Baru Bukan Berarti Amatir

Direktur Utama Grup Relife Realty, Ghofar Rozaq Nazila mafhum sektor properti subperumahan merupakan bidang bisnis yang memiliki resistensi paling tinggi dibanding sub bisnis properti lainnya. “Atas dasar prinsip rumah merupakan kebutuhan primer. Kami yakin kebutuhan rumah akan terus ada dan malah tumbuh seiring bertambahnya populasi penduduk. Lagipula background kami sebelumnya adalah konstruksi yang merupakan anak kandung properti,” ujarnya.

Fundamen itulah yang membuat Ghofar bersama dua kolega lainnya yang memiliki ekspertis berbeda (Prima Kumara dan Mudawamah), percaya diri mengembangkan proyek pertamanya, Orchid Pavilion pada akhir 2005 lalu, hanya bermodal Rp150 juta. Harga penawarannya tak main-main, Rp250 juta-350 juta/unit. Sempat terbersit keraguan, apakah proyek perdananya ini akan laku, mengingat hingga berbulan-bulan baru 1 unit yang diminati, dari total hanya 5 unit.

Kendati begitu, Ghofar bergeming dan tetap yakin Orchid kelak menjadi rekam jejak penting bagi perjalanan sejarah Grup Relife Realty. Terbukti keyakinan arsitek lulusan Universitas Indonesia itu tak bertepuk sebelah tangan, meski harganya terbilang tinggi, Orchid laris juga.

Hingga memasuki tahun operasional ketiga, Grup Relife Realty telah mengoleksi enam portofolio properti dengan total aset mencapai Rp10 miliar. Selain Orchid Pavilion, ada Cimanggis Green Residences 1 dan 2, Juanda Residences, Kelapa Dua Residences, dan Green Life Residences. Kelak sebidang lahan seluas kurang dari 1 Ha di kawasan Ceger, Jakarta Timur, menjadi aset ketujuh.

Intuisi Grup Relife Realty memang cukup tajam. Mereka memilah pasar sesuai demografi dan psikografi kota Depok, sebagai area garapan awalnya. Densitas populasinya mencapai 1,3 juta jiwa yang mendiami 200 km2 total area kota. Namun, ketersediaan hunian untuk memenuhi kebutuhan jutaan penduduk itu belum mencukupi.

Depok, secara denotatif, memiliki pasar yang cenderung seragam. Meski demikian, toh mereka bisa mengendus ceruk yang lebih spesifik yakni masyarakat berprofil kelas menengah karyawan yang bekerja di orbitnya, Jakarta, dan berbasis religi Islam. Basis religi ini, tidak secara sadar dibentuk, melainkan mengkristasl dengan sendirinya. “Berhubung pembeli proyek pertama kami mayoritas beragama Islam, jadi kami mencoba fokus di segmen ini. Karena itulah, di setiap perumahan yang kami bangun, terdapat fasilitas ibadah mushola atau mesjid. Walau begitu kami tidak menutup kesempatan bagi pembeli non muslim,” jelas Ghofar.

Strategi menyasar ceruk pasar spesifik memang merupakan tindakan yang sangat efektif. Hal ini juga diacu oleh Grup Graha Permata Properindo. Mereka tak bermain di level yang sarat ‘pemain’. Head to head secara langsung, apalagi dengan pengembang raksasa, bagi mereka, sama saja dengan bunuh diri. Meskipun kalau dipaksakan, mereka mengakui sanggup berhadapan, namun tetap saja dibutuhkan amunisi lebih.

“Kami memutuskan untuk menggarap pasar menengah-menengah. Dengan karakteristik bankable, entah eksekutif, atau pekerja dan pedagang” ujar Direktur Utama Grup Graha Properindo Adrianus.

Strategi universal lainnya yang umum dilakukan oleh pebisnis, namun kadang dilupakan, adalah implementasi bottoming out. Mereka mempelajari real (effective) demand. Mereka hanya akan membangun jika pasar membutuhkan. Seperti ruko yang mereka dirikan di kawasan Grogol, Jakarta Barat.

Kompleks ruko bertajuk Makaliwe Corner ini merupakan proyek pertamanya. Dibangun ketika para investor memang memerlukan ruko sebagai tempat usaha (bisnis dan dagang), tepatnya tahun 2003. Bermodal Rp3 miliar yang berasal dari kas pribadi, ruko tersebut menaklukkan pasar kurang dari tiga bulan.

Serupa dengan Grup Relife Realty, Grup Graha Permata Properindo juga dibentuk oleh tiga orang berlatar belakang berbeda, yakni Adrianus (teknik sipil), Suhartono (ekonomi) dan Hanafi (finance).

Berkaca pada kesuksesan Makaliwe Corner, petualangan Grup Graha Permata Properindo lantas berlanjut. Berturut-turut mereka membidani kelahiran proyek dengan skala lebih besar. Seperti Graha Permata Cibinong tahun 2004 yang terbagi atas dua tahap pengembangan. Tahap I sejumlah 160 unit dan tahap II sebanyak 600 unit di atas lahan seluas 11 Ha.

Pada 2005 mereka ‘mengguncang’ pasar apartemen di lokasi premium Jakarta. Dengan membangun Permata Seibu Residence di Jl Anggrek, kawasan Sudirman, Jakarta Selatan, sebanyak 116 unit seharga sangat melantai, yakni Rp250 juta-300 juta. Banyak pengamat properti menilai, keputusan pengembang ini menjual unit apartemen semurah itu sebagai ‘kurang waras’, mengingat harga lahan di kawasan Sudirman, sudah mencapai Rp15 juta-20 juta/m2. Padahal, yang mencibir itu lupa, bahwa, “Kami sudah mengakuisisi lahan tersebut sejak lama. Itulah mengapa harga jual bisa kami tekan seminimal mungkin karena ongkos produksi ternyata bisa jauh lebih rendah dari perkiraan semula. Selain itu, kami juga menerapkan strategi optimalisasi lahan, di mana fasilitas yang membutuhkan area besar bisa diintegrasikan dalam satu bangunan. Efisien bukan?,” papar Adrianus.

Hal serupa juga diberlakukan pada Satrio Residence, Jl Dr Satrio, Kuningan, Jakarta Selatan yang dikembangkan pada tahun yang sama. Usai kisah manis Permata Seibu, proyek ketiga ini juga memikat pasar. Sebanyak 209 unit yang dijajakan, laris terbeli. Dengan tingkat harga sama, yakni Rp250 juta-300 juta/unit. Siapa yang tidak tertarik, sudahlah di tengah kota, murah pula.

Sementara Hayam Wuruk Residence di Jl Hayam Wuruk, Jakarta Pusat, resmi dirilis pada Juni 2008. Sejumlah 355 unit seharga Rp10-12 juta/m2 mengisi pasar bersegmen pendapatan Rp4,5 juta-10 juta/bulan.

Future development mereka kemudian adalah Karbela Residences di Karet Belakang, Jakarta Pusat. Sebanyak 70 unit dengan tipikal kepemilikan 40 unit strata title dan 30 unit sewa. Harga berkisar antara Rp225 juta-400 juta untuk ukuran 24-51 m2.

Hingga saat ini, Adrianus dan kawan-kawan memiliki 8 proyek dengan jumlah aset Rp91 miliar. Dan Karbela Residences bukanlah proyek terakhir, karena pada 2009 akan ada dua proyek lagi didirikan. “Dan kami masih punya land bank seluas 4 Ha di Jakarta, Batam, Semarang dan Bali yang akan dimanfaatkan sebagai proyek hunian vertikal,” ungkap Adrianus.

Grup Relife Realty dan Grup Graha Properindo hanyalah salah dua dari sekian banyak pengembang pendatang baru yang menggenahkan peta bisnis properti Indonesia dengan jejak menjanjikan. Nama berikutnya adalah A/L Development, Grup Cempaka, PT Indo Tama Nusantara, PT Berlian Lima Plus, dan lain-lain(lihat table).

A/L Development dan PT Berlian Lima Plus, bahkan lebih berani. Mereka mengkhususkan diri membangun properti mewah seharga miliaran rupiah pada 2005 silam. Kendati muka baru, prestasi penjualan mereka, toh sangat menggembirakan. A/L Development hingga saat ini mampu menangguk perolehan positif dari Rumah Bangka di Kemang, Jakarta Selatan, Rumah Cira di Cipinang Muara, Jakarta Timur dan dua dari total tiga menara Nirvana Residences yang dipatok seharga Rp12 juta-17 juta/m2. Tahun depan, A/L Development bakal melebarkan sayap dengan membangun private villas Kamala Resort di kawasan Seminyak, Bali.

Padahal, background A/L Development sangat berbeda dari personalia pengembang lainnya, yakni kumpulan tiga ibu muda cantik dan wangi. Mereka adalah Loemongga Haoemasan, Chindar Marzuki dan Alifa Abdullah.

Sementara PT Berlian Lima Plus sebelum berekspansi di sektor properti merupakan raksasa di ranah pendidikan, forwarding dan konstruksi. Berbekal kumpulan profesional yang dengan sukarela menggabungkan diri, di antaranya Gunawan, arsitek yang terlibat dalam dokumentasi Hotel Burj Al Arab di Dubai, PT Berlian Lima Plus memulai dengan proyek Berlian (Diamond) Residence di bilangan Cilandak, Jakarta Selatan.

Berlian Residences bukanlah seperti proyek rumah eksklusif kebanyakan. Dia dirancang sebagai rumah smart berbasis teknologi canggih untuk mengisi segmen niece market. Semua fitur-fitur yang berhubungan dengan telekomunikasi, home appliance, sekuriti, dan utilitas perumahan terhubung dengan digitalize button yang sama. Wajar jika per unitnya dibanderol Rp2,4 miliar-2,9 miliar.

“Untuk proyek selanjutnya, kami tengah mempersiapkan pematangan lahan di daerah Gadog, Ciawi, Jawa Barat untuk membangun retirement community seluas 5 Ha. Sedangkan cadangan lahan yang berhasil kami kumpulkan adalah 3 Ha di Sumbawa, Nusa Tenggara Barat, dan 40 Ha di lebak, Banten,” papar Direktur Utama PT Berlian Lima Plus, Dhaneswara Senowibowo.

Fundamen Kuat

Menariknya, mereka ini betul-betul pembelajar yang baik. Mereka bisa menginventarisasi sekaligus mengevaluasi kesalahan yang telah dibuat pendahulunya. Termasuk mendanai proyek-proyeknya. Kecuali Grup Relife Realty yang sama sekali belum tersentuh ‘intervensi’ perbankan, yang lainnya memanfaatkan fasilitas kredit konstruksi hanya untuk garansi keamanan pendanaan.

“Kami menata permodalan proyek sebijak mungkin. Dalam setiap proyek yang kami bangun, kami hanya mengomposisikan kredit konstruksi sebesar 40% saja. Selebihnya merupakan kas internal perusahaan dan pembayaran konsumen,” ungkap Fery Sugih, Direktur Marketing Grup Cempaka.

Kearifan senada diambil oleh PT Berlian Lima Plus. Pengembang yang dinahkodai cucu mantan Wakil Presiden Sudharmono, ini, mengalokasikan dana perusahaan sebesar 35%, sisanya, porsi seimbang dari kredit bank dan konsumen.

Sementara A/L Development menempuh jalur subsidi silang (cross subsidy). Keuntungan yang diperoleh proyek-proyeknya yang sudah eksisting diputar kembali untuk proyek yang tengah dibangun (on going progress). “Kami tahu, kapan saat yang tepat pinjaman bank harus dipakai,” ujar Direktur Marketing A/L Development Chindar Marzuki yang mengisyaratkan kredit konstruksi diperoleh dari salah satu bank pelat merah.

Gelontoran keran kredit properti yang terus tumbuh, tercatat hingga Mei 2008 sebesar Rp172,8 triliun (36,8%-nya merupakan kredit konstruksi dan real estat), tidak membuat mereka tergoda dengan mengajukan angka kredit gila-gilaan.

Dengan begitu, meski muka baru, mereka ini tidak bisa dibilang amatiran. Mereka toh, menerapkan juga prinsip prudent dalam penggunaan dana perbankan. Sehingga kita tidak bisa menutup mata bahwa mereka mampu juga bersikap profesional. Tidak saja dalam mengelola pendanaan proyek, juga kemampuan manajerial.

A/L Development, walau digawangi ibu-ibu, namun latar belakang pendidikan dan skill mereka sangat mumpuni. Loemongga kita kenal sebagai lulusan Boston College jurusan finance yang karirnya malang melintang di perusahaan-perusahaan distribusi, dan jasa pengiriman barang. Begitu pula dengan Chindar Marzuki dan Alifa Abdullah yang lulusan perguruan tinggi ternama di luar negeri dan memiliki kemampuan mendesain interior.

Sementara Grup Relife Realty boleh disematkan dua ibu jari kepadanya. Memulai usaha dari bawah. Berbekal kerja keras, ketekunan, kejujuran dan loyalitas. Sehingga berbuah sebagai salah satu pendatang baru prospektif yang mewarnai panggung konstelasi industri properti. Tanpa bantuan kredit bank!. Ini dimungkinkan karena ‘aktor’ di belakangnya merupakan orang-orang yang berpendidikan, berintegritas, sekaligus berdedikasi tinggi. Bagi mereka, “Membangun rumah untuk masyarakat sama dengan beribadah. Jadi kami mengerti betul kalkulasi ongkos produksi dan harga jual. Dengan kualitas yang kami tawarkan, disparitas harga jual produk kami bisa Rp15 juta-20 juta lebih rendah dari proyek lain. Dengan harga tersebut, kami tetap bisa meraup margin,” ujar Ghofar.

Saat Daud ‘Mengganggu’ Goliath

Anda tentu mengenal Margonda Residences, Nirvana Residences, dan Cimanggis Green Residences. Ya, apartemen dan rumah menengah tersebut, bukanlah karya pengembang-pengembang besar lagi bonafid. Properti-properti tersebut, siapa nyana, milik pengembang gurem yang berumur ‘kemarin sore’. Akan tetapi, konsep, kualitas dan catatan penjualannya, justru menunjukkan oposisi positif. Bahwa, usia pengembang tidak menjadi patokan bagi pasar untuk meminatinya.

 

“Yang penting konsep dan harganya sesuai dengan kebutuhan pasar. Lagipula, pasar kini sudah teredukasi dengan baik. Mereka semakin kritis dan bisa membedakan antara pengembangan besar yang menekankan pada produk massal atau pengembangan kecil tapi mengutamakan kualitas,” ucap Member Broker Century 21 Pertiwi, Ali Hanafiah Lijaya.

 

Ali benar. Bahkan beberapa properti mereka dapat ‘mengganggu’ sekaligus merebut kue pasar yang sebelumnya didominasi oleh pengembang besar. Untuk wilayah Depok bagian timur contohnya, pasar perumahan landed, tak lagi ‘terpaku’ pada proyek Vila Pertiwi Estate milik pengembang lawas PT Pertiwi Daya Sembada. Peta pasar sudah berubah. Dan Grup Relife Realty tampaknya pantas-pantas saja dianggap sebagai rookie of the year. Pasalnya, proyek terbaru mereka, Juanda Green Residences dan Cimanggis Green Residences 2 yang dilansir akhir 2007, mencetak rekor penjualan menggembirakan. Menyusul sukses Cimanggis Green Residences 1 (2006) yang dibanderol sekitar Rp170 juta-450 juta untuk rumah berdimensi 36-60 m2.

 

Proyek-proyek anyar tersebut boleh dikatakan sangat kompetitif. Siap bertarung dengan Vila Pertiwi Estate yang sudah dikembangkan sejak tahun 2000 silam. Yang terakhir ini   menawarkan tipe 38/90 hingga 75 m2 senilai Rp198 juta-379 juta. Namun, belum seluruh 2.250 unit di atas lahan seluas 40 Ha itu, terserap pasar.

 

Cimanggis Green Residences 1&2, Juanda Green Residences serta Kelapa Dua Residences telah menunjukkan kapasitasnya sebagai proyek yang mampu memenuhi kebutuhan dan keinginan konsumen pembeli rumah kelas menengah. “Untuk kelas ini kualitas produk menjadi prioritas nomor satu, selain aksesibilitas. Harga dan fasilitas pertimbangan setelahnya,” ujar Direktur Utama Grup Relife Realty, Ghofar Rozaq Nazila.

 

Ekspos bata merah, desain arsitektur yang kompak serta optimalisasi lahan betul-betul ‘berjodoh’ dengan para pembelinya yang berkarakter simpel, kritis akan kualitas produk dan lingkungan serta keluarga muda muslim (sebagai mayoritas pembeli). Karakter terakhir ini bukan tanpa alasan, mengingat latar belakang pemilik Grup Relife Realty yang relijius. Terbukti, memasuki semester kedua, Grup Relife Realty telah menangguk volume penjualan lebih dari Rp50 miliar. Kontribusi terbesar berasal dari Cimanggis Green Residences 2.

 

Begitupula dengan apartemen Margonda Residences yang resmi meramaikan pasar apartemen pada 2005. Proyek ini membukukan penjualan spektakuler. Hanya dalam waktu kurang dari setahun, seluruh 865 unitnya ludes terjual. Padahal waktu itu, wacana pembangunan seribu menara rumah susun belum lahir. Kini, Grup Cempaka Bersama, pengembangnya, tengah memasarkan Margonda Residences jilid 2 sebanyak 1.050 unit.

 

Margonda Residences 1 bisa sesukses itu karena ia merupakan solois. Satu-satunya hunian jangkung yang ditawarkan di Depok dengan harga sangat miring, Rp85 juta/unit seukuran 21 m2. Menggarap ceruk pasar raksasa, di antaranya pekerja sektor non formal dan mahasiswa yang menimba ilmu di Universitas Indonesia, Universitas Pancasila, IISIP, Universitas Gunadharma, dan Akademi Pemimpin Perusahaan. Mereka diperkirakan mencapai angka lebih dari 60.000 mahasiswa.

 

Margonda Residences 2 tampaknya juga bakal mengikuti jejak pendahulunya. Ini karena harga yang ditawarkan masih rasional dan memang sesuai untuk unit apartemen seukuran tipe studio 24 m2, yang dimulai dari Rp150 juta. Dus, sokongan pemerintah yang memberikan subsidi bagi masyarakat berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta/bulan untuk membeli hunian jenis ini.

 

Berbeda kondisinya dengan Green ParkView yang berlokasi di Jl Daan Mogot, Jakarta Barat. Konsep pengembangan hunian integratif dengan bangunan komersial ini tampaknya tidak bisa membukukan penjualan secepat Margonda Residences. Sebab, jumlah unit yang ditawarkan sangat banyak yakni sekitar 4.000 unit yang terhimpun dalam tujuh menara. Di mana satu menara terdiri atas 700 unit. Meskipun harga jual perdana sangat rendah yakni Rp89 juta-144 juta (subsidi) dan Rp200 juta (non subsidi), Green ParkView mesti bersaing ketat dengan Crown Apartment milik PT Crown Propertindo yang juga berkategori rusunami sejumlah 1.500 unit.

 

Sementara Nirvana Residences yang dikembangkan A/L Development dapat berbicara banyak menghadapi persaingan dengan Kemang Village (Lippo Karawaci). Sama-sama menyasar segmen menengah, Nirvana Residences lebih diuntungkan dengan gimmick garansi privasi yang merupakan pertimbangan utama pasar kawasan Kemang, karena jumlah unitnya yang terbatas.  Hanya 208 unit dalam tiga menara. Lagipula dimensi unit yang ditawarkan lebih luas yakni 189-455 m2. Harga Rp12 juta-17 juta/m2, bukanlah handicap bagi mereka karena lokasinya di jantung kawasan elit Kemang yang sarat fasilitas dan bergengsi tinggi. Hingga saat ini Nirvana Residences sudah terjual 80%.

 

 

 

Foreigner Ownership, Injeksi Besar Emiten Properti

Kendati selama semester I 2008, sektor properti mencatat kinerja terburuk dibandingkan dengan sektor-sektor lainnya ditandai dengan penurunan sebesar 33,07%. Atau lebih buruk dibandingkan dengan penurunan IHSG sebesar 14,45% pada periode yang sama. Namun, sektor ini tetap dipandang memiliki prospek yang cukup menjanjikan pada semester II. Sebab, selama ini saham yang berbasis komoditaslah yang mendominasi pergerakan indeks karena ditopang oleh kenaikan harga komoditas dunia. Jika nanti penguatan saham-saham sektor tersebut sudah jenuh, tidak tertutup kemungkinan investor kembali akan memburu saham-saham sektor lain yang berfundamental bagus yang saat ini sudah turun terlalu dalam. Seperti saham sektor properti.

Lagipula, buruknya kinerja saham sektor ini tak lepas dari sentimen negatif yang muncul akibat krisis kredit di Amerika Serikat serta kenaikan harga minyak mentah dan bahan makanan yang menyebabkan terjadinya inflasi. Selain itu kenaikan harga bahan baku bangunan dan biaya konstruksi juga menambah beban terhadap emiten properti sehingga harus menaikkan harga jualnya di tengah kondisi yang sulit.  Tingginya inflasi sebesar 11,03% (year on year) pada bulan Juni, membuat BI harus menaikkan BI rate menjadi 8,75% per 3 Juli.

Menurut analisa saham Mega Capital Indonesia, Ratna Lim, untuk tren inflasi pada semester kedua diperkirakan masih akan meningkat karena sesuai dengan siklusnya di mana pada semester ini biasanya inflasi lebih tinggi dibandingkan dengan semester pertama. Hal ini karena adanya momen-momen khusus seperti liburan dan masuk sekolah pada bulan Juli, kemudian disusul oleh bulan puasa, Lebaran, Natal dan tahun baru, yang biasanya membuat inflasi cenderung meningkat.

Jadi, sektor properti di Indonesia boleh dikatakan memiliki momentum-momentum khusus. Bisa sangat sensitif atau juga imun. Namun, sekali lagi, karena terpuruk sudah cukup dalam, sektor properti merupakan salah satu yang akan menunjukkan kinerja positif pada semester kedua.

Proyeksi positif ini semakin menguat karena Menpera telah menyetujui draf revisi regulasi PP 41/1996 yang diajukan DPP Realestate Indonesia (REI) tentang pembelian properti oleh orang asing. Regulasi ini akan berlaku pada akhir tahun ini. Dalam revisi ini disebutkan, bahwa orang atau badan hukum asing bisa mendapatkan hak pakai langsung selama 70 tahun.

Tentu saja, ini dianggap sebagai insentif positif dan dapat menjadi injeksi baru bagi para pengembang. Sebab, mereka dapat memperluas cakupan segmen pasarnya. Seperti dikatakan Head of Research PT Samuel Sekuritas Indonesia Christine Salim, regulasi ini akan sangat berdampak positif dan menguntungkan terutama bagi pengembang yang tengah membangun apartemen di central business district. Sebut saja PT Bakrieland Development Tbk (ELTY).

ELTY merupakan salah satu pengembang paling agresif. Mereka kini tengah menggarap Rasuna Episentrum, mega proyek senilai Rp7 triliun dengan menggandeng Limitless LLC, anak perusahaan Dubai World Ltd. Ada pun komposisi konstruksi pembiayaan Rasuna Epicentrum yaitu 30% kas internal ELTY-Limitless dan sisanya 70% dari eksternal.

Diversifikasi usahanya dalam bidang infrastruktur yang terintegrasi dengan proyek properti seperti proyek jalan tol dan air minum diyakini bakal mendongkrak nilai saham ELTY.

Presiden Direktur PT Bakrieland Development Tbk Hiramsyah S Thaib mengungkapkan ELTY juga tengah mempersiapkan proyek infrastruktur ruas Pejagan-Pemalang sepanjang 57 kilometer. Ini adalah proyek ketiga setelah ruas tol Kanci (Cirebon)-Pejagan (Brebes) senilai Rp2,1 triliun dan segmen Batang-Semarang.

Untuk sektor infrastruktur tersebut, ELTY membentuk perusahaan patungan modal (joint venture) dengan Emaar Properties asal Timur Tengah dan menempatkan sejumlah eksekutifnya di PT Pejagan Pemalang Toll Road, perusahaan pemegang perjanjian pengusahaan jalan tol (PPJT).

Sementara emiten lain yang dianggap berfundamental bagus adalah PT Ciputra Development Tbk (CTRA). Salah satu strategi jitu perusahaan untuk menyiasati kondisi fluktuatif saat ini adalah dengan lebih banyak mengembangkan proyek di luar Jawa. Menurut Ratna Lim, strategi ini sangat tepat karena masyarakat di luar Jawa saat ini lebih diuntungkan dengan kenaikan harga komoditas dunia, dibandingkan dengan di pulau Jawa. Sehingga dengan bermain di luar Jawa diperkirakan akan dapat meng-offset penurunan permintaan dari pulau Jawa.

Proyek baru CTRA di luar Jawa, antara lain Citra Bukit Indah Balikpapan dan Citra Grand City Palembang.  Selain itu proyek-proyek baru CTRA juga lebih mengarah ke segmentasi menengah atas yang notabene tidak sensitif oleh inflasi dan kenaikan suku bunga KPR. Kinerja CTRA ke depan diperkirakan juga akan didukung oleh proyek besar dari anak perusahaannya, seperti Ciputra World Surabaya (proyek CTRS) dan Ciputra World Jakarta (proyek CTRP). Pergerakan saham CTRA yang sudah mengalami penurunan sebesar 55,62% selama semester I 2008 juga menjadikan saham tersebut menarik untuk diakumulasi.

Begitu pula dengan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). Saham mereka masih dimintai investor. Ini tak lain karena adanya rencana pengembangan kawasan baru di Bekasi dan suksesnya mengakuisisi saham PT Gading Orchard sebanyak 100% untuk menambah lahan di Kelapa Gading. Proyek mereka di Serpong juga mencatat prestasi mencengangkan. Selalu mendapat sentiment positif pasar. Dus, mereka bermain di segmen menengah atas yang tidak rentan terhadap inflasi dan suku bunga.

Bagaimana dengan perkembangan emiten anyar? Kecuali PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang baru listing 5 Juni lalu dengan melepas 10% saham dari total 9.842.060.870 lembar, emiten baru lainnya dinilai prospektif. Seperti PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) dan PT Perdana Gapura Prima Tbk (GPRA). Aksi korporasi yang dilakukan keduanya, terhitung strategis seperti membangun ruang komersial dan merealisasikan pembangunan akses exit toll Jakarta-Merak menuju kawasan hunian (ASRI) dan restrukturisasi utang (GPRA) yang ditandai dengan rencana masuknya Daewoo Securities Co Ltd. GPRA berencana merestrukturisasi utang dengan mengonversi sekitar 20% sahamnya kepada Daewoo.

Mencermati aksi ekspansi dan diversifikasi emiten-emiten tersebut, logis jika saham sektor properti memang masih menarik untuk dikoleksi. „Untuk akumulasi bagi investor dengan horizon investasi jangka panjang, sektor properti masih cukup menarik dan kompetitif karena penurunan saham-saham pada sektor itu sudah cukup dalam,“ ujar Ratna.

Tamansari Sudirman, Masuki Pasar Gemuk

Tinggal di tengah kota Jakarta menjadi impian banyak orang, tak terkecuali pekerja. Sayangnya, sebelum terwujud, impian itu harus pupus lebih dulu karena dihadapkan pada realitas pahit. Harga tanah dan rumah sudah menembus langit-langt impian itu. Tak terjangkau, tidak bagi eksekutif muda bergaji pas-pasan, apalagi masyarakat berpenghasilan marjinal (MBR).

Meski demikian, toh realitas itu tetap dipandang PT Wika Realty, BUMN anak perusahaan PT Wijaya Karya, sebagai tantangan. Mereka beranggapan, di balik tantangan itu pasti ada peluang besar. Itulah mengapa, mereka kini tengah giat membangun apartemen kelas menengah dengan harga lumayan rendah. Dikhususkan bagi psaar berprofil eksekutif muda. Lokasi apartemen bertajuk Tamansari Sudirman ini berada di Jl Bek Murad, Karet Kuningan, Jakarta Selatan.

“Kami melihat ceruk pasar seperti ini meruapakan peluang besar yang belum digarap dengan maksimal. Banyak eksekutif muda tinggal di kamar kos-kosan yang kondisi fisiknya memprihatinkan. Kami memberi pilihan kepada mereka untuk tinggal di apartemen yang lebih nyaman dengan lokasi yang betul-betul strategis,” ujar Presiden Direktur PT Wika Realty, Muhammad Nawir.

Lokasi apartemen yang dibangun di atas lahan seluas 4.500 m2 memang strategis. Dapat diakses melalui Jl Prof Dr Satrio, Mega Kuningan, sebelum masuk ke Jl Bek Murad di depan Sampoerna Strategic Square. Bisa juga dari Jl Rasuna Said terus ke Jl Setiabudi Barat sebelum bertemu Jl Bek Murad. Apartemen ini juga sangat dekat dengan beragam fasilitas seperti ITC Kuningan, Mal Ambasador, Plaza Semanggi, RS Jakarta, dan Universitas Atmajaya.

Ada tiga tower apartemen yang akan dibangun. Tahap pertama dikembangkan dua tower sebanyak 450 unit. Tower A setinggi 16 lantai menghadap ke Jl Jend Sudirman dan Tower B setinggi 18 lantai menghadap Jl Casablanca. Tamansari Sudirman menawarkan varian unit satu kamar tidur tipe studio (29 m2) dengan harga perdana Rp280 juta dan tipe penthouse 96 m2 dengan tiga kamar tidur dan tipe 144 m2 dengan empat kamar tidur plus kamar pembantu seharga mulai Rp1,3 miliar. Apartemen ini dijual dengan sertipikat hak milik (strata title).

Berbagai fasilits rencananya baka dibangun seperti kolam renang, sport club, business center, restoran, kafe, minimarket, sarana parkir di lantai basement berkapasitas 150 mobil. “Juga tersedia dapur umum yang bisa digunakan para penghuni tipe studio,” ungkap Tony Eddy, chairman Tony Eddy & Associates (TEA) selaku project marketing consultant.

Tony mengatakan, lokasi yang strategis dan harga yang terjangkau membuat apartemen ini sangat diminati. “Baru beberapa bulan dipasarkan dan belum diluncurkan tower A sudah habis terjual,” katanya. Pembeli berprofil end-user dan investor yang hendak menyewakan apartemennya.

Jika menggunakan fasilitas KPA, pembeli tipe studio dengan DP 20%, hanya mencicil setiap bulan sebesar Rp2 jutaan. Sementara harga sewa kamar kos saat ini sudah mencapai Rp3,5 juta per bulan. Bagi end-user, apartemen ini tentu lebih murah dan bisa dimiliki. Sementara bagai investor, bisa disewakan dengan harga di bawah harga kamar kos dan masih bisa mendapat keuntungan lebih. Menurut hitungan Tony, potensi harga sewa apartemen Tamansari Sudirman mencapai Rp36 jutaan per tahun dan bisa balik modal kurang dari 10 tahun.

Besar kemungkinan apartemen Tamansari Sudirman akan menuai simpati pasar seperti Sudirman Park yang dibangun Grup Agung Podomoro (PT Surya Gading Mas Sakti ) di Jl KH. Mas Mansyur Kav. 35, Jakarta Pusat, tidak jauh dari Tamansari Sudirman. Saat dipasarkan pada awal 2004 lalu, apartemen Sudirman Park laris manis bak kacang goreng. Selain lokasinya yang strategis, bebas 3 in 1, harganya pun terjangkau. Saat itu, apartemen yang dibangun di atas lahan empat hektar (2.320 unit) dijual strata title dengan harga mulai Rp230 juta.

Taka Wong, marketing executive Casablanca Realty, melihat peluang apartemen kelas menengah di pusat kota sangat besar. “Pasarnya besar tapi pasokannya sedikit,” ujar Taka yang pernah bergabung di agen properti Roy Weston Indonesia. Apa yang dikatakan Taka Wong memang benar. Pasokan apartemen kelas menengah di tengah kota Jakarta masih berbilang hitungan jari tangan. Selain Sudirman Park, terdapat Satrio Residence (116 unit) dan Sudirman Residences (209 unit). Dua terakhir yang sama-sama berlokasi di tengah kota ini bahkan ditawarkan hanya dengan harga Rp250 juta-300 juta/unit. Catatan prestasi penjualannya pun mencengangkan. Ludes terjual kurang dari setahun. Wajar jika PT Wika Realty masuk ke pasar pada saat ini.

Tamansari Sudirman hanya akan bersaing dengan proyek baru Karbela Residence yang juga belum secara resmi dilansir. Apartemen yang dikembangkan Grup Graha Permata Properindo ini berlokasi di Jl Karet Belakang, Jakarta Selatan. Ditawarkan sebanyak 70 unit dengan tipikal hibrid yakni 30 unit berstatus sewa dan 40 unit strata title. Dimensinya bervariasi, antara 24 dan 44 M2. Harga unit yang dijual dimulai dari Rp250-an juta. Sementara harga sewa sekitar 10%-nya dari harga jual per tahun.

Sedikitnya pasokan tentu juga lantaran ketersediaan tanah yang terbatas dan harga yang sudah sangat tinggi. Sehingga hanya pengembang yang sudah lama memiliki lahan atau yang mendapatkan lahan dengan harga miring yang dapat membangun apartemen kelas menengah. Selain itu para pengembang saat ini tengah asyik membangun rumah susun sederhana milik (rusunami) yang sejatinya juga merupakan apartemen bergenre sama. Sayangnya, rusunami yang finishing dan fasilitasnya hanya beda sedikit dengan apartemen kelas menengah banyak dibangun di pinggir kota.

Pembangunan apartemen Tamansari Sudirman sendiri mulai dilakukan bulan Juli 2008 dan rencananya akan diserahterimakan pada November 2009.

Sumber: Yuniar Susanto

Aston Bogor Hotel & Resort Telan Investasi Rp200 miliar

Dua juta wisatawan yang menyinggahi kota Bogor, bukanlah jumlah sedikit. Merekalah yang mendongkrak tingkat okupansi fasilitas akomodasi kota hujan itu menjadi sekitar 80 persen. Angka lebih tinggi bisa dicapai pada waktu week end. Apa sebab?

Kota Bogor memiliki beragam fasilitas dan destinasi wisata (kuliner, fashion, rekreasi). Sebut saja Warso Farm, Kerajinan Tas Tajur dan Katulampa, Kebun Wisata Pasirmukti, Rumah Ulatsutera, Taman Safari Indonesia, maskot kota Kebun Raya Bogor, asinan bogor, roti unyil dan jejeran factory outlet sepanjang jalur protokol Jl Padjadjaran.

Fasilitas dan destinasi wisata itu senantiasa ramai dikunjungi oleh keluarga-keluarga yang berasal dari Jakarta, Bekasi, Depok, Sukabumi, Tangerang, Bandung bahkan dari luar Jawa Barat. Mereka bukan sekadar short term visitor. Menetap 2 sampai 3 hari. Tak ayal, lamanya waktu menetap ini, membuat fasilitas akomodasi di Bogor yang memang terbatas, selalu dalam kondisi over capacity. Mulai dari penginapan kelas melati, hingga hotel bintang 4 macam Novotel Bogor.

Nah, tentu saja, kondisi aktual tersebut dipandang sebagai kesempatan besar buat PT Graha Andrasentra Propertindo (anak usaha PT Bakrieland Development Tbk). Mereka mulai mengembangkan fasilitas akomodasi hotel bintang 4 di atas 3,8 Ha lahan dalam area kompleks perumahan Bogor Nirwana Residence. Konsepnya terbilang baru untuk ukuran kota Bogor, yakni strata title hotel. Konsep ini memungkinkan investor perseorangan memiliki unit-unit atau room key yang ditawarkan.

Untuk pengelolaannya, PT Graha Andrasentra Propertindo menggandeng international chain hotel oeprator yakni Aston International untuk jangka kerjasama selama 10 tahun. Penandatanganan kesepakatan kerjasama sendiri dilakukan siang tadi. Dipilihnya Aston, menurut Chief Business Development Officer PT Graha Andrasentra Propertindo, Hendry Harmen, sebagai strategi bisnis yang memungkinkan terciptanya sinergi investasi.

“Secara holding, kami telah bekerjasama dengan Aston, mulai dari Aston Rasuna. Nah, kami ingin menciptakan sinergi strategis di kawasan Bogor Nirwana Residences, agar para investor bisa menikmati fasilitas free stay di Bogor atau Jakarta. Tawaran menarik, bukan,” ucap Hendry.

Hotel berbiaya Rp200 miliar ini, 60% di antaranya ditanggung BRI dengan skema kredit konstruksi, nantinya bernama Aston Bogor Hotel and Resort. Berisi 124 room key yang terdiri atas 84 unit kondotel, dan 40 kamar hotel yang terhimpun dalam empat menara (low rise). Ada pun kondotelnya ditawarkan seharga Rp550 juta-800 juta tidak termasuk PPNBM. “Harga yang pantas karena kami menawarkan investasi ganda; returned guaranteed 8% per tahun untuk 3 tahun pertama dalam rupiah, sistem kepemilikan strata title, free stay selama 21 hari per tahun dan bebas biaya service charge, serta sinking fund,” jelas Hendry.

Aston Bogor Hotel & Resort direncanakan beroperasi pada Juli 2009. Menurut President and CEO Aston International Charles Brookfield tarif kamar hotel yang ditetapkan sebesar Rp550.000-750 ribu/malam untuk single room dan Rp1 juta-1,5 juta/malam untuk double room. Aston International sendiri telah memiliki portofolio sebanyak 40 hotel. 15 di antaranya telah beroperasi dan 25 hotel dalam tahap pembangunan hingga tahun 2010.

Arogansi Staf Marketing Casamora asal JLL

Siang ini saya bersama teman fotografer dan driver melakukan tugas liputan, survey dan investigasi ke beberapa proyek perumahan baru di wilayah Selatan Jakarta. Ada beberapa perumahan yang masuk dalam daftar survey, di antaranya Utopia, Casamora, Fenomerad, Villa @ Kebagusan, Permata Lebak Bulus, Aruba, Siaga Residences, dan Pejaten Residences.

Kecuali Casamora (milik PT Casabona), yang lain saya lalui dengan lancar. Dalam arti baik pengembang maupun marketingnya menyambut dengan baik dan ramah. Kendati kami terlebih dulu mengabadikan proyek-proyek tersebut, sebelum menemui si empunya proyek.

Ketika memasuki gerbang Casamora di daerah Cilandak, Jakarta Selatan, kami meminta ijin petugas keamanan (Satpam) untuk melihat-lihat kondisi aktual dan letak kantor pemasaran perumahan bersangkutan. Pak Satpam, dengan ramahnya membukakan gerbang sekaligus menginformasikan lokasi kantor pemasaran.

Kami pun beranjak mengelilingi proyek sambil mengambil gambar beberapa unit rumah yang sudah rampung pembangunannya. Ketika kami asyik mengambil gambar, dan mencoba memutar balik kendaraan untuk melihat unit-unit rumah yang lain, dari jauh kami melihat seorang perempuan berkulit terang berdiri di tengah jalan, tepatnya boulevard perumahan.

Dari jarak pandang 10 meter, si mbak yang kemudian kami ketahui benama Tentri ini terlihat berkacak pinggang. Ketika kami dekati, dia langsung menegur kami dengan suara lantang dan keras sambil menunjuk-nunjuk muka kami, disaksikan para pekerja bangunan, “Stop, Anda tadi syut ya. Kita bisa bicara nggak. Anda tahu tidak kode etiknya…. dan bla-bla-bla….”

Kami menyadari situasi dan turun dari kendaraan, mengikuti Mbak Tentri. “Kamu tahu tidak, ini private banget. Nggak bisa sembarangan orang masuk. dan kalian mengambil gambar tanpa ijin. Kalian harus menemui Project Manager kami di dalam. Karena dia yang bertanggung jawab. Saya sering dikomplain penghuni karena membiarkan sembarang orang masuk. Tahu tidak, ada kode etiknya”, cerocos Tentri tidak memberikan kami kesempatan bicara, dan sambil menunjuk-nunjuk muka kami. “Nggak bisa kayak gini. Saya sering dikomplain. Ini private sekali. Even majalah Asri atau Laras, kamu nggak bisa sembarang masuk,” gerutunya sambil memperhatikan kami dari atas hingga bawah dengan pandangan menyelidik.

Kami pun digiring menuju sebuah rumah, yang kemudian kami ketahui sebagai kantor project manager. Sambil menunjukkan jalan, Tentri tak berhenti ‘mengomel’. Tak tahan dengan omelannya, kami pun pada akhrinya buka suara. “Mbak kami memang keliru mengambil gambar tanpa ijin. Dan untuk itu minta maaf. Tapi kami tetap akan menemui pemilik perumahan. Dan kami masuk tadi sudah ijin pada petugas keamanan di depan,” ditukas oleh Tentri, “Tapi kan kalian harus patuhi kode etiknya,” tanpa menjelaskan tentang kode etik apa, dia terus menerus mengomel.

“Tunggu kalian di sini,” tukasnya sambil berlalu ke dalam sebuah ruangan. Kami pun dibiarkan menunggu di seuah lorong yang berdebu. Sekitar 10 menit dia berada di dalam ruangan project manager dan terdengar dari dalam dia beradu argumen dengan project manager.

Tak lama setelah itu, sang project manager bernama Ika pun menemui kami dan menjelaskan prosedur yang harus kami taati. Berbeda dengan Tentri yang langsung mencak-mencak, Ika terlihat lebih luwes, santun, dan beretiket. Padahal Tentri, menurut Ika, adalah marketing dari sebuah kantor konsultan properti ternama bereputasi internasonal, Jones Lang LaSalle.

Saya pun memaklumi dan menyetujui prosedur yang diajukan Ika sambil berjanji untuk menghapus semua gambar unit yang tadi sempat kami ambil. Kami pun bertukar kartu nama. Mendengar Ika menjelaskan dengan lebih luwes dan intonasi yang lebih bersahabat, Tentri pun ikut ‘menasihati’ kami agar lain kali meminta ijin dirinya atau project manager sambil berlalu dari hadapan kami.

Akan tetapi, ‘kesantunan’ Tentri hanya di depan kami bertiga. Di belakang, dia masih menggerutu dan memarahi mandor (?) serta pekerja bangunan dengan suara keras. Maksudnya mungkin supaya bisa didengar oleh kami. Begini katanya, “Bilang sama tuh satpam, jangan sembarangan masukin orang. Gua udah capek ngasih tahu,” lantangnya dengan suara keras dan berintonasi ‘menyuruh’.

Kami hanya bisa saling pandang. Ika pun menyembunyikan rasa malunya dengan mengatakan. “Iya Mbak, maaf tadi harus distop pemotretannya. Kirim saja surat permohonan wawancara. pasti kami respon kok,” ucap Ika. Setelah berbasa basi, kami pun minta diri.

Inilah kali pertama kami mengalami hal seperti ini. Dibentak-bentak dan diperlakukan seperti pencuri. Diteriaki bak maling tertangkap basah. Padahal kami sudah meminta ijin Satpam, dan membawa contoh majalah sebagai bukti serta kartu nama. Kami memilih melihat-lihat unit rumah dulu sebelum bertemu dengan petugas marketing atau pemilik proyek. Itu kebiasaan kami.

Yang tidak habis kami mengerti adalah, bagaimana mungkin pembeli atau pemilik rumah komplain kepada staf marketing? bukankah mereka hanya bertugas memasarkan? tanggung jawab operasional perumahan ada di tangan developer atau pengelola yang ditunjuk. Lalu, mengapa untuk menegur kami, Tentri harus meledak-ledak, menunjuk-nunjuk, teriak-teriak, berkacak pinggang dan menghadang laju kendaraan kami di tengah jalan. Apa tidak ada cara yang lebih elegan dan sopan? Kami lebih respek jika dia menegur kami secara baik-baik dan tidak dengan cara-cara ‘preman’ seperti itu. Toh, banyak kasus ketika kami survey vila-vila mewah di Bali dengan harga selangit, jauh lebih private dan mahal dari Casamora, pemiliknya malah mempersilakan kami untuk mengambil gambar sepuasnya. Padahal kami sebelumnya telah melihat-lihat situasi sebelum singgah di kantor pemasaran.

Sayang sekali, lembaga ternama seperti JLL yang mendunia, memiliki staf maketing divisi residensial dengan kepribadian seperti preman. Reputasi JLL terlalu bagus untuk dinodai oleh hanya seorang Tentri.

Summarecon Tunda Pengembangan Bekasi

Para spekulan tanah di Bekasi Barat, bersiaplah gigit jari. Sebab, rencana besar PT Summarecon Agung Tbk yang sudah terpublikasi luas, belum dapat direalisasikan tahun ini. Rencana besar itu adalah ekspansi pengembangan township, di atas lahan seluas 250-300 Ha. Pengembangan skala kota itu akan mencakup residensial, komersial, fasilitas publik, hotel, apartemen dan lain-lain yang sesuai dengan standar kota mandiri.

Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki, mengatakan penundaan tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan berbagai kemungkinan dan peluang yang lebih menjanjikan bila dibandingkan dengan realisasi ekspansi di Bekasi. “Kami memiliki opsi lain yang lebih prospektif agar kinerja perseroan menjadi tambah bagus,” ujar Johannes.

Penundaan tersebut, ungkap Johannes, dilakukan hingga batas waktu yang tidak ditentukan. Namun, menilik pada perkembangan wilayah Bekasi yang kian hari semakin pesat, Johannes tak menampik bila kondisi aktual Bekasi menjadi isyarat positif bahwa kawasan ini dapat menjadi berlian yang bernilai tinggi. Serupa dengan kawasan Serpong di Tangerang.

“Kami akan melihat waktu yang pas. Jadi sama sekali tidak dianulir atau dibatalkan. Momentumnya belum tepat, kalau kami harus memaksakan diri masuk ke sana,” imbuh Johannes.

Dikatakan Johannes Mardjuki, PT Summarecon Agung Tbk, kini akan berkonsentrasi pada pengembangan lahan baru seluas 36 Ha di Kelapa Gading yang sampai saat ini masih menjadi profit center perseroan, di samping Summarecon Serpong.

Lahan baru diakuisisi PT Summarecon Agung Tbk senilai Rp344 miliar.  Melalui pembelian 13.526 saham yang mewakili seluruh saham yang ditempatkan dalam PT Gading Orchard. Sekadar informasi, dana untuk membeli lahan itu diambil dari  hasil emisi obligasi yang ditawarkan ke pasar bulan lalu dengan nilai Rp400 miliar.

Rencananya, dana hasil penerbitan obligasi itu, sebagian besar (70%) dialokasikan mengonversi kepemilikan lahan tersebut dan selebihnya dimanfaatkan untuk kebutuhan modal kerja.

PT Summarecon Agung Tbk akan mengembangkan lahan tersebut menjadi perumahan untuk segmen skala menengah ke atas sejumlah 1.500 unit. Ada pun tiap unit rumahnya ditawarkan dengan harga jual mulai dari Rp1 miliar.