Percepatan CBD Baru Jakarta Tergantung Komitmen

Matahari tak selamanya tenggelam di barat. Dalam konsepsi pengembangan Sentra Primer Baru Barat, ‘matahari’ itu justru tengah melesat melampaui horisonnya. Adalah Grup Lippo melalui anak usahanya PT Lippo Karawaci Tbk yang membikin paradoks itu kelak jadi nyata. Ya, Lippo telah menjadi katalis bagi eksistensi Sentra Primer Baru Barat (SPBB) dengan mega proyeknya St Moritz Penthouses and Residences. Menyusul kiprah PT Antilope Madju yang lebih dulu mengembangkan Mal Puri Indah, Rumah Sakit Puri Indah, berikut sentra niaga. Fasilitas-fasilitas ini mengambil porsi 66% dari 57,07 Ha lahan yang dikuasai anak usaha PT Metropolitan Kentjana Tbk itu.

Lippo bakal mengonversi 12 Ha lahan yang dibelinya dari PT Antilope Madju tahun 2005 lalu, menjadi sebuah global city yang mengintegrasikan sebelas fasilitas. Mencakup 17 gedung pencakar langit yang terdiri atas 13.000 unit apartemen, pusat belanja eksklusif seluas 450.000 m2 yang dilengkapi sarana hiburan sea world, hotel bintang lima The Aryaduta berkapasitas 500 kamar, 6.000 m2 convention center dan lahan yasa berikut spa sedimensi 2.500 m2. Diimbuhi Perkantoran strata title setinggi 65 lantai, Sekolah pelita Harapan, sport center, cinema dengan 10 studio, dan helipad.

Penjualan unit-unit apartemen eksklusif akan dimulai pada kuartal ketiga tahun ini. Tiga menara bakal diluncurkan secara simultan pada tahap pertama. Mereka adalah The St Moritz, The St.Tropez, dan The Monaco. Tahap pertama proyek ini diharapkan selesai dalam waktu 2 tahun dengan target pembukaan pusat belanja pada kuartal keempat 2010, diikuti dengan menara residensial dan fasilitas-fasilitas utamanya pada kuartal kedua 2011.

Sementara di wilayah timur, PT Bakrieland Development Tbk secara sadar memberanikan diri menjadi martir dengan proyek anyarnya Sentra Timur Residences. Proyek ini sendiri berada di kompleks Kota Baru Perumnas. Disebut martir, sebab di dalam area Sentra Primer Baru Timur (SPBT) sendiri belum ada pengembang swasta yang berkiprah. Baik PT Bakrieland Development Tbk maupun Perumnas pemilik lahan 2,8 ha yang dikerjasamakan, hanya memanfaatkan kedekatan lokasi dengan SPBT. Begitupula dengan PT Primaland Internusa Development yang bergabung dengan Perumnas guna mendirikan Rusunami Prima 1 di atas lahan 0,4 Ha. Adapun pola kerjasama yang ditawarkan Perumnas terhadap keduanya adalah berupa profit sharing.

Masuk akal jika hanya dua pengembang swasta itu yang berani bertaruh, kalau tidak bisa dibilang nekad. Sebab, kawasan timur, khususnya kecamatan Pulo Gebang sebagai cakupan administratif Kota Baru Perumnas, dalam kondisi aktual sekarang tertinggal jauh di belakang SPBB. Aksesibilitas yang terbatas dan infrastrukturnya belum dapat dikatakan mendukung. Akibatnya lingkungan pun tidak terbentuk sebagaimana mestinya. Dus, komitmen pemerintah masih setengah hati. Hal yang sangat disayangkan Achmad Widjaya, Direktur Utama PT Primaland Internusa Development. “Kami sudah mampu menjual 72% dari total 390 unit. Ini sebetulnya mengindikasikan bahwa pasar betul-betul antusias. Hanya, pemerintah tidak serius. Mereka tidak mendukung dalam sosialisasi maupun penyediaan prasarana umum,” keluh Widjaya.

SPBB dan SPBT memang berbeda. Kendati keduanya diciptakan saling melengkapi, namun kenyataannya kekinian SPBB lebih berkembang dan tumbuh pesat. Sementara SPBT dan Kota Baru Perumnas masih berkutat dalam revisi rancangan induk dan terganjal berbagai macam kepentingan. Disinyalir tarik ulur kepentingan para calon investor, salah satunya, inilah yang membuat SPBT ketinggalan momen untuk berkembang. Publik membaca, kesediaan PT Bakrieland Development Tbk mempertaruhkan kredibilitas dan kelasnya sebagai pengembang kaliber bukannya bebas ‘kompensasi’. Sebab, Sentra Timur Residences sejatinya merupakan proyek milik bertiga. Selain PT Bakrieland Development Tbk dan Perumnas, juga terlibat PT Jakarta Propertindo. BUMD ini berposisi sebagai perencana induk. Namanya perusahaan pelat merah, pasti memiliki banyak aset dan konsesi untuk dikerjasamakan dengan pihak pemegang modal.

Dari aliansi strategis tersebut, buah yang dihasilkan tentu saja sangat menguntungkan PT Bakrieland Development Tbk. Mereka mendapat konsesi pengelolaan atas tanah seluas 25 Ha milik PT Jakarta Propertindo di Waduk Melati, Jakarta Pusat, dan aset Pemda DKI Jakarta di Pulau Panjang, Kepulauan Seribu. Selain itu, sebagai integrated developer yang juga menggarap pembangunan jalan tol, Bakrie juga akhirnya kedapatan durian runtuh. Mereka mendapat tender pembangunan JORR seksi W2 (Ulujami-Kebon Jeruk).

Itulah rupanya motivasi utama PT Bakrieland Development Tbk menggarap Sentra Timur Residences. Kocek yang dikeluarkan sebesar Rp440 miliar menjadi kecil artinya jika dibandingkan dengan konsesi pengelolaan aset-aset BUMD lainnya. Mereka menyadari betul kalkulasi bisnis dengan pundi-pundi yang bisa dikoleksi kelak.

Sama halnya dengan Lippo, meski ‘metode’ yang digunakan berbeda. Mereka menggarap SPBB karena peluang mendatangkan untung besar terbuka lebar. SPBB memiliki tata ruang publik yang dinamis, tata letak kubikal dengan arus lalu lintas yang tak pernah putus serta daya tampung yang besar terhadap kegiatan perdagangan, jasa dan perumahan berkonsep vertikal. Didukung kelengkapan infrastruktur yang memadai dan tata lingkungan yang baik. SPBB dapat diakses dan dilintasi dari berbagai arah. Ia juga bersisian dengan Jalan tol Jakarta Merak dan dekat dengan Bandara Soekarno-Hatta.

“Dengan dasar itu, harga properti di wilayah SPBB diprediksikan akan terus merangsek naik. Masuknya Lippo akan meningkatkan nilai tanah dan properti di sini secara otomatis. Prestis SPBB menjadi pusat bisnis baru tak harus menunggu waktu lama. Cukup 5 sampai 10 tahun. Berbeda dengan SPBT yang butuh waktu sangat lama sekitar 15-20 tahun,” ujar Analis dan Manajer Riset Coldwell Banker Indonesia, Dwi Novita Yeni.

Kenaikan harga tanah dan properti itu nyata adanya. Pasca The St. Moritz Penthouse and Residences diluncurkan 2 April lalu, sulit mendapatkan tanah senilai Rp5 juta/m2. Pemilik lahan seolah berlomba untuk melakukan aksi hold atas asetnya dengan harapan akan mendapat harga tinggi. PT Antilope Madju bahkan telah memberikan sinyal tak akan melepas sisa lahannya yang belum dikembangkan. Karena, mereka tahu, jika Lippo mulai membangun proyeknya, harga juga ikut ‘bangun’.

Menurut analis properti independen, Budhi Gozali, harga tanah sebelum Lippo membeli 4 blok SPBB adalah sekitar Rp5 juta-7 juta/m2. Setelahnya menjadi Rp8juta-10 juta/m2. Kini saat pasar dikejutkan investasi besar-besaran dan spektakuler itu, meroket hingga capaian angka Rp10 juta/m2. “Bukan tidak mungkin akan melonjak hingga capaian maksimal Rp15 juta-20 juta/m2 dalam waktu lima tahun mendatang,” buka Budhi.

Strategisnya lokasi SPBB juga bakal bertambah nilainya jika JORR seksi W1-W2 terealisasi. Isyarat Kembangan sebagai cakupan administratif SPBB menjadi sebuah paragon, ditangkap Lippo dengan jitu. Mereka secara sadar memanfaatkan nama besarnya untuk mengangkat SPBB lebih mengangkasa karena potensi untuk itu memang tersedia. “Tak usah digali lagi. SPBB memang sudah berkembang dan tumbuh menjadi pusat bisnis baru. Kelas menengah dan premium di selatan, barat, dan utara Jakarta akan bangga memiliki The St. Moritz Penthouses and Residences,” ujar Direktur PT Lippo Karawaci Tbk, Michael Riady.

Lippo tak main-main. Mega proyek anyarnya ini dirancang serba ter. Tertinggi, terbesar dan termahal. Nilai investasinya hingga saat ini merupakan yang terbesar se-Indonesia, yakni mencapai Rp11 triliun.

Tak mau kalah dengan Lippo, PT Antilope Madju berencana menggarap 17 Ha lahan di SPBB yang masih dikuasainya juga menjadi superblok. Menurut Presiden Direktur PT Antilope Madju, Hussin Widjayakusuma, pihaknya akan membangun apartemen 10 tower, Mal Puri Indah 2, perkantoran, dan residensial eksklusif. “Kami akan memulainya pada kuartal ketiga 2008. Saat ini masih dalam proses pematangan desain,” imbuh Hussin.

Terbentuk Alamiah

Jika SPBB diproyeksikan menjadi pusat bisnis dan komersial baru yang berbasis residensial berpenghuni kelas menengah ke atas, maka SPBT cukup menjadi kawasan industri dan pergudangan yang mendasarkan pada residensial menengah ke bawah. Dengan karakter berbeda ini, perkembangannya pun berbeda pula.

Ini tak lepas dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang membentuknya. SPBB yang lebih dulu berkembang adalah residensialnya. Perumahan macam Permata Buana, Permata Hijau, dan Puri Indah dihuni oleh kalangan berstatus sosial dan ekonomi mapan. Sehingga karakter properti yang muncul kemudian, menyesuaikan diri terhadapnya. “Komersial yang dibangun pun akhirnya memang mengikuti kebutuhan para penghuni perumahan-perumahan di sana. Seperti pusat belanja keluarga dan perkantoran berbasis jasa dan perdagangan,” jelas Dwi Novita.

Kejenuhan sentra primer Jakarta (Sudirman Central Business District) di mana semakin berkurangnya ketersediaan lahan memberikan prospek yang baik bagi pengembangan komersial SPBB. Badan Pengelolaan SPBB mencatat, saat ini realisasi pertumbuhan pembangunan telah mencapai 65%. Meningkat signifikan dibandingkan tahun 2006 sebanyak 58,33% dan 2005 yang hanya 56,66% dari total lahan seluas 125 Ha. “Kami harapkan dalam jangka 10 tahun ke depan seluruh kawasan SPBB dapat berfungsi sesuai dengan perencanaan kota,” harap Ketua Pelaksana Harian Pengelola SPBB Baban Supandi.

Sementara SPBT dirancang sebagai pusat bisnis yang berkaki industri. Perkembangan industri di wilayah Cakung, Cilincing, dan Bekasi semestinya memberikan prospek yang baik bagi perkembangan SPBT. Maka properti yang mengikutinya mendukung sifat industri tersebut. Perumahan-perumahan yang dibangun, contohnya, merupakan perumahan sederhana yang disesuaikan dengan profil pekerja industri yang tidak membutuhkan style atau pun kelengkapan fasilitas. Begitupula dengan properti komersialnya, mengikuti kemauan pasar dengan karakter marjinal.

Harga tanahnya relatif lebih rendah, masih berkisar Rp500 ribu-1 juta/m2. Masuknya Bakrieland bakal memicu kenaikan yang lebih dramatis sekitar 25-30% jika pembangunan empat tower pertama dari rencana 11 tower Sentra Timur Residence, dimulai.

Lepas dari itu, kedua pusat bisnis baru tersebut akan terwujud dengan cepat jika masing-masing pihak yang terlibat, memegang komitmennya. “Di satu sisi, pemerintah harus merealisasikan dukungannya berupa kemudahan pemberian ijin dan birokrasi serta pembangunan infrastruktur, sisi lain, pengembang berpartisipasi membangun sesuai dengan acuan pemerintah. Percepatan ini otomatis akan meningkatkan daya saing masing-masing kawasan,” ujar Michael Riady.

Iklan

12 Tanggapan

  1. keuntungan yang tak terduga bagi investor properti di Puri Indah.

    terduga sih Pak, kan ada kalkulasi bisnis… mekanisme pasar tetap menentukan….

  2. “…….Disebut martir, sebab di dalam area Sentra Primer Baru Timur (SPBT) sendiri belum ada pengembang swasta yang berkiprah…….”

    Bu Hilda, di daerah Cakung bukannya ada 01 real estate dengan konsep town-house, Jakarta Garden City yg sedang dikembangkan Keppel-Land seluas 270ha (kl tdk salah ingat).

    Dan juga Summarecon berita-nya menggarap lahan di Bekasi. So apakah ini tanda2 Timur Jakarta juga sedang menggeliat ?

    Jakarta Garden City berada di luar area SPBT…. Betul, harga tanah dan properti di sana bakal bergerak naik….

  3. – Jakarta Garden City berada di luar area SPBT…. Betul, harga tanah dan properti di sana bakal bergerak naik…. –

    Thanks infonya ya mba. Pernah survey ke JGC ini ? Sy tertarik juga neh, bgm kalau menurut Mba Hilda ?

    Thks,
    Sandy

  4. @H. Rob or Sandy….

    Dilihat dari kekuatan dan struktur finansial JGC, boleh dibilang JGC terbilang kuat. Karena ditopang sepenuhnya oleh Keppel Land (pengembang properti besar asal Singapura). Sementara Modernland menyediakan lahannya. Sejatinya aliansi strategis keduanya sudah terjadi sangat lama, jauh sebelum krisis. Hanya saja baru direalisasikan saat ini. Dilihat dari konsep, sama seperti pengembangan perumahan skala besar lainnya, dilengkapi fasilitas. Lokasi terbilang strategis, dekat dengan akses tol.

    Kelemahan JGC terletak pada pemenuhan kebutuhan udara segar dan lingkungan yang baik. (tidak tercipta secara natural). Oleh karena itu, proporsi pengembangan adalah 60:40.

  5. Anda benar, SPBT tujuannya emang bagus buat menciptakan pusat pertumbuhan ekonomi baru di DKI. Namun, aku melihat mentalitas aparat kita ini susah. SPBT dibuat namun buat bisa masuk segudang masalah menghadang. Mulai dari susahnya perijinanan yang berbuntut duit, sampai tidak jelasnya peruntukkan ruang (jelas di gambar tak jelas direalisasinya). Ibarat kata, SPBT serupa dengan labalaba yang sengaja membuat jaringjaring. Seolah dibuat mulus buat yang mau masuk, eh, terus ditubruk.

  6. Salam kenal mbak Hilda. Aku mau tanya, apakah perumahan taman semanan indah masuk dalam area SPBB, lalu bagaimana perkembangan investasi dalam 5 th kedepan??
    Trims atas jawabannya.

    thanx sudah visit. TSI tidak masuk dalam areal SPBB. Perkembangan TSI dalam 5 tahun ke depan bakal prospektif. Mengingat PT Intiland Development Tbk, pengembangnya, akan merealisasikan klaster-klaster dan fasilitas baru di sana. Dus, mereka juga bakal melakukan ekspansi pengembangan cadangan lahan. Prestasi PT Intiland Development Tbk, pasca restrukturisasi utang dan pergantian manajerial serta komposisi share holder, cukup menjanjikan

  7. Trims atas jawabannya, satu pertanyaan lagi mbak, yang dimaksud fasilitas baru apa saja? Karena setahuku cuma buka cluster baru doank, mohon pencerahannya.

    komersial yang konsepnya lebih memenuhi para penghuni klaster-klaster baru ini. E-lifestyle concept

  8. Bagaimana dengan Daan Mogot Baru mbak, apa ada dampak positif dari SPBB? Apa saran mbak untuk saya, DMB ato TSI yg harus diambil? Terima kasih atas jawabannya

  9. DMB=Daan Mogot Baru, TSI=Taman Semanan Indah

    DMB itu lebih aksesibel, ada busway melintasi daerah situ. Lebih dekat ke tengah kota. Mau beli rumah atau apartemen? masih single atau dah merit? kerja di mana? kalo semua pertanyaan saya dijawab dengan jelas, IMHO, saya dengan senang hati akan menjelaskan keungguland an kekurangan dua properti itu :mrgreen:

  10. Saya rencana mau membeli rumah, single, kerja didaerah tebet. IMHO=?

    kalo kerja di saerah Tebet sih, kenapa gak beli apartemen Lavande atau MT Haryono Square aja? kan situ masih single, gak perlu nyiram tanaman atau nyapu halaman kan? hehehe. Gak terhambat macet lagi….. tapi kalo pun tetep mau beli rumah, Daan Mogot Baru memang lebih deket dan aksesibel. Atau kenapa gak pilih d’oaze tomang? jika jarak dan waktu tempuh yang jadi pertimbangan utama dikau saya rekomen D’oaze dan Daan Mogot

  11. Wah justru itu mbak yg menjadi halangan saya kalu mbeli apartemen, sy gk bs memelihara jenmani cobra. terima kasih atas saran2nya mbak, semoga sukses selalu!

    huahahaha…. lucu juga dikau. Sip, deh. Semoga sukses nyari rumahnya atau apartemennya

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: