Jababeka Bangun Indonesia Movieland Senilai Rp3,6 Triliun

Kendati diproyeksikan tidak akan semewah Dubai City World di Uni Emirat Arab yang menghebohkan itu, namun upaya PT Jababeka Tbk (selanjutnya Jababeka) untuk membangun pusat industri perfilman dan pertelevisian terintegrasi patut mendapat apresiasi positif.

Jababeka seperti mencoba menawarkan spektrum pengembangan baru dalam konstelasi bisnis dan industri properti di Indonesia. Mereka menciptakan blue ocean untuk tidak dikatakan market baru, yakni Indonesia Movieland. Ini merupakan kawasan industri perfilman dan pertelevisian yang sama sekali belum dirambah pengembang lain yang justru masih berkutat dalam perlombaan proyek ‘superblok’ biasa.

Pengembang yang baru saja meresmikan operasionalisasi Metropark Condominium itu berencana membangun Indonesia Movieland di atas lahan seluas 36 Ha. Dirancang dengan konsep kawasan industri yang didedikasikan untuk insan-insan perfilman dan pertelevisian Nasional.

Dikatakan Presiden Direktur PT Jababeka Tbk Setiyono Djuandi Darmono, Indonesia Movieland bukan sekadar theme park seperti halnya Universal Studio di Amerika Serikat yang tujuan utamanya memang menarik wisatawan. “Indonesia Movieland lebih dari itu, merupakan pusat industri kreatif perfilman dan pertelevisian. Diharapkan dari sini lahir sineas-sineas andal yang mampu memproduksi film-film bermutu yang mampu mengisi pasar domestic dan mancanegara,” ujar Darmono.

Proyek istimewa ini akan merangkum fasilitas-fasilitas yang mendukung berlangsungnya kegiatan produksi, pasca produksi dan apreasiasi film dan televisi seperti studio dengan ukuran yang bervariasi sebagai tempat syuting, TV Station, President Film Academy, museum dan laboratorium film, pusat kebudayaan, gedung serba guna (convention hall). Yang paling utama, terdapat lokasi syuting dengan sejumlah replika yang sangat dibutuhkan kalangan perfilman dan pertelevisian. Akan disediakan mobil-mobil kuno, jalan-jalan legendaris di dalam dan luar negeri, dan rumah-rumah yang dibangun seperti tahun 50-an, atau bahkan hutan buatan.

Karena dirancang sebagai kawasan industri (industrial estate), Jababeka juga bakal melengkapinya dengan membangun perumahan dan fasilitas menginap guna mengakomodasi kebutuhan para penggiat perfilman dan televisi akan tempat tinggal. Fasilitas tempat tinggal tersebut berupa 29 unit town houses, 64 unit landed houses, apartemen dan pusat hiburan yang beroperasi 24 jam serta hotel bintang lima. Pembangunan Indonesia Movieland sendiri dijadwalkan berlangsung kuartal IV 2008 dan direncanakan rampung pada 2011.

Dibutuhkan dana lumayan besar untuk merealisasikan proyek tersebut, sekitar Rp3,6 triliun. Jababeka sendiri hanya sanggup menyediakan sekitar 20 persennya saja. “Sebagian besar lainnya kami upayakan mendapat pinjaman dari bank,” ujar Darmono. Agar tidak menjadi proyek yang sebatas ‘wacana’ Jababeka juga menempuh opsi strategis melalui perkongsian dengan beberapa pihak. Di antaranya Multivision Plus sebagai equity partner dan Microsoft Indonesia. Nama terakhir ini berkomitmen dengan memberikan new graphics software secara gratis kepada seluruh mahasiswa jurusan multimedia yang menimba ilmu di President Film Academy, serta kepada semua perusahaan pemula di bidang multimedia yang beroperasi di Indonesia Movieland.

Selain itu, kontribusi Microsoft Indonesia juga merambah pada pemberian diskon yang besar untuk software high performance computing yang dibutuhkan dalam rendering grafis bagi industri film dan animasi.

Bukan perkara mudah untuk mewujudkan proyek ini. Mengingat beberapa waktu silam, TVRI juga pernah membangun properti serupa yakni Studio Alam di Depok, Jawa Barat, sementara rumah produksi milik Camelia Malik juga punya Studio Persari, dan Kampung Artis milik PT Taman Kampung Artis (anak usaha Gajah Mada Record). Ketiganya juga dilengkapi fasilitas indoor dan outdoor studio, kafe dan tempat hiburan. Meski masih kerap digunakan sebagai lokasi syuting film dan sinetron, namun pengelolaan dan teknologi yang digunakan masih terhitung sederhana untuk tidak dikatakan primitif. Jadi, belum bisa diandalkan untuk menghasilkan karya film dan televisi yang bisa berkompetisi dengan karya impor.

Kehadiran Indonesia Movieland mustinya bisa mengisi celah ini. Sebab, gairah perfilman dan pertelevisian di Indonesia tengah dalam masa tinggal landas. Hasil riset AGB Nielsen di 10 kota area survei (Jakarta, Bandung, Medan, Semarang, Surabaya, Makassar, Yogyakarta, Palembang, Denpasar, dan Banjarmasin) menunjukkan kenaikan yang cukup dramatis pada jam tayang film lokal tahun 2007. Yakni 2.292 jam yang berasal dari beberapa stasiun televis, seperti RCTI (160 jam tayang), SCTV (99 jam), TPI (88 jam), dan Indosiar (82 jam).

Dus, belanja iklan televisi yang mencatat nilai Rp23,121 triliun, bisa dijadikan indikator atas proyeksi perkembangan kawasan industri spesifik ini. Tren belanja iklan tersebut memperlihatkan kurva meningkat 13% dari tahun 2006 silam yang hanya mampu menuai Rp20,51 triliun. Jelas, data dari Nielsen Media Research bisa dijadikan acuan betapa industri perfilman dan pertelevisian membutuhkan sebuah kawasan terpadu yang dapat mengakomodasi sekaligus merangsang pertumbuhan produksi.
“Diharapkan dari Indonesia Movieland dapat melahirkan lebih dari 1.000 karya film dan sinetron. Melebihi yang dihasilkan Bollywood di India dan Negara tetangga seperti Hong Kong sebagai pusat perfilman Asia,” harap Darmono.

Indonesia Movieland termasuk salah satu dari dua proyek besar yang dicanangkan Jababeka tahun ini. Selain Indonesia Movieland, tahun ini perseroan akan mengembangkan Medical City di atas lahan seluas 70 Ha.

Kapitalisasi Jababeka Capai Rp2 Triliun
Meskipun kalah agresif dibanding pengembang lain macam PT Bakrieland Development Tbk dan Agung Podomoro Group, PT Jababeka Tbk diam-diam memiliki kapitalisasi aset senilai lebih dari Rp 2 triliun. Angka ini tercipta berkat amannya aset-aset mereka dari intaian pihak lain saat melakukan restrukturisasi hutang beberapa waktu lalu.
Sebut saja Kawasan Industri (KI) Jababeka seluas 1.580 Ha. KI ini kini bernilai Rp853 miliar. Sementara KI Cilegon yang seluas 800 Ha berkapitalisasi Rp960 miliar. Ini belum termasuk 1.500 Ha Perumahan Graha Buana Cikarang senilai Rp 675 miliar, KI Indocargo Mas (200 Ha) Rp 108 miliar, tanah Batavia Perkasa (Rp150 miliar) dan Padang Golf Cikarang (40 Ha) dengan nilai Rp 200 miliar.

Selain itu, Jababeka juga masih memiliki 1.500 Ha lahan yang belum digarap di Tanjung Lesung, Banten senilai Rp 807 miliar, aset properti komersial Batavia City Realty yang popular dengan sebutan Menara Batavia di Jakarta (Rp112 miliar), Plaza Jababeka (Rp38 miliar) dan Tanjung Lesung Resort dengan lahan seluas 18.300 Ha, yang ditaksir bernilai Rp18 miliar.

Iklan

Urban Lifestyle, Tak Pernah Mati

Tak percuma, PT Aneka Bina Lestari, pengembang Sudirman Place, menggandeng PT Plaza Indonesia Realty Tbk (PIR) guna mengelola ruang ritelnya. Sejak diambil alih pengelolaannya oleh PIR untuk masa kontrak 35 tahun, Sudirman Place mengalami perubahan besar-besaran. Mulai dari penamaan, konsep, seleksi tenan, strategi pemasaran hingga desain arsitektural dan interior.

Awalnya konsep Sudirman Place hampir sama dengan Plaza Senayan dan Senayan City. Tak ada greget, bahkan terlalu biasa. Sejak dibuka pada pertengahan 2006 lalu, hingga diambil alih PIR pada 2007, Sudirman Place bagaikan etalase kosong. Yang beroperasi waktu itu hanya Nichols Edward, Bali Deli, Zuma dan Starbucks. Sebagian besar tenan lainnya malah enggan membuka gerainya. Padahal waktu itu, sudah ada 100 tenan yang komit mengisi Sudirman Place.

Apa yang salah dari Sudirman Place? Dilihat dari lokasi, ia menempati posisi sangat strategis. Di tengah kota di Jl Jend Sudirman, tepat di ujung Pintu Satu Senayan. Aksesibilitasnya sangat baik dan mudah dijangkau dari berbagai penjuru kota. Arsitekturalnya bergenre modern, sesuatu yang tengah menjadi tren saat itu. Para pengelolanya pun orang-orang dengan reputasi hebat. Ada alumna PT Duta Pertiwi Tbk yang memiliki spesialisasi di sektor ritel, lulusan Grup Pakuwon, dan profesional lainnya yang tak diragukan lagi kapabilitasnya.

Tak diragukan lagi, mereka membaca pasar secara salah. Akibatnya konsep yang diterapkan keliru untuk tidak dikatakan salah besar. Inilah biang keladi gagalnya Sudirman Place tampil ke permukaan. Mal ini terlalu kecil, hanya 30.000 m2, untuk menampung sejumlah 100 tenan. Konsep family mall dengan mengedepankan fashion apparel tampaknya kurang mengundang minat para pengunjung untuk datang. Alih-alih membelanjakan uangnya. Sebab, tenan-tenan yang kadung beroperasi belum bisa mengakomodasi local need yang ingin diincar. Sekadar informasi, pasar yang dibidik Sudirman Place adalah para eksekutif dan profesional yang bekerja di seputaran Senayan.

Mudah ditebak, kalau kemudian Sudirman Place kalah sebelum berperang. Pada saat bersamaan, ia digempur publikasi Senayan City dengan berbagai gimmick paling mewah, sebagai pusat belanja seangkatannya. Sudirman Place tak mampu membendungnya. Apalagi kalau sampai harus menyalip legenda pusat belanja kelas A lainnya seperti Plaza Senayan.

Dengan motivasi itulah akhirnya PIR digaet untuk membenahi. Mereka membenahi tidak saja yang berkaitan dengan konsep dan tampilan fisik, juga restrukturisasi organisasi. Pentolan-pentolan PIR yang berpengalaman mengelola Plaza Indonesia dan EX Plaza ditahbiskan sebagai pemuncak yang diharapkan dapat membawa perubahan drastis ke arah yang lebih baik. Hasilnya adalah fX Lifestyle X’enter.

fX Lifestyle X’enter sendiri merupakan bangunan berlantai 9 menghimpun fasilitas bisnis, hiburan, dan gaya hidup modern bertaraf internasional. Sebagai business lifestyle center, fX menghadirkan fPOD, The Edgy Meeting Hub. Dilengkapi fasilitas jaringan internet, telekomunikasi dan konferensi, fax & printing, juga food & beverage dapat dinikmati di 11 pod yang tersedia. Paradigma real business is done outside of the office tampaknya telah dimulai.

Direktur Marketing fX Lifestyle X’enter Henny Udy Brown menjelaskan, sebuah pusat belanja yang berada di lokasi perkantoran haruslah yang bisa melayani kebutuhan para pekerja kantor. “Yang utama itu. Kemudian dispesifikkan lagi, pekerja kantor yang bagaimana. Di Sudirman ini kan mayoritas adalah eksekutif muda, young urban professional yang berusia 25 sampai 40 tahun. Ini yang mestinya dieskplorasi kebutuhannya,” ujar Henny.

Kebutuhan para yuppies ini sejatinya adalah sebuah tempat yang bisa melepas stres akibat tekanan pekerjaan, hang out, pencerahan pemikiran, dan macam-macam aktifitas yang dapat mengembalikan semangat kerja kembali. Karakternya pun sangat berbeda dengan profesional mapan. Mereka ini, berani mencoba sesuatu yang baru, jenuh melakukan aktifitas rutin yang sama, dan cepat mengambil keputusan.

Dare to be different, berani menerima tantangan dan tentu saja, gengsinya tinggi. Mereka gak bakal mau dikalahkan oleh yang lain dalam penguasaan teknologi, misalnya atau informasi. Saat ini eranya cigar, cigarette dan wine,” ujar Head of Retail Jones Lang LaSalle , Wendy Haryanto.

Jika dulu kita dipopularkan dengan istilah meet me at the mall, saat ini mungkin lebih tepat dengan jargon meeting at the mall. Sebab, preferensi market sudah jauh berbeda. Rapat sambil ngopi atau makan. Inilah yang dinamakan local need yang sangat sensitif dan harus dielaborasi secara komprehensif jika pengembang berniat membangun pusat belanja sekaligus hiburan di pusat kota. fX Lifestyle X’enter bisa saja sukses di bilangan Senayan, akan tetapi belum tentu diterima di Pluit atau Kelapa Gading, Jakarta Utara.

Meski demikian, untuk mal yang mengusung konsep F&B and entertainment lifestyle tetap memiliki kans yang lebih besar dibanding mal biasa. Mengacu pada kasus fX Lifestyle X’enter yang meski baru pre opening sebulan lalu, telah mampu menarik minat 7.000 orang pada hari biasa dan 14.000 orang pada saat week end. Harga sewa yang sebesar Rp400.000/m2 dan biaya perawatan Rp85.000/m2 bukanlah masalah buat para tenan. Sebab, selain 70% tenan yang sudah mengisi tempat yang desain interiornya dirancang oleh 11 arsitek ternama, ada sekitar 120 calon tenan yang memenuhi daftar tunggu.

Sementara mal jenis kedua, menurut Wendy, justru menunjukkan penurunan kinerja. Meski tingkat hunian tetap stabil namun, harga sewa cenderung tidak beranjak. “Ini karena permintaan melemah dan kelangkaan peritel-peritel baru yang sampai saat ini masih diandalkan oleh mal sewa berkonsep biasa sebagai anchor tenant,” lanjut Wendy.

Ada pun pasok pusat belanja secara kumulatif hingga kuartal kedua saat ini sudah mencapai 2,8 juta m2. Jika tidak ada penambahan peritel baru, bisa dibayangkan pembagian kue-nya seperti apa. Tentu saja, menurut Henny, bakal diperebutkan secara ketat. “Bukan tidak mungkin terjadi kanibalisme. Itulah perlunya riset yang mendalam, pengelolaan yang berpengalaman dan jangan asal bangun pusat belanja. Ini pun belum cukup, harus ada kreatifitas. Sebisa mungkin setiap 3 tahun ada pergantian konsep,” imbuhnya.

Michael Riady, Mimpi Bangun Global City

Anak muda satu ini kini tengah menjadi sorotan publik. Ya Michael Riady. Sejak 3 April lalu, lelaki parlente berparas menawan ini menyihir pentas bisnis dan industri properti di Indonesia. Tak tanggung-tanggung, Michael tampil di garda depan, mewakili PT Lippo Karawaci Tbk dengan melansir St Moritz Penthouses and Residences.

Mega proyek senilai Rp11 triliun itu merangkum 11 fasilitas properti dan gaya hidup dalam satu area pengembangan yang dibangun secara integral. Jelas, ini gebrakan besar sekaligus tanggung jawab yang luar biasa berat bagi Michael yang belajar finance dari Orange County University, California, Amerika Serikat itu.

Sukses tidaknya kelahiran Jakarta 28 tahun silam itu memimpin St Moritz Penthouses and Residences akan menjadi indikator paling obyektif bagi publik dalam menilai apakah Grup Lippo sanggup menjadi raja properti kembali.

Jalan ke arah itu tampaknya mulai ditapaki. Sebab, hingga tulisan ini dibuat, St Moritz Penthouses and Residences telah terjual 80% hanya dalam waktu sehari. Lantas, apa visi dan strategi bisnis Michael dalam menahkodai St Moritz Penthouses and Residences ke depan? Berikut bincang-bincang kami:

Publik dikagetkan dengan kemunculan Anda sebagai pemimpin sekaligus CEO dari salah satu proyek milik pengembang besar PT Lippo Karawaci Tbk. Padahal nama dan profesionalitas Anda belum dikenal. Jabatan ini by achieved atau by appointed, mengingat Anda adalah generasi ketiga klan Riady?
(Michael tersenyum penuh arti). Saya menekuni bisnis properti sejak masih di bangku kuliah. Saya suka dinamikanya, tidak membosankan. Kendati background pendidikan adalah finance dan accounting, properti merupakan lahan bisnis yang harus semua orang ikuti, minimal tahu. Bisnis properti juga kental dengan kalkulasi pembiayaan dan pendanaan. Jadi, keberadaan saya, bukan blessing in disguish.

Orang-orang terkaya yang masuk listing Forbes saja memiliki bisnis properti selain core business-nya. Jadi, kalau mereka saja second line-nya bisnis ini, boleh dikatakan property must be a good industry. Saya belajar banyak dari mereka, selain keluarga seperti Opa, Om, dan profesional lainnya. Jadi, puji Tuhan, hingga saat ini saya sudah mengenal secara mendalam seluk beluk bisnis dan industri properti.

Apa yang Anda pelajari dari mereka, Muchtar Riady (opa) dan James Riady (om)?
Terutama kemampuan self controlling, menahan diri. Di saat yang lain gencar membangun, saya justru menunggu momen yang tepat.

Momen yang tepat itu seperti apa?
Sifat bisnis properti ‘kan lokal sekali. Kita tidak bisa melakukan proyeksi secara tepat kalau tidak memahami dinamika pasar (market). Jadi, saat pasar diisi dengan produk generik, saya justru tertantang untuk membuat diferensiasi. Produk generik (tidak spesifik, red) itu kan ada masanya dan terbatas spektrumnya. Sementara yang spesifik, eksklusif dan berbeda itu spektrumnya luas. Yang seperti ini mampu bertahan lama.

Michael mengawali karir profesionalnya sebagai staf keuangan di Fidelity Investment yang bergerak di sektor investasi, dan perusahaan sektor hukum real estat Manatt, Phelps & Phillips Law Firm. Bergabung dengan imperium bisnis sang kakek pada Agustus 2004 sebagai manajer proyek Metropolis Town Square, Tangerang. Sebelum berturut-turut melakukan transformasi besar-besaran atas Cibubur Junction dan menjadi salah satu think tank kelahiran Kemang Village.

Apa nilai lebih yang ditawarkan St Moritz Penthouses and Residences. Jika dibandingkan dengan Rasuna Epicentrum, milik Anda ini masih di bawahnya, baik dari segi luasan lahan, maupun nilai proyek?
Konsepnya yang unik dan sangat berbeda. Punya kami, lebih eksklusif dan private, karena jumlah unit residensialnya terbatas. Kami juga menawarkan prestis. Ini blue ocean. Orang belum bisa dikatakan elit kalau tidak memiliki dan tinggal di sini. Berbeda dengan yang lain. Kebanyakan mass product. Saya menyasar segmen yang lebih atas. Itulah mengapa per unit apartemennya dijual seharga Rp12.3 juta/m2.

Selain itu ada office tower yang ketinggiannya mencapai 65 lantai dan shopping mall super mewah yang di dalamnya terdapat sea world. Inilah yang pertama dan satu-satunya di Indonesia.

Anda tampaknya ingin membuat sejarah ya. Kenapa tidak digenapkan saja ketinggian office tower-nya menjadi 100 lantai. Berapa meter pastinya ketinggiannya?
Sebelum membangun, kami terlebih dahulu melakukan assesment terhadap supply dan demand pasar perkantoran. Dari assesment teresebutlah diputuskan untuk membangun gedung berlantai 65. Dalam pembangunan gedung ini kami tidak ingin dianggap hanya mengembangkan proyek mercu suar namun juga karena melihat kebutuhan pasar saat ini.

Mengenai ketinggiannya diperkirakan akan mencapai lebih kurang 300 meter dihitung dari lantai dasar, dengan asumsi tinggi setiap lantainya berkisar 4-5 meter.

Apa pertimbangan Anda memilih nama St Moritz Penthouses and Residences dibandingkan Paragon City atau Puri Village yang kadung diketahui publik?
Karena St Moritz itu merupakan kota yang sangat eksklusif di Swiss dan kebetulan, kalau kami membngun sebuah proyek, harus sesuai dengan kebutuhan pasar. Nah, kebutuhan inilah yang belum dipenuhi oleh pengembang lainnya. Di Puri Indah, lokasi St Moritz, pasar menengah atas menempati posisi mayoritas. Nah, dicarilah nama proyek yang sesuai dengan pasar kelas ini.

Di mana sebetulnya posisi St Moritz dalam peta proyek PT Lippo Karawaci Tbk, bagaimana pula ‘rivalitasnya’ dengan Kemang Village?
Setiap proyek yang kami bangun haruslah memiliki nilai lebih. Kami menerapkan highest and best use methode. Kemang Village karena lokasinya di Kemang, sangat cocok dikembangkan sebagai high rise residential dan pusat gaya hidup. Di sini tidak cocok dikembangkan perkantoran. Untuk itu, di Kemang Village tidak ada office tower. Berbeda dengan St Moritz, lokasinya yang merupakan sentral bisnis kawasan barat Jakarta yang dapat dilintasi dari berbagai arah, harus dikembangkan sebagai pusat bisnis. Mobilitasnya mengarah ke aktifitas bisnis.

Kemang Village dan St Moritz sejajar. Tak ada rivalitas. Kompetisi saya anggap sebagai pemicu untuk menghadirkan yang terbaik buat pasar.

Nama Michael kian membubung dan mulai diterima dengan antusias dalam ranah klub Jakarta Property yang berisi para owner proyek-proyek properti besar, kala St Moritz mencetak penjualan menakjubkan. Delapan puluh persen terserap pasar.

Apa strategi dan visi bisnis Anda sehingga bisa mendulang penjualan yang mencengangkan banyak orang?
Saya ingin memberikan yang terbaik. Indikatornya, membangun gedung tertinggi, investasi yang terbesar, dan servis yang terbaik. Pendek kata, membawa St Moritz sebagai yang terbesar, tertinggi, dan paling bernilai di Jakarta. Global city within the city.

Berapa kru yang Anda libatkan sehingga mampu menjual 80%?
Saya menyebutnya total marketing. Semua orang yang tergabung dalam Lippoland Club saya kerahkan untuk menawarkan dan menjual secara gerilya. Anggotanya macam-macam, ada karyawan Grup Lippo, broker, in house marketing, ibu rumah tangga, bankir, dan lain-lain. Total ada 5.000 orang membantu penjualan St Moritz. Anda pun bisa mendaftar di Lippoland Club secara gratis.

Bisnis properti adalah probability. Saya tahu ada 1.000 pembeli potensial yang meminati St Moritz. Untuk mendapatkan 1.000 orang ini, saya butuh 5.000 orang. Karena belum tentu satu marketing bisa mendapatkan satu pembeli. Satu calon pembeli harus didekati oleh setidaknya 5 orang marketing. This is what we call probability.

Dengan mengerahkan 5.000 orang ini, publikasi St Moritz akan lebih dikenal luas. Mereka inilah sarana efektif untuk beriklan. Di samping ruang iklan formal ya.

Kultur manajerial seperti apa yang akan Anda implementasikan di St Moritz ini?
Ini kan proyek yang besar sekali. Melibatkan semua unsur. Ada tim konstruksi, keuangan, desain, marketing dan penjualan. Semua profesional yang saya libatkan adalah para ahli di bidangnya masing-masing. Dan mereka saya beri kebebasan untuk berkreasi dan membuat keputusan. Saya tidak akan melakukan intervensi sejauh itu bagus buat perusahaan.

Kebetulan saya lebih fokus di tim marketing, promosi, penjualan dan mengontrol keuangan. Karena marketing merupakan satu hal yang sangat penting. Kesuksesan sebuah proyek dimulai dari marketing. Ini yang saya genjot habis. Sementara bidang lainnya saya serahkan pada profesional. Kami kerja tim. Berbagai tanggung jawab, risiko, dan tentu saja kesuksesan.

Bagaimana dengan pendanaan St Moritz, 11 triliun rupiah itu bukan jumlah yang sedikit. Darimana Anda dapat menghimpun dana sebanyak itu?
Dalam satu proyek, setiap komponen diperlakukan secara berbeda penerapan strategi finansingnya. Pendanaan untuk membangun mal, tentu saja tidak akan sama dengan apartemen dan hotel.

Untuk apartemen, biaya konstruksinya 100% dari uang konsumen. Tidak ada pinjaman dari perbankan atau pun ekuiti perusahaan. Uang itu masuk untuk digunakan membayar kontraktor dan pemasok material bangunan. Diputar di situ. Tapi kalau shopping mal atau hotel perlu modal sendiri, dan dukungan pinjaman. Bisa bank, atau institusi non bank. Karena pusat belanjanya bersifat sewa, maka kami tidak bisa menjual untuk mendapatkan uang. Justru kami yang harus mengeluarkan uang.

Konstruksinya sendiri dimulai kapan?
Konstruksi target Oktober tahun ini. Fase satu adalah pusat belanja seluas 300.000 m2 yang di dalamnya ada sea world, 3 tower apartemen, fasilitas olahraga, sekolah dan rumah sakit. Oktober 2011 mulai serah terima. Fase dua pada 2010 yang dimulai dengan pembangunan sisa shopping mall tahap I seluas 150.000 m2, yang sekarang sudah diokupasi Hypermart.

Fase pertama ada shopping mall juga, sudah ada gerilya untuk pencarian dana?
Kebetulan itu merupakan bagian dari tugas tim keuangan PT Lippo Karawaci Tbk. Terus terang saya tidak terlalu ikut campur dalam pendanaan shopping mall. Saya menangani apartemennya.

Berapa rupiah Anda beli lahan di Puri Indah ini, dan bagaimana statusnya?
Tanah itu merupakan land bank perusahaan. Sudah dimiliki cukup lama. Yang pasti nilai tanahnya sekitar Rp1,2 triliun, karena harga saat ini Rp10 juta per meter untuk area komersial di Sentra Primer Baru Barat (SPBB) Jakarta. Luas lahan kami 12 Hektar. Lebih murah dibanding CBD pusat Jakarta yang saat ini mencapai Rp40 juta/m2.

Bakrieland Development Akan Bangun 50 Budget Hotel

Lagi, PT Bakrieland Development Tbk membuat gebrakan baru. Pasca gegap gempita Rasuna Epicentrum dan beberapa proyek anyar di Bali, Balikpapan dan menghidupkan kembali Krakatoa Nirwana Resort, Lampung, mereka mulai merambah hotel berbiaya rendah.

“Kami memiliki kebijakan untuk bermain di semua lini bisnis. Karena ada peluang besar, kenapa tidak digarap,” ucap Direktur PT Bakrieland Development Tbk, Marudi Surachman.

Dalam perbincangan khusus selama 1 jam, Marudi memaparkan rencana PT Bakrieland Development Tbk yang akan membangun sebanyak 50 budget hotel. Lokasinya tersebar di kota-kota besar dan kotamadya/kabupaten tingkat dua di Indonesial.

Untuk tahap pertama, “Kami tengah konsentrasi membangun di Sangata dan Samarinda, Kalimanta Timur. Nilai investasi per hotel sekitar Rp20 miliar-30 miliar dengan jumlah kamar tak lebih dari 100 unit,” ungkap Marudi.

Ada pun operator yang akan digandeng untuk mengelola serial budget hotel yang dinamai Elty Hotel itu adalah Core Hospitality International. Nama terakhir ini punya posisi khusus. mereka tak hanya digandeng sebagai operator juga strategic partner.

Menurut CEO Core Hotels International BVI, Karl Waelti, PT Bakrieland Development Tbk membeli share PT Core Hospitality International. Keduanya nanti secara bersama-sama akan mengembangkan fasilitas akomodasi tidak hanya hotel, juga resort dan kondotel dan lain-lain.

Langkah awal kerjasama ini dimulai dengan Krakatoa Nirwana Resort yang dikelola Core Travellers (khusus menggarap hotel baru kelas menengah).

Core Hospitality International sendiri dikenal sebagai pengelola apartemen Bellagio Residence, Bellagio Mansion, Grand Elite dan Parkway.

Cibubur-Cikeas, Berharap Cemas

Lima atau tujuh tahun lampau Cibubur-Cikeas pernah menjadi kawasan ideal untuk hunian. Udaranya yang relatif lebih segar dan lingkungan masih asri, menjadi pilihan utama calon konsumen perumahan. Apalagi di kawasan ini bersemayam para jenderal dan perwira tinggi aktif, termasuk Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, sehingga menjadikannya sebagai area ring satu pengamanan.

 

Namun, keuntungan sebagai kawasan yang terjamin keamanannya ini dimanfaatkan secara berlebihan oleh para pengembang dan investor. Mereka membuat gimmick proksimitas dengan orang nomor wahid Indonesia ini tanpa didukung oleh perencanaan induk yang matang. Asal bangun, zonder fasilitas tak mengapa. Toh, bisa mendompleng di perumahan tetangga yang lebih besar.

 

Alih-alih menciptakan sinergi yang harmonis antarproyek perumahan, malah memperburuk kualitas lingkungan kawasan. Survey yang dilakukan Properti Indonesia bulan lalu menunjukkan beberapa lokasi yang sebelumnya merupakan lahan produktif mengalami konversi luar biasa. Lihat saja di jalur Cikeas, banyak pengembangan yang dirancang abai terhadap lingkungan, juga di jalur Leuwinanggung, Pondok Rangon, Ciangsana, atau bahkan kawasan Cibubur lama.

 

Pendek kata, penataannya tidak terorganisasi dengan baik. Belum lagi akibat dari beroperasinya ruang komersial yang tersebar merata nyaris di setiap jengkal jalur Cikeas, Transyogi, Taman Bunga, Arundina, dan perbatasan Radar Auri. Menciptakan kondisi lalu lintas, yang sudahlah minim rambu dan marka jalan, pula  semrawut. Membuka kesempatan lebar bagi semua orang yang mengincar dan tinggal di kawasan ini untuk berbuat sekehendak hati. Akibatnya kemacetan nyaris terjadi setiap saat dan di semua titik pertumbuhan. Terutama selepas pintu tol Cibubur, pertigaan Taman Bunga menuju Cimanggis-Cisalak, perempatan Kranggan, dan perempatan Nagrak.

 

Tentu saja, ini berdampak negatif pada kelangsungan bisnis dan industri properti kawasan. Kota Wisata, perumahan skala kota seluas 1.000 Ha yang dikembangkan PT Duta Pertiwi Tbk, sebagai perintis pengembangan perumahan di jalur Transyogi, mulai kegerahan. Apalagi pertumbuhan harga lahan dan propertinya mulai melambat, seiring banyaknya pengembangan yang dilakukan pendatang baru di lokasi yang justru lebih dekat dengan exit toll Cibubur. Sebut saja Mahogani Residence, Cibubur Residence, Villa Cibubur dan Permata Kranggan yang berjarak kurang dari 1 Km dari pintu tol Cibubur.

 

Mereka sadar, tak bisa belaka mengandalkan jalur Transyogi sebagai satu-satunya akses. Untuk itu sejak dua tahun lalu, Kota Wisata telah membuka dua gerbang tambahan yang bisa dijangkau dari Jl Raya Narogong, Bekasi dan Jl Ciangsana, Bogor. Tahun depan, rencananya mereka akan membangun konektor yang terhubung langsung dengan JORR seksi Jati Asih.

 

Sementara untuk pengembangan klaster baru, Kota Wisata sedikit mengerem agresifitasnya. Menurut Business Development and Marketing General Manager Kota Wisata, Elena Trisnawati, produk anyar yang dirilis tahun ini hanya dua klaster yakni Coatesville sebanyak 200 unit dengan range harga Rp650 juta-1,8 miliar dan satu klaster baru yang akan dilansir November mendatang. Begitu pula dengan sister company-nya Legenda Wisata yang cukup puas dengan satu klaster baru.

 

“Kami membatasi peluncuran produk rumah baru, karena menunggu situasi normal kembali. Kenaikan BBM dan pembangunan JORR II yang belum pasti mengambil lahan yang mana dan punya siapa, sangat mempengaruhi pertimbangan calon pembeli. Sebagai gantinya, kami saat ini tengah fokus menggarap ruang komersial seperti Fresh Market di area CBD Kota Wisata, yang baru dibuka akhir Juli lalu,” ujar Elena.

 

Wajar jika Kota Wisata melakukan reorientasi pengembangan. Mengingat tingkat hunian Kota Wisata mulai menunjukkan gelagat menurun. Sebagai dampak ikutan dari tingginya penjualan rumah seken yang disinyalir terstimuli oleh ketidakpastian pembangunan JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung. Di satu sisi pembangunan infrastruktur ini sangat diharapkan dapat mengurai sekaligus mereduksi kemacetan. Dus, dapat mengatrol nilai lahan dan properti yang lokasinya dekat dengan pintu tol.

 

Di sisi lain, justru dinilai merugikan oleh para penghuni yang rumahnya terletak di lokasi pembangunan jalan tol. Asal tahu saja, jalur bebas hambatan tersebut melintasi lima klaster esksisting terdepan perumahan ini yakni Monaco, Denhaag, Montreal, Toronto dan Kyoto. Para penghuni harus berbesar hati menerima kompensasi ganti rugi dan relokasi di tempat yang belum tentu sesuai dengan ekspektasi. Pilihan pahit yang mau tak mau harus diambil, jika tak ingin bertetangga dengan debu dan kebisingan kendaraan yang memanfaatkan jalur tol ini.

 

Ada pun ruas jalan yang akan menghubungkan tol Jagorawi dengan tol Cikampek sepanjang 25,358 kilometer ini berdimensi lebar 60 meter. Membelah jalur Pipa Gas, menyeberang tol Jagorawi, untuk kemudian melintasi perumahan Raffles Hills, CitraGran, Kota Wisata, Limus Nunggal, dan Cibitung. Diperkiraan volume kendaraan yang menggunakan jalan tol ini mencapai hingga 109.000 per hari. Sulit dibayangkan jika harus tinggal di perumahan dengan ‘bonus’ debu dan kebisingan suara kendaraan.

 

Strategi bisnis yang ditempuh Kota Wisata juga diikuti CitraGran milik Grup Ciputra, mereka hanya menjual satu klaster saja tahun ini yakni The Dense. Jika harus dipaksakan menambah koleksi unit-unit rumah dengan jumlah lebih banyak, akan mubazir. Sebab, preferensi dan profil pasar saat ini mengalami perubahan sangat dramatis pasca kenaikan harga BBM dan belum bersahabatnya suku bunga KPR. Mereka justru menunda pembelian sambil menunggu kepastian pembangunan tol JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung.

 

“Calon konsumen yang meminati kawasan ini adalah keluarga muda yang belum memiliki rumah. Kalaupun ada pembeli dengan profil mapan secara finansial, mereka membeli rumah untuk anaknya,” tandas analis properti perumahan Coldwell Banker Indonesia, Dwi Novita Yeni.

 

Prospek Tiga Tahun Ke Depan

 

Aksi konservatif para pengembang besar tersebut dan pengembang yang menggarap wilayah lainnya di seputaran Jadebotabek, di atas jelas saja berimplikasi pada mengurangi eskalasi pembangunan dan penjualan perumahan. Geraknya pada kuartal II 2008, tidak segesit tiga tahun silam, kala KPR menyentuh angka satu digit. Kenaikan harga konstruksi dan bahan bakar minyak ikut memperparah keadaan. 

 

Hasil survei konsultan Procon Indah menguatkan fenomena ini. “Kebanyakan pengembang masih fokus dalam menjual sisa unit dari kluster yang sudah dipasarkan sebelumnya,” ujar Associate Director Procon Indah Utami Prastiana.


Ada pun jumlah unit baru yang ditawarkan hanya 1.882 unit dibandingkan kuartal sebelumnya, yang mencapai 6.610 unit.
Hingga akhir Juni, total pasokan kumulatif menjadi 336.489 unit rumah. Dengan tingkat penjualan hanya beranjak 1% dari 81% menjadi 82%.

 

Kendati demikian, masa transisi pelemahan daya beli tidak akan berlangsung lama. Sebab, ceruk pasar perumahan akan tetap ada dan membesar. Kawasan Cibubur dan Cikeas sendiri akan diuntungkan setelah masa transisi ini. Terutama bagi perumahan yang berdekatan atau memiliki waktu tempuh pendek menuju exit toll.  ”Sekitar tiga tahun ke depan, dua kawasan ini akan kembali mengambil posisi sebagai pemasok dan penyerap perumahan terbesar,” tandas Dwi Novita.

 

Indikasi ke arah perbaikan posisi pasar itu sudah mulai terlihat. Dengan telah dilakukannya pelebaran Jl Transyogi ke arah Cileungsi selebar satu meter sisi kiri dan kanan, beserta perbaikan utilitas umum. Dipercantiknya kawasan dengan penertiban spanduk-spanduk liar yang digantikan dengan PJU-PJU dan pohon-pohon rindang.

 

Nantinya, jika JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung yang dibangun oleh konsorsium PT Bakrie & Brothers Tbk bersama PLUS, anak perusahaan Kelompok Usaha Khazanah dari Malaysia dan Global Financindo (Capitalinc), terealisasi, Cibubur-Cikeas, bakal menuai kejayaannya kembali.

 

Tak butuh waktu lama, cukup tiga tahun bagi keduanya menjadi destinasi utama lagi untuk tinggal dan berinvestasi. Pembangunan JORR Cimanggis-Cibitung yang bakal menelan investasi sebesar Rp3,2 triliun dan dimulai pada triwulan ketiga, akan menaikkan nilai lahan dan properti.

 

Menurut Member Broker CBI Cibubur Ruth Amelia, peningkatan harga diproyesikan mencapai sekitar 25-30%. ”Saat ini harga lahan di koridor komersial luar kawasan perumahan berada pada level Rp12 juta-15 juta/m2. Sementara di dalam kawasan berkisar Rp3 juta-4 juta/m2,” ungkap Ruth.

 

 

 

Marunda Center, Konsep Baru Pergudangan

Tingginya nilai penanaman modal baik asing maupun domestik memang belum terlihat mempengaruhi kegiatan di Pelabuhan Tanjung Priok. Tapi, hal tersebut tak menyurutkan PT Tegar Primajaya dan PT Multikarya Hasilprima untuk mengembangkan sebuah kawasan pergudangan dan industri terpadu berskala internasional di dekat pelabuhan terbesar di Jakarta itu.

Dinamai Marunda Center, sesuai dengan nama daerah lokasinya, Marunda Bekasi, di sebelah Timur Pantai Jakarta dan hanya berjarak 9,8 Km dari pelabuhan tadi. “Kami melihat ada peluang. Jika perekonomian bergerak maka kebutuhan pergudangan dan lahan untuk industri akan meningkat,” ujar Iwan Djunaedi, Direktur PT Tegar Primajaya.

Dengan nilai investasi diperkirakan mencapai angka Rp1,5 triliun, Marunda Center didesain secara terpadu bagi seluruh aktifitas ekspor impor, logistik, ekspedisi, penempatan peti kemas, dan industri serta pergudangan. Proyek ini berluas lahan 430 Ha, akan terdiri atas lebih dari 400 unit bangunan gudang dan industri. Pola jaringannya menggunakan sistem cluster, sehingga dapat dikembangkan menjadi kawasan berikat (bonded zone), di mana dapat diberikan fasilitas kemudahan proses administrasi kepabeanan serta penghematan bea masuk.

Untuk itu, fasilitas dan infrastruktur yang akan melengkapinya akan disesuaikan untuk menjadi kawasan pergudangan dan industri berskala internasional. Jalan utamanya akan selebar 38 meter, dibuat dari beton cor, yang setiap lajur dapat memuat tiga jalur kendaraan trailer. Jaringan drainasenya juga didesain berkapasitas besar, dan agar lingkungannya asri di kawasan ini juga akan dibangun sejumlah taman. “Kami juga berencana untuk membangun pembangkit listrik sendiri, serta pengolahan air limbah dan air bersih. Rencananya pembangunan itu akan bekerjasama dengan BUMD Jawa Barat,” jelas Iwan.

Marunda Center akan dikembangkan dalam dua tahap. Dari 150 Ha tahap pertamanya, saat ini sudah terbangun 80 Ha, di mana 30 Ha di antaranya sudah berhasil dipasarkan. “Saat ini setidaknya sudah ada 15 perusahaan yang masuk, salah satunya PT SMART Tbk.,” ungkap Iwan. Ukuran kavling yang dipasarkan rata-rata berukuran 5 ribu m2. Harganya Rp 1,1 juta/m2 untuk yang berada di jalan utama dan selisih Rp100 ribu/m2 untuk kavling yang berada di bagian dalam. Adapun gudangnya terdiri atas tiga ukuran, yakni tipe 420/600, 966/1380, dan 1380/3000, dengan harga mulai dari Rp1,3 miliar. “Kami juga menyediakan gudang berukuran kecil untuk industri menengah,” ujar Iwan. Gudang kecil berukuran 240/320 dijual seharga Rp850 juta.

Kedekatannya dengan pelabuhan laut adalah nilai tambah Marunda Center. Walaupun saat ini akses ke pelabuhan tersebut masih kurang memadai, tetapi di masa depan akan sangat cocok diperuntukkan sebagai kawasan industri dan pergudangan. Potensi ini sudah dilirik oleh PT Kawasan Berikat Nusantara (KBN) sebagai area ekspansi mereka di atas lahan seluas 413,8 Ha.

Daerah yang dikenal sebagai kampung halaman tokoh silat legendaris Betawi, Si Pitung ini, memang potensial digarap. Relatif tak ada pesaing, kecuali dengan kawasan Sunter, Jakarta Utara, yang kondisinya tidak tertata dan sering banjir. Adapun terhadap kawasan-kawasan industri di daerah Bekasi, Marunda bisa dinilai sebagai pelengkap aktivitas di sana. Hal ini sekali lagi mengingat lokasinya yang lebih dekat dengan pelabuhan, dibandingkan dengan Jababeka Industrial Estate, Lippo Cikarang atau MM 2100 Industrial Town yang masing-masing berjarak 45 Km, 45 Km, dan 35 Km ke pelabuhan. Belum lagi hambatan kemacetan di jalan tol Jakarta-Cikampek.

Apalagi Departemen Pekerjaan Umum berencana untuk melebarkan jalan akses Marunda mulai dari Jl Cakung-Cilincing sampai dengan jembatan Blencong. Di atas Kali Blencong dan Cakung drain, Dinas PU Provinsi DKI Jakarta juga akan menambah jembatan.

Lokasi Marunda kelak semakin strategis bila jalan tol Cikarang-Tanjung sepanjang 34 Km terwujud. Juga jalan tol sepanjang 12,4 km dari kawasan Cakung-Cilincing yang mengakses ke Tanjung priok dan berakhir di jalan tol timur arah Bandara Soekarno Hatta. Di atas kertas, kedua jalan tol itu akan selesai pada tahun 2010, sayangnya sampai saat ini belum terdengar kabar pembebasan lahannya.

Pembangunan Banjir Kanal Timur (BKT) yang akan bermuara di daerah ini, diyakini Iwan, juga akan menaikkan aksesibilitas Marunda. Lazimnya, pembangunan banjir kanal diikuti dengan pembangunan jalan inspeksi di sepanjang sisinya. Sesuai jalurnya, maka jalan inspeksi tersebut bisa terhubung dengan jalan kolektor di pusat bisnis Jakarta. Dengan demikian, pencapaian dari tengah kota pun akan punya lebih banyak alternatif. “Bila semua infrastruktur itu jadi, Marunda Center akan semakin strategis,” kata Iwan yakin, seraya menambahkan bahwa pintu tol Cikarang-Tanjung akan berada dekat proyek Marunda Center.

Tidak heran, Iwan meyakini harga tanah di daerah Marunda akan terus merangkak naik. “Saat ini harganya masih lebih murah dibandingkan kawasan industri yang ada di Pulogadung atau Sunter,” kata Iwan. Harga tanah di kawasan pergudangan di Pulogadung saat ini sebesar Rp2,5 juta/m2, sementara di Sunter senilai Rp5 juta/m2. “Kami optimis harga tanah di Marunda Center akan naik rata-rata per tahun sebesar 30%,” kata Iwan.

Rencananya, mengingat lokasinya yang berbatasan dengan laut, Marunda Center juga akan dilengkapi dengan pelabuhan kecil. Seremoni penandatanganan MoU antara PT Tegar Primajaya dengan PT Pelabuhan Indonesia (Pelindo) II untuk membangun dan mengoperasikan fasilitas dermaga serta perawatan (docking) kapal sudah dilakukan. Keberadaan sarana ini diharapkan akan mendorong koneksitas transportasi intermoda dan distribusi barang yang akan masuk dan keluar Kawasan Industri Marunda Center.

Sumber: Yuniar Susanto

St Moritz Terjual 80% Dalam Sehari

PT Lippo Karawaci Tbk mendulang sukses. Apartemen St Moritz yang dirilis secara private pada 9 Agustus lalu membukukan penjualan 80% senilai Rp700 miliar. Atau sebanyak 394 unit terserap pasar dari total 492 unit. Harga jual yang ditawarkan pada saat private launch itu sebesar Rp12,3 juta/m2.

Tentu saja ini prestasi fenomenal di tengah kondisi pasar yang mengalami kejenuhan akibat banyaknya pasok apartemen di kelas-kelas menengah. Dan biasanya dalam sebuah event peluncuran proyek baru, hanya mampu menjual maksimum 5-10% dari total unit dalam sehari.

Pencapaian St Moritz ini bisa dikatakan lebih bernilai sebab, enam puluh persen dari angka 80% unit yang terjual itu dibeli dengan cara pembayaran tunai keras, 40 persen sisanya memanfaatkan fasilitas KPA. “Ini merupakan prestasi tersendiri bagi Lippo Karawaci karena hanya dalam waktu  satu hari proyek bisa laku 80%,” ujar CEO St Moritz, Michael Riady.

Dus, profil pembeli mayoritas merupakan end user (sekitar 90%) . Sisanya merupakan investor. Mereka berasal dari wilayah barat Jakarta dan sekitarnya serta sebagian kecil dari wilayah Utara dan Selatan Jakarta. Dengan hasil yang mencengangkan ini, Lippo Karawaci berencana menaikkan harga jual 10-15% dalam public launch yang akan digelar pada kuartal ketiga tahun ini.

Pembangunan St. Moritz tahap pertama mencakup 3 tower apartemen St Moritz (Ambassador, Presidential dan Royal Suites), mal seluas 450.000 m2, dan fasilitas pendukung apartemen dimulai akhir 2008. Ada pun kontraktor utama yang ditunjuk, menurut Michael, sekelas dengan yang digunakan oleh proyek Lippo Karawaci lainnya seperti Kemang Village yang memanfaatkan jasa Total bangun Persada.

Michael menegaskan nama kontraktor yang akan mengerjakan St Moritz tak akan jauh dari nama tersebut di atas. “Bidding-nya akan dilakukan awal tahun depan,” ungkap Michael. Untuk merealisasikan pembangunan tahap pertama, pihaknya hanya mengandalkan 100 persen dana dari pembayaran konsumen.  Tidak ada intervensi perbankan maupun ekuiti perusahaan.

“Karena kami tidak menjual properti. kami menjual kepercayaan. Jadi saya percaya, hanya dengan dana dari pembayaran konsumen, proyek ini bisa berdiri,” ujar Michael percaya diri.