Baru Bukan Berarti Amatir

Direktur Utama Grup Relife Realty, Ghofar Rozaq Nazila mafhum sektor properti subperumahan merupakan bidang bisnis yang memiliki resistensi paling tinggi dibanding sub bisnis properti lainnya. “Atas dasar prinsip rumah merupakan kebutuhan primer. Kami yakin kebutuhan rumah akan terus ada dan malah tumbuh seiring bertambahnya populasi penduduk. Lagipula background kami sebelumnya adalah konstruksi yang merupakan anak kandung properti,” ujarnya.

Fundamen itulah yang membuat Ghofar bersama dua kolega lainnya yang memiliki ekspertis berbeda (Prima Kumara dan Mudawamah), percaya diri mengembangkan proyek pertamanya, Orchid Pavilion pada akhir 2005 lalu, hanya bermodal Rp150 juta. Harga penawarannya tak main-main, Rp250 juta-350 juta/unit. Sempat terbersit keraguan, apakah proyek perdananya ini akan laku, mengingat hingga berbulan-bulan baru 1 unit yang diminati, dari total hanya 5 unit.

Kendati begitu, Ghofar bergeming dan tetap yakin Orchid kelak menjadi rekam jejak penting bagi perjalanan sejarah Grup Relife Realty. Terbukti keyakinan arsitek lulusan Universitas Indonesia itu tak bertepuk sebelah tangan, meski harganya terbilang tinggi, Orchid laris juga.

Hingga memasuki tahun operasional ketiga, Grup Relife Realty telah mengoleksi enam portofolio properti dengan total aset mencapai Rp10 miliar. Selain Orchid Pavilion, ada Cimanggis Green Residences 1 dan 2, Juanda Residences, Kelapa Dua Residences, dan Green Life Residences. Kelak sebidang lahan seluas kurang dari 1 Ha di kawasan Ceger, Jakarta Timur, menjadi aset ketujuh.

Intuisi Grup Relife Realty memang cukup tajam. Mereka memilah pasar sesuai demografi dan psikografi kota Depok, sebagai area garapan awalnya. Densitas populasinya mencapai 1,3 juta jiwa yang mendiami 200 km2 total area kota. Namun, ketersediaan hunian untuk memenuhi kebutuhan jutaan penduduk itu belum mencukupi.

Depok, secara denotatif, memiliki pasar yang cenderung seragam. Meski demikian, toh mereka bisa mengendus ceruk yang lebih spesifik yakni masyarakat berprofil kelas menengah karyawan yang bekerja di orbitnya, Jakarta, dan berbasis religi Islam. Basis religi ini, tidak secara sadar dibentuk, melainkan mengkristasl dengan sendirinya. “Berhubung pembeli proyek pertama kami mayoritas beragama Islam, jadi kami mencoba fokus di segmen ini. Karena itulah, di setiap perumahan yang kami bangun, terdapat fasilitas ibadah mushola atau mesjid. Walau begitu kami tidak menutup kesempatan bagi pembeli non muslim,” jelas Ghofar.

Strategi menyasar ceruk pasar spesifik memang merupakan tindakan yang sangat efektif. Hal ini juga diacu oleh Grup Graha Permata Properindo. Mereka tak bermain di level yang sarat ‘pemain’. Head to head secara langsung, apalagi dengan pengembang raksasa, bagi mereka, sama saja dengan bunuh diri. Meskipun kalau dipaksakan, mereka mengakui sanggup berhadapan, namun tetap saja dibutuhkan amunisi lebih.

“Kami memutuskan untuk menggarap pasar menengah-menengah. Dengan karakteristik bankable, entah eksekutif, atau pekerja dan pedagang” ujar Direktur Utama Grup Graha Properindo Adrianus.

Strategi universal lainnya yang umum dilakukan oleh pebisnis, namun kadang dilupakan, adalah implementasi bottoming out. Mereka mempelajari real (effective) demand. Mereka hanya akan membangun jika pasar membutuhkan. Seperti ruko yang mereka dirikan di kawasan Grogol, Jakarta Barat.

Kompleks ruko bertajuk Makaliwe Corner ini merupakan proyek pertamanya. Dibangun ketika para investor memang memerlukan ruko sebagai tempat usaha (bisnis dan dagang), tepatnya tahun 2003. Bermodal Rp3 miliar yang berasal dari kas pribadi, ruko tersebut menaklukkan pasar kurang dari tiga bulan.

Serupa dengan Grup Relife Realty, Grup Graha Permata Properindo juga dibentuk oleh tiga orang berlatar belakang berbeda, yakni Adrianus (teknik sipil), Suhartono (ekonomi) dan Hanafi (finance).

Berkaca pada kesuksesan Makaliwe Corner, petualangan Grup Graha Permata Properindo lantas berlanjut. Berturut-turut mereka membidani kelahiran proyek dengan skala lebih besar. Seperti Graha Permata Cibinong tahun 2004 yang terbagi atas dua tahap pengembangan. Tahap I sejumlah 160 unit dan tahap II sebanyak 600 unit di atas lahan seluas 11 Ha.

Pada 2005 mereka ‘mengguncang’ pasar apartemen di lokasi premium Jakarta. Dengan membangun Permata Seibu Residence di Jl Anggrek, kawasan Sudirman, Jakarta Selatan, sebanyak 116 unit seharga sangat melantai, yakni Rp250 juta-300 juta. Banyak pengamat properti menilai, keputusan pengembang ini menjual unit apartemen semurah itu sebagai ‘kurang waras’, mengingat harga lahan di kawasan Sudirman, sudah mencapai Rp15 juta-20 juta/m2. Padahal, yang mencibir itu lupa, bahwa, “Kami sudah mengakuisisi lahan tersebut sejak lama. Itulah mengapa harga jual bisa kami tekan seminimal mungkin karena ongkos produksi ternyata bisa jauh lebih rendah dari perkiraan semula. Selain itu, kami juga menerapkan strategi optimalisasi lahan, di mana fasilitas yang membutuhkan area besar bisa diintegrasikan dalam satu bangunan. Efisien bukan?,” papar Adrianus.

Hal serupa juga diberlakukan pada Satrio Residence, Jl Dr Satrio, Kuningan, Jakarta Selatan yang dikembangkan pada tahun yang sama. Usai kisah manis Permata Seibu, proyek ketiga ini juga memikat pasar. Sebanyak 209 unit yang dijajakan, laris terbeli. Dengan tingkat harga sama, yakni Rp250 juta-300 juta/unit. Siapa yang tidak tertarik, sudahlah di tengah kota, murah pula.

Sementara Hayam Wuruk Residence di Jl Hayam Wuruk, Jakarta Pusat, resmi dirilis pada Juni 2008. Sejumlah 355 unit seharga Rp10-12 juta/m2 mengisi pasar bersegmen pendapatan Rp4,5 juta-10 juta/bulan.

Future development mereka kemudian adalah Karbela Residences di Karet Belakang, Jakarta Pusat. Sebanyak 70 unit dengan tipikal kepemilikan 40 unit strata title dan 30 unit sewa. Harga berkisar antara Rp225 juta-400 juta untuk ukuran 24-51 m2.

Hingga saat ini, Adrianus dan kawan-kawan memiliki 8 proyek dengan jumlah aset Rp91 miliar. Dan Karbela Residences bukanlah proyek terakhir, karena pada 2009 akan ada dua proyek lagi didirikan. “Dan kami masih punya land bank seluas 4 Ha di Jakarta, Batam, Semarang dan Bali yang akan dimanfaatkan sebagai proyek hunian vertikal,” ungkap Adrianus.

Grup Relife Realty dan Grup Graha Properindo hanyalah salah dua dari sekian banyak pengembang pendatang baru yang menggenahkan peta bisnis properti Indonesia dengan jejak menjanjikan. Nama berikutnya adalah A/L Development, Grup Cempaka, PT Indo Tama Nusantara, PT Berlian Lima Plus, dan lain-lain(lihat table).

A/L Development dan PT Berlian Lima Plus, bahkan lebih berani. Mereka mengkhususkan diri membangun properti mewah seharga miliaran rupiah pada 2005 silam. Kendati muka baru, prestasi penjualan mereka, toh sangat menggembirakan. A/L Development hingga saat ini mampu menangguk perolehan positif dari Rumah Bangka di Kemang, Jakarta Selatan, Rumah Cira di Cipinang Muara, Jakarta Timur dan dua dari total tiga menara Nirvana Residences yang dipatok seharga Rp12 juta-17 juta/m2. Tahun depan, A/L Development bakal melebarkan sayap dengan membangun private villas Kamala Resort di kawasan Seminyak, Bali.

Padahal, background A/L Development sangat berbeda dari personalia pengembang lainnya, yakni kumpulan tiga ibu muda cantik dan wangi. Mereka adalah Loemongga Haoemasan, Chindar Marzuki dan Alifa Abdullah.

Sementara PT Berlian Lima Plus sebelum berekspansi di sektor properti merupakan raksasa di ranah pendidikan, forwarding dan konstruksi. Berbekal kumpulan profesional yang dengan sukarela menggabungkan diri, di antaranya Gunawan, arsitek yang terlibat dalam dokumentasi Hotel Burj Al Arab di Dubai, PT Berlian Lima Plus memulai dengan proyek Berlian (Diamond) Residence di bilangan Cilandak, Jakarta Selatan.

Berlian Residences bukanlah seperti proyek rumah eksklusif kebanyakan. Dia dirancang sebagai rumah smart berbasis teknologi canggih untuk mengisi segmen niece market. Semua fitur-fitur yang berhubungan dengan telekomunikasi, home appliance, sekuriti, dan utilitas perumahan terhubung dengan digitalize button yang sama. Wajar jika per unitnya dibanderol Rp2,4 miliar-2,9 miliar.

“Untuk proyek selanjutnya, kami tengah mempersiapkan pematangan lahan di daerah Gadog, Ciawi, Jawa Barat untuk membangun retirement community seluas 5 Ha. Sedangkan cadangan lahan yang berhasil kami kumpulkan adalah 3 Ha di Sumbawa, Nusa Tenggara Barat, dan 40 Ha di lebak, Banten,” papar Direktur Utama PT Berlian Lima Plus, Dhaneswara Senowibowo.

Fundamen Kuat

Menariknya, mereka ini betul-betul pembelajar yang baik. Mereka bisa menginventarisasi sekaligus mengevaluasi kesalahan yang telah dibuat pendahulunya. Termasuk mendanai proyek-proyeknya. Kecuali Grup Relife Realty yang sama sekali belum tersentuh ‘intervensi’ perbankan, yang lainnya memanfaatkan fasilitas kredit konstruksi hanya untuk garansi keamanan pendanaan.

“Kami menata permodalan proyek sebijak mungkin. Dalam setiap proyek yang kami bangun, kami hanya mengomposisikan kredit konstruksi sebesar 40% saja. Selebihnya merupakan kas internal perusahaan dan pembayaran konsumen,” ungkap Fery Sugih, Direktur Marketing Grup Cempaka.

Kearifan senada diambil oleh PT Berlian Lima Plus. Pengembang yang dinahkodai cucu mantan Wakil Presiden Sudharmono, ini, mengalokasikan dana perusahaan sebesar 35%, sisanya, porsi seimbang dari kredit bank dan konsumen.

Sementara A/L Development menempuh jalur subsidi silang (cross subsidy). Keuntungan yang diperoleh proyek-proyeknya yang sudah eksisting diputar kembali untuk proyek yang tengah dibangun (on going progress). “Kami tahu, kapan saat yang tepat pinjaman bank harus dipakai,” ujar Direktur Marketing A/L Development Chindar Marzuki yang mengisyaratkan kredit konstruksi diperoleh dari salah satu bank pelat merah.

Gelontoran keran kredit properti yang terus tumbuh, tercatat hingga Mei 2008 sebesar Rp172,8 triliun (36,8%-nya merupakan kredit konstruksi dan real estat), tidak membuat mereka tergoda dengan mengajukan angka kredit gila-gilaan.

Dengan begitu, meski muka baru, mereka ini tidak bisa dibilang amatiran. Mereka toh, menerapkan juga prinsip prudent dalam penggunaan dana perbankan. Sehingga kita tidak bisa menutup mata bahwa mereka mampu juga bersikap profesional. Tidak saja dalam mengelola pendanaan proyek, juga kemampuan manajerial.

A/L Development, walau digawangi ibu-ibu, namun latar belakang pendidikan dan skill mereka sangat mumpuni. Loemongga kita kenal sebagai lulusan Boston College jurusan finance yang karirnya malang melintang di perusahaan-perusahaan distribusi, dan jasa pengiriman barang. Begitu pula dengan Chindar Marzuki dan Alifa Abdullah yang lulusan perguruan tinggi ternama di luar negeri dan memiliki kemampuan mendesain interior.

Sementara Grup Relife Realty boleh disematkan dua ibu jari kepadanya. Memulai usaha dari bawah. Berbekal kerja keras, ketekunan, kejujuran dan loyalitas. Sehingga berbuah sebagai salah satu pendatang baru prospektif yang mewarnai panggung konstelasi industri properti. Tanpa bantuan kredit bank!. Ini dimungkinkan karena ‘aktor’ di belakangnya merupakan orang-orang yang berpendidikan, berintegritas, sekaligus berdedikasi tinggi. Bagi mereka, “Membangun rumah untuk masyarakat sama dengan beribadah. Jadi kami mengerti betul kalkulasi ongkos produksi dan harga jual. Dengan kualitas yang kami tawarkan, disparitas harga jual produk kami bisa Rp15 juta-20 juta lebih rendah dari proyek lain. Dengan harga tersebut, kami tetap bisa meraup margin,” ujar Ghofar.

Iklan

3 Tanggapan

  1. asw.

    apa kabar, mba?
    terima kasih telah dimuat dalam blog-nya. boleh di link ke blog kami?
    fyi, alhamdulillah ahad lalu kami selesai pameran properti di balai kartini dengan hasil yang memuaskan.
    sila kunjungi kami di
    www. relife-realty.blogspot.com

    salam
    Ghofar R Nazila

    Salam. terima kasih sudah visit blog saya. Silakan pak, link saja. Alhamdulillah ya, hasil penjualan sesuai ekspektasi. Terus berprestasi ya Pak. Salam buat kru lainnya.

  2. Saya hanya ingin menginformasikan ttg apartement SATRIO RESIDENCE yg terletak di jl. satrio di depan mall ambasador kuningan….
    bahwa sebenarnya apartement tersebut terletak di JALUR HIJAU, dan tidak akan pernah di keluarkan surat IMB nya dari yang berwajib..

    Saya adalah salah satu Customer dari Apartement Tersebut…
    samapai saat ini saya dan teman2 lainnya sudah mengecek status perijinan dari pembangunan SATRIO RESIDENCE…

    Dan informasi yang saya dapati jika tidak memiliki IMB, Apartement tidak aka pernah selesai pembangunannya…

    Bagi yang tertarik untuk membeli unit di Apartement SATRIO RESIDENCE HARAP HATI-HATI….atau di check Dulu PERIJINANNYA…

  3. Ternyata proyek Hayam Wuruk Residences macet sampai saat ini dan pengembang PT Graha Permata Properindo tidak memberikan penjelasan kepada konsumen, sementara staf yg dihubungi cenderung menghindar dengan alasan yg handle cuti atau alasan lainnya.
    Saya tunggu penjelasan dari pengembang dan realisasi proyek tersebut

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: