F and B Mendominasi

Ketika masyarakat bertanya dan menunggu, kelak menjadi seperti apakah Sudirman Place (kini FX Plaza) usai diambil alih PT Plaza Indonesia Realty Tbk? Di ujung utara Jakarta, PT Lippo Karawaci Tbk justru bergesit diri melakukan transformasi radikal atas Mega Mall Pluit. Tak perlu menunggu waktu lama, mal yang dulu sepenuhnya dimiliki PT Duta Wisata Loka itu, kini bersalin rupa menjadi Pluit Village.

“Kami mengubah semuanya, termasuk konsep. Tampilannya pun dibuat lebih segar, elegan dan nyaman lengkap dengan desain interior kontemporer yang inspiratif,” ungkap Direktur PT Lippo Karawaci Tbk., Andreas Kartawinata.

Gebrakan Lippo tak semata mengakuisisi mal-mal yang prospektif mendatangkan keuntungan signifikan. Juga menebarkan virus alfresco dining. Sebuah konsep yang memafhumkan pengalaman menikmati hidangan makan dan minum dengan sensasi to see and to be seen. Itulah mengapa, alfresco dining hanya cocok diterapkan pada mal yang setengah terbuka.

Andreas memberikan alasan diusungnya konsep demikian, untuk menyiasati pasar yang telah jenuh. Melulu hanya dijejali pusat belanja dengan tema biasa. “Kami menawarkan yang tidak biasa. Tenan-tenan yang mengisi pun harus sesuai, yakni F and B (food and beverage). Tenan yang menjual fashion cukup sebagai pelengkap. Berkaca pada sukses Cilandak Town Square dan ramainya food court-food court di beberapa mal ternama,” imbuhnya.

Pentingnya revisi tampilan dan tema juga dilakukan Grup Pakuwon atas mal-mal utamanya seperti Plaza Tunjungan I-II, Surabaya dan Blok M Plaza, Jakarta. Mereka juga mengadopsi konsep alfresco dining. “Kami tak bisa berdiam diri membiarkan pusat belanja kami tergerus jaman. Kami harus terus mengikuti dinamika perkembangan pasar ruang ritel,” tandas Direktur Grup Pakuwon A Stefanus Ridwan.

Face lift yang dilakukan Lippo senilai Rp200 miliar atas MegaMall Pluit dan sejumlah Rp330 miliar (Rp80 miliar untuk Blok M Plaza dan Rp250 miliar untuk Plaza Tunjungan I-II) dikeluarkan Grup Pakuwon, itu hanyalah salah satu strategi. Pengelola pusat belanja baru sejatinya memang harus menerapkan strategi yang berbeda jika ingin sukses didatangi banyak pengunjung dan bertahan dalam persaingan yang sangat sengit.

Kompetisi ritel saat ini memang tengah mencapai puncaknya. Terutama untuk kelas atas atau grade A. Catatan Properti Indonesia menunjukkan, setidaknya ada sembilan mal mewah baru yang telah dan akan beroperasi pada 2007-2008. Kecuali Pluit Village, Epicentrum Walk dan FX Plaza (yang sampai saat ini masih melakukan konsolidasi internal dalam menentukan identitas anyarnya), mayoritas lainnya masih setia dengan konsep lawas. Menjual tenan-tenan jangkar yang dikombinasikan dengan peritel pakaian bermerek untuk menarik minat pengunjung. Celakanya tenan jangkar dan peritel pakaian tersebut tak juga bertambah alias pemainnya hanya itu-itu saja. Walhasil, keberadaan tenan menjadi barang langka yang diperebutkan oleh jutaan meter persegi mal baru.

Pusat Belanja Grade A Operasi 2007-2008
Nama Pengembang Lokasi Luas Bangunan Tenan Utama
(M2)
Emporium Pluit Mall PT Griya Emas Sejati (Grup Agung Podomoro dan PT Jakarta Propertindo) Jl Pluit Kencana Raya, Pluit, Jakarta Utara 62,143 Sogo Dept Store
Epicentrum Walk PT Bakrieland Development Tbk Jl HR Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan 26,500 n.a
FX Plaza PT Plaza Indonesia Realty Tbk Jl Jend. Sudirman, Jakarta Pusat 30,000 Bali Deli
Grand Indonesia Shopping Town PT Grand Indonesia (Grup Djarum) Jl MH Thamrin, Jakarta Pusat 150,000 Seibu Dept Store
Mall Of Indonesia PT Makmur Jaya Lestari (Grup Agung Sedayu) Jl Boulevard Barat, Kelapa Gading, Jakarta Utara 220,000 Carrefour
One Pacific Place PT Pacific Place Jakarta (Grup Dua Mutiara) SCBD Jl Jend. Sudirman, Jakarta Pusat 72,000 Kidzania
Plaza Indonesia Extension PT Plaza Indonesia Realty Tbk Jl MH Thamrin, Jakarta Pusat 25,386 n.a
Pluit Village PT Duta Wisata Loka (PT Lippo Karawaci Tbk) Jl Pluit Raya, Jakarta Utara 86,588 Parisian Dept Store
Senayan City PT Manggala Gelora Perkasa (Grup Agung Podomoro) Jl Asia-Afrika, Senayan, Jakarta Pusat 76,000 Debenhams
Sumber: Pusat Data Properti Indonesia

Padahal tingkat okupansi ruang ritel kelas atas menunjukkan tendensi menurun. Meski laporan terbaru Jones Lang LaSalle masih menyebut angka 90%, namun untuk tiga tahun mendatang, diprediksi bakal menyentuh angka sensitif hingga 80%. Menggenapi hasil riset Procon Indah yang melaporkan pergeseran tingkat okupansi secara year on year kuartal I 2008 menjadi 85,9% dari sebelumnya 87,7%.

Sebaliknya, pasok kumulatif telah mencapai angka 2.856.500 m2. Sebagian besar di antaranya (61,2%) merupakan ruang ritel sewa dan 38,8% sisanya strata title. Meningkat 12,6% dibanding periode yang sama tahun lalu.

Mencermati kondisi aktual ini, Retail Leasing Director Jones Lang LaSalle Wendy Haryanto mengatakan pusat belanja grade A baru dengan kondisi arsitektur dan fasillitas yang lebih baru, harus berjuang ekstra keras untuk mengalahkan pusat belanja lama. “Kalau hanya mengandalkan brand ternama sebagai ‘jualan’ untuk mengisi mal, akan butuh waktu lama meraup banyak pengunjung. Diperlukan gagasan dan tema unik, baik dalam konsep maupun promosinya,” jelas Wendy.

Tengok saja Grand Indonesia Shopping Town yang sudah setahun beroperasi tetap saja seperti pameran etalase kosong. Hanya pada bagian food court­-nya yakni Food Louvre yang sarat pengunjung. Begitu pula dengan Senayan City, One Pacific Place, dan Emporium Pluit Mall.

Dengan pertimbangan realistis itu pula, wajar adanya jika Kuningan City tak malu mengekori Citos. “Simpel saja, di kawasan Satrio, Kuningan, belum ada tempat untuk hang out yang representatif. Bisa makan, minum, nonton sekaligus gaul,” ujar Chief Executive Officer Kuningan City, Handaka Santosa.

PT Ciputra Property Tbk bahkan menunjukkan keunikan istimewa dengan mendeklarasikan apresiasinya terhadap perkembangan kehidupan seni. Mereka merancang museum bertaraf internasional dalam mal seluas 130.000 m2 di kompleks Ciputra World Jakarta. “Belum pernah ada di Indonesia,” cetus Direktur PT Ciputra Property Tbk, Artadinata Djangkar.


Pasar tampaknya telah mengalami perubahan preferensi. Ini dikarenakan terjadinya peningkatan taraf hidup di level kelas menengah atas, yang merupakan double income family. Mereka ini menuntut pusat belanja yang ada (dan baru) berevolusi kearah F&B lifestyle. Double income family di mana kedua suami-istri bekerja inilah yang secara tidak langsung membuat tingkat tuntutan terhadap F&B life style dan pengalaman meeting serta menghibur diri di pusat belanja meningkat. Terbatasnya waktu di rumah, membuat acara keluarga sah-sah saja dilakukan di luar rumah, seperti di mal, tentu saja.


Iklan

Satu Tanggapan

  1. Akhirnya, terkuak juga kebenaran yang selama ini masih terselubung kabar burung itu. Direktur PT Lippo Karawaci Tbk Jopie Rusli membenarkan akuisisi atas Taman Ria Senayan. Di sela-sela press conference kerjasama pembiayaan KPA antara Bank Lippo dan Kemang Village, pukul 13.30 di Jl Antasari, Jakarta Selatan.
    Taman Ria Senayan, merupakan properti kesekian yang diambil alih kelompok usaha milik klan Riady tersebut. Properti lainnya, sebagian besar prestisius dan bernilai tinggi, antara lain Plaza Semanggi, Cibubur Junction, MegaMall Pluit, dan Metropolis Town Square.
    Menurut sumber yang terpercaya, Lippo membeli hak pengelolaan Taman Ria Senayan dari PT Ariobimo Laguna Perkasa (ALP) dengan nilai akuisisi nyaris Rp300 miliar. Nantinya, Lippo akan melakukan transformasi total atas konsep pengembangan Taman Ria Senayan menjadi integrated development.
    Nantinya bakal dibangun properti vertical residential eksklusif dan terbatas dengan harga Rp18 juta-20 juta/m2, hotel bintang lima dengan chain international operator, pusat belanja mewah serta perkantoran berkonsep smart office 2 tower.
    Dengan beralihnya hak pengelolaan ini, PT Lippo Karawaci Tbk memiliki kesempatan menguasai Taman Ria Senayan selama 30 tahun ke depan dengan skema BOT (build, operate, transfer).
    Sekadar informasi, Taman Ria Senayan dulunya bernama Taman Ria Remaja Senayan. Merupakan fasilitas publik yang dapat diakses oleh umum dengan murah meriah. Di sini terdapat tempat bersantai, pedestrian, dan danau yang masih berisi air jernih dikelilingi rimbunnya pepohonan. Banyak remaja yang memanfaatkan kawasan Taman Ria Senayan sebagai tempat untuk JJS (jalan-jalan sore) atau sekadar hang out.
    Taman Ria Senayan awalnya merupakan ‘proyek’ yang dikendalikan dan dikelola oleh yayasan Ria Pembangunan (pengurusnya adalah istri-istri para Jenderal jaman Orba.
    Awal operasional Taman Ria (Remaja) Senayan adalah 15 Agustus 1970. Nama dan kondisi fisiknya kemudian mengalami metamorfosa. Secara resmi menjadi Taman Ria Senayan, tanpa kata Remaja, dipublikasi pada Maret 1995 atas persetujuan
    almarhumah Ny Tien Soeharto selaku Ketua Umum Ria Pembangunan.
    Selain menguasai hak pengelolaan Taman Ria Senayan, PT Lippo Karawaci Tbk juga bakal meluncurkan pusat belanja baru di kawasan Pejaten, Pasar Minggu. Lease mall untuk segmen pasar menengah itu nantinya bertajuk Pejaten Mall dengan anchor tenant Hypermart dan Matahari Department Store.

    Comment saya :

    Ala, mana realisasi nya ??? yang ada kalian menaikkan charge rent out dan service charge gila gila an dan tanpa ada nya rapat dengan manajemen saya utk melihat seberapa kuat kemampuan manajemen saya ??? sekarang, manajemen anda tidak memasukkan restaurant saya dalam design relokasi yg baru. Mana komitmen awal nya ??? cair ??? apakah itu win win solutions business ??? i don think so. Be professional lah… Kalau ngak sy angkat dan sy tutup restaurant sy layaknya warehouse dll yg sdh tutup…. Ada apa dgn Financial anda ??? politic financial ??? biar pegawai saya pada demo ke anda, kehilangan pekerjaan.. mau ???

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: