Cibubur-Cikeas, Berharap Cemas

Lima atau tujuh tahun lampau Cibubur-Cikeas pernah menjadi kawasan ideal untuk hunian. Udaranya yang relatif lebih segar dan lingkungan masih asri, menjadi pilihan utama calon konsumen perumahan. Apalagi di kawasan ini bersemayam para jenderal dan perwira tinggi aktif, termasuk Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, sehingga menjadikannya sebagai area ring satu pengamanan.

 

Namun, keuntungan sebagai kawasan yang terjamin keamanannya ini dimanfaatkan secara berlebihan oleh para pengembang dan investor. Mereka membuat gimmick proksimitas dengan orang nomor wahid Indonesia ini tanpa didukung oleh perencanaan induk yang matang. Asal bangun, zonder fasilitas tak mengapa. Toh, bisa mendompleng di perumahan tetangga yang lebih besar.

 

Alih-alih menciptakan sinergi yang harmonis antarproyek perumahan, malah memperburuk kualitas lingkungan kawasan. Survey yang dilakukan Properti Indonesia bulan lalu menunjukkan beberapa lokasi yang sebelumnya merupakan lahan produktif mengalami konversi luar biasa. Lihat saja di jalur Cikeas, banyak pengembangan yang dirancang abai terhadap lingkungan, juga di jalur Leuwinanggung, Pondok Rangon, Ciangsana, atau bahkan kawasan Cibubur lama.

 

Pendek kata, penataannya tidak terorganisasi dengan baik. Belum lagi akibat dari beroperasinya ruang komersial yang tersebar merata nyaris di setiap jengkal jalur Cikeas, Transyogi, Taman Bunga, Arundina, dan perbatasan Radar Auri. Menciptakan kondisi lalu lintas, yang sudahlah minim rambu dan marka jalan, pula  semrawut. Membuka kesempatan lebar bagi semua orang yang mengincar dan tinggal di kawasan ini untuk berbuat sekehendak hati. Akibatnya kemacetan nyaris terjadi setiap saat dan di semua titik pertumbuhan. Terutama selepas pintu tol Cibubur, pertigaan Taman Bunga menuju Cimanggis-Cisalak, perempatan Kranggan, dan perempatan Nagrak.

 

Tentu saja, ini berdampak negatif pada kelangsungan bisnis dan industri properti kawasan. Kota Wisata, perumahan skala kota seluas 1.000 Ha yang dikembangkan PT Duta Pertiwi Tbk, sebagai perintis pengembangan perumahan di jalur Transyogi, mulai kegerahan. Apalagi pertumbuhan harga lahan dan propertinya mulai melambat, seiring banyaknya pengembangan yang dilakukan pendatang baru di lokasi yang justru lebih dekat dengan exit toll Cibubur. Sebut saja Mahogani Residence, Cibubur Residence, Villa Cibubur dan Permata Kranggan yang berjarak kurang dari 1 Km dari pintu tol Cibubur.

 

Mereka sadar, tak bisa belaka mengandalkan jalur Transyogi sebagai satu-satunya akses. Untuk itu sejak dua tahun lalu, Kota Wisata telah membuka dua gerbang tambahan yang bisa dijangkau dari Jl Raya Narogong, Bekasi dan Jl Ciangsana, Bogor. Tahun depan, rencananya mereka akan membangun konektor yang terhubung langsung dengan JORR seksi Jati Asih.

 

Sementara untuk pengembangan klaster baru, Kota Wisata sedikit mengerem agresifitasnya. Menurut Business Development and Marketing General Manager Kota Wisata, Elena Trisnawati, produk anyar yang dirilis tahun ini hanya dua klaster yakni Coatesville sebanyak 200 unit dengan range harga Rp650 juta-1,8 miliar dan satu klaster baru yang akan dilansir November mendatang. Begitu pula dengan sister company-nya Legenda Wisata yang cukup puas dengan satu klaster baru.

 

“Kami membatasi peluncuran produk rumah baru, karena menunggu situasi normal kembali. Kenaikan BBM dan pembangunan JORR II yang belum pasti mengambil lahan yang mana dan punya siapa, sangat mempengaruhi pertimbangan calon pembeli. Sebagai gantinya, kami saat ini tengah fokus menggarap ruang komersial seperti Fresh Market di area CBD Kota Wisata, yang baru dibuka akhir Juli lalu,” ujar Elena.

 

Wajar jika Kota Wisata melakukan reorientasi pengembangan. Mengingat tingkat hunian Kota Wisata mulai menunjukkan gelagat menurun. Sebagai dampak ikutan dari tingginya penjualan rumah seken yang disinyalir terstimuli oleh ketidakpastian pembangunan JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung. Di satu sisi pembangunan infrastruktur ini sangat diharapkan dapat mengurai sekaligus mereduksi kemacetan. Dus, dapat mengatrol nilai lahan dan properti yang lokasinya dekat dengan pintu tol.

 

Di sisi lain, justru dinilai merugikan oleh para penghuni yang rumahnya terletak di lokasi pembangunan jalan tol. Asal tahu saja, jalur bebas hambatan tersebut melintasi lima klaster esksisting terdepan perumahan ini yakni Monaco, Denhaag, Montreal, Toronto dan Kyoto. Para penghuni harus berbesar hati menerima kompensasi ganti rugi dan relokasi di tempat yang belum tentu sesuai dengan ekspektasi. Pilihan pahit yang mau tak mau harus diambil, jika tak ingin bertetangga dengan debu dan kebisingan kendaraan yang memanfaatkan jalur tol ini.

 

Ada pun ruas jalan yang akan menghubungkan tol Jagorawi dengan tol Cikampek sepanjang 25,358 kilometer ini berdimensi lebar 60 meter. Membelah jalur Pipa Gas, menyeberang tol Jagorawi, untuk kemudian melintasi perumahan Raffles Hills, CitraGran, Kota Wisata, Limus Nunggal, dan Cibitung. Diperkiraan volume kendaraan yang menggunakan jalan tol ini mencapai hingga 109.000 per hari. Sulit dibayangkan jika harus tinggal di perumahan dengan ‘bonus’ debu dan kebisingan suara kendaraan.

 

Strategi bisnis yang ditempuh Kota Wisata juga diikuti CitraGran milik Grup Ciputra, mereka hanya menjual satu klaster saja tahun ini yakni The Dense. Jika harus dipaksakan menambah koleksi unit-unit rumah dengan jumlah lebih banyak, akan mubazir. Sebab, preferensi dan profil pasar saat ini mengalami perubahan sangat dramatis pasca kenaikan harga BBM dan belum bersahabatnya suku bunga KPR. Mereka justru menunda pembelian sambil menunggu kepastian pembangunan tol JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung.

 

“Calon konsumen yang meminati kawasan ini adalah keluarga muda yang belum memiliki rumah. Kalaupun ada pembeli dengan profil mapan secara finansial, mereka membeli rumah untuk anaknya,” tandas analis properti perumahan Coldwell Banker Indonesia, Dwi Novita Yeni.

 

Prospek Tiga Tahun Ke Depan

 

Aksi konservatif para pengembang besar tersebut dan pengembang yang menggarap wilayah lainnya di seputaran Jadebotabek, di atas jelas saja berimplikasi pada mengurangi eskalasi pembangunan dan penjualan perumahan. Geraknya pada kuartal II 2008, tidak segesit tiga tahun silam, kala KPR menyentuh angka satu digit. Kenaikan harga konstruksi dan bahan bakar minyak ikut memperparah keadaan. 

 

Hasil survei konsultan Procon Indah menguatkan fenomena ini. “Kebanyakan pengembang masih fokus dalam menjual sisa unit dari kluster yang sudah dipasarkan sebelumnya,” ujar Associate Director Procon Indah Utami Prastiana.


Ada pun jumlah unit baru yang ditawarkan hanya 1.882 unit dibandingkan kuartal sebelumnya, yang mencapai 6.610 unit.
Hingga akhir Juni, total pasokan kumulatif menjadi 336.489 unit rumah. Dengan tingkat penjualan hanya beranjak 1% dari 81% menjadi 82%.

 

Kendati demikian, masa transisi pelemahan daya beli tidak akan berlangsung lama. Sebab, ceruk pasar perumahan akan tetap ada dan membesar. Kawasan Cibubur dan Cikeas sendiri akan diuntungkan setelah masa transisi ini. Terutama bagi perumahan yang berdekatan atau memiliki waktu tempuh pendek menuju exit toll.  ”Sekitar tiga tahun ke depan, dua kawasan ini akan kembali mengambil posisi sebagai pemasok dan penyerap perumahan terbesar,” tandas Dwi Novita.

 

Indikasi ke arah perbaikan posisi pasar itu sudah mulai terlihat. Dengan telah dilakukannya pelebaran Jl Transyogi ke arah Cileungsi selebar satu meter sisi kiri dan kanan, beserta perbaikan utilitas umum. Dipercantiknya kawasan dengan penertiban spanduk-spanduk liar yang digantikan dengan PJU-PJU dan pohon-pohon rindang.

 

Nantinya, jika JORR II Segmen Cimanggis-Cibitung yang dibangun oleh konsorsium PT Bakrie & Brothers Tbk bersama PLUS, anak perusahaan Kelompok Usaha Khazanah dari Malaysia dan Global Financindo (Capitalinc), terealisasi, Cibubur-Cikeas, bakal menuai kejayaannya kembali.

 

Tak butuh waktu lama, cukup tiga tahun bagi keduanya menjadi destinasi utama lagi untuk tinggal dan berinvestasi. Pembangunan JORR Cimanggis-Cibitung yang bakal menelan investasi sebesar Rp3,2 triliun dan dimulai pada triwulan ketiga, akan menaikkan nilai lahan dan properti.

 

Menurut Member Broker CBI Cibubur Ruth Amelia, peningkatan harga diproyesikan mencapai sekitar 25-30%. ”Saat ini harga lahan di koridor komersial luar kawasan perumahan berada pada level Rp12 juta-15 juta/m2. Sementara di dalam kawasan berkisar Rp3 juta-4 juta/m2,” ungkap Ruth.

 

 

 

Iklan

2 Tanggapan

  1. Jangan mau berhubungan dengan staff marketing Cibubur Residence yang namanya Clara. Nyebelin banget nih orang Batak yang satu ini, diluar jam kantor hp nya suka di matiin, kalaupun nyambung, tipe orangnya gak mau diganggu (aneh khan? marketing kok kayak bos) dan suka nyuruh nelp nya besok aja pas jam kerja. Gw inget banget, kala dulu pertama kali nelp, dia suka banget follow up “kapan mau main kesini?”. Giliran udah dapet (udah terima bookingfee), sikapnya berubah 180 derajat. SMS aja jarang di balas. Jadi kesannya konsumen yg ngemis ngemis informasi ke dia, bukan sebaliknya. Mustinya dia pro aktif lah kalo dapat SMS, nelp ke saya utk menjelaskan. Nyatanya di cuekin aja, kecuali kalo kita nelp duluan ke dia. RRReeeeeeeeeeessssssssssseeeeeeeeeeeeeeeeeee

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: