Apartemen Kelas Atas, Laku Keras?

lobby Kempinski Private Residences

Berubahnya persepsi akan kenyamanan, garansi tingginya yield, dan juga status sosial, telah menjadi syarat dogmatial dalam memandang praksis kehidupan komunitas premium perkotaan. Apartemen kelas atas adalah salah satu simbol perubahan persepsi itu. Dus, prakonsepsi living the city atau kini tenar dengan back to the city kian menemukan bentuknya kala kurva tingkat okupansi menunjukkan angka positif. Padahal, untuk meraih status dan posisi sosial itu harus dibayar dengan harga mahal.

Hasil riset Jones Lang LaSalle melaporkan tingkat keterisian apartemen kelas atas kuartal I 2008 mencapai 75%. Memang, angka ini sedikit turun dibanding periode yang sama setahun silam yang mencatat 80%. Penurunan ini lebih disebabkan oleh kehadiran pasok apartemen baru macam Kempinski Private Residences, Shangrilla Residences, dan The Residences at Ritz Carlton Pacific Place.

Meski begitu, tetap saja raihan tingkat okupansi itu mengindikasikan betapa hunian jangkung yang mengakomodasi persepsi kalangan jetset telah menerobos kemapanan anatomi makro ekonomi yang lesu. Agak mengejutkan juga angka-angka anomali ini mencuat tatkala pasar dan dunia investasi diselimuti tanda tanya besar.

Lebih mengagetkan lagi adalah aksi berani (untuk tidak dikatakan nekad) PT Lippo Karawaci Tbk yang telah memberikan konfirmasinya untuk membangun The St Moritz seharga Rp30 juta/m2. Menyusul PT Duta Anggada Realty Tbk yang melansir St Regis Residences Jakarta dengan harga perdana Rp20 juta/m2. Sementara PT Grand Indonesia mulai melepas separuh sisa unit-unit Kempinski Private Residence-nya (lantai 10 ke atas) pertengahan tahun ini. Yang terakhir ini dibanderol Rp25 juta/m2. Belum lagi Ciputra World Jakarta yang mengusung Sommerset Residences. (lihat tabel)

Padahal pendahulunya macam The Da Vinci dan The Peak yang dilego lebih rendah seharga Rp18 juta-20 juta/m2 dan Rp15 juta m2 tiga tahun silam justru terseok-seok. “Pasar ternyata tidak menyambut antusias. Da Vinci diuntungkan oleh tampilan luar yang berbeda plus fully furnished sementara The Peak diklaim pengembangnya sebagai apartemen tertinggi di Indonesia. Tak lebih dari itu,” cetus Head of Research Jones Lang LaSalle, Anton Sitorus.

Mengacu pada kasus dua apartemen tersebut, akankah 120 unit Kempinski Private Residences (dari total 260 unit), The Grand Hyatt Keraton Residences, St Regis dan St Moritz terserap pasar? Atau justru menemui kegagalan?

Menarik untuk diulas. Mengingat The Da Vinci dan The Peak adalah apartemen termahal medio 2005-2006. Awalnya memang mereka mampu menyihir pasar. Lokasi yang strategis, ‘kemewahan’ dan tawarn yield 8% (konon lebih menjanjikan disbanding instrument investasi lainnya macam ORI) dijadikan marketing gimmick. Siapa yang tidak tertarik? Namun, begitu pembangunannya rampung, tampilan visual fisik dan kualitas bangunan ternyata tidak sesuai dengan ekspektasi pasar.

“Pasar kecewa. Uang yang mereka bayarkan tidak sebanding dengan yang didapat. Kekecewaan itu makin bertambah karena pengelolaan apartemen tersebut belum bisa dikatakan profesional. Itulah mengapa hingga saat ini The Da Vinci masih dipasarkan. Pengembangnya mengubah tampilan serta fitur-fitur yang ada di dalamnya menjadi non fully furnished. Sementara The Peak lebih karena masalah pengelolaan,” analisa Anton.

Sementara Oakwood Premier Cozmo dan Airlangga Residences justru menuai sukses. Tak hanya mendapat sambutan positif, juga mencetak prestasi mencengangkan dari sisi pasar sewa. Saat ini, harga sewa keduanya mencapai lebih dari 50 dolar AS/m2/bulan. Bisa jadi, faktor kualitas fisik bangunan dan pengelolaan sangat mempengaruhi pertimbangan pasar.

Meski kisah kelabu The Da Vinci dan The Peak jadi berita hangat di kalangan jetset, namun itu tak membuat pengelola Kempinski Private Residences maupun PT Lippo Karawaci Tbk gentar.

“Kami tidak khawatir kehilangan momentum. Sebab kami membidik pembeli investor yang sadar akan pencitraan diri. Memiliki apartemen mewah sudah bukan lagi untuk pemenuhan kebutuhan rumah tinggal, tapi juga prestis. Kalangan premium ini akan selalu ada, dan kini bertambah jumlahnya. Lagipula kami membawa nama Kempinski sebagai salah satu anggota jaringan hotel inetrnasional Global Alliance yang reputasinya tak diragukan,” cetus General Manager Hotel Indonesia Kempinski, Gerhard E Mitrovits.

Argumen Gerhard mengusung Kempinski kedengarannya memang lebih logis. Sebab, mengusung brand international saat ini cenderung menjadi syarat wajib sukses tidaknya sebuah properti macam serviced apartment ini. “Ia sekaligus menjadi faktor penentu yang menarik minat konsumen. Komunitas kelas atas Indonesia justru sudah memiliki kesadaran tinggi akan brand international. Jangan lupa, mereka punya uang banyak, bisa membeli apa saja, bahkan sebuah brand sekalipun,” tandas Gerhard.

Ceruk pasar spesifik ber-level ‘pemilik’ perusahaan yang dimaksud Gerhard dan sama sekali tidak sensitif terhadap fluktuasi ekonomi (khususnya harga) memang lumayan besar. Mereka yang berada pada posisi top end dan diyakini memiliki dana likuid di atas 100 juta per bulan itu berjumlah 15 persen (15,8 juta) dari penduduk perkotaan yang menempati porsi 45% dari total jumlah populasi Indonesia 234,7 juta (data BPS per Juli 2007/perkiraan).

Angka lebih fantastis, ditunjukkan hasil riset satu perusahaan yang menangani wealth management. Riset tersebut melaporkan bahwa Indonesia saat ini memiliki sekitar 200.000 orang pemilik dana likuid lebih dari Rp1 miliar (kurang dari 0,1 persen dari total penduduk). Dari jumlah tersebut, sekitar 40.000 di antaranya memiliki dana likuid lebih dari Rp5 miliar dan 10.000 di antaranya bahkan punya Rp10 miliar atau kurang dari 0,005 persen penduduk. Mereka inilah yang sejatinya sanggup membeli unit-unit mewah apartemen itu.

Sayangnya, potential buyer tadi belum tergarap dengan baik. Komposisi jumlah calon pembeli platinum socialite ini dengan pasok, masih dalam posisi timpang. Asal tahu saja, jumlah eksisting apartemen mewah masih berkutat pada angka 8% dari total unit apartemen yang terbangun sebanyak 57.000 unit. Sementara untuk future development juga sekitar 8% dari total 31.000 unit atau sekitar 2.480 unit.

Calon pembeli yang tidak terakomodasi justru berpaling ke Singapura. Mereka berbondong-bondong mengalihkan investasinya itu ke apartemen mewah di sana yang harganya sepuluh kali lipat lebih tinggi, sekitar Rp200 juta/m2. Padahal yield yang ditawarkan sangat rendah, hanya 2,6-3%/tahun. Bandingkan dengan tawaran yield Kempinski Private Residences atau Shangrila Residences sebesar 7-9%/tahun.

“Sudah pasti, ini real market yang seharusnya bisa diserap pemasok properti kelas atas. Jangan kalah dengan Singapura yang justru menawarkan yield lebih kecil dibanding properti kita,” ujar pengamat properti Panangian Simanungkalit.

Namun demikian, jika berinvestasi di sektor properti apartemen kelas atas hanya mendasarkan pada kalkulasi tingginya yield yang ditawarkan, bukanlah opsi yang bijak juga. Panangian agaknya melupakan faktor inflasi dan demand pasar sewa yang masih berada pada posisi minimal. Kendati di Singapura tawaran yield-nya sangat rendah, namun tingkat inflasi nyaris berada pada level basis digit. Begitu pula dengan demand sewanya yang kian melambung pasca diselenggarakannya even-even bertaraf internasional macam F1 Night Racing. Ironinya, para penyewa apartemen Singapura ini justru orang-orang kaya Indonesia yang berniat nonton para racer berlomba.

Sementara di Indonesia? Inflasi masih di atas 8%. Ini jelas bukan angka yang menggembirakan dan menjadi ganjalan dan melemahkan daya kompetisi. Selain juga pengenaan pajak berganda atas barang mewah (termasuk apartemen seharga di atas Rp15 juta/m2 ini), dan instabilitas keamanan. Belum lagi rivalitas dengan landed dan town houses yang menawarkan fitur sekelas hotel bintang lima. Pasar akan berpikir seribu kali membenamkan uangnya di sub sektor ini.

Tak aneh jika mengingat karakter dan peta pasar apartemen kelas atas, tingkat serapannya (market absorption) belum beranjak pada angka 40-45%. Meski begitu, tetap saja, pertimbangan jumlah orang kaya yang memiliki dana likuid harus dijadikan motif utama agar mereka tidak begitu saja jatuh ke tangan Singapura. Jika ini masih terjadi, amat disayangkan!

Iklan

6 Tanggapan

  1. Saya kira proyek apartemen Da Vinci laku keras.

    kuotasi yang saya kutip dari sumber terpercaya. Logikanya, jika laku keras, kenapa sampai saat ini masih dipasarkan dan mengalami revisi interior design. Dulu sebagian besar fully furnished tapi, ketika apartemen itu rampung dan siap dihuni, pembelinya kecewa karena interior design dan kualitas serta tampilan visual furniturnya tidak sesuai dengan ekspektasi

  2. ada satu lagi nih apartement kelas menengah atas, kabarnya akan segera di pasarkan sekitar oktober 2008, namanya 1 park residences di jakarta selatan.
    bayarannya cuma sekitar 20jt – an per bulan.

    keliru Mas. Harganya sekitar Rp10 juta-12 juta/m2. Harga ini merupakan harga koreksi dari sebelumnya Rp14 juta-16 juta/m2.

  3. 1 Park Residences belum dipasarin aja kabarnya udah banyak orang yang antri buat beli di loksai sana loh. ( lokasi eks Grand Champa )

    kabar dari mana Mas?

  4. Saya Lihat d Hotel Indonesia Kempinski terlalu maksa untuk design!! Nyusahin orang proyek!! Apa laku sih??

    sudah terjual 60%

  5. udah denger apartemen cosmo terrace blum bos? katanya cuma 270 juta-an di kawasan hi gitu? beneran tu bos?

    yup… lokasinya memang di sentrum Jakarta, jalan kebon kacang, Jakarta Pusat, dekat dengan kompleks Grand Indonesia. Cozmo Terrace itu lokasinya di area JaCC. Harga 270 juta itu harga jual dasar, blom PPN dan biaya-biaya laennya…. pengembangnya kolaborasi antara APG, Jakpro dan beberapa pemegang saham lain

  6. Mohon informasi alamat Kantor Pemasaran St. Regis di Jakarta. Urgent. Tks.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: