Rusunami Sebatas Mimpi?

Tahun ini adalah tahun rumah susun sederhana milik (rusunami). Lihat saja, sejak awal tahun Tikus Tanah, pengembang ramai-ramai berkomitmen membangun rusunami yang kini dipopulerkan dengan nama apartemen bersubsidi. Tidak heran kalau Menteri Negara Perumahan Rakyat Muhammad Yusuf Asyari terus menebar senyum saat hadir di acara-acara seremoni yang terkait dengan pembangunan apartemen untuk rakyat itu. Di benaknya pasti terpikir, program 1.000 tower rusun-nya telah disambut baik oleh para pengembang.

Dari 1000 menara yang akan dibangun, setengahnya akan didirikan di Jabodetabek. Kemudian 30 persennya di luar Jabodetabek, tapi masih di dalam pulau Jawa, seperti Bandung dan Surabaya, sisanya baru tersebar, seperti di Batam. Hingga saat ini, pemerintah telah mengindentifikasi 169 tower rusun yang sedang dan akan dibangun secara bertahap, baik pengembang swasta maupun Perum Perumnas. Pada 2008 ini sendiri, pemerintah menargetkan pembangunan 88 tower rusun di seluruh Indonesia.

Adalah PT Primaland Internusa Development yang bisa dibilang sebagai pelopor dari pengembang swasta untuk pembangunan rusunami ini. Memulai pada April tahun lalu di lahan milik Perum Perumnas di Kawasan Sentra Timur, Pulogebang, Jakarta Timur. Di tahap-tahap awal, pengembang lain bisa dibilang mencibirnya, karena dinilai terlalu nekad. Sebab, bukan saja terhitung pemain baru di bidang properti, tapi juga karena segala insentif dari pemerintah masih sebatas janji. Tak bisa dipungkiri, kalau pemasaran mereka sempat seret, begitu pun pembangunannya.

Tapi kini Primaland tak sendirian. Di lahan seluas 40 hektar itu, Bakrieland Development juga telah berkomitmen untuk berpartisipasi. Bahkan, Bakrieland tidak sekadar membangun 8 menara, tetapi merancang masterplan kawasan dengan konsep superblok. Di sini kelak akan ada 20 menara dan akan memakan lahan seluas 6 hektar.

Proyek-proyek lain yang sudah dilansir ke pasar antara lain, di daerah Kebagusan dan Kebayoran Lama, keduanya di Jakarta Selatan. Lalu di Cengkareng, Jakarta Barat, Cipinang, Jakarta Timur, Kelapa Gading, Jakarta Utara. Lalu satu proyek di daerah Cikokol, Tangerang-Banten. Pengembangnya juga bukan mereka yang masuk kelas teri, tapi sudah terhitung kakap di bisnis properti. Sebut saja, Agung Podomoro Group, Agung Sedayu Group, Gapura Prima Group dan PT Modernland Realty Tbk.

Tak kalah dengan apartemen untuk kelas di atasnya, para pengembang juga mendesain bangunannya dengan gaya artsitektur masa kini. Kebetulan garis modern yang sederhana pas dengan hunian vertikal yang harus berharga murah ini. Apartemen bersubsidi ini juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas pendukung layaknya apartemen komersial. Kolam renang, arena bermain anak, lapangan tenis dan area komersial adalah fasilitas-fasilitas yang kerap dinyatakan dalam brosur-brosur mereka.

“Kami akan membangun rusunami yang dilengkapi fasilitas lengkap untuk kenyamanan penghuni,” kata Hartono Chandra, President Director PT Crown Propertindo, pengembang Crown Apartment. Keberadaan fasilitas itu sendiri, ujar Hartono, mengingat di proyek yang berlokasi di Jl Daan Mogot, Jakarta Barat ini, juga merangkum apartemen komersial. Empat menara apartemen komersial itu sendiri baru akan dibangun setelah sebagian dari empat menara rusunami selesai.

Tapi tak semua proyek rusunami itu demikian. Contohnya apartemen bersubsidi lansiran PT Modernland Realty Tbk., di Kota Modern. Tiadanya fasilitas-fasilitas tadi, karena di dalam permukiman skala kota itu sudah cukup sarat fasilitasnya dan penghuni rusunami tadi pun bisa ikut menikmati. Demikian Edwyn Lim, Direktur Utama PT Moderland Realty Tbk. Saat ini, baru dipasarkan 360 unit dari 1.200 unit rusunami. “Tahap pertama ini sudah 90% terjual,” ungkap Edwyn awal bulan lalu, seraya menambahkan kalau akhir tahun ini unit-unit tersebut sudah bisa dihuni.

Dipicu Insentif

Apa yang membuat para pengembang itu “sadar” untuk ikut menyukseskan program pemerintah? Apalagi kalau bukan keberhasilan mereka mendesak pemerintah untuk memberikan insentif, seperti bebas PPn dan PPh Final 1% bagi pengembangan rusun murah. Sejatinya pasar apartemen bersubsidi bagi orang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta per bulan, cukup besar. Tapi dengan biaya hidup di perkotaan yang makin tinggi, daya beli rumah mereka sangat kerdil. Sementara itu, membangun hunian vertikal hi-rise tidaklah murah, minimal pengembang mesti menyiapkan dana Rp1 miliar. Karena untuk kalangan yang terbatas kemampuannya, harganya dipatok maksimal Rp144 juta per unit. Karena itu, margin keuntungannya terbilang tipis. Seperti diungkapkan Fuad, hanya sekitar 10%-20%, atau “Mirip membangun rumah sederhana sehat.”

Karena itulah, pengembang seperti tiada lelah terus mendesak agar tidak saja kemampuan calon konsumen potensial yang dibantu, pun pihaknya sebagai supplier. Dan kini, mereka sudah bisa menyatakan, bahwa, “Pengembang melihat ada peluang baru yang layak digarap. Kini mereka berlomba-lomba secepatnya masuk sebelum kehilangan momen. Dalam bisnis, siapa cepat dia dapat,” kata Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Fuad Zakaria.

Selain insentif tadi, pengembang juga menilai, dibandingkan membangun RSh yang bermargin mirip, urusan membangun apartemen bersubsidi cukup dimudahkan. Telah keluarnya Keputusan Presiden No 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, kata Fuad, membuat saat ini perijinan membangun menjadi lebih mudah. Ditambah lagi, soal skala lahan yang karena dibangun vertikal maka luasan yang harus diakuisisi tidak perlu selapang areal proyek RSh.

Adanya kemudahan itu, membuat Fuad berharap, “Semoga Presiden juga mengeluarkan Keppres sejenis untuk RSh.” Harapannya itu didasarkan pengalamannya membangun rumah murah bagi rakyat yang masalahnya tak kunjung tuntas, sehingga pembangunannya selalu terkendala. “Masalahnya itu-itu saja dan tidak selesai-selesai,” kata Fuad.

Walaupun ‘inilah waktunya’, namun Fuad mewanti-wanti agar para pengembang tidak latah. “Harus disurvei benar apakah lokasi yang akan dibangun rusunami memang memiliki pasar yang baik. Kalau tidak begitu, bisa-bisa tidak laku dan akhirnya menjadi proyek mangkrak,” paparnya. Fuad sendiri sedang menyiapkan diri untuk membangun di daerah Kemanggisan, Jakarta Barat.

Dengan alasan subsidi silang, beberapa pengembang membangun apartemen bersubsidi dan apartemen berharga komersial dalam satu area. Soal komposisi, kata Menpera, memang tidak diatur secara tegas. Tapi ketidak-tegasan ini membuat ada komposisi mulai terlihat tak berimbang di beberapa proyek. Bahkan ada yang cuma menyediakan 8 unit saja yang bisa disubsidi dalam satu menara. Padahal dalam satu bangunan jangkung itu setidaknya ada 200 unit.

Tidak heran, kalau Ahmad Widjaya, Direktur Utama PT Primaland Internusa Development, berkata dengan kesal, “Kalau memasarkan memakai nama apartemen bersubsidi, ya jumlahnya harus lebih banyak. Tolong jangan membohongi rakyat.” Tapi, Widjaya juga tak begitu saja menyalahkan koleganya, karena memang aturannya tidak jelas. Karena itu, Widjaya mendesak pemerintah menegaskan soal komposisi ini, sebab jika tidak hal subsidi tadi bisa-bisa hanya sekadar pemanis jualan. Walhasil, bukan tidak mungkin gagallah program pemerintah yang ingin menyediakan rumah layak bagi warga perkotaan dengan harga terjangkau.

sumber: Majalah Properti Indonesia edisi November 2008

Iklan

Empat Pengembang Tunda IPO

Kondisi pasar modal yang menunjukkan bearish dan dipandang tidak cukup menguntungkan, menjadi alasan utama empat pengembang memilih menunda penawaran saham perdananya. Mereka adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk., PT Nirwana Kharisma Tbk., PT Metropolitan Land Tbk., dan PT Metropolitan Kentjana Tbk.

PT Metropolitan Land Tbk., PT Bumi Serpong Damai Tbk dan PT Metropolitan Kentjana Tbk., bahkan menjadwal ulang IPO-nya menjadi Juni 2008. Padahal dua yang pertama sempat merencanakan go public pada Januari dan Februari 2008. Sementara PT Nirwana Kharisma Tbk., belum memberikan keterangan resmi.

Langkah sebaliknya justru ditunjukkan PT Megapolitan Development Tbk. Mereka justru tidak gentar masuk bursa. Namun begitu, menurut Wakil Presiden Direktur PT Megapolitan Development Tbk., Melani Lowas Barack Rimba, pihaknya tengah menunggu window yang tepat, agar saham yang ditawarkan mendapat sambutan positif.

Adapun ketidakpastian kondisi pasar modal aktual ini diwarnai meluruhnya harga saham gabungan ke level terendah 2167,645 per 10 April 2008 atau anjlok 700 poin lebih dari angka tertinggi per 27 Desember 2007. “Sangat tidak mendukung bagi kami kalau dipaksa melakukan IPO sekarang,” ujar Corporate PR Manager PT Metropolitan Land Tbk., Wahyu Sulistio.

Dus, histeria melonjaknya saham-saham berbasis pertambangan terkait dengan harga minyak mentah dunia yang telah mencapai level terbaru 115 dolar AS per barrel (per 17 April 2008), membuat investor mengemohi saham sektor properti. “Preferensi investor jelas kepada saham sektor pertambangan dan komoditas,” ujar Arief Budisatria, analis PT Investindo Nusantara Sekuritas.

Saham properti yang ada saat ini saja diproyeksikan tidak akan mengalami pergerakan signifikan. Bahkan cenderung mengalami konsolidasi dalam kisaran yang lebar dengan tendensi menurun. Sebagaimana dikatakan Ratna Lim, analis MegaCapital Indonesia, hal ini terkait dengan situasi sentimen global yang tidak kondusif terhadap saham-saham sektor properti. Sektor properti sangat sensitif terhadap pergerakan suku bunga, daya beli masyarakat serta kondisi ekonomi. Di tengah situasi global yang tidak menentu dan menguatnya harga minyak mentah dunia, memicu timbulnya risiko inflasi karena kenaikan harga kebutuhan pokok.

Adanya risiko inflasi yang meningkat tersebut, menimbulkan kecemasan akan daya beli masyarakat yang melemah, suku bunga yang berpeluang stagnan atau naik serta pertumbuhan ekonomi yang melambat. “Inilah driven utama yang mendorong pergerakan saham sektor properti cenderung tidak bergairah akhir-akhir ini,” imbuh Ratna

Wajar jika akhirnya investor sudah memperkirakan lebih dulu bahwa tren penurunan suku bunga telah berakhir sehingga mengurangi insentif untuk investasi pada saham properti yang sangat terkait suku bunga. Sebab, “Sekitar 60-70% pembelian properti didanai dari KPR,” ungkap Lucky Ariesandi, analis AM Capital seraya menambahkan seharusnya untuk investor institusi dengan jangka waktu investasi panjang, saham properti Indonesia masih menarik karena peluang pertumbuhannya masih sangat besar.

Revisi Ekpansi

Dengan ditundanya IPO, ekspansi dan realisasi rencana-rencana strategis para pengembang tersebut terpaksa mengalami revisi dan penjadwalan ulang. Seperti yang dilakukan PT Metropolitan Land Tbk. Menurut Wahyu, pihaknya akan melakukan reschedul. Itu pun, jika pelaksanaan IPO-nya molor hingga tahun depan. Adapun ekspansi yang akan dilakukan pengembang beraset Rp3 triliun ini berupa perluasan lahan dan pengembangan proyek baru residensial.

Lain lagi dengan PT Metropolitan Kentjana Tbk. Kendati sangat membutuhkan dana IPO untuk membiayai proyek-proyek anyarnya di kawasan Pondok Indah, Jakarta Selatan dan Sentra Primer Barat, Jakarta, tidak akan bertindak terlalu agresif. “Fokus kami saat ini adalah mematangkan desain proyek superblok baru di Sentra Primer Barat Jakarta seluas 17 Ha dan proyek apartemen, hotel serta Mal Pondok Indah 3,” ungkap Presiden Direktur PT Metropolitan Kentjana Tbk., Husin Widjajakusuma.

Sementara PT Bumi Serpong Damai Tbk yang mengharap Rp422 miliar dari penjualan sahamnya tetap konsentrasi pada pengembangan BSD City sektor Barat. “Saat ini yang tengah dikerjakan adalah pembangunan infrastruktur dan jembatan yang mengoneksi BSD City sektor timur dan barat serta perumahan Foresta,” jelas Corporate Communication Senior Manager Idham Muchlis.

Dari Rp422 miliar nilai saham ekspektasi, 32% dialokasikan untuk pengembangan proyek perumahan, komersial, kantor dan sarana penunjang lainnya. Sejumlah 25% untuk pembangunan prasarana, 20% belanja tanah, 13% pembayaran sebagian utang obligasi perseroan dan 10% sisanya dijadikan sebagai modal kerja.

Setelah Cibubur, Kini Sentul

Tak ada yang menyangsikan perkembangan dan pertumbuhan kawasan Cibubur, Jakarta Timur yang begitu pesat. Sejumlah perumahan menenga dan mewah membanjiri kawasan ini sejak sepuluh tahun lalu. Lokasinya yang bisa diakses melalui Tol Jagorawi dan sarat fasilitas, menjadikannya sebagai kawasan hunian ideal. Namun, seiring dengan padatnya penghuni yang mendiami perumahan-perumahan baru di kawasan ini serta kapasitas prasarana jalan yang sudah tidak memadai lagi, maka Cibubur tidak lagi dianggap sebagai pilihan utama. Orientasi pasar pun mulai bergeser. Ke mana?

Ke mana lagi kalau bukan ke arah selatan, yakni Sentul. Sejumlah pengembang mulai membelanjakan modalnya dalam membeli lahan-lahan kosong yang masih banyak tersedia. Jika di Cibubur harganya sudah mencapai kisaran Rp2,5 juta/m2 (akibat keterbatasan lahan), maka di Sentul relatif lebih rendah. Sekitar Rp300.000-750.000/m2. Harga rendah inilah yang membikin para pengembang macam Grup CGP kepincut membangun Grand Sentul City. Perumahan menengah bawah ini menawarkan unit-unit rumah seharga Rp100 juta-300 juta/unit untuk ukuran 21-300 m2.

Selain Grand Sentul City, terdapat Bukit Az Zikra dan Griya Alam Sentul. Keduanya dimiliki juga oleh Grup CGP. Bukit Az Zikra mengusung konsep islami (direpresentasikan oleh terdapatnya ruang sholat dalam denah rumah) juga fasilitas masjid dan ruang pertemuan untuk kegiatan majelis taklim. Perumahan ini berdiri di atas lahan seluas 100 Ha. Adapun harga yang ditawarkan sangat terjangkau. Mulai dari Rp50 juta-300 juta untuk ukuran 21-400 m2. Sementara Griya Alam Sentul menempati lahan sedimensi 30 Ha dengan kisaran harga tak jauh beda dengan pendahulunya.

Perumahan-perumahan tersebut menyusul pengembangan Sentul City. Nama baru dari Bukit Sentul ini percaya diri merilis produk Alpensia (15 Ha) dan Argenia (10 Ha). Keduanya merupakan bagian dari klaster R-21 seluas 105 Ha.

bagaimana prospek kawasan ini ke depan? Tak diragukan, ia bakal mendekati kawasan Cibubur. Dari segi lokasi, bisa ditempuh dalam waktu 30 menit dari tol dalam kota Jakarta atau 20 menit dari JORR Seksi Selatan (Pondok Indah). Kedua, kondisi lingkungan yang masih hijau dengan udara segar merupakan ciri khas kawasan selatan yang tidak terdapat di daerah-daerah penyangga ibukota lainnya. Ketiga, dekat dengan fasilitas-fasilitas penunjang seperti rumah sakit, pusat belanja, fasilitas pendidikan dan hiburan. Keempat, prospektif untuk invetasi. Harga tanah dan propertinya masih sangat rendah. Memungkinkan kenaikan harga yang bisa dicapai akan sangat tinggi. Sekitar 20-30%. Apalagi dengan mulai dibangunnya jalan tol Bogor Outer Ring Road yang menghubungkan Sentul menuju Bubulak,  semakin mendekatkan jarak dan waktu tempuh dari Sentul menuju pusat-pusat aktifitas dan bisnis di Bogor.

Antusiasme pasar untuk membeli dan berinvestasi properti di kawasan ini juga sangat tinggi. Terbukti dari penjualan Grand Sentul City yang sudah meraup angka 30 miliar/bulan. Belum lagi Az Zikra yang telah mampu menjual 20 unit sebulan. Angka-angka tersebut bakal terus meningkat seiring dengan kian gencarnya bank-bank menyediakan fasilitas KPR bersuku bunga rendah.

50 Persen Pengembang Bermasalah

Mengacu pada kasus Bukit Sentul (sekarang Sentul City), saya lantas terpanggil untuk menelusuri dan mencari data pengembang-pengembang yang telah merugikan konsumen. Alias pengembang bermasalah. Batasan bermasalah di sini tidak hanya bertendensi melakukan penipuan (membawa kabur uang konsumen), juga delivery time (waktu perampungan pembangunan), tidak memiliki legalitas (ijin) mengembangkan dan membangun,  menyalahi AMDAL, aturan teknis pelaksanaan pembangunan (GSS, GSB, dan GSJ) dan RTRW, dan membangun properti jenis tertentu di atas lahan yang tidak sesuai peruntukan.

Menurut Ketua Badan Sertifikasi dan Advokasi Anggota DPP REI Handojo Kristanto, banyak anggota REI yang masih melakukan ‘praktek’ bisnis yang merugikan konsumen. Di luar anggota REI, lebih banyak lagi. “Jika ada 100 pengembang anggota dan 100 pengembang non anggota, maka kasus yang diakibatkan kenakalan pengembang jika digabungkan akan mencapai tak kurang dari 50%,” ungkapnya.

Untuk itulah, pihaknya kini tengah gencar mengupayakan dilegalformalkannya sertifikasi dan advokasi anggota. Pengembang yang belum memiliki sertifikat tidak diperbolehkan menjual propertinya. Sebaliknya yang sudah memiliki sertifikasi ( satu di antaranya sertifikat layak jual) tidak semata-mata sudah bisa mendagangkan produknya, juga harus bisa menunjukkan komitmen untuk delivery tepat waktu.

Lemahnya Posisi Tawar Konsumen di Indonesia

Sudah hampir tujuh tahun, Salim Alkatirri, saudagar Ambon, membeli kaveling di perumahan elit Sentul City (dulu Bukit Sentul). Namun, hingga tulisan ini dibuat, ia tak kunjung bisa memperoleh apa yang menjadi haknya itu. Salim membeli kaveling seharga hampir Rp900 juta (nilai sekarang) di kawasan R-21 secara lunas. Logikanya, jika dalam keadaan normal, transaksi itu akan berjalan sah dan lancar. Pembeli mendapatkan haknya berikut legalitas yang menguatkannya (semacam sertipikat hak milik) dan pedangan (pengembang) mendapatkan uang tunai.

Namun, Salim menunggu dalam ketidakpastian. Setahun, dua tahun, hingga memasuki bilangan windu, ia tak juga memperoleh kejelasan. Sampai kemudian pada 2006 ia mendengar kabar bahwa dirinya tidak sendiri, ada banyak ratusan orang yang bernasib sama. Total 567 orang yang dirundung duka akibat cedera janji pengembang Sentul City.

Jika tidak ada konsumen yang berani maju ke meja hijau untuk memailitkan Sentul City, tentu kasus ini akan dikubur dalam-dalam. Dan kita tidak akan memetik pelajaran darinya. Akan tetapi, naif juga jika kita mendukung aksi pemailitan itu. Muncul dugaan bahwa pailitnya Sentul City adalah bagian dari strategi mereka untuk lepas dari kewajiban memenuhi prestasi dan janjinya kepada konsumen. Dengan status pailit, maka dibebaskan pula Sentul City dari seluruh kewajiban-kewajibannya. Siapa yang rugi? Tentu saja konsumen itu sendiri.

Kasus Salim bukanlah satu-satunya dan terakhir yang pernah dan akan terjadi di Indonesia. Beberapa yang sempat tercatat adalah kasus di Pamulang, Gunung Sindur, Parung, dan Bekasi. Bahkan melibatkan salah satu petinggi asosiasi pengembang. Fenomena apa ini?

Inilah potret telanjang dari lemahnya perlindungan hukum kepada konsumen Indonesia. Tak ada satu pun pasal dan klausul yang diperjanjikan memiliki posisi tawar seimbang. Ketidakadilan ini terjadi sudah sejak dalam proses presales (pra penjualan), pembelian, dan penandatanganan Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB). Dalam konstruksi transaksi seperti ini, jelas konsumen sengaja dikondisikan dalam posisi lemah tak berdaya, sementara pengembang memegang kuasa tak terbatas. Pengembang bebas menjual properti tidak secara dalam bentuk fisik, melainkan hanya berupa gambar. Konsumen ‘dibodohi’ pengembang dan mereka mau saja membeli properti hanya masih berupa gambar!!! Ini proses pembodohan awal yang terjadi sejak puluhan tahun lalu. Dan anehnya tak ada regulasi dan keinginan baik pemerintah serta departemen terkait untuk memperbaikinya atau bahkan menghapusnya.

Praktek menjual gambar seharusnya sudah dilarang dalam sektor properti. Ini berpotensi menimbulkan masalah dan kerugian bagi konsumen. Masih ingat kasus Hollywood Resindeces yang pengembangnya kabur setelah mengemplang duit ratusan miliar rupiah milik konsumen? Sayangnya, konsumen tidak belajar dari pengalaman ini.

Sementara dalam proses pembelian. Pengembang sudah sejak awal memamerkan kekuasaannya dengan klausul yang dibikin sepihak, bahwa uang tanda jadi, uang muka dan cicilan awal yang sudah dibayarkan tidak bisa ditarik kembali oleh konsumen jika terjadi pembatalan pembelian!!! Di sini hak konsumen telah dikebiri. Bagaimana dengan PPJB? ini lebih parah lagi, karena draftnya sendiri dibuat sepihak oleh pengembang dengan klausul2 yang sangat merugikan konsumen. Kewajiban konsumen dan hak pengembang melulu yang dicuatkan sementara hak konsumen dan kewajiban pengembang secara samar ditiadakan!!!

Sudah saatnya pelaku bisnis dan konsumen properti belajar dari prakter bisnis di negeri-negeri yang telah mengharamkan menjual atau membeli gambar semata. Contohnya Malaysia, Singapura dan Australia. Di negara-negara tersebut pengembang baru bisa mengutip uang dari konsumen setelah bangunan properti berdiri. Dan atau menurut pada proporsi persentase masuknya uang cicilan konsumen itu pun dengan jaminan yang diberikan oleh pengembang.

Jakarta Dikepung Pusat Belanja Baru

Isyarat kelebihan pasok (over supply) di sektor komersial ritel yang diungkapkan beberapa analis properti, rupanya dianggap angin lalu oleh para pengembang. Mereka menganggap yang berkembang saat ini justru sebaliknya. “Pembangunan pusat belanja baru harus dilakukan. Belum semua kebutuhan masyarakat terakomodasi dengan baik hanya dengan pusat belanja yang sudah ada,” jelas Direktur PT Lippo Karawaci Tbk., Andreas Kartawinata.

Direktur Pakuwon Group, A Stefanus Ridwan, juga mengamini. Menurutnya jumlah populasi yang bertumbuh saat ini tidak sanggup dan tidak sebanding dengan jumlah mal yang telah beroperasi. Saudara, pendekatan populasi dan realitas pusat belanja eksisting dijadikan motivasi utama para pengembang membangun pusat-pusat konsumtivisme komersial baru.

Lebaran tahun ini, Pejaten Village milik PT Lippo Karawaci Tbk direncanakan secara resmi beroperasi. Mal seluas 58.000 m2 itu disarati dengan tenan-tenan food and beverage, penyedia jasa hiburan dan lifestyle. Menyusul kemudian Pluit Village, nama baru dari MegaMall Pluit yang diakuisisi PT Lippo Karawaci Tbk., yang juga akan dibuka pada momen-momen puncak ritual itu.

Tak mau kalah dengan agresifitas PT Lippo Karawaci Tbk., pengembang Grup Ciputra, Grup Agung Podomoro, dan PT Bakrieland Development Tbk., juga berpartisipasi menyemarakkan sektor properti ini. Nama pertama tak puas hanya dengan dua proyek tersebut di atas, juga bakal membangun Puri Village di kompleks St. Moritz dan mal mewah di kompleks Kemang Village. Yang masing-masing memiliki luas bangunan di atas 130.000 m2. Sementara Grup Ciputra dan Grup Agung Podomoro akan menyulap kawasan jalur Satrio-Kuningan sebagai Orchard Road versi Jakarta. Mereka siap mendirikan mal seluas masing-masing 130.000 m2 dan 68.000 m2.

Walau proyek-proyek terakhir ini baru akan dikembangkan tahun ini dan rampung dua tahun mendatang, sudah bisa diproyeksi, betapa Jakarta akan dikepung pusat-pusat belanja baru. Tak sampai radius berbilang kilometer, dalam ‘depa’ pun kita sudah dihadapkan pada mal-mal yang ‘membelantara’. Tengok di kawasan Senayan yang sejatinya merupakan public area yang dikhususkan untuk ruang terbuka hijau (RTH) Jakarta, mengalami konversi demikian parah. Senayan City, Senayan Trade Center, Plaza Senayan, FX Plaza, ikut berkontribusi besar dalam mereduksi komposisi RTH ideal Jakarta menjadi hanya kurang dari 14% saja.

Tidak cuma Senayan dengan kondisi aktual memprihatinkan. Beberapa kawasan strategis Jakarta juga tak luput dari pengembangan mal. Sebut saja Mangga Dua. Di sini tak kurang dari 10 pusat belanja berjejer di ruas jalan tak lebih dari 5 kilometer. Kemudian Jl Dr Satrio, terdapat Mal Ambassador, ITC Kuningan, Ciputra World Jakarta, Kuningan Mega Land, dan Kuningan City. Belum lagi peresmian pembukaan Grand Indonesia shopping town yang juga akan grand opening pada Lebaran nanti, menambah jumlah mal baru menjadi 10 buah.

Uniknya, semua akan memulai operasinya pada saat Lebaran. Untuk tahun ini, 2009 dan 2010. “Inilah saat-saat puncak orang berbelanja dalam memenuhi kebutuhannya. Saya kira itu momen yang sangat tepat untuk dibukanya sebuah pusat belanja baru,” ujar Stefanus Ridwan yang juga Ketua Umum APPBI (Asoasiasi Pengusaha Pusat Belanja Indonesia).

Ada yang keliru di sini, para kapitalis itu menganggap mal sebuah kebutuhan. Mereka menjajakan tenan-tenan yang sebagian besar pemegang waralaba brand asing. Apa yang bsia kita tangkap dari sini? ya akan semakin menggila pertumbuhan budaya konsumtif dalam masyarakat urban Jakarta. Dan lagipula mal-mal baru ini dibuka pada saat masyarakat Jakarta kalap membelanjakan uangnya. Tak sedikit pula yang membelanjakan uang suaminya, uang pensiunnya atau bahkan uang hasil pinjaman dari bank atau rentenir. Dan celakanya, masyarakat kita mau saja melarutkan diri dalam budaya kontraporduktif itu. Mereka tidak sadar bahwa dalih semakin bervariasi dan banyaknya tempat belanja, bukan untuk membentuk mereka menjadi manusia-manusia yang tahu kebutuhannya (needs). Justru menjerumuskan mereka untuk lebih dalam ke jurang pemuasan keinginan (wants). Dan kenapa kok para pemegang modal ini harus membuka malnya membidik momentum tahunan seperti Lebaran?

Rempeyek Berjiwa Ala Ibu Supiah

Jika Anda kerap melintasi perempatan Pasar Rebo arah Kampung Rambutan, Jakarta Timur, mampirlah sebentar di sebuah lapak Ibu Supiah (bukan nama sebenarnya). Lapak ini berada tepat di ujung perempatan Pasar Rebo sebelah kiri. Beratapkan terpal plastik warna biru (jadi inget lagunya Dessy Ratnasari bertajuk ‘Tenda Biru’), serta meja berkaki empat bertaplak koran bekas. Lapak ini, begitu sederhana, hanya seukuran muat tubuh Ibu Supiah dan ‘segelintir’ dagangannya. Barang yang dijualnya cuma satu jenis; makanan ringan tradisional. Makanan ini sekarang begitu langka, tak akan saya dapatkan di Mal sekalas Citos, Jakarta Selatan, Hotel sekaliber Ritz Carlton, Jakarta Pusat atau pun kafe seprestis Pisa di Menteng, Jakarta Pusat.

Ya, Ibu Supiah menjajakan rempeyek (teri, kacang tanah dan kacang hijau), opak (singkong) dan rengginang (berbahan dasar ketan). Makanan langka, bukan? Setidaknya saya susah mendapati makanan ini di Jakarta. entah di daerah. Setiap hari, menjelang siang hingga malam, perempuan sepuh ini berjualan. Tak banyak barang yang ditawarkan. Hanya ‘sanggup’ mengisi meja sebesar meja belajar anak SD, plus sekantung beras untuk sebagian lainnya yang tak tertampung. “Saya gak mampu bawa banyak-banyak, gak kuat lagi,” ujarnya.

Harga rempeyek, opak dan rengginang amat sangat murah. Hanya Rp2.500 per bungkus plastik ukuran 1/2 kg. Itu pun tak setiap hari ludes terjual. “Kalau lagi musim hujan begini, laku sepuluh bungkus saja sudah syukur. Jarang yang beli. Mungkin mereka lebih suka makan ‘merger’ ya Non hihihi,” katanya seraya mengulum bibir. Ia membahasakan ‘burger’ dengan ‘merger’. Saya hanya tersenyum.

Berapa keuntungan yang ia dapat dalam sehari? Tidak banyak. Dan bahkan keseringan minusnya, jika kita kalkulasiksn secara rasional. Katakanlah ia bisa menjual 30 bungkus per hari dengan durasi 8 jam waktu jualan, uang yang bisa dibawa pulang cuma Rp75.000. Nominal sebesar ini adalah penghasilan kotor. Setelah dikurangi biaya produksi seperti minyak tanah dua liter (@Rp8.000), minyak goreng 2 kg (@Rp12.000), tepung beras 3 kg (Rp8.000), kacang tanah 1/2 kg (Rp3.500), kacang hijau 1/2 kg (Rp5.000), teri 1/4 kg (Rp12.000), opak 1/4 kg (Rp2.500), rengginang 1 kg (Rp4.000) plus bumbu (Rp5.000), plus ongkos dari rumah ke tempat jualan Rp8000 (pp), maka ia nombok Rp29.000. Dengan hitung-hitungan seperti ini, kenapa dia masih juga setia berjualan makanan ini?

Ibu Supiah cuma manggut-manggut. Dia tersenyum, kali ini saya tidak ikut tersenyum. Malah prihatin. Nenek sebelas cucu dari 4 orang anak ini, menurut pengakuannya, merasa bahagia bisa berjualan. Ia beralasan, gak betah diam di rumah. mending bantu-bantu anak, cucu dan menantu. “Kalau ada uang lebih kan saya bisa beliin cucu buku atau mainan. Senang rasanya bisa ngasih sesuatu ke mereka,” ungkapnya.

“Tapi bu, kan gak ada untungnya jualan beginian,” protes saya berusaha meyakinkan dia. Saya terlambat memikirkan dampak ucapan yang telanjur saya katakan ini. Apalah hak saya untuk berusaha ‘meyakinkan’ Ibu Supiah agar banting setir atau bahkan tidak berjualan sama sekali. Ibu Supiah kembali tersenyum. Dengan suara lembut cenderung parau, ia menjelaskan hal yang tidak saya duga sebelumnya.

Ia menatap saya dengan sorot mata yang juga tersenyum. Meskipun rugi, lanjutnya, ia membuat dan menjual makanan tradisional ini sepenuh jiwa, hati, cinta dan semangat. Bukan sok-sokan ingin melestarikan makanan tradisional dalam peta perkulineran Indonesia. “Sama sekali jauuuuuh dari itu,”, juga bukan karena ingin mendapat untung sebesar-besarnya. Ibu Supiah justru memiliki motivasi yang tidak saya dapatkan dari pedagang lain lazimnya. Ia ingin segala peluh, tenaga, air mata (kadang ia menangis jika dagannya tidak sebungkus pun terbeli, dan ini sering terjadi), kemahirannya mengolah makanan, pikiran, dan jiwanya dianggap sangat berarti oleh orang-orang terdekat yang dicintainya.

Ibu berjilbab dengan pakaian sederhana (seringnya berwarna unmatch/tabrakan) itu hanya berharap, bisa memberikan sesuatu kepada orang-orang yang menunggunya di rumah dengan penuh harap. Bahasa sederhananya mungkin begini, Ibu Supiah berkeinginan kuat untuk memenuhi harapan orang-orang yang dicintainya. “Cucu saya selalu menunggu saya pulang jualan. Mereka senang kalau saya pulang sambil bawa oleh-oleh”, tukasnya.

Ya, keberartian hidup. Motivasi yang sangat mulia, dan ia tidak membuang waktu untuk sekadar berwacana. Ibu Supiah telah membuktikan bahwa ialah perempuan yang karena itulah kekuatannya, tidak menjadi beban keluarga. Sebuah ethos yang pantas diteladani. Kendati usahanya ini tidak dimaksudkannya sebagai pembuktian kepada siapa pun.

Lantas, bagaimana siasatnya agar tetap ‘ajeg’ berjualan meski keseringan merugi? “Saya ikhlas, Non. Laku atau tidak, itulah rezeki saya. Tidak baik menyesali hasil yang telah kita usahakan,” lagi-lagi Ibu Supiah tersenyum. Kalimat kontemplatif itulah yang langsung membungkam mulut saya untuk mengiyakan falsafah dagang yang ia yakini, hayati, dan tekuni. Pertemuan itu berlangsung selama 3 jam. Saya akhiri dengan memberinya Rp50.000 namun ditolaknya dengan halus. Bahwa uang itu bukan haknya. “Kalau mau, Non bisa ambil sekarung rempeyek itu dengan uang ini, Non”.

Saya merasakan basah air di wajah. entah rintik hujan, entah air mata. Yang jelas, hari ini saya belajar praktek keikhlasan dan menyukuri nikmat yang tiada saya dapat dari materi sekolah atau teori ilmu.