Romansa

Ini cerita tentang cinta; romansa dua jurnalis dengan latar belakang berbeda. Suku dan juga budaya. Tidak ada kata cinta yang mewarnai hubungan mereka. Hanya rasa dan rumangsa yang bicara. Tapi satu dan lainnya, saling memahami, saling melindungi, saling berempati dan saling lainnya yang sanggup memosisikan mereka berdua merasa nyaman berada di antaranya. Hati mereka terpautkan oleh komitmen, dan penghormatan atas nama cinta. Kendati tidak saling memiliki, mereka menyadari, tak ada kemungkinan untuk saling memisahkan diri.

Nun jauh dalam lorong hati, ada sekotak ruang untuk mereka sekadar berbagi. “Perempuanku, pulang jam berapa hari ini”, atau kiriman pesan pendek practical jokes dari si lelaki, memenuhi layar telepon genggam sang pujaan hati.

Hubungan bathiniah yang sejatinya mengiris sukma itu, telah berjalan lebih kurang tiga tahun. Sejak mereka bertemu, kemudian berboncengan, dan dalam sebuah acara liputan yang sama. “Perempuanku, pulanglah lebih dulu. Aku masih di sini, bercengkerama dengan kawan-kawan. Hati-hati di jalan”, adalah sebentuk permufakatan hati yang hanya dimafhumi oleh keduanya.

Kenikmatan rasa itu, agaknya akan berkurang. Setelah kabar suka dan bahagia sekaligus duka, mampir di telinga satu di antaranya. “Aku tidak lagi dapat bersua dalam liputan yang sama”. Namun, isyarat akan keteguhan cinta, berkelebat erat dalam sepotong asa yang ditabalkannya. “Perempuanku, dalam relung sukmaku hanya engkau yang mampu menuntaskan dahaga intelektualku. Tetaplah menjadi engkau seperti selalu ada dalam gembira dan laraku”.

Berlanjutkah pengembaraan rasa dan rumangsa mereka? hanya kala yang bisa bercerita.

Iklan

Momentum Kelas Menengah Bawah

Loemongga Haoemasan, Presiden Direktur PT Asiana Lintas Ciptakemang sangat percaya diri ketika mengumumkan rencana peluncuran Nirvana Apartment tahap 2 dan 3. “Hanya saja yang terbaru ini ukurannya lebih kecil, dan harga jualnya lebih kompetitif,” ucapnya. Nirvana Apartment yang berlokasi di Kemang, Jakarta Selatan, muncul perdana pada 2006 dengan harga ‘menantang’ yakni Rp15 juta/m2. Ditilik dari harganya, jelas, mengisi ceruk pasar kelas premium.

Namun, fakta penjualan yang hanya mampu membukukan 35 unit (65% dari total 56 unit) selama satu setengah tahun justru sangat tidak ‘menantang’. Asal tahun saja, proyek ini dirilis pada Juni 2006. Jadi, per bulan cuma terjual sebanyak rata-rata 1,9 unit!. Pencapaian itu mengindikasikan bahwa komposisi pasar kelas atas tidak banyak berubah. Padahal, dukungan perbankan dalam kucuran pembiayaan yang memudahkan calon konsumen membeli apartemen, sangat jor-joron. Tren suku bunga yang dipatok pun sudah menyentuh single digit antara 8,9-9,9%/bulan.

Mari cermati hasil riset Jones Lang LaSalle, yang mengungkapkan angka total suplai apartemen secara kumulatif di Jakarta, mencapai 45.608 unit. Sebanyak 58% di antaranya berasal dari kelas menengah seharga Rp7 juta-10 juta/m2. Disusul kemudian apartemen kelas menengah-bawah sebanyak 34% (Rp3 juta-6,5 juta) dan sebagian kecil sisanya, 8% kelas atas (Rp12 juta ke atas/m2).

Seretnya penjualan pada kasus Nirvana Apartment seolah menegaskan hasil riset Procon yang menunjukkan terjadinya depresiasi penyerapan pasar. Pada kuartal ketiga tahun 2007, anjloknya penjualan mencapai sebesar 29,5% dari total pasok sebanyak 11.152 unit, dibanding kuartal sebelumnya yang masih meraup penjualan sekitar 3.668 unit.

Nirvana Apartment tidak sendiri. Masih banyak apartemen-apartemen sekelas yang berjibaku menaklukkan pasar. Menurut Chief Business Development Officer Grup Pakuwon, Ivy Wong, ada banyak faktor yang menyebabkan apartemen kelas atas sulit diterima pasar.

Ketiadaan diferensiasi konsep, persaingan yang ketat, berubahnya preferensi pasar adalah penyebab utama kegagalan pasar apartemen seharga Rp10 juta ke atas per meter persegi. “Pasar kelas atas jenuh melihat konsep proyek yang itu-itu saja. Sudah begitu, bermunculan penawaran yang lebih menarik dari kelas yang di bawahnya, namun menawarkan fasilitas dan keunggulan yang nyaris serupa,” ungkap Ivy.

Maka, jangan heran jika ada beberapa apartemen mewah di Sudirman CBD, Jakarta Pusat, di Mega Kuningan, dan Dharmawangsa, keduanya Jakarta Selatan, hingga saat ini masih memasang advertensi di koran-koran Nasional. Mereka membutuhkan waktu lebih dari tiga tahun untuk meraup sebanyak mungkin pembeli dan tentu saja merampungkan pembangunan fisik. Ini adalah petunjuk, bahwa jika tidak ditopang dana berukuran jumbo, dalam arti hanya mengandalkan penjualan dan pinjaman bank, progres konstruksi akan berjalan abnormal.

Beberapa proyek tersebut, memang akhirnya sanggup merampungkan pembangunannya, lebih karena ia (khusus yang di SCBD) adalah milik kelompok usaha besar yang nota bene punya core dan beberapa sektor bisnis raksasa. Mereka bisa menerapkan pola subsidi silang. Kalau hanya mengandalkan penjualan an sich, niscaya belum tentu mampu tegak berdiri.

Berbeda dengan apartemen kelas menengah bawah. Tahun 2007 merupakan momentum tepat bagi sektor properti jenis ini. Beberapa proyek mengalami peningkatan penjualan pasca lansiran beberapa waktu sebelumnya. The 18th Residences dan Thamrin Residences mencetak penjualan menakjubkan. Hingga kuartal ketiga 2007 telah terserap sebanyak 80%. Kelas di bawahnya, seperti Margonda Residences, di Depok, dan Jakarta Residences, di Jl Kebon Melati, Jakarta Pusat, juga mengalami hal serupa. Yang pertama bahkan mengalami oversubscribe. Ini dimungkinkan karena faktor lokasi yang memiliki pasar potensial besar. Dikelilingi oleh sejumlah perguruan tinggi ternama dengan jumlah mahasiswa puluhan ribu orang, akses yang mudah dijangkau, harga yang relatif lebih murah serta belum ada pesaing. Kondisi aktual itu yang menyebabkan ia diburu calon investor.

Kesuksesan Margonda Residences lantas diikuti The Lavande di Jl Soepomo, Jakarta Selatan. Ia juga berada di sekitar lokasi beberapa perguruan tinggi dan perkantoran. Dengan harga hanya Rp6,5 juta/m2, masuk akal jika hingga kuartal ketiga penjualannya telah mencapai 40%. Padahal baru diluncurkan awal tahun ini. Menurut General Manager Sales and Marketing PT Intersatria Budi Karya Pratama Roberto Gani, “Pergerakan transaksi untuk apartemen menengah-bawah sangat aktif. Meski persaingannya lumayan ketat, namun jika segmentasi pasar yang dibidik tepat, pasti diburu pembeli,” ujarnya. Menariknya, apartemen kelas menengah-bawah ini dirancang tunggal. Mereka tidak dipadukan dengan jenis properti lainnya seperti yang telah menjadi tren pada kurun 2004-2006.

Tahun 2007 juga masih diwarnai tren pengembangan apartemen yang diintegrasikan dengan perkantoran, pusat belanja, hotel, dan pusat hiburan berada dalam satu kompleks pengembangan. Meminimalisasi risiko investasi, karena tidak butuh ekspansi lahan luas. Kendati tidak sebanyak dua tahun lalu, mixed use development yang dilansir pada tahun ini mengalami pergeseran kelas. Hanya dua proyek yang menawarkan konsep seperti ini, yakni Kemang Village dan St Regis. Keduanya menyasar hi-end market. Sebagian besar sisanya (80%) didominasi proyek menengah-bawah.

Sementara untuk apartemen sewa, data Procon menyebutkan, pasok mengalami peningkatan 3,1% atau 892 unit. Sebanyak 96 unit di antaranya, berasal dari apartemen servis yang baru beroperasi seperti Forum Residences (Senayan City) dan Beaufort at The Peak, dan mayoritas lainnya dari proyek apartemen sewa. Hingga kuartal tiga tahun ini, pasok kumulatif tercatat 29.263 unit. Komposisi terbesar adalah apartemen sewa (78,4%) atau sebanyak 22.288 unit dan sisanya apartemen khusus sewa dan servis masing-masing 9,1% dan 12,5%.

Aktifitas penyewaan terlihat aktif. Meski hanya terjadi pada apartemen sewa bukan servis, yakni sebesar 0,2% menjadi 71,3% (677 unit) dari kuartal sebelumnya yang hanya terserap 569 unit. Dan secara umum harga sewa kuartal ketiga tahun ini relatif stabil. Ekspatriat asing masih menjadi pasar terbesar bagi apartemen servis dan khusus sewa. Untuk pasar kelas atas jenis apartemen ini, kontributor terbesar berasal dari Jepang dan Korea.

2008
Kelas Atas Turun
Menengah Bawah Stabil

Dalam dua tahun ke depan akan semakin banyak proyek apartemen strata title dan sewa yang rampung pembangunannya. Kondisi ini akan meningkatkan angka penyerapan, khususnya kelas menengah-bawah, yang menjadikan apartemennya sebagai tempat tinggal, bukan untuk investasi. Sokongan pembiayaan murah (KPA) akan terus berlanjut dan menjadi pertimbangan utama konsumen sebelum mengambil keputusan. Sementara apartemen kelas atas, bakal menemukan titik jenuhnya jika miskin inovasi. Itulah hal fundamental yang mendorong PT Intiland Development Tbk berani meneruskan kembali apartemen premiumnya, Grand Champa, tahun depan, karena konsepnya telah mengalami revisi dan tentu saja, “Yang satu ini lebih inovatif,” ujar Wakil Presiden Komisaris PT Intiland Development Tbk., Hendro S Gondokusumo.

Grand Champa sejauh ini merupakan satu-satunya apartemen yang akan dirilis tahun depan yang sudah berani dipublikasikan pengembangnya. Sementara apartemen-apartemen mewah di Ciputra World Jakarta dan Rasuna Epicentrum masih dirahasiakan nama dan waktu rilisnya. Berbeda kondisinya dengan 2006 atau dua tahun setelahnya. Publikasi dan pengembangan apartemen mewah seakan sebuah racing Formula 1, di mana prestis, investasi ratusan miliar rupiah, dan virus gaya hidup menjadi taruhannya.

Khusus apartemen sewa, kondisi pasok berlebih akan membuat tertekannya harga sewa dan tingkat hunian. Hanya apartemen sewa yang dikelola operator jaringan hotel terkemuka yang tetap memiliki permintaan yang stabil.

Kendati demikian, secara umum, sejak krisis moneter hingga sepuluh tahun setelahnya, tingkat okupansi untuk apartemen strata title dan sewa masih di bawah level standar industri properti.

Rencana-rencana Konglomerat

Kendati harga minyak mentah dunia sudah melonjak ke angka 99 dolar AS/barrel (per 21 November 2007), para pengembang tetap menyongsong tahun 2008 dengan optimisme tinggi. “Tidak ada yang perlu dikhawatirkan. Pengaruhnya tetap ada, yakni meningkatnya ongkos produksi. Tapi kita harus menyikapinya dengan positif. Kita harus mengubah paradigma pengembangan dan pembangunan properti menjadi lebih konstruktif, antisipatif dan benar,” ujar Presiden Jakarta Property Club (kumpulan owner perusahaan pengembang besar), yang juga Wakil Presiden Komisaris PT Intiland Development Tbk., Hendro S Gondokusumo.

Hal senada dikatakan Presiden Direktur Grup Gapura Prima, Rudy Margono. Ia bahkan memproyeksikan kondisi bisnis dan industri properti 2008 akan lebih baik dibanding tahun ini. “Meski belum sampai menyamai tahun 2002-2004, namun tetap akan bergairah. Permintaan akan mengalami peningkatan begitu pula dengan penawaran. Beberapa proyek yang ditawarkan pada 2006 dan 2007 akan beroperasi tahun depan. Investasi asing pun kian marak masuk ke Indonesia,” ujar Rudy

Berikut rencana-rencana strategis pengembang besar di tahun 2008:

PT Summarecon Agung Tbk Garap Bekasi

Pengembang pionir di kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara, ini tahun depan akan melakukan aksi ekspansi ke Bekasi. Di sini, PT Summarecon Agung Tbk., bakal menggarap lahan seluas total 250-300 Ha untuk dikembangkan menjadi township development.

Sama seperti di Summarecon Kelapa Gading dan Summarecon Serpong, proyek baru itu nantinya akan berkonten perumahan, perkantoran, hotel, apartemen, shopping mall dan ruko. “Pengembangan akan dilakukan secara bertahap. Tahap pertama kami garap seluas 170 Ha dulu untuk bangun rumah lebih kurang 3.000 unit. Direncanakan proyek Bekasi ini rampung keseluruhan dalam 10 tahun mendatang. Dananya sudah kami siapkan, antara lain kami peroleh dari hasil right issue pertengahan tahun ini sebanyak Rp500 miliar,” papar Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki.

Selain Bekasi, PT Summarecon Agung Tbk., juga akan melanjutkan pengembangan Summarecon Serpong. Pusat perbelanjaan Summarecon Mall Serpong akan diperluas menjadi 135 ribu m2, sehingga total luasnya menjadi 200 ribu m2. Nilai investasinya sendiri sekitar Rp800 miliar. Dan selama 10 tahun ke depan, Summarecon Serpong bakal menambah fasilitas dua menara hotel bertaraf internasional, dua menara serviced apartemen, tiga menara strata apartemen, dan satu menara perkantoran.

Meski memiliki banyak rencana, bukan berarti pengembang yang dirintis klan Nagaria ini berubah agresif. Mereka tetap setia pada gaya bisnis konservatif namun fokus. Itulah mengapa tahun depan nanti target penjualan terkoreksi dibanding 2007. “Sedikit di bawah Rp1 triliun ya. Tepatnya belum pasti. Masih kami konsolidasikan. Kami berharap situasi makro ekonomi tidak terlalu buruk. Sedikit di bawah target tahun lalu, kami rasa cukup realistis,” ungkap Johannes seraya menambahkan tidak akan ada aktifitas fund raising di pasar modal hingga kuartal I 2008.

Grup Gapura Prima
Bangun Perkantoran dan IPO lagi

Inilah salah satu pengembang yang dinilai paling lengkap portofolionya. Semua subsektor properti dirambahnya. Mulai dari perumahan, perkantoran, apartemen, hotel, pusat belanja, hingga rekreasi. Tidak hanya di Jadebotabek, juga di daerah. Menjelang tahun berganti, mereka sudah meluncurkan setidaknya 6 proyek; komplek apartemen Kebagusan City, Jakarta Selatan sebanyak 10 tower dan mixed use development Paragon Solo, Jawa Tengah, yang merangkum pusat belanja seluas 41.350 m2, 4 menara resort apartment, dan citywalk. Disusul kemudian Cimanggu Citywalk (4.400 m2) di Bogor, Jawa Barat, HIPMI Tower setinggi 46 lantai (50.000 m2), di Jl Gatot Subroto, Jakarta Pusat, dan Water Park di Cilegon, Jawa Barat. Terakhir, Jatimurni Residence di Bekasi, yang mengombinasikan low rise apartment dan townhouse seluas 10 Ha.

Presiden Direktur Grup Gapura Prima, Rudy Margono, mengungkapkan dilansirnya proyek-proyek tersebut akhir tahun ini adalah momen yang tepat. “Apalagi kami sukses go public. Masyarakat semakin percaya pada kiprah kami. Kepercayaan ini kami anggap sebagai dukungan moril untuk terus menciptakan karya-karya besar,” ujar Rudy.

Guna merealisasikan enam proyek tadi, Grup Gapura Prima, telah menyiapkan anggaran tak kurang dari Rp1,5 triliun. Sebagian berasal dari ekuitas perusahaan, sisanya dari kredit perbankan dan penjualan saham di pasar modal. Khusus dana dari pasar modal, sejauh ini yang berhasil diraup adalah sebesar Rp298 miliar. Selain dana domestik, mereka juga telah mendapatkan respon positif dari institusi-institusi keuangan negara petrodollar seperti Dubai dan Kuwait yang ngebet membiayai proyek-proyeknya.

Adapun rencana strategis ke depan yang segera dilakukan adalah mengakuisisi lahan dan proyek-proyek prospektif. Yang sudah dibidik adalah lahan-lahan di kawasan Ancol, Jakarta Utara, yang bakal disulap menjadi Esplanade Residences, dan lahan di Mega Kuningan, Jakarta Selatan, (sebelah Sampoerna Strategic Square) yang akan digarap menjadi perkantoran Victoria Tower. Di bagian timur Jakarta, Rudy juga telah sukses bertransaksi di koridor Cawang, Otista dan MT Haryono serta di Jl Tendean, Jakarta Selatan. Di atas lahan-lahan tersebut, akan dikembangkan perkantoran.

Sementara langkah akuisisi proyek prospektif, telah dimulai awal November lalu. Grup Gapura Prima mengegolkan East Point Shopping Mall di Surabaya, menjadi salah satu portofolionya. Mereka mengambil alih proyek yang semula milik Grup Equator ini dari PT Pembangunan Perumahan. Begitu pula dengan Paragon Solo yang dulunya bernama Ciputra Sun Mall yang dimiliki kongsi Grup Ciputra dan Grup Sun Motor. Selain itu, kelompok usaha yang dirintis Gunarso Susanto Margono ini juga melirik Grha 165, di Jl TB Simatupang, Jakarta Selatan. Untuk Serpong Town Square di Tangerang, pihaknya akan melakukan rekonsepsi agar mudah diterima pasar.

Jika dikalkulasikan, nilai kapitalisasi dari keseluruhan proyek Grup Gapura Prima sebesar Rp4,5 triliun. Selain gencar membangun proyek fisik, Grup Gapura Prima juga tengah mempersiapkan initial public offering (IPO) sejumlah anak usahanya guna memperkuat konstruksi finansialnya. Ada pun anak usaha yang akan maju untuk IPO tahun depan adalah PT Central Lingga Perkasa yang membangun Bellagio Mansion dan Bellagio Residences, PT Bandung Inti Graha (Bandung Trade Center), PT Abadi Mukti Guna Lestari (Depok Town Center) dan PT Anyer Pallazzo (Anyer Pallazzo Boutique Hotel). “Semua rencana strategis ini saya harapkan berjalan lancar dan rampung sebelum Pemilu 2009. Sehingga target pendapatan tahun depan sebesar 100% bisa terealisasi,” optimis Rudy.

PT BSD City
Ekspansi Tahap II

Tahun 2007, pengembang satu ini, boleh dibilang, lebih low profile dibanding lainnya. Kebalikan dari kampanye advertensi produk-produknya di halaman-halaman iklan beberapa media massa nasional, yang sungguh, begitu high profile. Namun begitu, bukan berarti pada tahun 2008, akan pasif. PT BSD City justru memiliki segudang rencana besar. Seolah merupakan karakter tipikal Grup Sinarmas (induk usahanya), ia juga bersiap mengguncang pasar properti Nasional dengan proyek-proyek mengejutkan yang diyakini bakal jadi trend setter.

Corporate Communication General Manager Sinarmas Real Estate Division (SIMASRED), Dhony Rahajoe, mengungkapkan, di tahun tikus tanah nanti, BSD City akan konsentrasi pada pengembangan tahap II seluas 2.100 Ha. Wilayah pengembangannya mencakup dua kecamatan, Pagedangan dan Cisauk. Ini berarti ‘menyeberang’ Sungai Cisadane yang pastinya membutuhkan investasi yang tidak sedikit. Sebab, untuk menghubungkan kedua kecamatan ini diperlukan konektor (jembatan) yang representatif. Mengingat orang-orang yang kelak tinggal di BSD City Tahap II ini, adalah kelas menengah atas yang memiliki mobilitas tinggi. “Jadi frekuensi lalu lintas kendaraan yang melintasi jembatan ini juga akan tinggi,” ujar Dhony.

Untuk mendukung unifikasi dua wilayah pengembangan itu, BSD City telah mempersiapkan detail plan. Di antaranya yang menjadi prioritas adalah pembangunan jembatan cable stayed yang akan menjadi tengara BSD City Tahap II. Selain itu, juga pembangunan infrastruktur dengan kualitas dan kuantitas yang lebih baik. Ada pun jenis properti yang akan dibangun lebih variatif, selain rumah dan kavling-kavling kelas menengah atas seperti Green Cove seharga lebih dari Rp700 juta/unit, juga shopping mall, hi end entertainment center, rumah sakit yang dioperatori Grup Sinarmas, sekolah Sinarmas World School, office building khusus penyedia jasa keuangan, ruko, dan pergudangan. “Kami akan tetap komit dengan pola 60% residensial, 40% sisanya untuk fasilitas komersial dan infrastruktur,” tandas Dony.

Yang menarik dari pengembangan Tahap II ini adalah, tingginya kesadaran BSD City akan pembangunan berkelanjutan (sustainability development) dan berwawasan lingkungan (green development). Taman Kota yang telah dibangun pada pengembangan Tahap I dan II, akan diteruskan dengan membangun Taman Kota III. “Ini dilakukan agar terjadi keseimbangan antara aspek sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan yang pada gilirannya tercipta kawasan kota yang harmonis sekaligus humanis,” jelas Dhony.

Sementara untuk target pendapatan pada 2008, Dhony optimis akan ada peningkatan. Estimasi ini didasarkan pada catatan penjualan yang sudah mencapai Rp637,9 miliar per Juni 2007 (laporan unaudited). Meski penjualan meningkat, laba bersih justru menurun. Hanya membukukan angka Rp35,3 miliar. Turun 29% dibanding tahun lalu pada periode yang sama. Ini karena ada kenaikan beban bunga sebesar Rp64,6 miliar dari hutang obligasi yang mencapai Rp837 miliar. Itulah mengapa, untuk 2008 nanti pihaknya akan bersikap lebih prudent. Bagaimana dengan fund raising? “Kami akan menerbitkan obligasi. Hanya saja waktunya belum ditentukan, apakah awal atau pertengahan tahun,” ungkapnya.

PT Intiland Development
Transformasi Internal

Setelah membikin heboh jagat bisnis dan industri properti Tanah Air pada tahun 2006 lalu dengan megaproyek Regatta, PT Intiland Development Tbk., kian percaya diri menatap tahun 2008. Falsafah bisnis go conventional, sudah mulai ditinggalkan pasca restrukturisasi perusahaan pertengahan tahun ini. Ke depan, penguatan aspek “software” dalam pengembangan real estat akan lebih ditingkatkan.

Proses transformasi internal itu diawali dengan pergantian nama perseroan dari PT Dharmala Intiland Tbk menjadi PT Intiland Development Tbk. Diikuti formasi jajaran komisaris dan dewan direksi yang dimasuki nama dan wajah baru. Seperti Lennard Ho Kian Guan yang didapuk menjadi Presiden Direktur dan Utomo Gondokusumo sebagai Direktur Eksekutif Pengembangan Bisnis yang masih berusia 32 tahun.

Perubahan komprehensif tersebut terangkum dalam strategi korporasi yang dinamakan 4 pilar pertumbuhan. Pertama, pertumbuhan organik; mendayagunakan asset dan land bank untuk peningkatan profit. Kedua, akuisisi baik properti, lahan, maupun perusahaan properti lainnya. Ketiga, kerjasama dengan land owner dan investor properti (asing dan lokal), serta institusi keuangan. Terakhir, modal dan managemen investasi; mencari pendanaan strategis dan alternatif. Tradisi membangun proyek yang fenomenal sekaligus monumental, tetap dipertahankan. “Fenomenal dan monumental di sini, maksudnya bukan untuk gagah-gagahan. Kami ingin menciptakan sebuah karya yang bisa dikenang, long lasting dengan daya kreatifitas yang tinggi. Tidak asal-asalan. Idealismenya ada di sini. Kami mengeksplorasi kearifan lokal, termasuk daya cipta dan kreatifitas,” papar Wakil Presiden Komisaris PT Intiland Development Tbk., Hendro S Gondokusumo.

Menjelang tutup tahun ini, PT Intiland Development Tbk., telah berancang-ancang untuk mengembangkan proyek-proyek dan membuka lahan baru. Untuk perumahan akan dibangun Valencia Private Cluster Fase 1-3 (30 unit), Neo Phyrus (26 unit), Vedora (17 unit), dan Belleza (31 unit). Semuanya di Jakarta. Sementara di Surabaya, Lontar Residences. Grand Champa, apartemen hi end yang berada di Gandaria, Jakarta Selatan, dan telah dirilis 2006 lalu, akan direkonsepsi menjadi 3 tower yang mencakup 138 unit. Sebelumnya hanya 91 unit dalam 1 tower. Penambahan fisik bangunan juga bakal dilakukan pada Wisma Dharmala Surabaya (WDS). WDS tahap 2, mulai dibangun Januari 2008. Sedangkan rencana pembelian lahan akan dilakukan atas lahan-lahan yang berada di lokasi strategis. Seperti di Gandaria, Jakarta Selatan, seluas 4,8 Ha, dan Kebon Melati, Jakarta Pusat (1,4 Ha). Yang terakhir disebut bakal diubah menjadi perkantoran. Untuk Kawasan Industri, PT Intiland Dharmala Tbk., bersiap mengambil alih selapang 200 Ha di Ngoro, Mojokerto, Jawa Timur dan akan dijadikan sebagai Ngoro Industri Persada Tahap II.

Grup Ciputra
Rambah China dan Polandia

Di saat yang lain masih mengutak-atik pasar domestik, Grup Ciputra selangkah lebih maju. Pengembang pelopor ini kian intensif mengembangkan sayap bisnisnya di pasar properti internasional. “Menjadi global player,” obsesi Direktur Grup Ciputra, Budiarsa Sastrawinata. Setelah sukses dengan township development seperti Ciputra Ha Noi International City dan Grand Phnom Penh International City, keduanya di Vietnam, serta Kolkata West International City di India, kini giliran China dan Eropa Timur yang dibidik.

Mengapa pilih China dan Eropa Timur? “Kami mencari negara yang perekonomiannya berpeluang tumbuh besar. China, saat ini menguasai beberapa sektor ekonomi di pasar dunia. Jepang dan Amerika saja kalah. Sementara Eropa Timur, pasca terlepas dari Uni Soviet, menunjukkan perkembangan yang mengejutkan. Mengalahkan Eropa Barat yang pertumbuhannya sudah stuck. Pasar properti di China dan Polandia menakjubkan, daya beli tinggi, demand tinggi tapi penawaran terbatas,” papar Budiarsa.

Di China dan Eropa Timur, tepatnya Polandia, Grup Ciputra mengadopsi kota internasional pada tiga proyek sebelumnya. Kontennya, residensial, shopping mall, office building, apartemen, golf house, ruko, club house, sekolah dan rumah sakit.

Di dalam negeri sendiri, pengembang yang dirintis maestro properti Ciputra ini bersiap menelurkan karya-karya besarnya. Antara lain Ciputra World Jakarta dan Ciputra World Surabaya. Keduanya berada di area CBD kota masing-masing. Ciputra World Jakarta menempati lahan seluas 12 Ha di Jl Dr Satrio, Jakarta Selatan. Tahap I dari proyek raksasa ini telah terbangun, yakni Somerset Grand Citra Serviced Apartment. Tahap II (5,5 Ha) merupakan mixed use development dengan total bangunan seluas 300.000 m2. Terdiri atas hi end shopping mall (130.000 m2), apartemen (289 unit), perkantoran (50.000 m2), hotel bintang 5 (200 kamar) serta premium residences (80 unit). Konsep pengembangan serupa juga diberlakukan pada tahap III seluas 1,4 Ha. Di sini akan berdiri 2 tower apartemen, dan 1 gedung perkantoran. “Ciputra World Jakarta bisa dinikmati masyarakat mulai 2009,” ucap Corporate Secretary Grup Ciputra Agussurya.

Sedangkan Ciputra World Surabaya berlokasi di Jl Mayjen Sungkono, Surabaya. Berada di atas lahan seluas 7,7 Ha. Isinya antara lain terdiri atas hi end mall (150.000 m2), 6 tower apartemen (1.000 unit), gedung perkantoran dan hotel bintang 5. Proyek ini akan beroperasi secara bertahap, mulai 2009.

PT Bakrieland Development Tbk
Rancang Proyek Prestisius

Usai mendapatkan injeksi tunai dari Limitless, developer asal Dubai, PT Bakrieland Development Tbk., menerabas menjadi pengembang papan atas. Beberapa proyek baru mampu meramaikan lansekap bisnis dan industri properti kota-kota besar Tanah Air. Contohnya, The Legian Nirwana Suites dan Balikpapan Nirwana Suites and Residences, yang sukses mengekori popularitas Rasuna Epicentrum.

Dalam paparan publik pertengahan bulan lalu, terungkap rencana-rencana yang diusung tiga unit bisnis utama. Unit bisnis City Properties akan membidani kelahiran apartemen baru dengan kelas dan harga yang lebih tinggi dari The Grove. Sementara Unit Bisnis Residential, fokus pada pembukaan 140 Ha lahan baru untuk Bogor Nirwana Residences. Di atasnya bakal didirikan golf course 18 holes, waterpark, dan kondotel. Untuk menambah akses agar lebih terbuka, Bogor Nirwana Residences akan membuka exit toll yang terkoneksi dengan Bogor Outer Ring Road.

Untuk unit bisnis Hotel and Resorts, mereka tengah mempersiapkan rencana membangun destinasi investasi dan wisata baru berupa private villas dan kondotel di Ubud dan Seminyak, Bali. Di tahun 2008 juga, Bali Nirwana Resort, Bali dan Krakatoa Nirwana Resort, Lampung, akan melakukan renovasi dan penambahan atas beberapa fungsi properti dan fasilitasnya. Krakatoa Nirwana Resort yang seluas 350 Ha, mengalami penambahan cottage sebanyak 16 unit menjadi total 40 unit dan siap dioperasikan pertengahan 2008. Lapangan golf 18 holes juga bakal dibangun mulai tahun depan dan direncanakan rampung 2009. Sedangkan hotelnya sejumlah 90 kamar akan dikelola oleh All Seasons (Accor Group). S

elain di kedua wilayah itu, PT Bakrieland Development Tbk., menajamkan orientasi bisnisnya ke Kawasan Indonesia Timur (KIT). Mereka tergoda untuk membangun waterfront development di Manado, Sulawesi Utara dan integrated development di Raja Ampat, Papua. “Sama seperti proyek eksisting kami lainnya, di sana akan dibangun properti berstatus strata title ownership yang nantinya dikelola secara profesional oleh operator yang ditunjuk. Ini kami lakukan agar pengembangan berjalan secara berkelanjutan. Ada manajemen, ada perawatan, pasti ada kenaikan investasi yang menjanjikan,” ucap Marudi.

Rencana besar lainnya dari perusahaan yang 70% proporsi sahamnya dimiliki Limitless, anak usaha Dubai World, adalah memasuki bisnis konstruksi jalan tol. Mereka masuk sektor ini bertujuan untuk recurring income yang akan menjamin stabilitas konstruksi finansial. Investasi di jalan tol akan menjadi recurring income yang jauh lebih stabil dibanding rumah sakit, retail atau hotel. “Jalan tol tidak pernah mengalami penurunan revenue dan profit dengan load factor. Lagipula tarifnya terus meningkat,” buka Direktur Utama PT Bakrieland Development Tbk., Hiramsyah.

PT Alam Sutera Realty Tbk

Emiten properti paling bontot masuk ke lantai bursa ini langsung menggebrak dengan pembangunan akses on-off ramp pada Km 15+400. Ia akan menghubungkan Jalan Tol Jakarta Merak langsung ke kawasan Alam Sutera. Dijadwalkan beroperasi pada kuartal ketiga 2008. Ada pun rencana strategis yang akan segera direalisasikan dua bulan lagi, adalah pembangunan shopping mall seluas 60.000 m2. Kemudian family entertainment center seluas 22,75 Ha, komplek perumahan Dominion Park seluas 10 Ha, klaster The Capitol sebanyak 150 unit, gedung perkantoran, hotel, universitas, convention center, dan town house.

Menurut Direktur Utama PT Alam Sutera Realty Tbk., Tri Ramadi, dana hasil IPO senilai ekspektasi Rp500 miliar, sepenuhnya akan digunakan untuk membangun shopping mall. “Ini bukan pusat belanja biasa. Kami berani menggelontorkan dana sebesar itu karena untuk menciptakan sebuah gaya belanja dan gaya hidup baru di kawasan Serpong, Tangerang. Tenancy mix-nya pun kami atur dengan limitasi pada level ketepatan sosial ekonomi yang kami bidik. Dengan kata lain tenan-tenan yang bakal masuk ke sini akan diseleksi lebih dulu. Pastinya harus berkelas,” panjang lebar Tri Ramadi menjelaskan.

Bertahan Di Tengah Kelesuan

Inilah subsektor properti yang paling buruk kinerjanya setelah Kawasan Industri, tahun 2007 ini. Konsep proyek yang generik, pengelolaan ala kadarnya, ketiadaan inovasi dan pasok berlebih untuk lokasi tertentu, turut mempengaruhi menurunnya tingkat penyerapan dan okupansi. Sama mengenaskannya dengan tahun lalu. Beberapa pengelola pusat perdagangan (trade center) bahkan melakukan rekonsepsi dan reorientasi secara radikal dengan menerapkan strategi-strategi baru agar berbeda satu sama lainnya.

Katakanlah WTC Mangga Dua yang dua lantai ritelnya diubah menjadi sentra otomotif bekas yang sungguh jauh sekali dari konsep awalnya yang merupakan whole sale trade center khusus fashion. Transformasi ini tak hanya diadopsi pusat dagang milik Grup Djarum itu, beberapa nama besar seperti Kelapa Gading Trade Center (Grup Mayapada), Mall Artha Gading (Grup Agung Podomoro) dan Sudirman Place (PT Plaza Indonesia Realty Tbk., mengakuisisinya dari PT Aneka Bina Lestari)

Hasilnya? Tentu saja belum maksimal. Tingkat okupansi rata-rata baik pusat dagang maupun pusat belanja (lease mall) hingga kuartal ketiga, anjlok 3% dari kuartal sebelumnya. Alias tetap berada pada level tak lebih dari 78%. Secara year to year, angka ini lebih rendah dibanding periode yang sama tahun 2006 yang masih bertengger pada 78,7%. Padahal beberapa di antara ruang-ruang ritel besar seperti WTC Mangga Dua, Senayan City, Sudirman Place, Grand Indonesia Shopping Town yang baru buka pertengahan tahun ini, dan Mall Artha Gading, menempati lokasi dengan basis buying power tinggi. Setidaknya secara tradisi dan historis merupakan tempat dengan aktifitas bisnis dan perniagaan yang sangat hidup. Anomali bukan?

Hasil riset Procon menyebutkan untuk pusat dagang, catatan tingkat okupansi pada kuartal bergerak turun 2,3% menjadi 68,8% dari sebelumnya yang masih membukukan angka 70,4%. Sedangkan pusat belanja defisit 3,9% menjadi 84,5%. Secara umum, penyerapan bersih ruang ritel kuartal ketiga anjlok sebesar 52% menjadi 35.000 m2 dari kuartal sebelumnya yang masih meraup 74.400 m2. Menyisakan ruang kosong sebesar 585.000 m2 dari total pasok kumulatif 2,68 juta m2.

Sebuah realitas di mana secara umum kondisi pasar ritel sejatinya ’remuk redam’. Parade ruang kosong di pusat dagang dan mall yang terjadi pada tahun 2006 belum mengalami perubahan hingga menjelang berakhirnya tahun 2007. Aktifitas keramaian hanya terjadi pada atrium atau ruang-ruang di lantai favorit yang berpeluang dilintasi pengunjung. Tengok saja Mangga Dua Square dan WTC Mangga Dua. Luas bangunannya yang berukuran raksasa, lebih dari 220.000 m2, membuatnya semakin senyap, tatkala kios-kios yang beroperasi hanya bisa dihitung dengan jari. Lebih dramatis lagi mayoritas kios-kios yang tutup itu, dibeli kembali (buy back) oleh Grup Djarum.

Pemandangan serupa terjadi di kelapa Gading Trade Center, Bekasi Hypermall (dulu Mega Bekasi Shopping Center), Bogor Trade Mall, dan Plaza Merdeka Mas Tangerang. Nama-nama sama, sebetulnya, yang pernah disebut Properti Indonesia pada edisi Evaluasi dan Prediksi 2006 silam. Kondisi sepi pengunjung pada hari kerja dan akhir pekan juga menyambangi Senayan City, dan Grand Indonesia Shopping Town. Keberadaan pusat belanja baru tersebut, ternyata belum menggoyahkan posisi Plaza Indonesia dan Plaza Senayan, para kompetitornya sebagai destinasi belanja kalangan atas.

Menyadari tak kondusifnya pasar ritel aktual, PT Plaza Indonesia Realty Tbk., lebih memilih opsi hati-hati. Oleh karenanya, hingga menjelang tutup tahun 2007, mereka tak kunjung melansir ulang Sudirman Place. Namun demikian, strateginya mengubah pusat belanja seluas 30.000 m2, secara fundamental menjadi pusat hiburan dan gaya hidup spesifik, sedikit banyak menyita perhatian orang. Akan seperti apakah FX Plaza (nama baru Sudirman Palce) tersebut? Tak hanya ‘kulit’, desain interior dan konten tenannya pun dirombak total. Kecuali Bali Deli dan Starbucks, tenan lainnya yang tidak sesuai dengan ruh baru, ‘dipaksa’ hengkang atau ‘mengundurkan diri’ lebih dulu.

FX Plaza berkonsep life style xenter. Genre gaya hidup yang ditawarkan adalah sports. Itulah sebabnya, peritel-peritel yang ‘direkrut’ di sini merupakan penjaja peralatan, baju, sepatu atau merchandise yang berhubungan dengan olah raga. FX Plaza membidik segmen esmud dan yuppies yang berpikiran pragmatis, modern dan terbuka serta berkantor di sekitar CBD Sudirman. Fasilitas yang disediakan pun disesuaikan dengan kebutuhan mereka. Tak cuma kedai-kedai atau toko olah raga, sebanyak 14 unit ruang berkapasitas 25-30 orang yang dilengkapi sarana video dan teleconference dijadikan hot spot area-nya. “Semua sarana komunikasinya dibuat wi fi,’ imbuh Jerry.

Diharapkan, jika FX Plaza rampung, akan menjadi meeting point bagi pasar yang disasar ini. Mereka bisa memanfaatkan FX Plaza sebagai tempat pertemuan, relaksasi, business dealing atau apapun yang berkaitan dengan profesi mereka. ‘Kami ingin mendobrak kemapanan, bahwa tren global saat ini adalah meeting bisa juga dilakukan di mal,” tukas General Manager Marketing FX Plaza, Jerry Sandakh beberapa waktu lalu.

Selain evolusi wajah/face off, strategi berbeda yang diadopsi adalah penguatan positioning pasar, khususnya pusat belanja kelas atas. Managing Director PT Grand Indonesia Shopping Town, Frans Lazaro, mengungkapkan, tidak cukup hanya melakukan rekonsepsi. Harus ada terobosan revolusional yang bisa memecah kebuntuan pasar ritel. Untuk tahun ini dan yang akan datang Grand Indonesia akan lebih fokus pada konsep utamanya sebagai hub belanja Ibu Kota kelas regional.

”Tak hanya peritel asing yang kami akomodir, juga peritel lokal. Kami memberi kesempatan bagi mereka untuk dapat mengeksplorasi potensinya agar sejajar dengan peritel asing. Itulah mengapa kami membuka ruang khusus yang memberi kesempatan bagi para peritel yang punya keinginan kuat menginternasionalkan produk-produk dalam negeri. Kami namakan Alun-Alun Indonesia,” papar Frans.

Alun-Alun Indonesia, memang menjadi salah satu andalan Grand Indonesia Shopping Town selain peritel-peritel mancanegara yang mayoritas didatangkan oleh PT Mitra Adi Perkasa (MAP). Ia menjadi pembeda dan penguat posisi pasar mal yang diklaim karya master piece Grup Djarum itu. “Tidak dimiliki pusat belanja sekelas lainnya,” tandas Frans.

Terobosan Grand Indonesia Shopping Town ini sejatinya bukan hal baru. Mengingat kurun 1990-an, Pasaraya Grande telah melakukan hal serupa. Hebatnya dalam perjalanan sejarahnya, mal milik A Latief Corporation itu menjelma menjadi destinasi utama belanja kaum borjuis dan ekspatriat. Sebuah repetisi yang diakui atau tidak, membuat orang mulai melirik dan memperhitungkan Grand Indonesia Shopping Town.

Dan keunikan yang ditonjolkan PT Pacific Place Jakarta, atas premium shopping mall Pacific Placedi Sudirman CBD, boleh dibilang luar biasa. Ia agak bisa mendobrak kemapanan bahwa trigger pusat belanja itu tidak selalu harus bertenan utama department store kelas atas. Beroperasinya Kidzania, wahana permainan anak yang menuntut kreatifitas, imajinasi dan inovasi, ternyata berpeluang besar menggeser pusat-pusat belanja biasa. “Jika tidak memiliki keunikan, akan tergerus kompetitor lainnya,” ujar Wakil Ketua APPBI Heru Nasution.

Dari deskripsi dan kondisi aktual di atas, satu yang pasti dapat ditarik konklusinya adalah, mereka melakukan reposisi karena motivasi yang sama; sepi pengunjung dan banyak kios yang tak buka. Daripada mubazir dan menjadi fosil, lebih baik berubah mengikuti dinamika perkembangan pasar. Jika tetap bergeming, tunggulah kehancurannya.

Kondisi lesu darah juga dialami ruang ritel di daerah. Di Bandung, situasi terkini mal Parijs van Java, lebih buruk dibanding ketika pertama kali beroperasi. Begitu pula dengan Paskal Hypersquare, hanya segmen food court-nya yang ramai disambangi. BE Mall, yang kontroversial dan berlokasi di Jl Veteran juga mengalami nahas. Belum lagi beroperasi, konflik internal membuatnya tak pernah terwujud.

2008
Pesimis

Mulai beroperasinya proyek-proyek baru pusat dagang tahun depan seperti CBD Ciledug, Bekasi Square, Bekasi Cyber Park, akan menambah pasok sekaligus meningkatnya depresiasi harga jual dan tingkat okupansi. Ekspansifnya peritel-peritel besar yang selalu menjadi tenan utama diprediksikan bakal mendorong pembangunan ruang ritel tahun depan. Meski tidak seramai tiga tahun lalu, ekspose rencana peritel macam Carrefour, Hypermart, Giant, Sogo, Metro Department Store dan jaringan bioskop 21, akan menjadi trigger, pengembangan pusat belanja dan ritel tetap dilakukan.

Hanya saja, jika hanya mengandalkan peritel-peritel besar, bukanlah opsi dan keputusan yang bijak. Memang, mereka akan mampu menstimuli keramaian, tapi cuma bersifat emosional sesaat. Menggaet anchor tenant bukan lagi satu-satunya cara jitu meramaikan pusat belanja. Lebih dari itu, harus ada inovasi, kreatifitas, pembeda, dan pengelolaan profesional agar bisa bersaing secara sehat. Apa yang terjadi pada Serpong Town Square yang akan direvisi tahun depan, hingga mengakibatkan Giant Hypermarket memilih menutup gerainya, dan peritel yang sama memilih mundur dari City Mall Tangerang adalah sinyal kuat bahwa merancang pusat belanja dan pusat dagang tidak bisa tergesa-gesa dan sembarangan.

Tren tahun tikus tanah nanti akan didominasi ruang ritel dengan ukuran lebih mini (community center). Yakni hanya berkisar antara 10.000-30.000. Ruang ritel semacam ini, memang hanya dapat memenuhi kebutuhan masyarakat secara terbatas. Namun begitu, justru di sinilah, ia akan menjadi lebih fokus, dan spesifik. “Enternainment center tetap menjadi pilihan utama,” imuh Heru.