Rencana-rencana Konglomerat

Kendati harga minyak mentah dunia sudah melonjak ke angka 99 dolar AS/barrel (per 21 November 2007), para pengembang tetap menyongsong tahun 2008 dengan optimisme tinggi. “Tidak ada yang perlu dikhawatirkan. Pengaruhnya tetap ada, yakni meningkatnya ongkos produksi. Tapi kita harus menyikapinya dengan positif. Kita harus mengubah paradigma pengembangan dan pembangunan properti menjadi lebih konstruktif, antisipatif dan benar,” ujar Presiden Jakarta Property Club (kumpulan owner perusahaan pengembang besar), yang juga Wakil Presiden Komisaris PT Intiland Development Tbk., Hendro S Gondokusumo.

Hal senada dikatakan Presiden Direktur Grup Gapura Prima, Rudy Margono. Ia bahkan memproyeksikan kondisi bisnis dan industri properti 2008 akan lebih baik dibanding tahun ini. “Meski belum sampai menyamai tahun 2002-2004, namun tetap akan bergairah. Permintaan akan mengalami peningkatan begitu pula dengan penawaran. Beberapa proyek yang ditawarkan pada 2006 dan 2007 akan beroperasi tahun depan. Investasi asing pun kian marak masuk ke Indonesia,” ujar Rudy

Berikut rencana-rencana strategis pengembang besar di tahun 2008:

PT Summarecon Agung Tbk Garap Bekasi

Pengembang pionir di kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara, ini tahun depan akan melakukan aksi ekspansi ke Bekasi. Di sini, PT Summarecon Agung Tbk., bakal menggarap lahan seluas total 250-300 Ha untuk dikembangkan menjadi township development.

Sama seperti di Summarecon Kelapa Gading dan Summarecon Serpong, proyek baru itu nantinya akan berkonten perumahan, perkantoran, hotel, apartemen, shopping mall dan ruko. “Pengembangan akan dilakukan secara bertahap. Tahap pertama kami garap seluas 170 Ha dulu untuk bangun rumah lebih kurang 3.000 unit. Direncanakan proyek Bekasi ini rampung keseluruhan dalam 10 tahun mendatang. Dananya sudah kami siapkan, antara lain kami peroleh dari hasil right issue pertengahan tahun ini sebanyak Rp500 miliar,” papar Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki.

Selain Bekasi, PT Summarecon Agung Tbk., juga akan melanjutkan pengembangan Summarecon Serpong. Pusat perbelanjaan Summarecon Mall Serpong akan diperluas menjadi 135 ribu m2, sehingga total luasnya menjadi 200 ribu m2. Nilai investasinya sendiri sekitar Rp800 miliar. Dan selama 10 tahun ke depan, Summarecon Serpong bakal menambah fasilitas dua menara hotel bertaraf internasional, dua menara serviced apartemen, tiga menara strata apartemen, dan satu menara perkantoran.

Meski memiliki banyak rencana, bukan berarti pengembang yang dirintis klan Nagaria ini berubah agresif. Mereka tetap setia pada gaya bisnis konservatif namun fokus. Itulah mengapa tahun depan nanti target penjualan terkoreksi dibanding 2007. “Sedikit di bawah Rp1 triliun ya. Tepatnya belum pasti. Masih kami konsolidasikan. Kami berharap situasi makro ekonomi tidak terlalu buruk. Sedikit di bawah target tahun lalu, kami rasa cukup realistis,” ungkap Johannes seraya menambahkan tidak akan ada aktifitas fund raising di pasar modal hingga kuartal I 2008.

Grup Gapura Prima
Bangun Perkantoran dan IPO lagi

Inilah salah satu pengembang yang dinilai paling lengkap portofolionya. Semua subsektor properti dirambahnya. Mulai dari perumahan, perkantoran, apartemen, hotel, pusat belanja, hingga rekreasi. Tidak hanya di Jadebotabek, juga di daerah. Menjelang tahun berganti, mereka sudah meluncurkan setidaknya 6 proyek; komplek apartemen Kebagusan City, Jakarta Selatan sebanyak 10 tower dan mixed use development Paragon Solo, Jawa Tengah, yang merangkum pusat belanja seluas 41.350 m2, 4 menara resort apartment, dan citywalk. Disusul kemudian Cimanggu Citywalk (4.400 m2) di Bogor, Jawa Barat, HIPMI Tower setinggi 46 lantai (50.000 m2), di Jl Gatot Subroto, Jakarta Pusat, dan Water Park di Cilegon, Jawa Barat. Terakhir, Jatimurni Residence di Bekasi, yang mengombinasikan low rise apartment dan townhouse seluas 10 Ha.

Presiden Direktur Grup Gapura Prima, Rudy Margono, mengungkapkan dilansirnya proyek-proyek tersebut akhir tahun ini adalah momen yang tepat. “Apalagi kami sukses go public. Masyarakat semakin percaya pada kiprah kami. Kepercayaan ini kami anggap sebagai dukungan moril untuk terus menciptakan karya-karya besar,” ujar Rudy.

Guna merealisasikan enam proyek tadi, Grup Gapura Prima, telah menyiapkan anggaran tak kurang dari Rp1,5 triliun. Sebagian berasal dari ekuitas perusahaan, sisanya dari kredit perbankan dan penjualan saham di pasar modal. Khusus dana dari pasar modal, sejauh ini yang berhasil diraup adalah sebesar Rp298 miliar. Selain dana domestik, mereka juga telah mendapatkan respon positif dari institusi-institusi keuangan negara petrodollar seperti Dubai dan Kuwait yang ngebet membiayai proyek-proyeknya.

Adapun rencana strategis ke depan yang segera dilakukan adalah mengakuisisi lahan dan proyek-proyek prospektif. Yang sudah dibidik adalah lahan-lahan di kawasan Ancol, Jakarta Utara, yang bakal disulap menjadi Esplanade Residences, dan lahan di Mega Kuningan, Jakarta Selatan, (sebelah Sampoerna Strategic Square) yang akan digarap menjadi perkantoran Victoria Tower. Di bagian timur Jakarta, Rudy juga telah sukses bertransaksi di koridor Cawang, Otista dan MT Haryono serta di Jl Tendean, Jakarta Selatan. Di atas lahan-lahan tersebut, akan dikembangkan perkantoran.

Sementara langkah akuisisi proyek prospektif, telah dimulai awal November lalu. Grup Gapura Prima mengegolkan East Point Shopping Mall di Surabaya, menjadi salah satu portofolionya. Mereka mengambil alih proyek yang semula milik Grup Equator ini dari PT Pembangunan Perumahan. Begitu pula dengan Paragon Solo yang dulunya bernama Ciputra Sun Mall yang dimiliki kongsi Grup Ciputra dan Grup Sun Motor. Selain itu, kelompok usaha yang dirintis Gunarso Susanto Margono ini juga melirik Grha 165, di Jl TB Simatupang, Jakarta Selatan. Untuk Serpong Town Square di Tangerang, pihaknya akan melakukan rekonsepsi agar mudah diterima pasar.

Jika dikalkulasikan, nilai kapitalisasi dari keseluruhan proyek Grup Gapura Prima sebesar Rp4,5 triliun. Selain gencar membangun proyek fisik, Grup Gapura Prima juga tengah mempersiapkan initial public offering (IPO) sejumlah anak usahanya guna memperkuat konstruksi finansialnya. Ada pun anak usaha yang akan maju untuk IPO tahun depan adalah PT Central Lingga Perkasa yang membangun Bellagio Mansion dan Bellagio Residences, PT Bandung Inti Graha (Bandung Trade Center), PT Abadi Mukti Guna Lestari (Depok Town Center) dan PT Anyer Pallazzo (Anyer Pallazzo Boutique Hotel). “Semua rencana strategis ini saya harapkan berjalan lancar dan rampung sebelum Pemilu 2009. Sehingga target pendapatan tahun depan sebesar 100% bisa terealisasi,” optimis Rudy.

PT BSD City
Ekspansi Tahap II

Tahun 2007, pengembang satu ini, boleh dibilang, lebih low profile dibanding lainnya. Kebalikan dari kampanye advertensi produk-produknya di halaman-halaman iklan beberapa media massa nasional, yang sungguh, begitu high profile. Namun begitu, bukan berarti pada tahun 2008, akan pasif. PT BSD City justru memiliki segudang rencana besar. Seolah merupakan karakter tipikal Grup Sinarmas (induk usahanya), ia juga bersiap mengguncang pasar properti Nasional dengan proyek-proyek mengejutkan yang diyakini bakal jadi trend setter.

Corporate Communication General Manager Sinarmas Real Estate Division (SIMASRED), Dhony Rahajoe, mengungkapkan, di tahun tikus tanah nanti, BSD City akan konsentrasi pada pengembangan tahap II seluas 2.100 Ha. Wilayah pengembangannya mencakup dua kecamatan, Pagedangan dan Cisauk. Ini berarti ‘menyeberang’ Sungai Cisadane yang pastinya membutuhkan investasi yang tidak sedikit. Sebab, untuk menghubungkan kedua kecamatan ini diperlukan konektor (jembatan) yang representatif. Mengingat orang-orang yang kelak tinggal di BSD City Tahap II ini, adalah kelas menengah atas yang memiliki mobilitas tinggi. “Jadi frekuensi lalu lintas kendaraan yang melintasi jembatan ini juga akan tinggi,” ujar Dhony.

Untuk mendukung unifikasi dua wilayah pengembangan itu, BSD City telah mempersiapkan detail plan. Di antaranya yang menjadi prioritas adalah pembangunan jembatan cable stayed yang akan menjadi tengara BSD City Tahap II. Selain itu, juga pembangunan infrastruktur dengan kualitas dan kuantitas yang lebih baik. Ada pun jenis properti yang akan dibangun lebih variatif, selain rumah dan kavling-kavling kelas menengah atas seperti Green Cove seharga lebih dari Rp700 juta/unit, juga shopping mall, hi end entertainment center, rumah sakit yang dioperatori Grup Sinarmas, sekolah Sinarmas World School, office building khusus penyedia jasa keuangan, ruko, dan pergudangan. “Kami akan tetap komit dengan pola 60% residensial, 40% sisanya untuk fasilitas komersial dan infrastruktur,” tandas Dony.

Yang menarik dari pengembangan Tahap II ini adalah, tingginya kesadaran BSD City akan pembangunan berkelanjutan (sustainability development) dan berwawasan lingkungan (green development). Taman Kota yang telah dibangun pada pengembangan Tahap I dan II, akan diteruskan dengan membangun Taman Kota III. “Ini dilakukan agar terjadi keseimbangan antara aspek sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan yang pada gilirannya tercipta kawasan kota yang harmonis sekaligus humanis,” jelas Dhony.

Sementara untuk target pendapatan pada 2008, Dhony optimis akan ada peningkatan. Estimasi ini didasarkan pada catatan penjualan yang sudah mencapai Rp637,9 miliar per Juni 2007 (laporan unaudited). Meski penjualan meningkat, laba bersih justru menurun. Hanya membukukan angka Rp35,3 miliar. Turun 29% dibanding tahun lalu pada periode yang sama. Ini karena ada kenaikan beban bunga sebesar Rp64,6 miliar dari hutang obligasi yang mencapai Rp837 miliar. Itulah mengapa, untuk 2008 nanti pihaknya akan bersikap lebih prudent. Bagaimana dengan fund raising? “Kami akan menerbitkan obligasi. Hanya saja waktunya belum ditentukan, apakah awal atau pertengahan tahun,” ungkapnya.

PT Intiland Development
Transformasi Internal

Setelah membikin heboh jagat bisnis dan industri properti Tanah Air pada tahun 2006 lalu dengan megaproyek Regatta, PT Intiland Development Tbk., kian percaya diri menatap tahun 2008. Falsafah bisnis go conventional, sudah mulai ditinggalkan pasca restrukturisasi perusahaan pertengahan tahun ini. Ke depan, penguatan aspek “software” dalam pengembangan real estat akan lebih ditingkatkan.

Proses transformasi internal itu diawali dengan pergantian nama perseroan dari PT Dharmala Intiland Tbk menjadi PT Intiland Development Tbk. Diikuti formasi jajaran komisaris dan dewan direksi yang dimasuki nama dan wajah baru. Seperti Lennard Ho Kian Guan yang didapuk menjadi Presiden Direktur dan Utomo Gondokusumo sebagai Direktur Eksekutif Pengembangan Bisnis yang masih berusia 32 tahun.

Perubahan komprehensif tersebut terangkum dalam strategi korporasi yang dinamakan 4 pilar pertumbuhan. Pertama, pertumbuhan organik; mendayagunakan asset dan land bank untuk peningkatan profit. Kedua, akuisisi baik properti, lahan, maupun perusahaan properti lainnya. Ketiga, kerjasama dengan land owner dan investor properti (asing dan lokal), serta institusi keuangan. Terakhir, modal dan managemen investasi; mencari pendanaan strategis dan alternatif. Tradisi membangun proyek yang fenomenal sekaligus monumental, tetap dipertahankan. “Fenomenal dan monumental di sini, maksudnya bukan untuk gagah-gagahan. Kami ingin menciptakan sebuah karya yang bisa dikenang, long lasting dengan daya kreatifitas yang tinggi. Tidak asal-asalan. Idealismenya ada di sini. Kami mengeksplorasi kearifan lokal, termasuk daya cipta dan kreatifitas,” papar Wakil Presiden Komisaris PT Intiland Development Tbk., Hendro S Gondokusumo.

Menjelang tutup tahun ini, PT Intiland Development Tbk., telah berancang-ancang untuk mengembangkan proyek-proyek dan membuka lahan baru. Untuk perumahan akan dibangun Valencia Private Cluster Fase 1-3 (30 unit), Neo Phyrus (26 unit), Vedora (17 unit), dan Belleza (31 unit). Semuanya di Jakarta. Sementara di Surabaya, Lontar Residences. Grand Champa, apartemen hi end yang berada di Gandaria, Jakarta Selatan, dan telah dirilis 2006 lalu, akan direkonsepsi menjadi 3 tower yang mencakup 138 unit. Sebelumnya hanya 91 unit dalam 1 tower. Penambahan fisik bangunan juga bakal dilakukan pada Wisma Dharmala Surabaya (WDS). WDS tahap 2, mulai dibangun Januari 2008. Sedangkan rencana pembelian lahan akan dilakukan atas lahan-lahan yang berada di lokasi strategis. Seperti di Gandaria, Jakarta Selatan, seluas 4,8 Ha, dan Kebon Melati, Jakarta Pusat (1,4 Ha). Yang terakhir disebut bakal diubah menjadi perkantoran. Untuk Kawasan Industri, PT Intiland Dharmala Tbk., bersiap mengambil alih selapang 200 Ha di Ngoro, Mojokerto, Jawa Timur dan akan dijadikan sebagai Ngoro Industri Persada Tahap II.

Grup Ciputra
Rambah China dan Polandia

Di saat yang lain masih mengutak-atik pasar domestik, Grup Ciputra selangkah lebih maju. Pengembang pelopor ini kian intensif mengembangkan sayap bisnisnya di pasar properti internasional. “Menjadi global player,” obsesi Direktur Grup Ciputra, Budiarsa Sastrawinata. Setelah sukses dengan township development seperti Ciputra Ha Noi International City dan Grand Phnom Penh International City, keduanya di Vietnam, serta Kolkata West International City di India, kini giliran China dan Eropa Timur yang dibidik.

Mengapa pilih China dan Eropa Timur? “Kami mencari negara yang perekonomiannya berpeluang tumbuh besar. China, saat ini menguasai beberapa sektor ekonomi di pasar dunia. Jepang dan Amerika saja kalah. Sementara Eropa Timur, pasca terlepas dari Uni Soviet, menunjukkan perkembangan yang mengejutkan. Mengalahkan Eropa Barat yang pertumbuhannya sudah stuck. Pasar properti di China dan Polandia menakjubkan, daya beli tinggi, demand tinggi tapi penawaran terbatas,” papar Budiarsa.

Di China dan Eropa Timur, tepatnya Polandia, Grup Ciputra mengadopsi kota internasional pada tiga proyek sebelumnya. Kontennya, residensial, shopping mall, office building, apartemen, golf house, ruko, club house, sekolah dan rumah sakit.

Di dalam negeri sendiri, pengembang yang dirintis maestro properti Ciputra ini bersiap menelurkan karya-karya besarnya. Antara lain Ciputra World Jakarta dan Ciputra World Surabaya. Keduanya berada di area CBD kota masing-masing. Ciputra World Jakarta menempati lahan seluas 12 Ha di Jl Dr Satrio, Jakarta Selatan. Tahap I dari proyek raksasa ini telah terbangun, yakni Somerset Grand Citra Serviced Apartment. Tahap II (5,5 Ha) merupakan mixed use development dengan total bangunan seluas 300.000 m2. Terdiri atas hi end shopping mall (130.000 m2), apartemen (289 unit), perkantoran (50.000 m2), hotel bintang 5 (200 kamar) serta premium residences (80 unit). Konsep pengembangan serupa juga diberlakukan pada tahap III seluas 1,4 Ha. Di sini akan berdiri 2 tower apartemen, dan 1 gedung perkantoran. “Ciputra World Jakarta bisa dinikmati masyarakat mulai 2009,” ucap Corporate Secretary Grup Ciputra Agussurya.

Sedangkan Ciputra World Surabaya berlokasi di Jl Mayjen Sungkono, Surabaya. Berada di atas lahan seluas 7,7 Ha. Isinya antara lain terdiri atas hi end mall (150.000 m2), 6 tower apartemen (1.000 unit), gedung perkantoran dan hotel bintang 5. Proyek ini akan beroperasi secara bertahap, mulai 2009.

PT Bakrieland Development Tbk
Rancang Proyek Prestisius

Usai mendapatkan injeksi tunai dari Limitless, developer asal Dubai, PT Bakrieland Development Tbk., menerabas menjadi pengembang papan atas. Beberapa proyek baru mampu meramaikan lansekap bisnis dan industri properti kota-kota besar Tanah Air. Contohnya, The Legian Nirwana Suites dan Balikpapan Nirwana Suites and Residences, yang sukses mengekori popularitas Rasuna Epicentrum.

Dalam paparan publik pertengahan bulan lalu, terungkap rencana-rencana yang diusung tiga unit bisnis utama. Unit bisnis City Properties akan membidani kelahiran apartemen baru dengan kelas dan harga yang lebih tinggi dari The Grove. Sementara Unit Bisnis Residential, fokus pada pembukaan 140 Ha lahan baru untuk Bogor Nirwana Residences. Di atasnya bakal didirikan golf course 18 holes, waterpark, dan kondotel. Untuk menambah akses agar lebih terbuka, Bogor Nirwana Residences akan membuka exit toll yang terkoneksi dengan Bogor Outer Ring Road.

Untuk unit bisnis Hotel and Resorts, mereka tengah mempersiapkan rencana membangun destinasi investasi dan wisata baru berupa private villas dan kondotel di Ubud dan Seminyak, Bali. Di tahun 2008 juga, Bali Nirwana Resort, Bali dan Krakatoa Nirwana Resort, Lampung, akan melakukan renovasi dan penambahan atas beberapa fungsi properti dan fasilitasnya. Krakatoa Nirwana Resort yang seluas 350 Ha, mengalami penambahan cottage sebanyak 16 unit menjadi total 40 unit dan siap dioperasikan pertengahan 2008. Lapangan golf 18 holes juga bakal dibangun mulai tahun depan dan direncanakan rampung 2009. Sedangkan hotelnya sejumlah 90 kamar akan dikelola oleh All Seasons (Accor Group). S

elain di kedua wilayah itu, PT Bakrieland Development Tbk., menajamkan orientasi bisnisnya ke Kawasan Indonesia Timur (KIT). Mereka tergoda untuk membangun waterfront development di Manado, Sulawesi Utara dan integrated development di Raja Ampat, Papua. “Sama seperti proyek eksisting kami lainnya, di sana akan dibangun properti berstatus strata title ownership yang nantinya dikelola secara profesional oleh operator yang ditunjuk. Ini kami lakukan agar pengembangan berjalan secara berkelanjutan. Ada manajemen, ada perawatan, pasti ada kenaikan investasi yang menjanjikan,” ucap Marudi.

Rencana besar lainnya dari perusahaan yang 70% proporsi sahamnya dimiliki Limitless, anak usaha Dubai World, adalah memasuki bisnis konstruksi jalan tol. Mereka masuk sektor ini bertujuan untuk recurring income yang akan menjamin stabilitas konstruksi finansial. Investasi di jalan tol akan menjadi recurring income yang jauh lebih stabil dibanding rumah sakit, retail atau hotel. “Jalan tol tidak pernah mengalami penurunan revenue dan profit dengan load factor. Lagipula tarifnya terus meningkat,” buka Direktur Utama PT Bakrieland Development Tbk., Hiramsyah.

PT Alam Sutera Realty Tbk

Emiten properti paling bontot masuk ke lantai bursa ini langsung menggebrak dengan pembangunan akses on-off ramp pada Km 15+400. Ia akan menghubungkan Jalan Tol Jakarta Merak langsung ke kawasan Alam Sutera. Dijadwalkan beroperasi pada kuartal ketiga 2008. Ada pun rencana strategis yang akan segera direalisasikan dua bulan lagi, adalah pembangunan shopping mall seluas 60.000 m2. Kemudian family entertainment center seluas 22,75 Ha, komplek perumahan Dominion Park seluas 10 Ha, klaster The Capitol sebanyak 150 unit, gedung perkantoran, hotel, universitas, convention center, dan town house.

Menurut Direktur Utama PT Alam Sutera Realty Tbk., Tri Ramadi, dana hasil IPO senilai ekspektasi Rp500 miliar, sepenuhnya akan digunakan untuk membangun shopping mall. “Ini bukan pusat belanja biasa. Kami berani menggelontorkan dana sebesar itu karena untuk menciptakan sebuah gaya belanja dan gaya hidup baru di kawasan Serpong, Tangerang. Tenancy mix-nya pun kami atur dengan limitasi pada level ketepatan sosial ekonomi yang kami bidik. Dengan kata lain tenan-tenan yang bakal masuk ke sini akan diseleksi lebih dulu. Pastinya harus berkelas,” panjang lebar Tri Ramadi menjelaskan.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: