furniturnya.

Ekpansi Ke Jakarta

Setelah Grand Quarter, PT Grand Uway Development kini tengah menjajaki akuisisi lahan baru yang juga berlokasi di Batam, untuk dikembangkan sebagai puast komersial ritel dan melakukan ekspansi usaha ke Jakarta. Mereka tengah membidik lahan-lahan yang dikerjasamakan di tengah kota. Seperti Kemayoran dan Cengkareng.

Di Kemayoran dan Cengkareng, mereka berencana menggarap apartemen menengah seharga Rp10 juta-12 juta/m2. “Lokasi kedua kawasan ini sangat prospektif. Ditunjang oleh kondisi infrastruktur yang memadai. Cengkareng, walau kini tengah berbenah, sangat dekat ke Bandara. Membangun apartemen servis di sana merupakan peluang yang menjanjikan,” urai Totonafo.

Ada yang menarik dari strategi bisnis PT Grand Uway Development dalam merealisasikan rencana-rencana besarnya, terutama memperkuat struktur finansialnya. Mereka justru menggaet lembaga pembiayaan asing, utamanya asal Singapura. Begitu pula dengan strategi pembangunannya, mereka tidak mengeluarkan duit selama pengerjaan proyek ini karena menggunakan sistem turn key contractor. Artinya, kontraktor baru menerima pembayaran setelah pembangunan fisik selesai. Dan siapakah kontraktor yang berani menerima tantangan ini? Dragages Singapore Pte Ltd, kontraktor asal Singapura.

Opsi yang mereka tempuh ini jelas mencuatkan spekulasi bahwa sejatinya, PT Grand Uway Development didukung oleh pemilik modal Singapura. “Mereka hanya intervensi dalam hal pendanaan konstruksi. Untuk kepemilikan tidak sama sekali,” tukas Totonafo.

Violet Garden, Rumah Berfasilitas Pusat Belanja

Bekasi merupakan kawasan dengan pangsa pasar sangat luas. Inilah potensi yang menjadi daya tarik investasi. Hanya saja, kebutuhan pasar yang sangat besar itu belumlah digarap dengan maksimal. Pengembangan properti terkesan sporadis, tanpa perencanaan yang matang dan hanya terkonsentrasi di titik-titik tertentu yang dekat dengan pusat keramaian dan pemerintahan. Namun begitu, Bekasi tetap saja dipandang sebagai lahan menjanjikan.

Beberapa wilayah ‘sisa’ di Bekasi, setelah wilayah lainnya habis terbagi, yang diincar para pengembang antara lain Bintara dan Kranji. Keduanya berbatasan langsung dengan Jakarta. Grup Nusuno Karya (GNK) adalah satu dari sekian pengembang yang mencoba peruntungan di sini. Mereka mulai menggarap Violet Garden melalui anak usaha PT Mitrakarti Perkasa Sarana. Menempati area seluas 5,9 Ha.

Perumahan ini merupakan proyek ke 10 GNK yang seluruh sahamnya dimiliki Cipto Sulistyo.  GNK dikenal sebagai pengembang spesialis perumahan kelas menengah skala kecil. Sebelumnya GNK mempersembahkan Puri Bintara seluas 6 hektar. Menawarkan berbagai tipe rumah, mulai 64 m2 dengan harga Rp215 juta per unit. Dalam tempo 1,5 tahun, 300 unit rumah terserap pasar. Tak lama kemudian, mereka melepas Bintara Estate  seluas 1 Ha, berisi  60 unit town house yang dibanderol Rp250 juta-700 juta. Menyusul  Puri Kranji Regency yang terdiri atas 260 unit rumah di atas lahan 4 Ha.

“Karena respon pasar terhadap tiga perumahan itu sangat baik, kami percaya diri mengisi pasar dengan Violet Garden,” ujar Rossa, General Manager Marketing GNK. Violet Garden menempati lahan bekas pabrik pembuatan mantel. Rencananya akan dibangun rumah sebanyak 256 unit berdesain modern minimalis. Varian dimensinya 36/72, 45/105, 60/105, dan 110/136. Violet Garden dipatok seharga Rp265 juta-817 juta. “Kami menyasar kelas menengah. Dan optimis laku terjual, sebab di sekitar sini tidak ada proyek sekelas. Kebanyakan justru menengah atas,” lanjut Rossa.

Nampaknya strategi ini membawa hasil yang bagus. Saat pameran di JCC mereka  berhasil menjual 17 unit rumah. Selain harga, lokasi Violet Garden memang aksesibel.  Bisa dijangkau dari jalur tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) melaui pintu tol Bintara. Dan juga jalur kereta, melalui stasiun Cakung dan Pondok Kopi. Sementara jika memakai angkutan umum, juga mudah dijumpai angkutan umum dengan rute searah. Apalagi lokasi perumahan juga tidak jauh dari Jl Raya Bekasi, dimana angkutan umum beroperasi 24 jam.

Selain itu, konsep Violet Garden juga cukup memikat. “Kami akan membangun perumahan yang asri, dipenuhi banyak tumbuhan,” kata Rossa. Taman-taman, akan dibuat di sepanjang jalan utama dengan ROW 12 meter yang dicor beton. Juga terdapat jogging track. Fasilitas lainnya adalah sport club dan masjid. Sementara spesifikasi bahan bangunan yang dipakai juga cukup baik, seperti penggunaan rangka atap baja ringan dan pemakaian keramik ukuran besar yakni 40 x 40 cm.

Fasilitas yang membedakan Violet Garden dengan perumahan lainnya adalah mal. Mereka akan membangun pusat belanja dengan memulai pengalokasian lahan seluas 1 Ha. Mal ini akan terdiri atas 3 lantai bangunan. Selain membidik penghuni Violet Garden, mal ini juga menyasar penghuni perumahan lain yang banyak berdiri di sekeliling Violet Garden. “Mal akan dibangun setelah Violet Garden dihuni warga,” kata Rossa yang menargetkan seluruh rumah habis tejual dalam waktu dua tahun.

Strategi pemasaran yang dilakukan antara lain down payment (DP) yang bisa dicicil sebanyak 6 kali. Lalu, pembeli mendapat subisdi bunga sebesar 4% selama setahun dalam program cash back. Dengan demikian, pembeli tetap membayar cicilan kepada bank sesuai dengan suku bunga yang ditetapkan. “Selisihnya akan kami berikan pada akhir tahun,” jelas Rossa. Apakah strategi yang dilakukan akan menuai hasil yang memuaskan? Kita lihat saja nanti. Yang pasti GNK sudah siap meluncurkan proyek-proyek baru lagi.

Antara lain town house di kawasan Pancoran, Jakarta Selatan. Grand Valley Residence  seluas 33 Ha di Depok, Jawa Barat, dengan investasi Rp 1,3 triliun, dan kota mandiri Kalimalang Epicentrum seluas 21 Ha dengan investasi Rp 800 miliar.

Tak sebatas itu, GNK juga memiliki portofolio apartemen yakni Square Garden di Cakung, Jakarta Timur. Berisi empat tower; yang masing-masing terdiri atas 124 unit dengan harga Rp 109 juta/unit. Lalu Apatermen Eastonia di Jatiwaringin, Pondok Gede, yang berdiri di atas lahan seluas 3 Ha. Untuk membiayai berbagai proyek properti itu, GNK memakai modal dari hasil penjualan proyek, perbankan, dan dana investor. Selain properti, mereka memiliki pabrik bahan bangunan dan minimarket.

sumber: Y Susanto

Grup Citra Buana Intan Memburu Proyek Gagal

Merasa asing dengan nama ini? Wajar, karena Grup Citra Buana Intan (CBI) bukanlah veteran di sektor properti. Mereka adalah pemain baru yang usianya masih lima tahun. Didirikan pada 2004 silam oleh Rennier Latief, pengembang ini baru membangun beberapa proyek. Sebut saja Permata Jatiasih Residences, Mega Persada Bintaro, dan Casa Krakatoa Resort Anyer.

Permata Jatiasih yang digarap pertama, menawarkan unit-unit rumah seharga Rp200 juta sampai Rp400 juta. Penjualannya cukup baik. Begitupula dengan Mega Persada Bintaro. Sedangkan Casa Krakatoa Resort  terdiri atas 20 kamar yang dibangun di atas lahan seluas seluas 2 Ha.  Seluruh kamar terletak di atas bukit menghadap ke pantai Selat Sunda dan Gunung Krakatau.

“Kami tak puas dan hanya berhenti pada tiga proyek itu. Dalam waktu dekat, kami siap meluncurkan banyak proyek properti,” ujar Anton R. Santoso, President & CEO CBI seraya mengatakan obsesi mereka adalah ingin menjadi pelaku usaha di bidang properti yang progresif dengan selalu meningkatkan nilai-tambah perusahaan dan berorientasi kepada kepuasan pelanggan.

Salah satu proyek yang siap dilansir ke pasar adalah Pesona Cinere seluas 4 hektar. Rencananya, perumahan ini akan berisi 200 unit rumah berbagai tipe dengan harga Rp200 juta sampai Rp500 juta. Masih di Cinere, Jakarta Selatan, CBI juga siap melepas   Cinere Golden View dengan nilai investasi sebesar Rp100 miliar. Di atas lahan seluas 18 hektar, mereka bakal membangun 500 unit  rumah (4 cluster) berbagai tipe dengan harga mulai dari Rp200 juta hingga Rp1 miliar.

Kedua perumahan tersebut membawa konsep kehidupan serba alami yang menyatu dengan alam. Pasar yang dibidik adalah keluarga muda golongan menengah yang baru memiliki anak kecil dan kalangan profesional muda yang bekerja di wilayah selatan Jakarta dan sekitarnya. Untuk itu, di perumahan tersebut akan dibangunan fasilitas pendukung hiburan keluarga seperti water park, ruko, taman bermain, dan tempat olahraga.

Anton optimis produk barunya terserap pasar. Karena kans wilayah Cinere masih terbuka lebar dengan proporsi demand lebih tinggi dibanding pasok. Potensi pasar tersebut dipastikan bakal lebih menarik lagi apabila pembangunan jalan tol, Cinere-Jagorawi sepanjang 14 Km dan tol TB Simatupang-Sawangan selesai dibangun. “Kawasan Cinere akan sangat strategis karena semakin mudah diakses,” ujar Anton.

Tak hanya di JAdebotabek, CBI juga berencana mengepakkan sayapnya dengan merilis proyek serupa di Surabaya, Jawa Timur, di atas lahan seluas 6 Ha. Anton menuturkan, CBI akan memperbanyak proyek-proyek melalui jalan take over atau bekerjasama dengan pemilik tanah. Salah satu hasil akuisisi adalah Pesona Cinere. “Kami tidak ingin terlalu repot mengurus perijinan,” kata Anton.

Kriteria proyek yang menjadi obyek pengambilalihan adalah yang memiliki prospek bagus dan salah kelola. “Hanya proyek yang bagus yang akan kami take-over,” tandasnya. Sementara kerjasama dengan pemilik tanah dijadikan cara utama oleh CBI guna menambah koleksi lahannya (land banking). “Bagi yang memiliki lahan strategis kami siap diajak kerjasama saling menguntungkan untuk membangun proyek properti,” ujar Anton yang saat ini menjabat sebagai ketua DPD Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) DKI Jakarta.

Selain itu CBI juga akan membangun perumahan di Rangkasbitung, Banten seluas 2 hektar dan di Tabanan, Bali seluas 15 hektar. “Kami akan mengembangkan, membangun dan memasarkan produk-produk yang inovatif dan berkualitas tinggi yang marketable melalui penggunaan sumber daya secara efektif dan efisien,” ujar Anton menyebut salah satu misi CBI.  Untuk pendanaan pembangunan sendiri, mereka mengandalkan pinjaman dari BTN dan BRI.

sumber: Y Susanto

Bersiap Dengan Lompatan Besar

Kendati belum masuk lantai bursa dan otomatis bukan perusahaan publik, para pengembang non terbuka ini, tak kalah agresif dan ekspansif. Mereka bahkan berpacu lebih cepat. Grup Agung Podomoro contohnya. Dengan Podomoro City yang merupakan signature project-nya, mereka terus menggeber pembangunan. Rencananya, 9 September nanti, Central Park yang merupakan shopping mall dan bagian dari Podomoro City akan beroperasi.

“Kami harus melakukan yang terbaik. Aksi vakum akibat krisis, malah berdampak negatif. Sulit memulihkan kepercayaan pasar jika kami ikut diam,” ujar Direktur Marketing Grup Agung Podomoro, Indra W Antono.

Hingga saat ini, GAP memiliki setidaknya 48 properti eksisting dan 16 proyek yang tengah dalam pengerjaan senilai total Rp3 triliun. Keenam belas proyek tersebut menunjukkan progres positif. Di antaranya Thamrin Residences, Cozmo Terrace, dan Kalibata City.

Apa strategi dan kiat GAP sehingga dapat melaju seperti sekarang? Pengalamannya yang lebih dari tiga dekade dianggap sebagai variabel utama eksistensinya. Juga intuisi dalam mengendus pasar dan lokasi potensial. “Kami bisa membangun dan mengembangkan properti di kawasan yang justru diemohi pengembang lain. Karena kami tidak sekadar membangun, justru memberi nilai tambah pada lokasi properti kami berada,” imbuh Indra.

Dus, GAP menargetkan perolehan 2009 ini dari 12 proyek hingga Rp2,6 triliun. Naik 10% dari tahun lalu. Yang sudah terealisasi sampai saat ini adalah Rp1,8 triliun. Untuk tahun ini, mereka menyiapkan belanja modal sejumlah Rp300 miliar.

Pada paruh kedua tahun ini, GAP membagi konsentrasi terutama kepada pengembangan Kalibata City. Tak main-main ada sekitar 10.000 unit apartemen sederhana milik (anami) yang akan memenuhi pasar dan dibangun secara bertahap. Anami ini merupakan salah satu konstribusi GAP dalam ranah istilah hunian vertkcal di Indonesia yang secara psikologis dapat mempengaruhi calon pembeli yang notabene merupakan kalangan berpendapatan menengah ke bawah. “Strata title yang status kepemilikannya merupakan hak milik. Ini yang masayarakat cari,” ujar Indra.

Dengan portofolio yang begitu lengkap dan asset bernilai triliunan rupiah, mestinya GAP layak melakukan initial public offering (IPO). Namun, tak mau gegabah, Indra mengatakan, bahwa mereka harus melakukan konsolidasi secara matang. “IPO tetap menjadi target dan perhatian utamakami. Tapi kami tidak mau tergesa-gesa. Ada saatnya, entah akhir tahun ini, atau bisa juga 2010. Yang pasti, kami tengah mematangkan rencana tersebut,” ungkap Indra.

Untuk 2010, mereka bersiap merilis 4 proyek baru di 4 lokasi berbeda, selatan, barat, pusat dan utara Jakarta. Seperti tipikal properti GAP, sebagian di antaranya merupakan mixed use development. “Kami membangun sesuai kebutuhan pasar,” tandas Indra.

PT Paramount Land Development pun seirama dengan GAP. Mereka melanjutkan ekspansi dengan melansir proyek baru berupa Pasar Modern Paramount sebanyak 313 kios, 63 ruko, dan 230 lapak. Keseluruhannya terjual habis hanya dalam waktu kurang dari satu bulan.

Presiden Direktur PT Paramount Land Development, Tanto Kurniawan menyatakan bahwa pihaknya tidak ingin melewatkan momentum hanya berpangku tangan menyaksikan pengembang lain gencar membangun. “Kami justru ingin menumbuhkembangkan industri properti dengan peluncuran proyek baru. Jika momentumnya lewat, kami rugi,” tukas Tanto.

Selain Pasar Modern, mereka juga berancang-ancang mendirikan Paramount Dot Com yang merupakan bagian dari Digital Junction di kawasan CBD Gading Serpong. Ini merupakan shopping arcade yang terdiri atas 4 blok. Satu blok pertama sudah dirilis ke pasar pada akhir paruh pertama 2009. Menyusul kemudian klaster Oleaster di Zona Russian Olive. Jumlah rumahnya hanya 92 unit dengan penawaran harga Rp480 juta-500 juta. Klaster Il Rosa sebanyak 100 unit seharga di atas Rp700 juta, dan dua klaster lainnya yang belum bertajuk.

PT Paramount Land Development telah menyiapkan anggaran belanja modal sejumlah Rp160 miliar. Dana ini digunakan untuk membangun hotel bintang 3 sebanyak 143 kamar. Hotel ini akan segera digarap pada Oktober 2010 dengan operator Aston. lantas, lifestyle center berupa digital junction walk sebanyak 26 unit yang juga dibesut Oktober 2010. Tahun ini, Tanto optimis dapat meningkatkan perolehan menjadi Rp400 miliar. Lebih tinggi dari tahun lalu yang hanya sebesar Rp300 miliar.

Langkah antisipatif terkait mulai pulihnya makro ekonomi negeri ini juga dilakukan oleh Grup Damai Putra yang meluncurkan klaster Asia Tropis di Taman Harapan Indah yang harganya minimal Rp1,6 miliar.  Jumlahnya 200 unit. “Kami menargetkan penjualan tahn ini sebesar Rp450 miliar-500 miliar. Untuk mal, kami membangunnya tahun depan,” ujar Hyronimus Yohannes, Marketing Manager Kota Harapan Indah.

Menengah Tak Mau Kalah

Pengembang level menengah juga tak ketinggalan. Mereka mulai mengadu peruntungan. Sebut saja Grup Cempaka. Dikatakan Teddy Budianto, Direktur Utama PT Inten Cipta Sejati (Cempaka Grup), pihaknya menggenjot penjualan Margonda Residence II di Depok. Setelah sebulan lalu, Apartemen Green ParkView (Tower E 754 unit) tutup atap dan sudah terjual 85%. Semester II, ini Grup Cempaka bersiap melakukan ground breaking tower F sejumlah 1200 unit.

Sekadar informasi, Tower E, F, dan G merupakan rusunami, dan karena itu dibangun terlebih dahulu. Karena pasarnya memang menyambut antusias. Sementara Tower A-D merupakan apartemen non subsidi.

Sementara PT Fajar Surya Perkasa pada semester II ini mempersiapkan produk baru   di Daan Mogot Baru yakni apartemen, dan perkantoran. Ini merupakan mixed use project yang berluas total 70 Ha. Pada bagian muka akan dibangun perkantoran seluas 1,6 Ha dan apartemen di atas lahan 1,5 Ha sebanyak 500-600 unit. Harga terendah dipatok Rp300 juta dengan ukuran 45 m2.  Perkantorannya sendiri akan dibangun setinggi 10 lantai dengan luas minimal 150 m2.

Pengembang Terbuka, Percepat Pembangunan Proyek Strategis

Krisis tak membuat perusahaan pengembang terbuka, gentar dan tiarap. Mereka mulai memulihkan diri dengan melakukan eskalasi pembangunan dan bahkan peluncuran proyek baru. Beberapa proyek strategis dan merupakan signature pengembang bersangkutan terus digenjot konstruksinya. Langkah bisnis ini dilakukan untuk mendapatkan kembali simpati dan kepercayaan pasar. “Dengan terus membangun, kami percaya, bisnis dan industri properti di Indonesia akan kembali pulih dan menjadi lokomotif di pasar Asia Tenggara,” ujar Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki.

PT Jababeka Tbk.

Pengembang ini masih setia membangun kawasan Cikarang Bekasi, sebagai basis bisnisnya. Mereka dikenal dengan pengembangan kawasan industri, perumahan, komersial, leisure dan pendidikan, di atas lahan seluas 5.600 hektar. Pada semester dua ini, fokus menciptakan potential demand. “Selama ini pengembang masih membidik pasar yang sudah ada (existing demand), padahal volumenya sudah tidak seimbang antara pasokan dan permintaan,” ujar Presiden Direktur PT Jababeka Tbk., SD Dharmono.

Untuk itu, Jababeka menggenjot pertumbuhan kawasan industrinya melalui perbaikan dan penambahan infrastruktur. Infrastruktur yang kini tengah dikerjakan adalah pembangkit listrik tenaga gas dan uap (PLTGU) berkapasitas 130 MW  yang menelan investasi sebesar 141 juta dolar AS. Kawasan industri Jababeka, dalam beberapa tahun ke depan membutuhkan pasokan listrik tambahan sebesar 100 MW. Saat ini, kapasitas terpasang listrik sebesar 150 MW. Mencukupi kebutuhan Jababeka 1 dan 2. Ke depan mereka akan membangun Jababeka 3 & 4. Saat ini, Bekasi Power sudah digarap 75% dan ditargetkan bisa beroperasi pada 2010.

Selain itu, mereka juga akan menyelesaikan pembangunan proyek Dry Port untuk pengangkutan barang produksi pabrik yang berasal dari kawasan industri di Cikarang.  Tahap awal dimulai dengan 10 hektar. Rencananya, Dry Port akan dikembangkan higga 200 Ha untuk 10 tahun ke depan.

Lainnya adalah melanjutkan pembangunan pusat industri perfilman yang dinamakan Movieland, yang menyediakan seluruh fasilitas industri perfilman. Proyek tersebut dibangun di atas lahan seluas 36 hektar (Ha). Dharmono belum dapat memastikan kapan Movieland ini akan selesai dibangun. Jababeka yang menyediakan lahan dan fasilitas yang nantinya akan disewakan pada para produsen film. Saat ini, sudah ada 3 perusahaan perfilman yang tengah membangun studio di area Movieland, di antaranya Multivision dan perusahaan film Prancis.

PT Bumi Serpong Damai Tbk.

BSD City Barat seluas 800 Ha akan terus digarap PT Bumi Serpong Damai Tbk. Setelah berhasil mengembangkan BSD City Timur seluas 1.500 Ha. Total area kawasan BSD City sendiri seluas 6.000 Ha. Selain membangun cluster Green Cove,  PT BSD City Tbk. telah membangun dua kawasan di BSD Barat yakni Foresta seluas 73 Ha yang saat ini sudah diisi 7 cluster dan The Icon seluas 74 Ha yang sudah diisi 6 cluster. Di setiap kawasan dilengkapi berbagai fasilitas pendukung di atas lahan seluas 4 Ha.

Sekitar 200 Ha dari luas pengembangan BSD City Barat juga diperuntukan untuk kawasan central business district (CBD) yang luasnya lima kali lebih besar dari CBD BSD City Timur. Juga terdapat  Edu Town, sebuah kawasan pendidikan terpadu seluas 42 Ha yang di atasnya akan dibangun berbagai gedung institusi pendidikan serta proyek penelitian dan riset ilmiah. Swiss German University (SGU) dan Prasetiya Mulya Business School (PMBS) merupakan perguruan tinggi pertama yang telah memulai pembangunan kampus barunya di kawasan tersebut.

“Akselerasi pembangunan BSD Barat bisa cepat terwujud karena  didukung rencana pemerintah membangun ruas jalan tol dari BSD City ke Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Master plan pengembangan BSD Barat juga dikaitkan dengan rencana pemerintah yang akan membangun jalan arteri sejajar dengan Jalan Raya Serpong dan terkoneksi dengan ruas jalan tol Jakarta-Merak,” papar Monik William, Direktur PT BSD City Tbk

Untuk semester dua ini, mereka. akan memasarkan tiga cluster lagi. Yang diluncurkan awal Agustus ini adalah Western Cosmo yang berada di kawasan The Icon sebanyak 402 unit dengan harga mulai Rp300 juta-600 juta (tipe 36, 55, dan 88). Untuk meningkatkan penjualan, PT BSD City Tbk. memberikan subisidi bunga sebesar 3%.

PT Alam Sutera Realty Tbk.

Pada paruh kedua tahun 2009 ini, PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) akan meluncurkan dua cluster baru dan mulai melansir ruang komersial seperti pasar delapan ekstension sebanyak 59 unit ruko seharga mulai Rp500 juta-860 juta, gudang multiguna T8 yang dibanderol Rp1,7 miliar-3,2 miliar, dan ruko Alam Sutera Town Center dengan patokan harga Rp890 juta-2 miliar. Selain itu, mereka juga akan memasarkan apartemen seharga mulai dari Rp260 juta sampai Rp480 juta. Rencananya apartemen tersebut akan dibangun awal tahun depan dengan total sebanyak 6 tower. Tahap pertama akan dibangun 2 tower dengan 700 unit apartemen.

“Apartemen ini bisa disewakan kepada mahasiswa Binus yang akan membangun kampusnya tidak jauh dari apartemen dengan target 30 ribu mahasiswa,” ungkap Liza Djohan Senior Corporate Communicaton Manager ASRI. Sementara rencana pembangunan pusat belanja yang telah tertuda beberapa lama, mulai digiatkan kembali tahun depan. Mal seluas 8 Ha itu akan dilengkapi taman tematik (theme park) seluas 14 Ha. Luas bangunannya mencapai 100 ribu m2 dengan 3 lantai dan basement untuk parkir.

PT Modernland Realty Tbk.

Berbagai jenis properti akan digarap PT Modernland Realty Tbk. Pada pertengahan hingga akhir tahun ini di atas land bank 110 Ha. Mereka telah menyiapkan dana investasi sebesar Rp200 miliar. Landbank tersebut tersebar di tiga lokasi. Pertama, di Kota Modern, Tangerang seluas 70 Ha yang merupakan sisa lahan dari total 470 Ha. “Di sini kami akan membangun sekitar 500 unit rumah lagi,” ujar Ronny E. Mongkar, Direktur Pemasaran PT Modernland Realty Tbk.

Kedua, di Modern Hill, Pondok Cabe, Tangerang. Lahan seluas 30 Ha merupakan sisa lahan yang belum tergarap dari total 60 Ha. Di tempat ini, akan dikembangkan townhouse seperti Tranquility yang menempati area seluas 8,4 Ha. Sebanyak 187 unit dilempar ke pasar dengan patokan harga Rp850 juta-1,3 miliar.

Lokasi ketiga ada di Cakung, seluas 10 Ha dari total lahan 60 Ha., yakni di perumahan Modern Park, “Kami merancang rumah susun sederhana milik sebanyak 21 tower dengan total 1.200 unit,” ungkap Edwyn Lim, Direktur Utama PT Modernland Realty Tbk. seraya mengatakan tahun 2009 ini PT Modernland realty Tbk. menargetkan dapat meraih pendapatan sebesar Rp360 miliar.

PT Cowell Development Tbk.

Optimisme pada semester dua juga ditunjukkan PT Cowell Development Tbk dengan meluncurkan Borneo Paradiso di Balikpapan, Kalimantan Timur. Dibangun di atas lahan seluas 126 Ha. “Rencananya akan dikembangkan dalam masa 10 tahun, dan dibagi menjadi 3 tahap dengan total rumah sebanyak 3.500 unit,” ujar Novi Imelly, Director Marketing & Business Development PT Cowell Development Tbk.

Untuk tahap pertama akan dibangun seluas 35 Ha, merangkum 4 cluster rumah dan 2 area komersial. Setiap cluster terdiri dari kurang lebih 250 unit rumah. Satu cluster-nya yang sedang dipasarkan, Oakwood Residence, menawarkan 4 tipe rumah berdesain arsitektur modern minimalis. Yaitu tipe Daisy (LB/LT 36/72) dengan harga Rp169 juta, tipe Bryony (45/90) Rp211 juta, tipe Amaryllis (60/120) Rp283 juta, dan tipe Camellia (90/180) Rp423 juta.

PT Cowell Development juga akan terus meluncurkan produk baru di kawasan Serpong, Tangerang yakni Melati Mas Residence (200 Ha), Serpong Park (40 Ha), dan Serpong Terrace (10 Ha).

“Tahun 2009 ini kami menargetkan dapat meraih nilai penjualan dari tiga proyek di Serpong sebesar Rp125 miliar atau naik 25% dibandingkan perolehan tahun 2008. Kami optimis dapat mencapai target tersebut karena kami selalu berhasil mencapai target penjualan bulanan,” papar  Novi.

PT Sentul City Tbk.

Pengembang ini akan konsolidasi dan melakukan rekonsepsi atas city of innovation Sentul City.  Konsep tersebut bertumpu pada empat pilar pengembangan kota yakni Eco City, Education and Knowledge City, Entertainment and Destination City, dan Cultural City.

Dalam rangka memperkuat dan mempertegas pilar Eco City dan Education and Knowledge City, Sentul City menggandeng Institut Pertanian Bogor (IPB). MoU kerjasama ditandatangani oleh Rektor IPB Prof. Dr. Ir. Herry Suhardiyanto, M.Sc. dan  Presiden Director PT Sentul City Tbk. Albert C.J.D. Inkiriwang, akhir bulan lalu di kampus IPB, Bogor.

Pada semeseter dua ini, PT Sentul City Tbk memasarkan cluster Pine Forest berkonsep eco friendly yang dikembangkan di atas lahan seluas  25 Ha dengan jumlah total 360 unit rumah dan ruko. Harga yang dipatok Rp250 juta. Menyusul kemudian Alpensia Hilltop Residence yang merupakan kelanjutan Alpensia tahap I yang sudah jalan sejak 2007. Luas lahan kedua proyek itu adalah 20 Ha di atas Bukit Sentul. Total rumah di Alpensia I sebanyak 115 unit sementara Sentul City akan membangun 150 unit rumah di Alpensia Hilltop Residence. Harga terendahnya Rp 800 juta-2 miliar.

PT Summarecon Agung Tbk

Lanjutkan Proyek Summarecon Bekasi

Mempertimbangkan kinerja perseroan yang tidak terlalu terdampak krisis dan antusiasme pasar yang begitu kuat terhadap produk-produk PT Summarecon Agung Tbk., mereka berencana melanjutkan kembali proyek perumahan skala kota 250 Ha Summarecon Bekasi. Setelah sempat tertunda selama satu tahun.

Pendapatan perseroan tahun 2008 mengalami kenaikan 23,3% menjadi Rp1,3 triliun dibanding tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp1,02 triliun. Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki mengatakan berpijak pada catatan tersebut, mereka optimis melanjutkan kembali proyek Summarecon Bekasi yang pembangunan tahap I senilai Rp250 miliar. Saat ini yang sudah dilakukan adalah pembebasan lahan seluas 180 Ha.

Keseriusan Summarecon Agung menggarap pasar Bekasi yang berceruk luas itu dibuktikan dengan persiapan mereka menciptakan akses langsung dari Tol Dalam Kota Jakarta, menuju Bekasi Utara, lokasi Summarecon Bekasi berada. Mereka telah mengalokasikan dana sebesar Rp110 miliar untuk akses langsung berupa jalan layang yang bermuara di Jl Ahmad Yani.

Selain merancang kota mandiri yang akan menghimpun 250.000 unit rumah, pusat belanja, fasilitas komersial, hotel dan hiburan tersebut, tahun ini mereka menganggarkan belanja modal (capital expenditure/capex) sejumlah Rp80 miliar. Dana tersebut akan digunakan untuk keperluan pembebasan lahan di wilayah Serpong, dan penyelesaian tahap akhir hotel di Summarecon Kelapa Gading. Hotel yang berisi 300 kamar dan  berkelas bintang tiga ini nantinya dikelola oleh Harris. “Juni 2010 diharapkan sudah dapat beroperasi,” imbuh Johannes.

Summarecon Agung juga tengah berkonsentrasi menggeber pembangunan klaster Ebony Residence dan Grand Orchard di Summarecon Kelapa Gading yang masing-masing terdiri atas 100 dan 150 unit. Begitupula dengan pembangunan ruko Rubby Residences sebanyak 195 unit.

Sementara rencana membangun perkantoran (mixed office) di Boulevard Kelapa Gading (persis di depan La Piazza), ditunda. Perkantoran ini sedianya bertajuk Menara Satu. Terdiri atas tiga menara low rise yang memiliki ketinggian 11 lantai untuk dua tower pertama dan 10 lantai untuk tower ketiga. Dari lokasi perkantoran ini akan  dibangun juga commercial bridge yang akan menghubungkan Menara Satu dan La Piazza.

“Meski sudah ada pre commitment dengan perusahaan-perusahaan jasa perbankan yang ingin berkantor di sini, kami memilih menundanya. Mengingat permintaan residensial di Kelapa Gading lebih kuat dari ruang kantor,” imbuh Johannes.

PT Metropolitan Kentjana Tbk.

Percepat Pembangunan Pondok Indah Town Center

Inilah perintis pengembangan kawasan elit Pondok Indah yang aksi korporasinya senantiasa ditunggu publik. Usai merampungkan pusat belanja fenomenal Pondok Indah Mall 2, mereka memfokuskan diri pada penyelesaian akhir Apartemen Golf Pondok Indah 3. Apartemen ini direncanakan beroperasi kuartal I 2010.

Setelah itu, menurut Presiden Direktur PT Metropolitan Kentjana Tbk., Husin Widjajakusuma, pihaknya akan mempersiapkan pembangunan office building Wisma Pondok Indah 3 di kompleks perkantoran Wisma Pondok Indah. Kompleks Wisma Pondok Indah ini terintegrasi dalam Pondok Indah Town Center (PITC) seluas 40 Ha.

“Wisma Pondok Indah 3 akan dimulai pembangunannya pada September 2009. Ini merupakan lease office. Saat ini, yang sudah memberikan konfirmasi positif adalah perusahaan-perusahaan multinasional,” ujar Husin. Rental rate yang dipatok sebesar Rp150.000/m2/bulan.

Sejatinya, ada banyak rencana pembangunan properti yang telah dipersiapkan dengan matang. Di luar dua properti tadi, perusahaan yang saham mayoritasnya dipegang PT Karuna Paramita Propertindo ini juga akan membesut ekstensi Pondok Indah Mall I. Perluasannya diarahkan ke timur dan selatan. Konstruksi akan dimulai pada akhir 2009 dan awal 2010. PIM I ini mengusung konsep lifestyle mall yang penekanannya pada food and beverage.

Kemudian berturut-turut menggarap hotel bintang lima berkapasitas 300 kamar dan serviced apartment. “Bangunan keduanya dirancang berada di atas Pondok Indah Mall 2. Realisasi dimulai pada pertengahan 2010,” ujar Wakil Presiden Direktur PT Metropolitan Kentjana Jeffri Sandra Tanudjaja. Sementara di Blok 3 PITC akan dibangun 2 menara perkantoran tambahan. Sehingga total high rise building yang akan mengisi PITC sebanyak 10 tower.

Eskalasi pengembangan PITC terus dilakukan, sehingga nantinya membentuk sebuah diamond yang terkoneksi oleh commercial bridge antarblok. Mereka juga akan melakukan penambahan infrastruktur penunjang berupa tunnel sepanjang lebih kurang 40-50 m yang menghubungkan Kompleks Wisma Pondok Indah dan PIM 2.

“Selain itu, kami juga tengah menyiapkan transformasi peruntukan atas Ranch Market yang berada di dekat mesjid Pondok Indah menjadi PIM 4 yang dilengkapi dengan beragam fasilitas dan fitur-fitur penunjang berteknologi mutakhir,” ungkap Husin. Guna merealisasikan rencana-rencana besar tersebut, dibutuhkan tak kurang dari Rp2 triliun. PT Metropolitan Kentjana Tbk., mempersiapkan dananya secara bertahap yang berasal dari ekuitas perusahaan dan pinjaman perbankan dengan komposisi 70:30.

Cileungsi Lari Cepat, Saat Cibubur Telah Padat

Sungguh, Cibubur satu dekade silam, belumlah pantas dilirik. Kini, tak satu jengkal pun lahan kosong tak bertuan. Kekinian Cibubur adalah etalase perumahan berbagai kelas. Yang termurah seharga Rp250 juta dan tertinggi Rp3 miliar. Belum lagi parade bangunan komersial ritel yang memenuhi setiap sudut kawasan. Cibubur sekarang, jauh lebih hidup dan untuk itu, menyisakan banyak juga masalah. Tumpang tindih penataan ruang, dan silang sengketa kepentingan di antara tiga pemegang wilayah. Sekadar informasi, kawasan ini bertepian langsung dengan tiga kota; Bogor, Bekasi, dan Depok.

Lupakan Cibubur yang kian sesak dan padat. Mari beralih ke arah timurnya, yakni ruas Cileungsi-Narogong-Jonggol. Harga lahan yang sangat bersahabat bahkan bagi pengembang, ikut memicu perkembangan koridor ini. Mereka berlomba mengoleksi lahan seluas-luasnya demi merealisasikan mimpi menangkap pasar perumahan yang tak terakomodasi lagi oleh kawasan Cibubur. Ada beberapa pengembang kakap yang sudah dan bahkan baru memulai peruntungan di sini. PT Metropolitan Land Development dengan Taman Cileungsi dan Taman Metropolitan, Grup Ciputra dengan Citra Indah dan PT Dwikarya Langgeng Sukses (konsorsium tiga pengembang Grup Duta Putra, Kenatinx Supra International dan Grup Suryamas Dutamakmur) yang menawarkan Harvest City, sekadar menyebut contoh.

Harvest City, menjadi buah bibir. Luas lahannya saja mencapai 1.050 hektar. Lokasinya berseberangan dengan Taman Buah Mekarsari dan rencananya akan berisi 10 ribu unit rumah. Kelas yang ditawarkan pun variatif, mulai dari bawah, menengah dan atas. Pengembangannya dilakukan secara bertahap. Tahap awal, akan dikembangkan 150 hektar. Harvest City melengkapi perumahannya dengan berbagai fasilitas penunjang, seperti mall, ruko, rumah ibadah, dan sarana olahraga.

Menyusul popularitas Harvest City adalah Citra Indah. Perumahan ini sejatinya dikembangkan sejak 1997dengan konsentrasi penggarapan pada harga Rp50 jutaan. Kelas ini sengaja disasar mempertimbangkan kondisi kawasan yang juga berkembang sebagai kawasan industri. Sehingga menarik banyak pekerja yang berhasrat memiliki rumah sesuai dengan pendapatan mereka. Laiknya pengembangan perumahan milik Grup Ciputra lainnya, Citra Indah juga menyediakan rumah tipe menengah dan besar dengan kisaran harga di atas Rp350 juta.

Sementara PT Metropolitan Land Development kian gencar dengan Taman Metropolitan-nya. Menurut Nanda Widya, Direktur Utama PT Metropolitan Land Development, tahun ini  Taman Metropolitan akan dimaksimalkan pengembangannya. Ada dua klaster yang tengah dibangun yakni Gloxinia berdimensi 45/90 hingga 86/219 dengan harga berkisar antara Rp 276 juta hingga Rp628 juta. Dan  Taman Gandaria yang ditawarkan serentang Rp200 juta-400 juta.

Selain itu beberapa perumahan lain juga menyemarakkan kawasan ini. Di sekitar flyover, tepatnya di ruas Jl. Raya Narogong terdapat setidaknya lima perumahan; Cileungsi Hijau, Duta Mekar Sari, Taman Cileungsi, Villa Permata Mas, dan Putri Indah. Menyusul kemudian Bukit Putra yang berada di Jl. Raya Jonggol. Ini merupakan perumahan lama yang dimodifikasi menjadi baru. Terlihat dari pengembangan eksisting rumah-rumah bergaya tahun 1990-an dan infrastruktur jalan yang sudah terbangun. Mereka saat ini sedang memasarkan rumah seharga Rp55 juta-200 juta. Beranjak ke arah Citeureup, Grup ISPI percaya diri melansir Mutiara Venezia Residence. Harga rumah yang ditawarkan tak jauh beda dengan pendahulunya.

Bergeraknya aktifitas konstruksi dan transaksi properti, tercatat Taman Metropolitan mampu menjual 10 unit per bulan,  tak lepas dari rencana pengembangan ruas tol JORR II yang menghubungkan Cimanggis-Cibitung. Kelak jika ini terealisasi, warga Cileungsi-Narogong-Jonggol, akan diuntungkan karena aksesibilitasnya langsung terkoneksi dengan ruas tol Jagorawi dan Cikampek. Dengan demikian, kawasan ini makin terbuka untuk terus tumbuh dan menjelma sebagai alternatif destinasi hunian dan investasi.

Apalagi, para pengembang ini tak sekadar membangun properti. Mereka juga membangun komunitas dengan menyediakan fasilitas standar untuk memenuhi kebutuhan warganya yang diperkirakan jumlahnya menyamai penduduk sekelas kota adminsitratif. Seperti fitur yang akan didirikan oleh Harvest City. Mereka tengah bersiap melansir Harvest City Mall, Culinary Market, The Harvest Walk, Discovery Park, Sport Center, Urban Forest dan Food Carnaval yang kesemuanya berada pada area komersial.

Yakin kawasannya akan berkembang, Taman Metropolitan pun tak ketinggalan. Ke depan mereka akan melangkapi proyeknya dengan sebuah pusat belanja dan komersial ritel lainnya. “Kami sadar ruas tol ini akan memberikan nilai tambah, untuk itu kami mengantisipasinya dengan dengan terus melakukan pengembangan strategis,” jelas Nanda.

Walhasil tak hanya kawasannya yang akan berkembang. Harga tanah di sekitar Jl Raya Cileungsi pun mulai terkerek naik. Dua tahun lalu masih dapat ditemui harga tanah Rp100 ribu/m2 hingga Rp200 ribu/m2 tetapi saat ini seperti di Harvest City harga tanahnya sudah mencapai angka Rp500 ribu/m2, begitu pun dengan Taman Metropolitan yang terus merangkak. Apalagi jika pembangunan tol JORR II rampung, harga diproyeksikan melonjak 30-50%.

Sumber: Properti Indonesia edisi Agustus 2009

Menghitung Peluang Hotel Di Koridor Simatupang

Tak keliru koridor Simatupang , Jakarta Selatan, dianggap sebagai kawasan komersial paling progresif di luar Central Business District (CBD) Jakarta. Posisi fisiknya sangat strategis. Kawasan ini merupakan bagian dari segmen Jakarta Outer Ring Road yang menghubungkan lintas utara, selatan, timur serta beberapa ruas tol besar seperti Tol Dalam Kota, Jagorawi dan Cikampek.

Aktualitas kawasan sepanjang 10 km dan sudah dikembangkan sejak 1990 ini dipadati sembilan gedung perkantoran eksisting. Sebut saja Talavera, Beltway Office Park, Arcadia, dan Wisma Raharja. Ini di luar 11 gedung perkantoran yang masih dibangun dan dalam perencanaan seperti Astra Buana Office, Elnusa 2, Ratu Prabu 4, Signum Place, Beltway Office B, dan Sovereign Office yang membutuhkan masa pengembangan lebih kurang 2 tahun. Dengan demikian, aktifitas konstruksi masih akan terus berlanjut hingga 2012 mendatang.

Managing Director Indonesia Cushman and Wakefield, David Cheadle mengatakan pertumbuhan perkantoran ini menstimuli pertumbuhan sub sektor lainnya. Yang paling terasa adalah sub sektor residensial dengan spesifikasi permintaan pada apartemen dan town house sewa. Dalam rentang lima tahun terakhir, apartemen dan rumah sewa memperlihatkan pergerakan positif. Pertumbuhan harga sewa juga terbilang signifikan. Saat ini sewa rumah dan apartemen dengan masa sewa minimal 2 tahun seharga 3.000 dolar AS-5.000 dolar AS/bulan dengan fasilitas 3 kamar tidur dan kolam renang. Lima tahun silam, harga sewa masih berkisar pada angka 1.000 dolar AS-2.500 dolar AS/bulan.

Diproyeksikan permintaan dan minat pasar tak bakal berhenti hingga puncaknya terjadi pada tiga tahun mendatang. Saat konstruksi gedung-gedung perkantoran baru itu rampung dengan tenan mayoritas perusahaan multinasional yang bergerak di ranah pertambangan, minyak dan gas, manufaktur, telekomunikasi, jasa konsultasi, dan konstruksi yang berhubungan dengan pertambangan.

Mereka ini membawa profesional asal mancanegara yang jumlahnya ratusan orang. Tentu saja, masa tinggal para ekspatriat itu akan bervariasi. Bisa dalam hitungan hari, minggu, bulan bahkan tahun. Nah, di sinilah peluang besar yang bisa dimanfaatkan para pengembang untuk membangun fasilitas akomodasi sekelas hotel. Jika apartemen dan town house sewa sudah menemukan ceruk pasarnya, mestinya, hotel pun bakal bernasib serupa.

Wakil Presiden Direktur PT Metropolitan Kentjana Tbk., Jeffri Sandra Tanudjaja mengatakan kans untuk pengembangan hotel di koridor Simatupang, terbentang luas. “Saat ini belum ada fasilitas akomodasi yang representatif yang dapat memenuhi kebutuhan untuk meeting, incentives, conference, convention dan exhibition (MICE) atau sekadar transit,” ujarnya. Satu-satunya hotel yang ada saat ini dan menjadi pilihan ekspatriat adalah Hotel Dharmawangsa. Namun, lokasinya cukup jauh dari koridor Simatupang, tempat mereka bekerja. Sementara seksi paling padat dan semarak justru berada di Pondok Indah-Fatmawati dan Fatmawati-Cilandak.

Untuk mengisi ceruk pasar inilah, PT Metropolitan Kentjana Tbk., kemudian merencanakan pengembangan hotel bintang lima di atas bangunan Pondok Indah Mall 2 dan serviced apartment. Keduanya berada dalam area pengembangan Pondok Indah Town Center (PITC) seluas 40 Ha. Mereka akan memulai konstruksi hotel yang berkapasitas 300 kamar itu pada pertengahan 2010. Sejumlah Rp800 miliar sudah dialokasikan guna merealisasikan properti tersebut.

PT Metropolitan Kentjana Tbk., tak sendiri. Beberapa pengembang juga mencoba mengambil peran. Mereka mengendus pundit-pundi yang menjanjikan. PT Adhi Realty dan Grup Agung Podomoro berencana mengembangkan hotel bintang 3 dan 4. Menyusul PT Lippo Karawaci Tbk dengan Hotel Aryaduta di kompleks Kemang Village. Karena kelasnya bintang lima, mereka akan membangun 350 suites room.

Business Development Director Procon Indah, Bayu Utomo, mengatakan, saat ini yang paling dibutuhkan memang fasilitas akomodasi. Mengingat untuk office sudah sangat padat dan terbatasnya lahan kosong untuk dikembangkan. “Untuk tiga tahun ke depan, membangun hotel lebih realistis,” ujarnya.

Semua strata hotel punya pangsa pasarnya sendiri. Bintang lima akan dibutuhkan oleh ekspatriat atau kalangan eksekutif pemuncak perusahaan. Sementara bintang 3 dan 4 membidik profesional yang berada pada posisi middle level manager.

The Orchid Realty, Jual Konsep Religi

Kue pasar muslim memang seksi. Jumlahnya yang menempati mayoritas dianggap sebagai kans besar untuk pengembang dalam pemenuhan kebutuhan residensial. Pengembang yang secara sadar bersandar pada hegemoni religi tertentu itu bisa disebut The Orchid Realty. Perusahaan ini didirikan oleh anak muda yang saat ini berumur 31 tahun. Dia adalah Nasrullah yang membidani kelahiran The Orchid Realty pada tahun 2006. “Saya bervisi menjadikan perusahaan ini sebagai yang terbaik dan terdepan dalam pengembangan perumahan muslim,” kata Nasrullah yang sebelumnya bekerja di berbagai sektor. Di antaranya sebagai Asisten Peneliti di University Teknologi Malaysia (UTM), menjual keramik, dan kemudian menjadi kontraktor. Nama Orchid sendiri merupakan kependekan dari Organization of  Cyber Housing and Islamic Development.

Ceruk pasar yang luas dan konsep yang spesifik dapat dianggap sebagai faktor penentu yang mampu mendongkrak popularitas Orchid. Hingga hari ini sudah sembilan perumahan yang dibangun (lihat tabel). Semuanya di kawasan lingkar Universitas Indonesia (UI), yakni Kukusan, Beji, Pondok Cina, dan Tanah Baru. Semuanya masuk administrasi Kota Depok, Jawa Barat. Memang perumahan yang dibangun masih dalam skala kecil. Dengan modal minimal, perumahan yang terbangun pun masih terbatas jumlahnya. Akan tetapi, keterbatasan itu tak membuat Orchid berhenti membangun. Mereka akan terus memanfaatkan peluang, mengingat kebutuhan rumah muslim luar biasa besar.

The Orchid Town House yang sejumlah 16 unit merupakan proyek pertama mereka. Terserap pasar hanya dalam waktu singkat, tak sampai setengah tahun. Setelah itu, The Orchid Realty mengembangkan Griya Rahmani 1 yang dikhususkan untuk memfasilitasi guru-guru Sekolah Dasar Islam Terpadu (SDIT) yang marak di Depok. Dalam kurun hanya satu bulan sejak di-launching, perumahan dengan 37 unit rumah ini habis terjual.

Pada April 2007, Nasrullah yang lulusan Universitas Indonesia ini, membuka proyek ketiga bertajuk The Orchid Residence. Lagi-lagi pasar menyambutnya dengan antusias. Dalam 2 hari, The Orchid Residence mencatat penjualan 30 unit dengan omset sekitar Rp8 miliar. Sebanyak 50 rumah berikutnya habis terjual dalam waktu tiga bulan setelah launching. “Pada tahun 2007 total rumah yang sanggupkami bangun sebanyak 137 unit, meningkat lebih dari 800% dari tahun sebelumnya yang hanya 16 unit,” ungkap  Nasrullah.

Memasuki tahun 2008, Orchid mematok target dapat membangun 400 unit rumah, atau melonjak 300% dari tahun sebelumnya. Mereka memulainya degan meluncurkan Cyber Orchid Town Houses sejumlah 47 unit. Kemudian secara berturut-turut, dirilis Griya Rahmani 2 (68 unit), Griya Rahmani 3 (48 unit), The Orchid Regency (51 unit),  The Orchid Green Village (120 unit), dan The Orchid Town House 2 (16 unit). “Tiga tahun silam, saya anggap sebagai masa pembelajaran, 2008 masa ekspansi dan tahun ini masa penciptaan brand. Kami menjual rumah rata-rata 10-20 unit/bulan,” kata Nasrullah.

Menarik juga menguliti kiat Orchid hingga sosoknya mencuat seperti sekarang. Sebab, mengusung konsep islami secara spesifik, bukan hal mudah. Apalagi kemudian timbul tudingan penyebaran gaya hidup eksklusif karena secara tak langsung mereka telah mengkotak-kotakkan pasar dalam ranah religi tertentu. Terhadap tudingan ini, Nasrullah secara gamblang mengungkapkan tujuh poin penentu yang menjadi pedoman The Orchid Realty dalam pengembangan bisnisnya yang berusaha menjadi religius.

Manajemen bisnis dikelola secara syariah dan menghindari riba, hanya bekerjasama dengan bank syariah dalam pembiayaan perbankan, dan membentuk Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang mengawasi dan memberikan arahan pola kerja dan akad-akad Islami. Selain itu juga mempekerjakan dan memberdayakan pekerja muslim, terbuka untuk bekerjasama dan silaturahim dengan semua komponen umat Islam, senantiasa belajar dan berusaha mendekati pola kerja Islami, dan senantiasa berjihad membuka lapangan kerja bagi sektor riil, sektor produktif yang akan mengangkat derajat umat Islam.

Mengusung konsep Islami memang berat. Tak sekadar bisa terakomodasi hanya sebatas pelabelan. Juga ruh pengembangan dan kemampuan mereka menciptakan gaya hidup Islami. Oleh karenanya The Orchid Realty berusaha melengkapi semua proyeknya dengan fasilitas penunjang Islami seperti mesjid dan taman pendidikan Al-Quran (TPA). Kolam renang pun diatur pemakaiannya antara pria dan wanita. Selain itu setiap rumah memiliki kamar mandi yang tidak menghadap kiblat. Memang masih sebatas aktualitas secara fisik, untuk tidak dikatakan kooptasi sosial. Akan tetapi, upaya mereka layak diacungi jempol, karena toh, paradigma berpikir masyarakat kita harus diakui masih ewuh terhadap simbol dan bukan pada nilai dan pemaknaan.

Pendek kata, tidak mudah menjadi developer syariah. “Masyarakat menuntut semuanya sempurna. Padahal kami juga memiliki kekurangan. Namun begitu, kami berusaha menyempurnakannya. Semua masalah kami cari solusinya,” kata Nasrullah.

Seluruh unit rumah ditawarkan dengan desain modern minimalis seharga mulai Rp170 juta sampai Rp400 juta. Fasilitas lainnya seperti taman, jogging track, lapangan bulutangkis, children playground, bio-pore environment system, dan underground drainage juga dibangun. “Semua transaksi pembelian atau penjualan rumah menganut prinsip dan akad syariah,” kata Nasrullah yang mengaku modal yang dipakai hanya berasal dari teman-temannya, tidak memakai pinjaman bank.

Akhir tahun ini The Orchid Realty akan melansir dua proyek baru yakni Griya Alam Permai di Depok 2 sebanyak 60 unit (di atas lahan 9.000 m2) yang dibanderol Rp196 juta dan Qoryatusalam di area eks Kota Kembang Depok Raya, seluas 5 hektar. Proyek yang disebut terakhir merupakan hasil kongsi dengan pengembang Islam lain.  “Saya memimpikan bisa membangun superblok Islami. Pembangunannya dilakukan oleh konsorsium pengembang Islam di Indonesia,” obsesi Nasrulah.

Sumber: Properti Indonesia edisi Agustus 2009

Infinia Park, Menjala Pasar Dengan Konsep Usang

Kompetisi aktual industri properti yang semakin sengit, memaksa pengembang untuk lebih kreatif dan inovatif. Salah satu yang sadar akan hal itu adalah PT Infinia Park Propertindo. Mereka membangun Infinia Park. Ini merupakan perkantoran yang dilengkapi dengan fitur gudang multiguna. Lokasinya di Jl DR Saharjo, Manggarai, Tebet, Jakarta Selatan. Gudang di tengah kota? Ya. Infinia Park mencoba menawarkan ketidaklaziman. Biasanya, kantor dan gudang multiguna terkonsnetrasi di tepi kota, seperti di Jakarta Utara, Tangerang, dan Bekasi. “Ini merupakan wujud kreatifitas kami dengan penawaran berbeda,” ujar Direktur Utama PT Infinia Park Propertindo, Robert Yapari.

Sejatinya ide ini tidak bisa dibilang baru. Tahun 2007, pernah ada properti seperti ini yakni Secure Building Halim Perdanakusumah yang mengusung konsep safe deposit room. Mereka bekerjasama dengan TNI Angkatan Udara yang memiliki lahan. Nah, lahan yang dipakai untuk membangun Infinia Park seluas 4 hektar, merupakan milik Yayasan Kartika Eka Paksi  (PT Wahana Bhakti Utama). Dulunya memang dipergunakan untuk pergudangan. “Sejak tahun 1950-an TNI Angkatan Darat memanfaatkannya sebagai pergudangan dan pada satu decade setelahnya, disewakan untuk umum,” ujar Robert. Pergudangan yang sudah uzur tersebut,  kemudian disulap menjadi kantor dan gudang multiguna yang modern sebanyak 88 unit.

Robert, yang merupakan salah satu pemegang saham Grup Trivo dengan karyanya Pusat Grosir Cililitan dan Tangerang City, terlecut membangun Infinia Park karena di tengah kota sama sekali belum ada pergudangan yang representatif menunjang operasionalisasi perkantoran di tengah kota. Terutama wilayah Jakarta Pusat  dan Selatan. Perusahaan-perusahaan yang berkantor di tengah kota ini umumnya memiliki gudang di pinggiran. Sehingga memboroskan biaya dan waktu tempuh pengiriman barang.

”Infinia Park hadir mengisi celah ini. Ia dapat digunakan untuk menunjang semua kegiatan bisnis yang dapat dimanfaatkan oleh industri-industri kecil seperti manufaktur, cargo, dan lain-lain. Selain itu kami juga membangun khusus untuk filling storage perbankan dalam memenuhi kebutuhan data-data konsumennya,” ungkap Robert.

Karena lahan yang dipakai milik TNI AD dengan status hak sewa pakai selama 25 tahun, Infinia Park tidak dijual, melainkan disewakan. Harga sewa tergantung masa sewa, yang minimal selama dua tahun. Semakin lama masa sewa, semakin murah. Misalnya, filling storage (2 lantai + office) seluas 430 m2, harga sewanya  untuk lima tahun sebesar Rp70 ribu/m2/bulan, Rp58,500/m2/bulan untuk 10 tahun dan Rp37,500/m2/bulan untuk 25 tahun. Selain membayar uang sewa, para tenan juga dikenakan service charge sebesar Rp2,5 juta per bulan.

Selain bebas banjir dan 3 in 1 dengan lokasi relatif strategis, proyek ini juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti jaringan telepon, internet, listrik 3.500 watt, asrama  karyawan, hydrant, food court, mushala,  loading dan unloading, jalan yang lebar dengan ROW 18 sampai 20 meter berkonstruksi beton bertulang, dapat diakses container 40 fit, keamanan 24 jam, dan bebas kuli liar.

Fitur-fitur tersebut dibangun untuk menarik minat pasar yang sangat spesifik dengan persyaratan pemenuhan kelengkapan fasilitas. Selama ini perusahaan-perusahaan target pasar Infinia Park hanya dapat menyewa ruko. Pasok kantor plus gudang relatif terbatas. “Karena ruko tidak mampu memenuhi kebutuhan penyewa, mereka mempertimbangkan untuk relokasi ke properti kami,” kata Robet seraya mengatakan saat ini sudah 24 unit yang tersewa oleh berbagai perusahan seperti PT Tiki, PT Drymix, PT INTI, dan PT Merpati Alam Semesta.

Pengamat properti Irwan Nurhadi mengatakan, Infinia Park memiliki prospek yang baik karena produk sejenis yang berada di tengah kota, pasoknya terbatas. “Infinia Park bisa memenuhi kebutuhan yang ada sehingga memiliki peluang besar bisa laku tersewa,” tandas Irwan.  Dibutuhkan kreatifitas, di tengah ketatnya persaingan antarpengembang saat ini. “Bangunlah properti yang memang dibutuhkan pasar. Sehingga terjadi keseimbangan antara pasok dan permintaan,” tambah Irwan.

Jika melihat konsep yang ditawarkan dan lokasinya, proyek ini sangat potensial terserap pasar. Hanya saja, kondisi perekonomian makro yang belum pulih benar, bisa menjadi kendala serius. Sebab, sebenarnya, pasar yang membutuhkan kantor sekaligus pergudangan adalah perusahaan-perusahaan yang bergerak di sektor riil. Jadi, memang butuh waktu untuk seluruhnya tersewa.

Sumber: Yuniar S