Bertahan Di Tengah Kelesuan

Inilah subsektor properti yang paling buruk kinerjanya setelah Kawasan Industri, tahun 2007 ini. Konsep proyek yang generik, pengelolaan ala kadarnya, ketiadaan inovasi dan pasok berlebih untuk lokasi tertentu, turut mempengaruhi menurunnya tingkat penyerapan dan okupansi. Sama mengenaskannya dengan tahun lalu. Beberapa pengelola pusat perdagangan (trade center) bahkan melakukan rekonsepsi dan reorientasi secara radikal dengan menerapkan strategi-strategi baru agar berbeda satu sama lainnya.

Katakanlah WTC Mangga Dua yang dua lantai ritelnya diubah menjadi sentra otomotif bekas yang sungguh jauh sekali dari konsep awalnya yang merupakan whole sale trade center khusus fashion. Transformasi ini tak hanya diadopsi pusat dagang milik Grup Djarum itu, beberapa nama besar seperti Kelapa Gading Trade Center (Grup Mayapada), Mall Artha Gading (Grup Agung Podomoro) dan Sudirman Place (PT Plaza Indonesia Realty Tbk., mengakuisisinya dari PT Aneka Bina Lestari)

Hasilnya? Tentu saja belum maksimal. Tingkat okupansi rata-rata baik pusat dagang maupun pusat belanja (lease mall) hingga kuartal ketiga, anjlok 3% dari kuartal sebelumnya. Alias tetap berada pada level tak lebih dari 78%. Secara year to year, angka ini lebih rendah dibanding periode yang sama tahun 2006 yang masih bertengger pada 78,7%. Padahal beberapa di antara ruang-ruang ritel besar seperti WTC Mangga Dua, Senayan City, Sudirman Place, Grand Indonesia Shopping Town yang baru buka pertengahan tahun ini, dan Mall Artha Gading, menempati lokasi dengan basis buying power tinggi. Setidaknya secara tradisi dan historis merupakan tempat dengan aktifitas bisnis dan perniagaan yang sangat hidup. Anomali bukan?

Hasil riset Procon menyebutkan untuk pusat dagang, catatan tingkat okupansi pada kuartal bergerak turun 2,3% menjadi 68,8% dari sebelumnya yang masih membukukan angka 70,4%. Sedangkan pusat belanja defisit 3,9% menjadi 84,5%. Secara umum, penyerapan bersih ruang ritel kuartal ketiga anjlok sebesar 52% menjadi 35.000 m2 dari kuartal sebelumnya yang masih meraup 74.400 m2. Menyisakan ruang kosong sebesar 585.000 m2 dari total pasok kumulatif 2,68 juta m2.

Sebuah realitas di mana secara umum kondisi pasar ritel sejatinya ’remuk redam’. Parade ruang kosong di pusat dagang dan mall yang terjadi pada tahun 2006 belum mengalami perubahan hingga menjelang berakhirnya tahun 2007. Aktifitas keramaian hanya terjadi pada atrium atau ruang-ruang di lantai favorit yang berpeluang dilintasi pengunjung. Tengok saja Mangga Dua Square dan WTC Mangga Dua. Luas bangunannya yang berukuran raksasa, lebih dari 220.000 m2, membuatnya semakin senyap, tatkala kios-kios yang beroperasi hanya bisa dihitung dengan jari. Lebih dramatis lagi mayoritas kios-kios yang tutup itu, dibeli kembali (buy back) oleh Grup Djarum.

Pemandangan serupa terjadi di kelapa Gading Trade Center, Bekasi Hypermall (dulu Mega Bekasi Shopping Center), Bogor Trade Mall, dan Plaza Merdeka Mas Tangerang. Nama-nama sama, sebetulnya, yang pernah disebut Properti Indonesia pada edisi Evaluasi dan Prediksi 2006 silam. Kondisi sepi pengunjung pada hari kerja dan akhir pekan juga menyambangi Senayan City, dan Grand Indonesia Shopping Town. Keberadaan pusat belanja baru tersebut, ternyata belum menggoyahkan posisi Plaza Indonesia dan Plaza Senayan, para kompetitornya sebagai destinasi belanja kalangan atas.

Menyadari tak kondusifnya pasar ritel aktual, PT Plaza Indonesia Realty Tbk., lebih memilih opsi hati-hati. Oleh karenanya, hingga menjelang tutup tahun 2007, mereka tak kunjung melansir ulang Sudirman Place. Namun demikian, strateginya mengubah pusat belanja seluas 30.000 m2, secara fundamental menjadi pusat hiburan dan gaya hidup spesifik, sedikit banyak menyita perhatian orang. Akan seperti apakah FX Plaza (nama baru Sudirman Palce) tersebut? Tak hanya ‘kulit’, desain interior dan konten tenannya pun dirombak total. Kecuali Bali Deli dan Starbucks, tenan lainnya yang tidak sesuai dengan ruh baru, ‘dipaksa’ hengkang atau ‘mengundurkan diri’ lebih dulu.

FX Plaza berkonsep life style xenter. Genre gaya hidup yang ditawarkan adalah sports. Itulah sebabnya, peritel-peritel yang ‘direkrut’ di sini merupakan penjaja peralatan, baju, sepatu atau merchandise yang berhubungan dengan olah raga. FX Plaza membidik segmen esmud dan yuppies yang berpikiran pragmatis, modern dan terbuka serta berkantor di sekitar CBD Sudirman. Fasilitas yang disediakan pun disesuaikan dengan kebutuhan mereka. Tak cuma kedai-kedai atau toko olah raga, sebanyak 14 unit ruang berkapasitas 25-30 orang yang dilengkapi sarana video dan teleconference dijadikan hot spot area-nya. “Semua sarana komunikasinya dibuat wi fi,’ imbuh Jerry.

Diharapkan, jika FX Plaza rampung, akan menjadi meeting point bagi pasar yang disasar ini. Mereka bisa memanfaatkan FX Plaza sebagai tempat pertemuan, relaksasi, business dealing atau apapun yang berkaitan dengan profesi mereka. ‘Kami ingin mendobrak kemapanan, bahwa tren global saat ini adalah meeting bisa juga dilakukan di mal,” tukas General Manager Marketing FX Plaza, Jerry Sandakh beberapa waktu lalu.

Selain evolusi wajah/face off, strategi berbeda yang diadopsi adalah penguatan positioning pasar, khususnya pusat belanja kelas atas. Managing Director PT Grand Indonesia Shopping Town, Frans Lazaro, mengungkapkan, tidak cukup hanya melakukan rekonsepsi. Harus ada terobosan revolusional yang bisa memecah kebuntuan pasar ritel. Untuk tahun ini dan yang akan datang Grand Indonesia akan lebih fokus pada konsep utamanya sebagai hub belanja Ibu Kota kelas regional.

”Tak hanya peritel asing yang kami akomodir, juga peritel lokal. Kami memberi kesempatan bagi mereka untuk dapat mengeksplorasi potensinya agar sejajar dengan peritel asing. Itulah mengapa kami membuka ruang khusus yang memberi kesempatan bagi para peritel yang punya keinginan kuat menginternasionalkan produk-produk dalam negeri. Kami namakan Alun-Alun Indonesia,” papar Frans.

Alun-Alun Indonesia, memang menjadi salah satu andalan Grand Indonesia Shopping Town selain peritel-peritel mancanegara yang mayoritas didatangkan oleh PT Mitra Adi Perkasa (MAP). Ia menjadi pembeda dan penguat posisi pasar mal yang diklaim karya master piece Grup Djarum itu. “Tidak dimiliki pusat belanja sekelas lainnya,” tandas Frans.

Terobosan Grand Indonesia Shopping Town ini sejatinya bukan hal baru. Mengingat kurun 1990-an, Pasaraya Grande telah melakukan hal serupa. Hebatnya dalam perjalanan sejarahnya, mal milik A Latief Corporation itu menjelma menjadi destinasi utama belanja kaum borjuis dan ekspatriat. Sebuah repetisi yang diakui atau tidak, membuat orang mulai melirik dan memperhitungkan Grand Indonesia Shopping Town.

Dan keunikan yang ditonjolkan PT Pacific Place Jakarta, atas premium shopping mall Pacific Placedi Sudirman CBD, boleh dibilang luar biasa. Ia agak bisa mendobrak kemapanan bahwa trigger pusat belanja itu tidak selalu harus bertenan utama department store kelas atas. Beroperasinya Kidzania, wahana permainan anak yang menuntut kreatifitas, imajinasi dan inovasi, ternyata berpeluang besar menggeser pusat-pusat belanja biasa. “Jika tidak memiliki keunikan, akan tergerus kompetitor lainnya,” ujar Wakil Ketua APPBI Heru Nasution.

Dari deskripsi dan kondisi aktual di atas, satu yang pasti dapat ditarik konklusinya adalah, mereka melakukan reposisi karena motivasi yang sama; sepi pengunjung dan banyak kios yang tak buka. Daripada mubazir dan menjadi fosil, lebih baik berubah mengikuti dinamika perkembangan pasar. Jika tetap bergeming, tunggulah kehancurannya.

Kondisi lesu darah juga dialami ruang ritel di daerah. Di Bandung, situasi terkini mal Parijs van Java, lebih buruk dibanding ketika pertama kali beroperasi. Begitu pula dengan Paskal Hypersquare, hanya segmen food court-nya yang ramai disambangi. BE Mall, yang kontroversial dan berlokasi di Jl Veteran juga mengalami nahas. Belum lagi beroperasi, konflik internal membuatnya tak pernah terwujud.

2008
Pesimis

Mulai beroperasinya proyek-proyek baru pusat dagang tahun depan seperti CBD Ciledug, Bekasi Square, Bekasi Cyber Park, akan menambah pasok sekaligus meningkatnya depresiasi harga jual dan tingkat okupansi. Ekspansifnya peritel-peritel besar yang selalu menjadi tenan utama diprediksikan bakal mendorong pembangunan ruang ritel tahun depan. Meski tidak seramai tiga tahun lalu, ekspose rencana peritel macam Carrefour, Hypermart, Giant, Sogo, Metro Department Store dan jaringan bioskop 21, akan menjadi trigger, pengembangan pusat belanja dan ritel tetap dilakukan.

Hanya saja, jika hanya mengandalkan peritel-peritel besar, bukanlah opsi dan keputusan yang bijak. Memang, mereka akan mampu menstimuli keramaian, tapi cuma bersifat emosional sesaat. Menggaet anchor tenant bukan lagi satu-satunya cara jitu meramaikan pusat belanja. Lebih dari itu, harus ada inovasi, kreatifitas, pembeda, dan pengelolaan profesional agar bisa bersaing secara sehat. Apa yang terjadi pada Serpong Town Square yang akan direvisi tahun depan, hingga mengakibatkan Giant Hypermarket memilih menutup gerainya, dan peritel yang sama memilih mundur dari City Mall Tangerang adalah sinyal kuat bahwa merancang pusat belanja dan pusat dagang tidak bisa tergesa-gesa dan sembarangan.

Tren tahun tikus tanah nanti akan didominasi ruang ritel dengan ukuran lebih mini (community center). Yakni hanya berkisar antara 10.000-30.000. Ruang ritel semacam ini, memang hanya dapat memenuhi kebutuhan masyarakat secara terbatas. Namun begitu, justru di sinilah, ia akan menjadi lebih fokus, dan spesifik. “Enternainment center tetap menjadi pilihan utama,” imuh Heru.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: