(Akankah) Krisis Berulang?

Menarik mencermati manuver-manuver agresif dan ekspansif bank penyalur KPA sekarang ini. Mereka secara jor-joran memberi kemudahan akses dan menawarkan suku bunga dengan embel-embel gimmick yang menarik. Suku bunga sekarang yang memang sedang dalam tren menurun, dibuat lebih melandai oleh beberapa bank.

Adalah Bank Rakyat Indonesia (BRI) yang secara fantastis meminang pasar KPA lewat produk suku bunga nol persen fixed dua atau tiga tahun pertama. ‘Mustahil’ tapi nyata. Bank pelat merah ini bekerjasama dengan sejumlah pengembang besar. Salah satunya PT Pakuwon Jati Tbk. Suku bunga 0% tetap selama dua tahun diberikan kepada calon konsumen apartemen The Heights di kompleks Gandaria City, Jakarta Selatan.

BRI tak sendiri. Ada Bank Mandiri, BII, BNI, dan Bank Lippo yang secara sadar ‘membius’ pasar dengan suku bunga khusus di bawah 8%. Belum lagi Bank Danamon, Bank Niaga, Bank Bumiputera, Bank Permata, Bank Mega dan Bank Mayapada.

Apa motivasi bank-bank itu memberikan tawaran sedemikian gurih? Asal tahu saja tawaran KPA itu dilengkapi fitur-fitur yang justru ‘tidak ada’ hubungannya dengan obyek yang dicicilnya. Jelas saja, kondisi ini membuat masyarakat semakin tertarik untuk membeli apartemen karena diberi iming-iming bisa dijadikan sebagai agunan mendapatkan pinjaman baru.

Bank pun semakin terlecut untuk lebih meningkatkan portofolio kredit propertinya. Karena selain situasi pasar dengan daya kompetisi dan permintaan yang tinggi, terdapat indikator bertambahnya jumlah kelas menengah Indonesia (orang kaya baru). Mereka ini dipandang sangat melek investasi. Potensinya luar biasa, karena mereka memiliki pendapatan tinggi sebagai hasil dari mengelola berbagai instrumen investasi di pasar modal. “Uangnya mereka tanamkan di sektor properti apartemen komersial,” ujar Aviliani.

Dus, kelonggaran aturan yang diberikan BI. Salah satunya ialah syarat Aktiva Tertimbang Menurut Risiko (ATMR) dari 50% menjadi 40% sehingga bank dengan kemampuan pas-pasan pun bisa menambah penyaluran kreditnya.

Faktor realisasi sekuritisasi melalui pembentukan fasilitas pembiayaan sekunder (secondary mortgage facility/SMF) ikut mempengaruhi. Sehingga terjadi lonjakan kredit properti luar biasa. Data BI memperlihatkan posisi kredit properti 2007 mencapai Rp136,97 triliun, tumbuh 28,17% dibandingkan tahun sebelumnya yang ‘hanya’ sebesar Rp106,85 triliun. Lebih tinggi dibanding pertumbuhan rata-rata kredit untuk semua sektor yang mencapai 22%.

Menariknya, pertumbuhan tidak hanya terjadi pada kredit properti subsektor KPR/KPA, juga konstruksi. Selengkapnya adalah sebagai berikut; kredit konstruksi Rp33,27 triliun (24,3%), real estat sebesar Rp17,43 triliun (12,7%), dan KPR/KPA sebanyak Rp86,27 triliun (63 persen). Besaran KPR/KPA sendiri tumbuh cukup signifikan sekitar 26,4% atau Rp18,03 triliun dibandingkan tahun lalu.

Vice President Consummer Loan Division BRI Joice F Rosandi mengungkapkan alasan utama institusinya ikut bermain KPA dengan suku bunga ‘ajaib’ tadi adalah belum terakomodasinya kebutuhan akan hunian. “Padahal hunian itu merupakan kebutuhan pokok. Untuk itulah kami masuk pasar ini sejak Juni 2007,” ungkap Joice.

Hingga Desember 2007 lalu, portofolio KPR/KPA BRI mencapai Rp4 triliun (2% dari total kredit konsumsi Rp113 triliun). Rencananya tahun depan ditingkatkan menjadi 3,5% dari total kredit konsumsi sebesar Rp135,7 triliun.

Sementara komposisi KPR/KPA Bank Mandiri sebesar Rp8 triliun. Lima persen di antaranya khusus untuk KPA (Rp400 miliar). Nominal-nominal fantastis juga dibukukan bank-bank lainnya seperti Bank Panin, BCA dan BNI (lihat tabel). Dilihat dari total aset maupun jumlah dana pihak ketiga yang berhasil dihimpun juga memperlihatkan performa meyakinkan. Sebut saja Bank Mega dan NISP yang mencatat Rp25,68 triliun dan Rp21,4 triliun. Sebagaimana kita ketahui, asal dana untuk menyalurkan KPR/KPA apalagi kalau bukan dari pihak ketiga.

Direktur Bank Mandiri Omar S Anwar pun sepakat sektor properti memiliki potensi yang luar biasa besar. Permintaan gross domestic product-nya masih di bawah 2%. “Ini bisa digenjot lebih tinggi lagi. Bandingkan dengan negara-negara tetangga kita yang demand terhadap gross domestic product-nya rata-rata di atas 8-10%,” ujar Omar.

Apalagi karakter pasar konsumen KPA, berbeda dengan KPR. Mereka lebih suka mencicil pembayaran apartemen kepada developer langsung. Kalaupun memanfaatkan fasilitas KPA, pasti yang bertenor pendek. “Mereka yang kami kejar. Itulah hal lain yang mendasari kami berani memberikan tawaran lebih menarik dibanding kompetitor,” ungkap Joice. Berbeda dengan debitor KPR yang lebih banyak memilih masa pinjaman sepanjang mungkin. Bila perlu sampai batas waktu maksimal 20 tahun.

Bagi debitor KPA, dua atau tiga tahun fixed rate itu dianggap aman. Mereka tidak perlu pusing memecah konsentrasi dengan memperhatikan suku bunga pasar. Begitu pun dengan pihak bank. Bagi mereka sektor properti, khususnya residensial memberikan potensi keuntungan yang besar, karena harga properti naik terus. Ini yang menjadi trigger bank-bank bersikap kian ekspansif.

Dan kondisi ini dimungkinkan sebab bank-bank tengah mengalami likuidasi berlebih (over liquidity). Sektor properti menjadi pilihan utama disamping kredit konsumsi lainnya. Mengalahkan sektor produksi (riil) yang kini tengah mengalami kelesuan dan tak kunjung menunjukkan perbaikan kinerja. “Masuk akal jika bank-bank itu memperbesar alokasi kredit propertinya. Karena kalau tetap mempertahankan nominal besar pada sektor produksi, mereka akan menemui kesulitan,” ujar pengamat ekonomi dan perbankan, Aviliani.

KPA Bersubsidi Justru Patut Diwaspadai

Bila debitor apartemen mewah mengalami surplus kucuran kredit, tidak begitu halnya dengan calon ‘pengutang’ apartemen bersubsidi. Di ranah ini, baru BTN yang bersedia menjadi penyalurnya. Disusul kemudian oleh BRI, meski masih sebatas rencana. Sementara bank lain yang jor-joran ‘melantai’kan suku bunganya untuk debitor hunian vertikal komersial, justru mengemohinya.

Salah satu yang sudah menyatakan konfirmasi ‘penolakan’ itu adalah Bank Mandiri dan Bukopin. “Bukan karena kami tidak mau memberikan akses bagi debitor berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta. Melainkan kami tidak memiliki pengalaman,” Omar S Anwar beralasan.

Sementara Bank Bukopin justru tengah berkonsentrasi meningkatkan kredit konstruksinya. Dari Rp2,5 triliun tahun lalu meningkat 20% tahun ini. Mereka kini bergiat mencari pengembang-pengembang yang mau diajak kerjasama. Di antara yang sudah menerima tawaran Bukopin adalah PT Bakrieland Development Tbk untuk proyek The Legian Nirwana Suites. “Lebih prospektif dan sangat profitable,” ujar Direktur Bank Bukopin Lamira Septini Parwedi.

Ogahnya Bank Bukopin dan Mandiri sebagai BUMN beraset terbesar itu dapat dimaklumi. Hanya masyarakat berpendapatan rendahlah yang diperbolehkan mengakses KPA bersubsidi ini. Batasan pendapatan itu maksimal Rp4,5 juta/bulan. Calon konsumen KPA bersubsidi adalah merupakan calon nasabah yang berisiko tinggi.

Selain itu, menurut Aviliani, margin yang bakal diraup bank penyalur KPA bersubsidi sangat rendah dibanding KPA komersial. “Bank-bank itu berpikir pragmatis. Kalau tidak dapat untung besar, untuk apa bermain di situ. Tidak profitable. KPA Komersial marginnya jauh lebih tinggi. Katakanlah sekarang suku bunga pasar KPA rata-rata 9%, sementara deposito cuma 5-6%. Menarik bukan?,” ujarnya.

Jikapun mereka mau terjun menyalurkan KPA Bersubsidi tetap harus memegang prinsip kehati-hatian. Namun, sikap ini tidak melulu diberlakukan pada calon nasabah KPA bersubsidi juga KPA komersial. Risiko itu bisa timbul kapan dan dari mana saja.

Kemampuan membayar masyarakat golongan sasaran KPA bersubsidi ini tergolong rendah. Apalagi mengingat kondisi sekarang yang cenderung tidak bersahabat dengan mereka. Kenaikan berbagai barang kebutuhan pokok dan bahan bakar minyak, terus menggerus daya beli dan daya bayar mereka. Ironisnya, pendapatan cenderung tetap.

Apalagi, tren potensi kredit bermasalah (non performing loan/NPL) tengah merangkak naik dalam beberapa tahun belakangan. Desember 2004, baru sebesar 2,04%. Setahun kemudian melonjak menjadi 2,43%, dan naik lagi menjadi 3,39% per Desember 2006. Kenaikan NPL tak berhenti, Data Bank Indonesia (BI) per Juni 2007, menunjukkan NPL KPR/KPA mencapai Rp3,14 triliun. Berarti, rasio NPL terhadap total KPR/KPA yang sebesar Rp82,46 triliun adalah mencapai 3,8%.

Apakah tahun ini rasio kredit macet itu akan meningkat? Beberapa analis memprediksi potensi ke arah itu semakin besar saat ini. Akan tetapi, itu bisa dihindari, untuk tidak dikatakan diminimalisir. Asalkan prinsip prudent (kehati-hatian) harus tetap diutamakan. Kemudahan/kelonggaran mengakses KPA atau kredit lainnya harus dievaluasi. Mengingat sudah terjadi calon nasabah berisiko tinggi banyak yang justru lolos verifikasi. Buktinya, ya itu tadi kenaikan rasio NPL KPA/KPR.

Kelonggaran-kelonggaran dan kemudahan fasilitas yang selama ini diberikan BI kepada bank penyalur, bukan berarti bebas diartikan mereka bisa memberlakukan hal yang sama pada calon debitornya. Seleksi ketat dan analisis komprehensif terhadap calon peminjam harus tetap diberlakukan secara seksama. Sebab, kalau kondisinya seperti ini terus, bukan tidak mungkin terjadi lonjakan NPL yang berujung pada ‘matinya’ sektor properti.

Merujuk pada pengalaman krisis 1997 lalu, pertumbuhan kredit properti juga sangat fantastis. Namun di sisi lain tidak diiringi dengan fondasi yang kokoh. Bank-bank tidak mampu menjaga performa NPL-nya. Jadinya, sektor properti saat itu, merupakan sektor yang terkena dampak paling parah. Salah satunya karena industri properti merupakan penerima ekspansi kredit dari lembaga keuangan serta utang luar negeri.

Namun begitu, menurut Aviliani, kondisi saat ini sangat berbeda dibanding satu dekade lalu. Potensi melonjaknya rasio NPL KPR/KPA tidak perlu terlalu dikhawatirkan. Bank-bank penyalur sudah menerapkan manajemen risiko yang cukup memadai. Potensi risiko yang mungkin timbul akan dapat disesuaikan. Lagipula BI berperan lebih aktif dengan melakukan inisiasi dan imbauan agar bank menghentikan tawaran suku bunga rendah terkait untuk mengurangi tekanan inflasi.

Teliti Memburu gimmick

Kita masih bisa mengantisipasi efek subprime mortgage di Amerika Serikat sana. “Kasusnya berbeda,” ujarnya seraya mengimbuhi krisis perumahan di AS awalnya dipicu oleh macetnya kredit dari para debitor dengan profil gagal bayar. Mereka tidak mampu membayar karena pengenaan suku bunga yang lebih tinggi dari normal.

Untuk menghindari gagal bayar, bagi calon debitor KPA, hendaknya teliti sebelum memutuskan memilih. Sebab, nyaris seluruh produk KPA yang dilempar ke pasar adalah gimmick belaka. Celakanya konsumen yang melek kalkulasi bunga hanya segelintir. Kebanyakan tidak mengerti sama sekali dan tidak memikirkan apa yang akan terjadi ke depannya. Suku bunga fixed rate hanya berlaku untuk waktu tertentu, setelah masa berlakunya habis, akan kembali kepada suku bunga pasar normal.

Jika suku bunga pasar turun, mestinya cicilan KPA-nya juga ikut turun. Akan tetapi debitor tidak memperhatikan hal ini. Mereka tetap saja ‘manut’ membayar cicilan yang sudah ditetapkan bank. Di sini, bank ‘memanfaatkan’ ketidaktahuan debitor. Padahal kalau debitor cerdas dan mau mengerti kalkulasi suku bunga, bisa saja dia mengancam untuk pindah bank yang menawarkan suku bunga lebih kompetitif. “Pengetahuan kalkulasi suku bunga KPA membuat posisi tawar debitor KPA lebih kuat,” lanjut Aviliani.

Iklan

Satu Tanggapan

  1. Artikel di blog ini sangat menarik & bagus. Untuk lebih mempopulerkan artikel (berita/video/ foto) ini, Anda bisa mempromosikan di infoGue.com yang akan berguna bagi semua pembaca di tanah air. Tersedia plugin / widget kirim artikel & vote yang ter-integrasi dengan instalasi mudah & singkat. Salam Blogger!

    http://www.infogue.com
    http://www.infogue.com/bisnis_keuangan/_akankah_krisis_berulang_/

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: