Paragon City, Pertaruhan Nama Besar Po

Konstelasi bisnis dan industri properti Kota Semarang, tampaknya mulai semarak. Tidak lagi tertinggal dari kota-kota lainnya di Jawa Tengah seperti katakanlah Solo dan Yogyakarta. Ini ditandai dengan masuknya pengembang skala nasional Duta Pertiwi yang menggandeng mitra lokal. Mereka membangun mixed use development Pemuda Mas yang merangkum Hotel Dusit Pemuda, DP Mall, kompleks ruko dan apartemen Pemuda Mas. Belum lagi Grup Gajahmada Indra Sejati yang kini tengah menggeber pembangunan Hotel Ibis Simpang Lima.

Nah, tak mau kalah langkah dengan pengembang lainnya, Golden Flower Group milik keluarga besar Po Soek Kok melalui Golden Flower Group Real Estate (GFGRE) ‘turun gunung’ dengan megaproyek Paragon City. Sebagaimana diketahui, Po merupakan pengusaha besar Semarang dengan bisnis inti garmen berorientasi ekspor. Paragon City ini merupakan proyek properti pertamanya di Indonesia. Tak heran jika Po mengerahkan segenap potensinya guna merealisasikan obsesi Paragon City sebagai yang terbesar dan pertama yang membidik ceruk pasar middle up Semarang. Upaya ini diawali dengan menempatkan William Po dan Nico Po, putera pertama dan bungsunya, sebagai duet pelaksana proyek di bawah bendera anak usaha GFGRE yakni PT Cakrawala Sakti Kencana.

Selain itu, proyeksi nilai investasinya mencapai lebih dari satu triliun rupiah. Tentu saja, membutuhkan struktur pendanaan yang kuat. Namun keluarga Po hanya menyiapkan ekuitas perusahaan sebesar 30%, selebihnya pinjaman bank 30% serta (yang terbesar) uang muka dan installment konsumen. Nama besar Po cukup membuat beberapa lembaga keuangan asal Singapura dan Timur Tengah tertarik untuk ikut berpartisipasi. Tak main-main, nama-nama sekaliber Temasek, Farallon, dan Strands Ltd. melalui anak usahanya masing-masing, berniat meminang Paragon City. Hanya, belum satu pun di antara mereka yang mendapat persetujuan dari keluarga Po. Karena, “Ini pertaruhan nama besar keluarga. Kami harus ekstra hati-hati. Saat ini kami fokus untuk mampu mewujudkan Paragon City menjadi kenyataan. Dengan terbangunnya proyek ini, dapat dijadikan barometer tingkat perekonomian Semarang khususnya, dan Jawa Tengah umumnya,” ujar Presiden Direktur PT Cakrawala Sakti Kencana, Nico Po.

Paragon City sendiri terdiri atas pusat belanja bertema lifestyle and entertainment mall dengan total luas bangunan mencapai 120.000 m2 (terbagi dalam dua fase pengembangan), hotel bintang 4 plus sebanyak 250 kamar, dan future development akan dibangun extension mall yang sama besarnya dan satu menara apartemen sebanyak 250 unit. Sebagai sebuah integrated development, Paragon City juga bakal dilengkapi dengan convention center seluas 2.000 m2 yang berkapasitas 2.000 orang. Pembangunan konstruksinya telah dimulai dengan peletakan batu pertama pada 14 Juli lalu dan direncanakan rampung pada 2009, bertepatan dengan pembukaan even pariwisata Semarang Pesona Asia. “Kami berupaya sekuat tenaga agar delivery time tepat waktu. Karena convention center Paragon City telah dijadikan sebagai salah satu venue untuk acara Semarang Pesona Asia,” ungkap Nico.

Bagaimana prospeknya? Mari kita ulas daya kompetisinya. Pemuda Mas mungkin mixed use project yang setara dan dapat dikomparasikan dengan Paragon City. Mengingat keduanya kebetulan berlokasi di tempat yang sama yakni Jalan Pemuda, salah satu koridor utama dalam distrik bisnis Semarang. Aroma kompetisi frontal (head to head), tercium kental di sini. Pemuda Mas selangkah lebih maju karena telah mencuri start dan konstruksinya kelar Agustus ini, ditandai dengan pembukaan gerai Carrefour pertama di Semarang. Kendati demikian, “Kami tidak gentar karena segmentasi pasar yang dibidik berbeda. Kami mengkhususkan diri untuk kelas menengah atas dengan tipikal travellers, sering bepergian dengan pesawat dan spends a lot of money yang tidak dapat diakomodasi oleh mal lainnya seperti Citraland,” tukas Nico.

Rivalitas paling seru mungkin akan dialami oleh masing-masing pusat belanjanya, yang sama-sama berstatus leased mall. Sebagaimana pusat belanja milik Duta Pertiwi lainnya, DP Mall bersanding dengan Carrefour. Dilihat dari sisi ini, DP sedikit dapat membusungkan dada. Nama besar Carrefour sebagai hipermarket pelopor yang beroperasi di Indonesia diprediksi mampu mendongkrak tingkat keramaian dan pengunjung DP Mall. Sementara Paragon City telah mendapat konfirmasi positif dari Hypermart milik Grup Lippo.

Menurut Senior Manager Retail DTZ (konsultan marketing Paragon City) David Leoric, kendati sama-sama hipermarket, namun ada diferensiasi yang signifikan. “Barang-barang yang disediakan Carrefour lebih berupa mass product, sedangkan Hypermart mengandalkan produk-produk berkelas khusus, seperti hasil pertanian organik, dan lain-lain. Jadi kelasnya lebih cocok untuk Paragon City yang menyasar segmen menengah atas,” paparnya.

Namun, jangan dilupakan pula, bahwa untuk menghidupkan sebuah mal seraksasa Paragon City tidak cukup hanya mengandalkan satu anchor tenant. Apalagi dengan harga sewa yang terbilang tinggi antara Rp300 ribu-400 ribu/m2. Jauh di atas DP Mall yang mematok angka Rp200 ribu-250 ribu/m2. Besaran harga sewa ini menjadi lebih sensitif mengingat kesamaan lokasi dan perbedaan tipis dalam identifikasi kelas. “Minimal harus ada tiga sampai empat anchor tenant untuk menjamin keramaian traffic,” saran pengamat ritel dan Direktur ProLease, Suwito Santoso.
Dus, masih banyak variabel lainnya yang sangat menentukan sukses tidaknya Paragon City. Salah satunya, faktor non teknis. Meskipun untuk pusat belanja, Jakarta masih menjadi kiblat, namun lokalitas Semarang jangan dilupakan. Oleh karenanya, tenan besar yang dipilih pun sebisa mungkin mendekati ‘kelokalan’ pasar.

Selain itu, penciptaan profesionalisme manajemen mal, mutlak dilakukan. PT Cakrawala Sakti Kencana harus merekrut para profesional di bidangnya dan juga membuat rencana strategis yang diputuskan secara profesional pula. Intervensi keluarga dalam bisnis ritel memang dibutuhkan, namun harus proporsional. Untuk urusan satu ini, Duta Pertiwi boleh dijadikan acuan. Semua pusat belanja dan perdagangan yang dibangunnya dikelola secara profesional dan mampu mencatat tingkat okupansi rata-rata di atas 80%.

Dan meski menurut Corporate Secretary PT Duta Pertiwi Tbk., Feniyati Tenggara, bahwa yang mengoperasikan DP Mall adalah sister company Duta Pertiwi, namun perang urat syaraf berupa publikasi dan ekspose media tentang think tank di balik pusat belanja ini adalah Duta Pertiwi, sudah membentuk opini publik. Ini adalah nilai lebih yang bisa dijadikan amunisi tambahan oleh DP Mall.

Mencermati perkembangan aktual tersebut, PT Cakrawala Sakti Kencana tidak berdiam diri. Selain melakukan studi kelayakan dengan mengandalkan kantor konsultan Jones Lang LaSalle, mereka, di antaranya, bergerilya mendekati tenan-tenan besar ternama. Contohnya, untuk department store, telah ada tiga kandidat utama yakni Metro Department Store, Parisian Department Store (milik PT Matahari Putra Prima Tbk), dan Sogo Department Store. Belum lagi yang mengajukan diri macam Java Department Store, Lotus Department Store, Cahaya Department Store. Hanya saja, tiga nama terakhir ini berkasta lebih rendah dari tiga nama awal.

Sementara nama tenan besar ‘bergenre’ hiburan, jaringan bioskop XXI telah masuk daftar yang akan meramaikan Paragon City. Menempati empat studio besar berkapasitas lebih dari 900 penonton, XXI dipercaya akan menjadi sentra hiburan buat keluarga menengah atas kota ini. Ia dua kelas di atas Studio 21 yang sudah ada di Mal Citraland. Jelas, untuk segmen ini Paragon City lebih unggul dibandingkan DP Mall. Karena, walau bagaimanapun, yang namanya bioskop tak dapat lepas dari tradisi kultur kaum urban.

Di sini masyarakat kota Semarang akan teraglomerasi menjadi to see and to be seen people. Jika fasilitas hiburan ini disandingkan dengan tenan gaya hidup lainnya seperti fashion and food yang sesuai, bisa jadi, Paragon City akan menjelma menjadi sentra gaya hidup dan hiburan terpenting. Dari catatan DTZ, terdapat international brand macam Starbucks, Guess, Giordano, telah menempati daftar tunggu. Sekadar informasi, merek-merek ini ditolak masuk Citraland karena kelasnya ketinggian.

Untuk hotelnya, PT Cakrawala Sakti Kencana telah bekerjasama dengan jaringan Intercontinental Hotel Group. Mereka menggandeng Holiday Inn sebagai operator hotel untuk jangka waktu kontrak kerja selama 20 tahun. Dengan rate room Rp550 ribu untuk kamar standar berukuran 45 m2 dan Rp700 ribu untuk presidential suite berdimensi 120 m2, jelas lebih nyaman. Dari patokan angka ini saja sudah bisa dilihat bahwa Holiday Inn seakan menjadi penantang Hotel Ciputra terutama untuk international travellers.

Holiday Inn diproyeksikan akan menjadi penguasa pasar. Peluangnya terbentang luas. Karena, selama ini kebutuhan hotel untuk masyarakat menengah ke atas atau para pebisnis yang datang ke Semarang belum sepenuhnya terakomodasi. “Kondisinya oversubscribed. Rata-rata tingkat okupansinya nyaris mendekati angka 90%. Dengan banyaknya even pariwisata skala internasional yang diadakan di Semarang, peluang Holiday Inn menjadi pilihan utama sangat besar” ungkap David.

Golden Flower Group Real Estate

Sejatinya, Golden Flower Group Real Estate (GFGRE) bukanlah pendatang baru di bisnis dan industri properti. Divisi properti milik pengusaha Po Soek Kok ini telah lama berkiprah. Wilayah garapan pertamanya adalah negeri jiran, Singapura. Di sini GFGRE telah mengembangkan dua properti besar; commercial office building dan high end luxurious condominium. Berlokasi di kawasan Orchard Road dan Raffles Place. Sementara di Indonesia, Paragon City merupakan proyek pertamanya. Dalam waktu dekat, mereka juga berencana akan mengembangkan land bank lainnya di kawasan Kuningan, tepatnya Jl HR Rasuna Said, menjadi commercial office building setinggi 35 lantai dan di daerah Mega Kuningan sebagai residential apartment dengan pengelolaan hotel kelas bintang 5. “Total luas land bank kami mencapai 400 hektar yang tersebar di Semarang dan Jakarta. Kami akan menerapkan sustainable property development di Indonesia dan Asia,” ungkap Presiden Direktur PT Cakrawala Sakti Kencana, Nico Po.