Triliunan Rupiah Untuk Cetak Sejarah

Kabar come back kembalinya Grup Ciputra dalam bisnis properti komersial pasca rampungnya proses restrukturisasi utang pada 2006 silam rupanya meninggalkan kesan ’mendalam’. Temperatur sektor bisnis dan industri properti menjadi lebih panas. Jika kurun 2002-2006 hanya diisi oleh atraksi, nyaris tunggal, Grup Agung Podomoro. Maka kini, mereka harus pasang kuda-kuda menyiapkan strategi baru mengantisipasi kembalinya Sang Begawan.

Para pelaku industri ini sudah mafhum, jika Grup Ciputra bangkit, mereka pasti telah merancang sesuatu yang luar biasa, untuk tidak dikatakan mengejutkan. Publik membacanya sebagai ’dihidupkannya kembali impian Kota Ciputra di koridor Satrio, Kuningan’.

Diawali dengan restrukturisasi organisasi perusahaan secara besar-besaran, Grup Ciputra pada tahun lalu menelurkan perusahaan publik PT Ciputra Property Tbk. Candra Ciputra, sebagai penerus klan Ciputra, ditugasi menahkodai kendaraan baru ini. Sejumlah 6,150 miliar lembar saham dicatatkan di Bursa Efek Indonesia dengan nilai ekspektasi Rp1,972 triliun. Proyek perdana PT Ciputra Property Tbk., ini adalah Ciputra World Jakarta di Jl Dr Satrio, Kuningan, dengan total luas area sebesar 11 hektar. Terdiri atas lot 3 dan 5, lot 6 dan lot 11.

Aksi Grup Ciputra ini terang saja memicu gerak sektor properti komersial di koridor Satrio lebih laju. Lahan-lahan yang sebelumnya terbengkalai, mulai mendapatkan tuan barunya. Tak perlu saling menunggu, para tuan tanah baru ini kemudian mengekspos proyek-proyek anyar mereka di kawasan ini. Mulai dari PT Pakuwon Jati Tbk (Grup Pakuwon) yang mengumumkan mixed use development Kota Kasablanka, PT Arah Sejahtera Abadi (Grup Agung Podomoro) dengan Kuningan City-nya, serta PT Jakarta Setiabudi International Tbk., yang kendati masih malu-malu namun telah mempersiapkan Mega Kuningan Land yang juga merupakan proyek multifungsi.

Yang menarik di sini adalah nilai-nilai investasi yang beredar. Sangat fantastis!. Para pengembang ini tidak lagi berbicara ratusan miliar, melainkan triliunan rupiah. Paling rendah adalah proyeksi nilai investasi Kota Kasablanka senilai Rp2 triliun. Sementara Kuningan City, menurut Presiden Direktur PT Arah Sejahtera Abadi, Handaka Santosa, bakal menelan dana sekitar Rp2,2 triliun. ”Sudah termasuk nilai akuisisi lahan dari PPA,” ungkapnya.

Yang lebih besar tentu saja Ciputra World Jakarta. Direktur Utama PT Ciputra Property Tbk., Candra Ciputra menjelaskan, proyeksi nilai total investasi sebanyak Rp7,7 triliun. ”Kami melakukan pembangunan secara bertahap. Untuk tahap pertama senilai Rp3 triliun. Selebihnya untuk dua tahap pengembangan terakhir,” ungkapnya.

Darimana mereka mendapatkan dana untuk membangun proyek mereka? Grup Pakuwon yang memiliki kultur bisnis konservatif, lebih memilih jalur aman. Mereka tidak mau hanya mengandalkan kredit dari bank. ”Kami tengah menjajaki kemungkinan untuk membentuk aliansi strategis dengan mitra yang saling menguntungkan,” ujar Chairperson Grup Pakuwon, Alexander Tedja.

Dalam perjalanannya kemudian, kelompok usaha ini justru lebih mengonsentrasikan diri pada pengembangan proyek Gandaria City di Jakarta Selatan, yang sama-sama diumumkan kepada publik pada Februari 2006 lalu. Menurut Chief Business Development Officer Grup Pakuwon, Ivy Wong, fisibilitas Gandaria City untuk dikerjakan sekarang ini lebih tinggi. ”Karakter dan ceruk pasar serta peluang yang bisa kami isi di sini sangat besar. Sebab di kawasan Gandaria belum ada proyek sebesar ini,” ujarnya.

PT Arah Sejahtera Abadi lain lagi. Mereka merujuk verbalitas yang berlaku umum dengan komposisi 30% ekuitas perusahaan, 30% kredit bank dan 40% pre-sales. Kabarnya, untuk porsi 30% kredit tersebut berasal dari Bank Artha Graha. ”Tidak ada yang salah dengan komposisi seperti itu. Toh, kami sudah membuktikan, dengan skema serupa, proyek-proyek besar kami lainnya sudah banyak yang tegak berdiri,” cetus Handaka menunjukkan proyek lain milik induk perusahaan seperti Senayan City, The Pakubuwono Residences dan serial Mediterania Residences.

Sedangkan Ciputra World Jakarta selain ekuitas perusahaan, juga mengandalkan dana publik dari hasil penawaran umum di lantai bursa. ”Sekitar 40 persen dana perseroan, selebihnya dana publik dan penjualan,” ungkap Candra.

Kompetisi Ketat

Adu gengsi dan reputasi tidak hanya terjadi di ranah konstruksi pendanaan. Juga proyeksi ke depan. Kompetisinya akan sangat ketat. Rivalitas tidak lagi mengenal kelas. Di sini Ambassador-Kuningan Superblock milik PT Duta Pertiwi Tbk., lebih diuntungkan. Karena mereka lebih dulu hadir dan beroperasi serta telah mampu menciptakan fanatic shoppers. Citra spesifik juga telah terbentuk, ’kalau mau cari notebook dan gagdet, Mal Ambassador-lah tempatnya’. Menggeser kedudukan Glodok dan Harco Mangga Dua.

Kuningan City, meski menyasar kelas pasar lebih tinggi, tetap harus mencari kreatifitas-kreatifitas baru agar tidak tergerus proyek berkasta di atasnya (Ciputra World Jakarta) maupun di bawahnya (Ambassador-Kuningan Superblock).

Untuk itulah mereka menggandeng DP Architects Singapura sebagai perancang masterplan dan PTI Architects sebagai arsitek lokal pelaksana dokumentasi. Sedangkan Bennit Design Group dipakai untuk konsultan lansekapnya. Wajar, jika Kuningan City sangat mengandalkan pada keunikan konsep dan arsitektural. Meski selintas terlihat terlalu biasa, menghimpun pusat belanja, perkantoran dan apartemen, namun ada diferensiasi yang menyembul. Yakni aroma tradisi Bali dalam pengembangan dua apartemennya. Dilengkapi satu menara premium office dan retail and entertainment center.

Perbedaan yang sangat kentara ditonjolkan Ciputra World Jakarta. Tidak seperti yang lain, ia dilengkapi dengan galeri dan musium seni seluas 10.000 m2. “Di Singapura dan negeri-negeri Eropa dan Amerika, konsep galeri dan musium seni yang terintegrasi dengan ruang komersial sudah sangat umum. Kami mempersembahkan konsep ini kepada Jakarta dan Indonesia agar apresiasi dan ekspresi terhadap seni lebih tumbuh dan berkembang,” papar Direktur PT Ciputra Property Tbk., Artadinata Djangkar.

Ciputra World Jakarta terdiri atas pengembangan kaveling 3 dan 5, 6 dan 11. Di lot 3-5, merangkum pusat belanja dengan total luas bangunan 130.000 m2. Ini akan menjadi area pengembangan terluas di atas lahan lebih kurang 5,5 Ha. PT Ciputra Property Tbk., sejatinya telah memulai pekerjaan pembangunan ini pada 1995 dan telah menyelesaikan sebuah area parkir bawah tanah tiga lantai. Dengan melakukan pemeliharaan secara teratur sejak pembangunannya, tempat parkir ini akan tetap dapat diintegrasikan pada proyek pengembangan lot 3 dan 5. Bersebelahan dengan Somerset Citra Grand Apartment.

Perkantorannya sendiri berkonsep smart building dengan basis teknologi mutakhir yang memungkinkan terciptanya e-work style. Luas lantai keseluruhan lebih kurang 40.000 m2. Berdampingan serasi dengan 289 unit apartemen. Separuh unitnya dijadikan sebagai serviced apartment dan sisanya akan dijual berdasarkan sistem kepemilikan strata title. Sebagai pengelola serviced apartment, telah ditunjuk The Ascott Group

Sedangkan hotelnya berkelas bintang lima diamond dengan jumlah 200 kamar yang dikelola oleh international hotel chain operator bereputasi dunia. Untuk pasar upper end, Ciputra World menawarkan 80 unit kondominium yang juga dikelola oleh jaringan internasional.

Di lot 6, rencananya akan dibangun tiga menara di atas tanah seluas 1,4 Ha. Meliputi sebuah kondominium sebanyak 240 unit kondominium. Ditawarkan secara strata title, dengan desain dua dan tiga kamar tidur. Selain itu, terdapat serviced apartment dan fungsi perkantoran. Terakhir, lot 11. Terdiri atas dua menara kondominium, dua menara perkantoran dengan luas bangunan masing-masing 90.000 m2.

Satrio Shopping Belt memang memiliki potensi luar biasa. Namun, bila hanya mengandalkan pasar lokal saja tidak cukup. Padahal para pengembang ini menawarkan tiga sampai empat jenis properti sekaligus dalam satu area. Di sisi lain, sudah banyak fungsi properti, di luar komersial ritel, yang beroperasi di koridor ini. Seperti perkantoran dan apartemen.

Untuk pasar perkantoran di Pusat Bisnis Jakarta, menurut pemerhati bisnis properti Bayu Utomo, masih belum kembali ke tingkat kinerja sebelum krisis moneter. Pertumbuhan permintaan ruang perkantoran masih berkisar 150.000-200.000 m2 per tahun, hanya sekitar 50% dibandingkan sebelum krisis. Angka yang nyaris sama juga disodorkan Knight Frank.

Sementara proyeksi pasokan akan datang justru bertambah. Sebab pembangunan gedung perkantoran baru masih berlangsung terus hingga 2-3 tahun ke depan. Akan ada tambahan sekitar 700.000 m2 ruang yang masih dalam tahap konstruksi. Dengan menurunnya tingkat hunian rata-rata dalam periode 2-3 tahun ke depan, dikhawatirkan harga sewa ruang perkantoran masih akan tertekan.

Dengan demikian, semestinya desain gedung perkantoran benar-benar perlu mempertimbangkan kebutuhan major tenants dan fleksibilitas untuk memenuhi kebutuhan typical tenants yang pada umumnya perlu ruang yang lebih kecil.

Begitu pula dengan pusat belanja. Tanpa memiliki konsep ritel yang unik dan tenancy mix yang sesuai dengan target market, akan sulit sekali menarik peritel dan pengunjung. Salah satu tantangan untuk pasar ritel di Indonesia adalah mengundang chained stores baru, “Karena saat ini mulai terasa bahwa toko-toko yang ada dalam pusat-pusat perbelanjaan tidak berubah, seakan-akan terjadi replikasi tenancy,” analisa Bayu.

Berbeda dengan kondominium. Masih ada kesempatan untuk terserap pasar. Meski agak menurun karena pasok bertambah, namun untuk level menengah atas peluangnya tetap besar. Hasil riset Knight Frank menunjukkan tingkat hunian non serviced apartment meningkat menjadi 87,0%. Sementara apartemen yang disewakan menunjukkan kinerja yang tetap stabil yakni 85,0%.

Iklan

Satu Tanggapan

  1. Artikel di blog ini sangat menarik & bagus. Untuk lebih mempopulerkan artikel (berita/video/ foto) ini, Anda bisa mempromosikan di infoGue.com yang akan berguna bagi semua pembaca di tanah air. Tersedia plugin / widget kirim artikel & vote yang ter-integrasi dengan instalasi mudah & singkat. Salam Blogger!

    http://www.infogue.com/
    http://www.infogue.com/bisnis_keuangan/triliunan_rupiah_untuk_cetak_sejarah/

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: