Adu Kuat Properti Konglomerat

Meski jumlah superblok di Jakarta dalam “pengertian” sebenarnya baru lima buah, yakni Sudirman Central Business District (SCBD), Kawasan Thamrin, Mega Kuningan, Kota Baru Bandar Kemayoran dan Rasuan Epicentrum, namun ‘superblok-superblok’ lainnya tak malu berunjuk gigi. ‘Superblok’ dalam pengertian tren pasar yang berkembang saat ini sejatinya merupakan mixed use development yang dibangun dalam skala besar di dalam kota. Kendati ada beberapa proyek yang mendekati pengertian sebenarnya, seperti membangun blok-blok properti secara terpisah dalam satu area, sepatutnya dijuluki integrated development.

Lupakan masalah definisi itu. Mari kita kuliti fenomena yang makin marak belakangan ini (sejatinya memang bukan tawaran konsep baru). Pengembangan ‘superblok’ atau lebih tepatnya mixed use development tersebut tak hanya dilakukan oleh pengembang kakap. Juga kelas gurem di bawahnya. Menurut catatan Properti Indonesia, ada lebih dari lima proyek yang dikerjakan pengembang jenis ini. Di antaranya Blue Oasis City (PT Rekapastika Asri), Mega Bekasi Hypermall (dahulu Mega Bekasi Shopping Center/PT Karsindo Utama), Mega Glodok Kemayoran (PT Jakarta Kemayoran Properti), Serpong Town Square dan Bellezza (Grup Gapura Prima). Di daerah lebih banyak lagi. Bahkan reputasi beberapa pengembangnya terkenal buruk. Katakanlah Kapas Krampung Commercial Center (dikembangkan Grup Equator). Setelah diakuisisi PT Plaza Pembangunan, proyek ini berubah menjadi East Point.

Namun, bukan kiprah dan akrobat para pengembang gurem ini yang akan diulas. Yang menarik justru pertarungan integrated development yang dibangun para konglomerat. Seperti Kemang Village dan Puri Village, Rasuna Epicentrum, Ciputra World Jakarta, Plaza Indonesia dan Grand Indonesia.

Kemang Village dibangun PT Lippo Karawaci Tbk yang notabene merupakan anak usaha Grup Lippo. Kelompok usaha ini menguasai berbagai sektor bisnis mulai dari jasa keuangan, ritel, dan kesehatan. Kemang Village berdiri di atas lahan akuisisi seluas 12 hektar. Proyek ini bakal merangkum 2.000 unit dalam 7 tower apartemen, luxury mall seluas 130.000 m2, hotel bintang lima The Aryaduta Regency berkapasitas 325 kamar, Sekolah Pelita Harapan, RS International Siloam Hospitals Kemang, dan country club.

Sejak dirilis pada akhir 2006, apartemen Kemang Village kini memasuki pembangunan tahap struktur. Sementara dari penjualan, untuk menara The Ritz menurut klaim Direktur PT Lippo Karawaci Tbk Jopy Rusli, telah terjual habis (sold out), menara Cosmopolitan telah mendapat konfirmasi dari pembeli sebanyak 70%. “Kami telah merilis menara ketiga The Empire. Tahun ini juga, kedua menara terakhir akan mulai dibangun dan luxury mall-nya mulai dipasarkan. Rencananya, apartemen dan mall akan beroperasi pada 2009,” ujar Jopy.

Kemang Village yang berlokasi di wilayah selatan Jakarta akan bersaing secara ketat dengan Gandaria City milik Grup Pakuwon. Namun, karena Grup Pakuwon tidak memenuhi kriteria batasan konglomerasi, kompetitor serius akhirnya bergeser lebih ke utara yakni Rasuna Epicentrum. Proyek inilah yang sangat mendekati definisi superblok. Ia telah berisi Kompleks Apartemen Rasuna yang saat ini telah dalam proses penggenapan menjadi 15 tower, Klub Rasuna, dan Pasar Festival Kuningan. Nantinya, bakal ditambah dengan perkantoran, exhibition center, hotel dan studio indoor. PT Bakrieland Development Tbk, pengembangnya, adalah anak usaha Grup Bakrie and Brothers yang memiliki gurita bisnis pertambangan, telekomunikasi, infrastruktur, properti dan media.

Dalam progres pengembangan fisik, Rasuna Epicentrum memang jauh lebih unggul karena ia telah dikembangkan sejak 1995. Hingga kini telah terbangun 18 menara apartemen. Jika The Grove dan The Wave rampung konstruksinya, maka jumlah keseluruhan menjadi 29 menara apartemen. Kendati sudah padat secara kasat mata, namun itu baru 25% dari total pengembangan Rasuna Epicentrum. “Kami masih ada land bank seluas 18 Ha, dan masih perlu waktu kira-kira 7 tahun lagi,” ungkap Direktur Utama PT Bakrieland Development Tbk. Hiramsyah S Thaib.

Melihat kesuksesan Grup Bakrie menggaet investor negara petrodollar Dubai dari Limitless (Dubai World) beberapa waktu lalu, pembangunan fisik proyek yang saat ini bernilai Rp15 triliun ini akan terealisasi dengan cepat. Tak cukup dengan itu, dalam waktu dekat perusahaan publik ini juga akan mengeluarkan obligasi senilai Rp500 miliar. “Semuanya untuk Rasuna Epicentrum,” kata Hiramsyah.

Tak hanya dana-dana segar tadi yang memungkinkan Rasuna Epicentrum digeber pembangunannya, juga prestasi sales yang mencengangkan. Omset proyek superblok ini bahkan menjadi konstributor terbesar bagi pundi PT Bakrieland Development Tbk., yang punya sederet proyek dengan skala lebih mini. Akan tetapi, yang terutama adalah, “Faktor motivasi untuk mengembalikan reputasi yang sempat anjlok saat krisis. Kami termotivasi untuk mewujudkan komitmen kepada pasar bahwa proyek ini tak sekadar properti biasa juga memiliki nilai tambah,” ujar Hiramsyah.

Sementara Kemang Village diuntungkan oleh aliran dana hasil penerbitan REITs PT Lippo Karawaci Tbk di Singapura. Meski nilainya belum memenuhi ekspektasi, baru sekitar 500 juta dollar AS, namun setidaknya bisa mendongkrak percepatan pembangunan fisik.

Head of Advisory & Investment Capital Markets Jones Lang LaSalle Bayu Utomo, menilai keduanya memiliki keunggulan spesifik. “Dua-duanya berlokasi di kawasan yang nilainya tinggi. Kuningan merupakan pusat bisnis, sementara Kemang adalah kawasan internasional dengan pasar ekspatriat terbesar. Kans keduanya untuk menarik sentimen positif pasar, sangat besar,” ujarnya.

Proyek lain yang mendapat atensi paling besar dan sampai saat ini diliputi kontroversi adalah Grand Indonesia. Pengembangnya merupakan raksasa sigaret nomor dua terbesar di Indonesia, yakni Grup Djarum. Nilai investasi Rp3,5 triliun bukan perkara besar dan susah diwujudkan oleh mereka. Strategi subsidi silang dari hasil ‘kepulan asap’ dan juga perkuatan struktur pendanaan dari BCA, disinyalir ikut menjadikan Grand Indonesia mampu melewati masalah melonjaknya kenaikan harga bangunan. Grand Indonesia sendiri terdiri atas Kempinski Residences sebanyak 192 unit, Kempinski Hotel 270 kamar, Grand Indonesia Shopping Town dengan bangunan selapang 150.000 m2, dan 72.000 m2 perkantoran.

Secara fisik, ia telah mencapai tahap finishing. Beberapa fungsi propertinya bahkan telah beroperasi. Meski demikian, Grand Indonesia terhitung lambat bergerak. Ia sempat dirundung berbagai masalah demonstrasi, yang sejatinya justru merupakan warisan sengketa antara pengelola lama kompleks Hotel Indonesia dan para karyawannya. Selain itu, revisi anggaran pembangunan juga berkontribusi atas perlambatan ini. “Kenaikan harga material menjadikan proyek ini lebih ‘mahal’. Dari semula Rp2,3 triliun menjadi Rp3,5 triliun,” ujar Managing Director PT Grand Indonesia, Frans Lazaro pada saat soft opening Grand Indonesia Shopping Town beberapa waktu lalu.

Grand Indonesia berhadapan langsung (head to head) dengan Plaza Indonesia yang kepemilikannya antara lain juga dipunyai Grup Sinar Mas. Plaza Indonesia sejauh ini masih memegang kendali atas persaingan sengit keduanya. Ia masih menjadi salah satu ikon kota Jakarta setelah Bundaran HI. Posisi ini, sampai sekarang belum bergeser. Dalam perkembangan aktualnya, Plaza Indonesia kini tengah membangun apartemen super ekslusif 88 unit, perkantoran berdimensi 74.737 m2 dan pusat belanja tambahan seluas 25.386 m2. Grup Sinar Mas merupakan holding company dari beberapa perusahaan strategis milik taipan Eka Tjipta Widjaya. Grup Sinar Mas ‘mengangkangi’ bisnis pulp and paper, telekomunikasi, perbankan dan agrobisnis.

Terakhir adalah Ciputra World Jakarta. Ini merupakan mahakarya yang dipersembahkan Grup Ciputra. Pemain lawas properti ini seolah mendapatkan energi baru setelah restrukturisasi utangnya terselesaikan dengan baik. Selain bermain properti, kelompok usaha milik Ciputra ini juga menggauli ranah bisnis media dan perhotelan. Ciputra World Jakarta sendiri merupakan revitalisasi atas proyek lama seluas 12 Ha, Kota Ciputra yang berlokasi di Jl Dr Satrio. Menghimpun bangunan seluas 273.000 m2 yang terdiri atas hi end shopping mall 130.000 m2, apartemen strata title 298 unit, dan premiun serviced apartment 80 unit, hotel bintang lima 200 kamar dengan operator Ascott, 50.000 m2 gedung perkantoran dan 5 lantai gedung parkir.

Sebanyak Rp7 triliun telah dipersiapkan untuk mendanai Ciputra World Jakarta. Sebagian di antaranya, menurut Direktur Utama PT Ciputra Property Tbk., Candra Ciputra diperoleh dari hasil penjualan saham, dan porsi terbesar sisanya dari ekuitas perusahaan dan pre sales.

Terbentuk Alamiah

Bagaimana proyeksi ke depan? Menurut Bayu, akan terjadi semacam pembentukan identitas secara alamiah. Meski demikian, konsep awal ketika proyek ini dirancang, turut menentukan identitas itu.

Konsep inilah yang akhirnya kemudian mempengaruhi pembentukan preferensi dan selera pasar. “Rasuna Epicentrum kuat dalam konsep city living. Sementara Kemang Village lebih mengakomodasi kalangan ekspatriat dan kelas atas wilayah selatan Jakarta. Grand Indonesia dan Plaza Indonesia mungkin merupakan representasi kemapanan bisnis dan gaya hidup komunitas premium,” ujar Bayu.

Iklan

2 Tanggapan

  1. Grand Indonesia memang proyek hebat, tapi sayang mereka telah membeli sejumlah material kucing dalam karung. Alias aspal. Saya berani berkata karena saya memiliki bukti akurat tentang kecurangan material yang telah dilakukan oleh klien Grand Indonesia. Pertanyaan silakan layangkan ke e-mail saya. Karena saya tidak mau Grand Indonesia tercoreng. Saya bangga dengan G I.

    oke, saya akan PM anda. Terima kasih infonya

  2. Kemang Village memang paling hebat di jakarta selatan tapi pembangunan sangat lambat. Padahal digembar gembor satu lantai akan diselesaikan dalam 6 hari, kenyataan nya setelah 1,5 tahun dipasarkan baru dibangun 1 lantai hehehe….

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: