Grand Champa Berubah Jadi 1 (One) Park Residences

PT Intiland Development Tbk akan merilis kondominium 1 (One) Park Residences secara resmi pasa awal September 2008 ini. 1 (One) Park Residences merupakan nama baru dari Grand Champa yang dikembangkan di lahan seluas 1,2 ha di kawasan Gandaria, Jakarta Selatan.

1 (One) Park Residences mengalami revisi desain secara radikal mulai dari desain arsitektural (tampilan fasad, denah tiap unit dan struktur bangunan), harga penawaran dan jumlah unit. Jika dulu sewaktu masih bertajuk Grand Champa hanya merangkum 95 unit dalam tiga tower, kini dipasarkan sebanyak 366 unit juga masih dalam jumlah menara yang sama.

“Unit-unit 1 (One) Park Residences dibuat lebih kompak, disesuaikan dengan permintaan pasar yang sebagian besar eksekutif dan keluarga muda. Ada pun unit-unit yang tersedia 10-15% lebih kecil dari unit Grand Champa yang dimulai dari 264 m2 – 1158 m2,” urai Direktur PT Intiland Development Tbk, Utama Gondokusumo.

Denton Corker Marshall (DCM/Duta Cermat Mandiri) masih dipercaya sebagai konsultan arsitekturnya. Konsep desain tropikal akan tetap dipertahankan. “Yang ditiadakan hanya fasilitas private pool dalam tiap-tiap unitnya. Tapi secara keseluruhan tetap mengacu pada proporsi 60:40 area terbangun,” tandas Utama.

1 (one) Park Residences ditawarkan ke pasar mulai harga Rp10 juta-12 juta/m2. Pembangunan direncanakan rampung pada 2010 dan diperkirakan menelan investasi senilai Rp300 miliar. Sumber dana diharapkan berasal dari pembayaran konsumen, pinjaman bank dan perseroan (belanja modal).

Iklan

Wisma Manulife Dijual

PT Intiland Development Tbk secara resmi mengumumkan penjualan Wisma Manulife, Jl Raya Pegangsaan, Menteng, Jakarta Pusat. Gedung perkantoran sewa dengan tingkat okupansi sebesar 95% itu dijual dengan harga penawaran Rp89 miliar.

Presiden Direktur PT Intiland Development Tbk Lennard Ho Kian Guan mengatakan, motivasi penjualan Wisma Manulife adalah untuk menyokong pengembangan bisnis perseroan. “Hasil penjualan gedung perkantoran ini akan digunakan untuk membiayai future development proyek-proyek perseroan seperti 1 Park Residences di Gandaria, Jakarta Selatan dan pengembangan Ngoro Industrial park di Surabaya,” papar Lennard.

Saat ini tercatat tiga sampai empat investor lokal yang meminati Wisma Manulife. Di antaranya adalah investor yang memiliki bisnis berbasis manufaktur.

Dhenis Berthome

Gee…. inilah bule Prancis yang paling tidak ramah yang pernah saya temui. Jumat lalu, 27 Juni, saya menghadiri press conference Autodesk di Hotel Shangri-la Sudirman, Jakarta Pusat. Salah satu pembicaranya ya si bule ini. Ketika sampai pada sesi Q and A, saya menjadi penanya ketiga yang menuntut penjelasan lebih detil mengenai produk software Autodesk yang terkenal sangat mahal. Dus, saya juga bertanya market share Autodesk di Indonesia dan posisi Indonesia di region Asia Tenggara.

Jawaban yang saya dapat sangat tidak spesifik dan karena Autodesk tercatat di bursa Nasdaq, maka saya dipaksa harus puas dengan jawaban Dhenis yang formal itu. Saya sedikit terkejut, karena tiga bulan sebelumnya kami telah saling berkenalan dan bertukar pikiran secara serius di negeri Singapura dalam event Autodesk World Press Day.

Hanya, mengapa ketika dia jadi pembicara di Jakarta, perangainya berubah? cenderung jutek dan agak tertutup. Apa karena Jakarta dipandang sebelah mata, atau belum terlalu penting untuk Autodesk mengumbar informasi terlalu banyak kepada para jurnalis di sini?

Ah, saya menjadi sedikit geram. Tapi itu hanya sebentar, apa hendak dikata. Pelitnya Dhenis memberikan informasi memang sangat berdasar. Indonesia, kendati dianggapnya sebagai pasar potensial (atau cuma basa basi), pada kenyataannya sangat jauh dibandingkan Vietnam yang sama-sama negara berkembang.

Pengguna software Autodesk di Indonesia tak lebih dari 100.000 ribu orang, sementara di Vietnam, menurut seorang kawan jurnalis yang juga menghadiri World Press Day, sudah lebih dari 350.000. Wah ada apa ini?

Menurut kawan saya tadi, kontribusi Indonesia untuk perolehan Autodesk boleh dibilang masih minim. Tak salah memang, karena kantornya saja masih berusia balita. Selain itu, kalau ini menurut saya, strategi marketing dan juga penetrasi yang kurang menggigit. software Autodesk hanya diperkenalkan di beberapa perguruan tinggi saja. Ini menghambat sosialisasi maksimal yang diinginkan Dhenis. Kalau saja, setiap pihak yang dipandang sebagai pasar strategis menjadi sasaran target pasar, seperti jurnalis, arsitek, kontraktor, dan lain-lainnya mendapat edukasi how to use this kinda exclusive software, maka hasil sosialisasinya mungkin akan jauh lebih maksimal.

Pendek kata, jurnalis perlu diberi pengetahuan dan informasi lebih detil dan mendalam soal software dan aplikasinya agar tidak terjadi kesalahpahaman dalam menulis produk teknologi mutakhir ini…. 🙂

Tiga Apartemen Murah Menjajal Pasar

Histeria gerakan seribu menara rumah susun ternyata berimplikasi pada mencuatnya kreatifitas-kreatifitas baru. Ini terutama terjadi pada pengembangan-pengembangan apartemen kelas bawah yang dibangun pengembang kecil. Luar biasanya, pengembang kelas ini justru memiliki resistensi lumayan tinggi dan yang penting daya inovasi yang tak kalah dengan pengembang besar.

Sebut saja Grup Graha Permata Properindo, Grup Cempaka, dan PT Marta Amanta Suraga. Mereka memang belum terlalu popular. Yang terakhir bahkan masih pendatang baru. Namun, motivasi mereka untuk menyediakan hunian layak dan terjangkau patut diapresiasi.

Kiprah Grup Cempaka dan Grup Graha Permata Poperindo boleh dianggap pelopor di bidang properti dengan ceruk pasar spesifik. Grup Cempaka tercatat sebagai pencipta konsep apartemen kelas kos-kosan Margonda Residences yang dijual seharga mulai dari Rp80-an juta. Sementara Grup Graha Permata dikenal sebagai perintis pengembangan apartemen low rise yang harganya kompetitif namun berada di lokasi premium. Graha Permata Seibu di kawasan Sudirman dan Satrio Residences di Jl Dr Satrio, Kuningan, Jakarta, contohnya.

Keduanya kini juga berpartisipasi dalam pengadaan hunian layak dan terjangkau. Grup Graha Permata Properindo melansir Hayam Wuruk Residences sebanyak 355 unit. Lokasinya tepat berseberangan dengan Gajahmada Plaza, yakni di Jl Hayam Wuruk, Jakarta Pusat. Sementara Grup Cempaka tengah memasarkan Green Park View yang mencakup 4.700 unit di Jl Daan Mogot Raya, Cengkareng, Jakarta Barat, melalui anak usahanya PT Inten Cipta Sejati.

Adapun kreatifitas baru yang dimaksud adalah keberanian menerapkan siasat (strategi) bisnis yang justru diemohi pengembang lain. Grup Graha Permata Properindo sedikit berjudi dengan melempar produk di tengah-tengah properti milik pengembang raksasa. Asal tahu saja, Hayam Wuruk Residences berada di tengah-tengah properti besar (secara skala) seperti mixed use project Lindeteves dan Gajahmada Mediterania Residences (Grup Agung Podomoro), Aston Cityloft Gajahmada (PT Duta Anggada Realty Tbk) dan StarCity (PT Wismatama Propertindo).

Meski demikian Grup Graha Permata Properindo percaya diri dan yakin dengan produknya. Dus, segmen yang dibidik juga memang real market dengan profil pedagang, pengusaha, eksekutif muda, dan karyawan yang bekerja di seputar kawasan niaga Glodok, Mangga Besar, Mangga Dua, dan Kota. “Jumlah mereka besar sekali dan memang sangat membutuhkan hunian yang layak. Sementara kita tahu kawasan ini, meski secara tradisi sangat bernilai bisnis tinggi, namun penataan permukimannya tidak teratur dan terkesan kumuh. Nah, kami menyediakan fasilitas hunian dengan fitur-fitur fungsional dan jauh lebih rapi dan tertata dengan baik,“ papar Direktur sekaligus shareholder Grup Graha Permata Properindo, Adrianus.

Lagipula, aku Adrianus, meski harga perdana Hayam Wuruk Residences jauh lebih kompetitif dibanding Lindeteves atau StarCity dan Gajahmada Mediterania Residences, namun kualitas bangunannya justru di atasnya. Ini dimungkinkan karena Grup Graha Permata Properindo tidak harus mengeluarkan biaya ekstra untuk akuisisi dan pembebasan lahan di koridor Hayam Wuruk yang saat ini sudah mencapai sekitar Rp10 juta-12juta/m2. Lahan seluas 3.000 m2 itu merupakan land bank perusahaan yang sudah dimiliki sejak lima tahun lalu. Sehingga mereka bisa menekan ongkos produksi serendah mungkin. Asal tahu saja pada saat soft launching awal Mei 2008, Hayam Wuruk Residences dipasarkan seharga Rp180 juta untuk unit berukuran 26 m2. Atau sepertiga harga Cityloft.

Murahnya harga unit-unit ini tak lain karena Grup Graha Permata Properindo mengaplikasikan efektifitas rancangan bangunan. Fitur-fitur pelengkap macam jogging track dan children playground dikonversikan menjadi sebuah ruang sport center. “Sebab kalau harus membuat fasilitas tersebut di luar bangunan gedung, justru akan menambah ongkos produksi dan membebani konsumen. Karena mereka harus membayar ekstra untuk perawatannya,” kata Adrianus seraya mengungkapkan ia hanya menggelontorkan investasi senilai Rp90 miliar.

Hingga Juni lalu, telah terjadi kenaikan harga 3-5%. Ukuran studio hanya tersedia 10 unit, sisanya 2-3 kamar tidur. Harganya bervariasi mulai dari Rp250 juta-376 juta/unit. “Sangat pantas untuk apartemen kelas menengah bawah yang berlokasi strategis, dekat dengan pusat kota dan mudah diakses oleh berbagai macam moda transportasi,” tandas Adrianus.

Sedangkan PT Marta Amanta Suraga secara resmi merilis Samawi Bintara yang terletak di kawasan Bintara, Bekasi Barat. Uniknya, konsep apartemen murah ini bertajuk sehat manusiawi. Ini tak lain karena motivasi pengembangnya adalah ingin menciptakan hunian yang memenuhi syarat kesehatan lingkungan dan manusia penghuninya.

Representasi atas konsep ini ditemui dalam desain aristekturalnya yang menekankan pada dominasi bukaan di fungsi-fungsi utama bangunan. Ada tiga jendela pada tiap unitnya. Selain itu, di bagian gdung milik bersama, atapnya bisa dibuka-tutup sesuai dengan kondisi cuaca. Sehingga sirkulasi udara menjadi lancar. PT Marta Amanta Suraga juga minimalisasi pemanfaatan beton dan kaca sehingga pencahayaan ruang dapat tereksplorasi secara maksimal.

„Konsep sehat manusiawi ini secara sosiologis dapat diartikan sebagai kontrol terhadap kepadatan penghuni. Itulah mengapa pada setiap lantai di apartemen ini hanya terdiri atas 22 unit,” Direktur PT Marta Amanta Suraga, Deden Sudarbo. Dengan konsep desain yang kompak tersebut, penggunaan energi dapat diminimalisir. Para penghuni tidak harus menambah komponen home appliance seperti AC pada unit-unitnya.

Demikian juga dengan ongkos konstruksinya. Deden mengakui, dapat menghemat penggunaan dana secara efektif. Untuk pembangunan satu menara, disiapkan dana hanya sebesar Rp40 miliar. Samawi ditawarkan sebanyak 484 unit dalam dua menara dan berdiri di lahan seluas 5.800 m2. Harganya dibanderol sekitar Rp89 juta.

Lain lagi dengan Green Park View. Apartemen ini agak lebih besar skalanya dan juga berkonsep mixed use development. Green Park View mengadopsi hibriditas antara apartemen bersubsidi dan non subsidi. Terdiri atas 7 menara A-G yang menempati lahan selapang 4,7 Ha. Menara A-D merupakan apartemen non subsidi yang ditawarkan seharga mulai dari Rp200 juta. Sementara menara E-G yang ditempatkan di belakang kompleks, diawali dengan harga Rp89 juta-144 juta.

Sesuai namanya, Green Park View, mempersiapkan 50 persen dari total luas lahannya untuk ruang terbuka hijau. Bentuknya berupa lapangan golf mini (putting golf), jogging track dan pagar hidup berupa pepohonan yang mengeliling proyek. Kelebihan lain dari Green Park View, masing-masing 7 menaranya memiliki fasilitas kolam renang. Untuk merealisasikan proyek tersebut, setidaknya dibutuhkan dana senilai Rp1 triliun.

Berbeda dengan Hayam Wuruk Residences dan Samawi Bintara, Green Par View ini berada di kawasan yang rawan banjir. Untuk mengantisipasinya PT Inten Cipta Sejati membangun pompa pengendali banjir.

Meski rawan banjir, Green Park View sangat strategis. “Dekat dengan berbagai fasilitas yang ada di kembangan, Cengkareng dan Daan Mogot. Lagipula mudah dijangkau, semua moda transportasi melewati proyek kami,” ujar Direktur Utama PT Inten Cipta Sejati, Teddy Budianto.

Rencananya pembangunan menara E-G akan didahulukan dan diharapkan selesai dalam waktu 1,5 tahun. “Merespon antusiasme pasar yang tengah berada pada kondisi puncak,” ujar Teddy. Sementara pembangunan kelas menengah menara A-D menunggu ruas tol yang menghubungkan Bandara dan Kebon Jeruk/Kembangan (JORR Seksi W2) rampung terbangun.

Prospek Pasar

Menilik kelebihan dari masing-masing proyek tampaknya apartemen kelas menengah bawah ini bakal mendapat sambutan positif pasar. Terutama yang berada di lokasi-lokasi yang mudah diakses atau dekat dengan jalur busway. Keberadaan moda transportasi publik macam bus Transjakarta, bus kota reguler dan angkutan umum memang menjadi pertimbangan utama konsumen. Selain, tentu saja, masalah harga. Karena jarak dan waktu tempuh yang dekat dengan tempat aktifitas, secara otomatis dapat memangkas pengeluaran rutin bulanan.

Faktor inilah yang sesungguhnya mempengaruhi keputusan konsumen untuk membeli atau menganulir apartemen murah ini. „Pengeluaran transportasi bulanan masyarakat yang tinggal di surb urb area sebesar Rp2 juta-2,5 juta. Jumlah ini seperempat atau setengah dari pendapatan pasar sasaran. Daripada terbuang percuma, lebih baik dialokasikan untuk membayar cicilan apartemen,“ ujar Adrianus.

Teddy mengamini, bahwa tinggal di apartemen tengah kota sangat praktis dan ekonomis. „Penghuni dapat mengatur jadwal kerja tanpa harus kehilangan waktu buat keluarga. Lagipula hidup di apartemen itu semuanya serba teratur dan terorganisasi,“ imbuh Teddy.

Lelakiku

Ingin kudekap tatapanmu

Ingin kukecup ucapanmu

Ingin kurengkuh hasratmu

Ingin kugenggam rindumu

Ingin kubersimpuh di hadapanmu

Maafkan aku mengharap bayangmu

Maafku aku mendamba jejakmu

Maafkan aku mengira benakmu

Maafkan aku mencumbu anganmu

Lelakiku…..

Sejuta kata tak kan pernah bisa

Melukiskan betapa bersahajanya dirimu….

Gelimang Peluang Di Koridor Cawang

Warga Jakarta dan sekitarnya, terutama Bekasi dan Bogor, pasti mengenal kawasan Cawang, Jakarta Timur. Kawasan ini merupakan ujung dari Jl Gatot Subroto dan Jl MT Haryono di bagian timur. Melihat sejarahnya, kawasan Cawang sudah ada sejak tahun 1759. Daerah ini dikembangkan oleh seorang tentara Melayu berpangkat Letnan bernama Enci Awang. Entah kenapa, lama-kelamaan setelah bermukim lama di sana bersama pasukannya, kampung tersebut dinamakan Cawang.

Cawang memang sangat strategis. Pasalnya kawasan ini menghubungkan beberapa ruas jalan utama di ibukota. Seperti Jl MT Haryono yang mengarah ke pusat kota, Jl Raya Bogor menuju bagian timur dan selatan lalu Jl. DI. Panjaitan yang berujung di wilayah timur dan utara Jakarta. Cawang juga menjadi pintu masuk warga yang berdomisili di pinggiran Jakarta macam Bekasi dan Bogor, melalui jalan tol Cikampek dan Jagorawi. Kedua jalur bebas hambatan yang terkoneksi dengan jalan tol dalam kota dan JORR, ini membuat Cawang sangat mudah diakses.

Banyak kantor pemerintah dan BUMN berdiri di sepanjuang ruas jalan utama Cawang. Sebut saja Wijaya Karya, Waskita, Nindya Karya, dan Perum Perumnas. Bahkan beberapa perusahaan swasta nasional beroperasi di sini, sebut saja Indo Mobil. Sayangnya, gedung-gedung di kawasan ini sebagian besar sudah berumur, hanya satu-dua gedung masih terlihat fresh. Banyak juga lahan kosong yang belum dikembangkan.

Jika dibandingkan kawasan yang dekat dengan pusat kota, perkembangan kawasan Cawang terbilang lambat. Tak banyak pembangunan berlangsung sejak krisis. Pengembang properti lebih senang menggarap pusat kota. Itu dulu. Kini kondisinya sudah berbeda. Banyak pengembang properti yang mulai melirik. Pasalnya lahan-lahan di kawasan pusat kota macam segitiga emas Jl Sudirman-Jl Thamrin-Jl HR Rasuna Said terbasat dan kian padat. Harganya pun meroket. Mau tak mau lahan yang berada di pinggir kota jadi incaran.

Melihat kenyataan langka dan tingginya harga tanah di pusat kota dan ceruk pasar yang masih terbuka, beberapa pengembang melansir proyek di sini. Dari pengamatan Properti Indonesia, Cawang sudah menggeliat sejak tiga tahun belakangan ini. Diawali kehadiran Apartemen Patria Park yang dikembangkan PT Pembangunan Perumahan (PP). Hunian jangkung yang berlokasi di ruas Jl DI Panjaitan dan hanya berjarak lebih kurang 100 meter dari perempatan Cawang ini berdiri di atas lahan seluas 1,2 hektar. Terdiri atas 420 unit apartemen, perkantoran (15 unit) dan hotel (160 kamar). Unit apartemen yang ditawarkan Patria Park ditujukan untuk kalangan menengah, dengan harga berkisar antara Rp200 juta hingga Rp500 juta/unit. Sedangkan untuk hotel, Patria Park menggandeng operator hotel Ibis.

Kemudian PT Cawang Housing Development (CHD) yang membangun rumah susun sederhana milik (rusunami) Menara Cawang di Jl SMA 14. Rusunami yang dibanderol Rp144 juta per unit untuk ukuran 33 m2 ini, laku keras. Seluruh unitnya yang berjumlah 731 sudah ludes terjual dan akan diserahterimakan Agustus mendatang. “Lokasinya sangat strategis dan dekat pusat kota Jakarta sehingga terserap pasar dengan cepat,” ungkap Direktur Utama CHD Reddy Hartadji.

Melihat potensinya yang demikian besar, BUMN Adhi Karya pun tertarik menjajaki peruntungan melalui anak usahanya yang konsen mengembangkan properti yakni PT Adhi Realty. Mereka melansir perkantoran Menara MTH yang berlokasi di Jl MT Haryono. Ruang perkantoran yang berdiri di atas lahan seluas 3.614m2 ini (17 lantai) menawarkan saleable area berdimensi 16.932 m2 dan dipasarkan secara strata title. Menurut Renny Sovia Hani, Direktur Pengembangan Usaha PT Adhi Realty, ruang kantor Menara MTH sudah terjual 60% dan rencananya akan beroperasi pada awal tahun 2009 nanti.

Renny mengungkapakan motivasi mengembangkan perkantoran di sini karena pasarnya cukup besar. “Pasok perkantoran di kawasan ini nyaris tak ada sejak krisis. Sementara tingkat hunian perkantoran eksisting justru tinggi yakni mencapai 80-90%,” ungkapnya.

Melihat beberapa pendahulunya yang tak mengalami masalah dengan penjualan, PT Sukses Karya Perdana (Gapura Prima Group) pun ikut meramaikan pasar properti dengan melansir proyek MT Haryono Square. Berlokasi di perempatan Jl. Otista dan Jl Gatot Subroto, proyek yang berdiri di atas lahan seluas 6 ribu m2 ini terdiri dari apartemen, ruang komersil dan perkantoran.

Menurut Direktur PT Sukses Karya Perdana, Sebastian Gunadi, MT Haryono Square ditujukan untuk memenuhi kebutuhan para komuter yang berasal dari kawasan sub urban seperti Bekasi dan Bogor. Di mana unit apartemen yang ditawarkan harganya berkisar Rp10 juta/m2. Sedangkan ruang komersil yang dilepas ke pasar berkonsep shopping arcade yang terdiri atas 43 unit. “Kami yakin proyek ini sukes,” kata Sebastian.

Semakin banyaknya properti yang dibangun dengan sendirinya tentu akan mengubah wajah kawasan Cawang. Bisa jadi, akan banyak lagi properti yang akan berdiri Karena dari segi lokasi, Cawang hanya selemparan baru dari pusat kota Jakarta. Kelebihan lain, bebas dari three in one dan dekat dengan jalan tol dalam kota dan JORR.

sumber: M. Hardiansyah

Apartemen Kelas Atas, Laku Keras?

lobby Kempinski Private Residences

Berubahnya persepsi akan kenyamanan, garansi tingginya yield, dan juga status sosial, telah menjadi syarat dogmatial dalam memandang praksis kehidupan komunitas premium perkotaan. Apartemen kelas atas adalah salah satu simbol perubahan persepsi itu. Dus, prakonsepsi living the city atau kini tenar dengan back to the city kian menemukan bentuknya kala kurva tingkat okupansi menunjukkan angka positif. Padahal, untuk meraih status dan posisi sosial itu harus dibayar dengan harga mahal.

Hasil riset Jones Lang LaSalle melaporkan tingkat keterisian apartemen kelas atas kuartal I 2008 mencapai 75%. Memang, angka ini sedikit turun dibanding periode yang sama setahun silam yang mencatat 80%. Penurunan ini lebih disebabkan oleh kehadiran pasok apartemen baru macam Kempinski Private Residences, Shangrilla Residences, dan The Residences at Ritz Carlton Pacific Place.

Meski begitu, tetap saja raihan tingkat okupansi itu mengindikasikan betapa hunian jangkung yang mengakomodasi persepsi kalangan jetset telah menerobos kemapanan anatomi makro ekonomi yang lesu. Agak mengejutkan juga angka-angka anomali ini mencuat tatkala pasar dan dunia investasi diselimuti tanda tanya besar.

Lebih mengagetkan lagi adalah aksi berani (untuk tidak dikatakan nekad) PT Lippo Karawaci Tbk yang telah memberikan konfirmasinya untuk membangun The St Moritz seharga Rp30 juta/m2. Menyusul PT Duta Anggada Realty Tbk yang melansir St Regis Residences Jakarta dengan harga perdana Rp20 juta/m2. Sementara PT Grand Indonesia mulai melepas separuh sisa unit-unit Kempinski Private Residence-nya (lantai 10 ke atas) pertengahan tahun ini. Yang terakhir ini dibanderol Rp25 juta/m2. Belum lagi Ciputra World Jakarta yang mengusung Sommerset Residences. (lihat tabel)

Padahal pendahulunya macam The Da Vinci dan The Peak yang dilego lebih rendah seharga Rp18 juta-20 juta/m2 dan Rp15 juta m2 tiga tahun silam justru terseok-seok. “Pasar ternyata tidak menyambut antusias. Da Vinci diuntungkan oleh tampilan luar yang berbeda plus fully furnished sementara The Peak diklaim pengembangnya sebagai apartemen tertinggi di Indonesia. Tak lebih dari itu,” cetus Head of Research Jones Lang LaSalle, Anton Sitorus.

Mengacu pada kasus dua apartemen tersebut, akankah 120 unit Kempinski Private Residences (dari total 260 unit), The Grand Hyatt Keraton Residences, St Regis dan St Moritz terserap pasar? Atau justru menemui kegagalan?

Menarik untuk diulas. Mengingat The Da Vinci dan The Peak adalah apartemen termahal medio 2005-2006. Awalnya memang mereka mampu menyihir pasar. Lokasi yang strategis, ‘kemewahan’ dan tawarn yield 8% (konon lebih menjanjikan disbanding instrument investasi lainnya macam ORI) dijadikan marketing gimmick. Siapa yang tidak tertarik? Namun, begitu pembangunannya rampung, tampilan visual fisik dan kualitas bangunan ternyata tidak sesuai dengan ekspektasi pasar.

“Pasar kecewa. Uang yang mereka bayarkan tidak sebanding dengan yang didapat. Kekecewaan itu makin bertambah karena pengelolaan apartemen tersebut belum bisa dikatakan profesional. Itulah mengapa hingga saat ini The Da Vinci masih dipasarkan. Pengembangnya mengubah tampilan serta fitur-fitur yang ada di dalamnya menjadi non fully furnished. Sementara The Peak lebih karena masalah pengelolaan,” analisa Anton.

Sementara Oakwood Premier Cozmo dan Airlangga Residences justru menuai sukses. Tak hanya mendapat sambutan positif, juga mencetak prestasi mencengangkan dari sisi pasar sewa. Saat ini, harga sewa keduanya mencapai lebih dari 50 dolar AS/m2/bulan. Bisa jadi, faktor kualitas fisik bangunan dan pengelolaan sangat mempengaruhi pertimbangan pasar.

Meski kisah kelabu The Da Vinci dan The Peak jadi berita hangat di kalangan jetset, namun itu tak membuat pengelola Kempinski Private Residences maupun PT Lippo Karawaci Tbk gentar.

“Kami tidak khawatir kehilangan momentum. Sebab kami membidik pembeli investor yang sadar akan pencitraan diri. Memiliki apartemen mewah sudah bukan lagi untuk pemenuhan kebutuhan rumah tinggal, tapi juga prestis. Kalangan premium ini akan selalu ada, dan kini bertambah jumlahnya. Lagipula kami membawa nama Kempinski sebagai salah satu anggota jaringan hotel inetrnasional Global Alliance yang reputasinya tak diragukan,” cetus General Manager Hotel Indonesia Kempinski, Gerhard E Mitrovits.

Argumen Gerhard mengusung Kempinski kedengarannya memang lebih logis. Sebab, mengusung brand international saat ini cenderung menjadi syarat wajib sukses tidaknya sebuah properti macam serviced apartment ini. “Ia sekaligus menjadi faktor penentu yang menarik minat konsumen. Komunitas kelas atas Indonesia justru sudah memiliki kesadaran tinggi akan brand international. Jangan lupa, mereka punya uang banyak, bisa membeli apa saja, bahkan sebuah brand sekalipun,” tandas Gerhard.

Ceruk pasar spesifik ber-level ‘pemilik’ perusahaan yang dimaksud Gerhard dan sama sekali tidak sensitif terhadap fluktuasi ekonomi (khususnya harga) memang lumayan besar. Mereka yang berada pada posisi top end dan diyakini memiliki dana likuid di atas 100 juta per bulan itu berjumlah 15 persen (15,8 juta) dari penduduk perkotaan yang menempati porsi 45% dari total jumlah populasi Indonesia 234,7 juta (data BPS per Juli 2007/perkiraan).

Angka lebih fantastis, ditunjukkan hasil riset satu perusahaan yang menangani wealth management. Riset tersebut melaporkan bahwa Indonesia saat ini memiliki sekitar 200.000 orang pemilik dana likuid lebih dari Rp1 miliar (kurang dari 0,1 persen dari total penduduk). Dari jumlah tersebut, sekitar 40.000 di antaranya memiliki dana likuid lebih dari Rp5 miliar dan 10.000 di antaranya bahkan punya Rp10 miliar atau kurang dari 0,005 persen penduduk. Mereka inilah yang sejatinya sanggup membeli unit-unit mewah apartemen itu.

Sayangnya, potential buyer tadi belum tergarap dengan baik. Komposisi jumlah calon pembeli platinum socialite ini dengan pasok, masih dalam posisi timpang. Asal tahu saja, jumlah eksisting apartemen mewah masih berkutat pada angka 8% dari total unit apartemen yang terbangun sebanyak 57.000 unit. Sementara untuk future development juga sekitar 8% dari total 31.000 unit atau sekitar 2.480 unit.

Calon pembeli yang tidak terakomodasi justru berpaling ke Singapura. Mereka berbondong-bondong mengalihkan investasinya itu ke apartemen mewah di sana yang harganya sepuluh kali lipat lebih tinggi, sekitar Rp200 juta/m2. Padahal yield yang ditawarkan sangat rendah, hanya 2,6-3%/tahun. Bandingkan dengan tawaran yield Kempinski Private Residences atau Shangrila Residences sebesar 7-9%/tahun.

“Sudah pasti, ini real market yang seharusnya bisa diserap pemasok properti kelas atas. Jangan kalah dengan Singapura yang justru menawarkan yield lebih kecil dibanding properti kita,” ujar pengamat properti Panangian Simanungkalit.

Namun demikian, jika berinvestasi di sektor properti apartemen kelas atas hanya mendasarkan pada kalkulasi tingginya yield yang ditawarkan, bukanlah opsi yang bijak juga. Panangian agaknya melupakan faktor inflasi dan demand pasar sewa yang masih berada pada posisi minimal. Kendati di Singapura tawaran yield-nya sangat rendah, namun tingkat inflasi nyaris berada pada level basis digit. Begitu pula dengan demand sewanya yang kian melambung pasca diselenggarakannya even-even bertaraf internasional macam F1 Night Racing. Ironinya, para penyewa apartemen Singapura ini justru orang-orang kaya Indonesia yang berniat nonton para racer berlomba.

Sementara di Indonesia? Inflasi masih di atas 8%. Ini jelas bukan angka yang menggembirakan dan menjadi ganjalan dan melemahkan daya kompetisi. Selain juga pengenaan pajak berganda atas barang mewah (termasuk apartemen seharga di atas Rp15 juta/m2 ini), dan instabilitas keamanan. Belum lagi rivalitas dengan landed dan town houses yang menawarkan fitur sekelas hotel bintang lima. Pasar akan berpikir seribu kali membenamkan uangnya di sub sektor ini.

Tak aneh jika mengingat karakter dan peta pasar apartemen kelas atas, tingkat serapannya (market absorption) belum beranjak pada angka 40-45%. Meski begitu, tetap saja, pertimbangan jumlah orang kaya yang memiliki dana likuid harus dijadikan motif utama agar mereka tidak begitu saja jatuh ke tangan Singapura. Jika ini masih terjadi, amat disayangkan!