Michael Riady, Mimpi Bangun Global City

Anak muda satu ini kini tengah menjadi sorotan publik. Ya Michael Riady. Sejak 3 April lalu, lelaki parlente berparas menawan ini menyihir pentas bisnis dan industri properti di Indonesia. Tak tanggung-tanggung, Michael tampil di garda depan, mewakili PT Lippo Karawaci Tbk dengan melansir St Moritz Penthouses and Residences.

Mega proyek senilai Rp11 triliun itu merangkum 11 fasilitas properti dan gaya hidup dalam satu area pengembangan yang dibangun secara integral. Jelas, ini gebrakan besar sekaligus tanggung jawab yang luar biasa berat bagi Michael yang belajar finance dari Orange County University, California, Amerika Serikat itu.

Sukses tidaknya kelahiran Jakarta 28 tahun silam itu memimpin St Moritz Penthouses and Residences akan menjadi indikator paling obyektif bagi publik dalam menilai apakah Grup Lippo sanggup menjadi raja properti kembali.

Jalan ke arah itu tampaknya mulai ditapaki. Sebab, hingga tulisan ini dibuat, St Moritz Penthouses and Residences telah terjual 80% hanya dalam waktu sehari. Lantas, apa visi dan strategi bisnis Michael dalam menahkodai St Moritz Penthouses and Residences ke depan? Berikut bincang-bincang kami:

Publik dikagetkan dengan kemunculan Anda sebagai pemimpin sekaligus CEO dari salah satu proyek milik pengembang besar PT Lippo Karawaci Tbk. Padahal nama dan profesionalitas Anda belum dikenal. Jabatan ini by achieved atau by appointed, mengingat Anda adalah generasi ketiga klan Riady?
(Michael tersenyum penuh arti). Saya menekuni bisnis properti sejak masih di bangku kuliah. Saya suka dinamikanya, tidak membosankan. Kendati background pendidikan adalah finance dan accounting, properti merupakan lahan bisnis yang harus semua orang ikuti, minimal tahu. Bisnis properti juga kental dengan kalkulasi pembiayaan dan pendanaan. Jadi, keberadaan saya, bukan blessing in disguish.

Orang-orang terkaya yang masuk listing Forbes saja memiliki bisnis properti selain core business-nya. Jadi, kalau mereka saja second line-nya bisnis ini, boleh dikatakan property must be a good industry. Saya belajar banyak dari mereka, selain keluarga seperti Opa, Om, dan profesional lainnya. Jadi, puji Tuhan, hingga saat ini saya sudah mengenal secara mendalam seluk beluk bisnis dan industri properti.

Apa yang Anda pelajari dari mereka, Muchtar Riady (opa) dan James Riady (om)?
Terutama kemampuan self controlling, menahan diri. Di saat yang lain gencar membangun, saya justru menunggu momen yang tepat.

Momen yang tepat itu seperti apa?
Sifat bisnis properti ‘kan lokal sekali. Kita tidak bisa melakukan proyeksi secara tepat kalau tidak memahami dinamika pasar (market). Jadi, saat pasar diisi dengan produk generik, saya justru tertantang untuk membuat diferensiasi. Produk generik (tidak spesifik, red) itu kan ada masanya dan terbatas spektrumnya. Sementara yang spesifik, eksklusif dan berbeda itu spektrumnya luas. Yang seperti ini mampu bertahan lama.

Michael mengawali karir profesionalnya sebagai staf keuangan di Fidelity Investment yang bergerak di sektor investasi, dan perusahaan sektor hukum real estat Manatt, Phelps & Phillips Law Firm. Bergabung dengan imperium bisnis sang kakek pada Agustus 2004 sebagai manajer proyek Metropolis Town Square, Tangerang. Sebelum berturut-turut melakukan transformasi besar-besaran atas Cibubur Junction dan menjadi salah satu think tank kelahiran Kemang Village.

Apa nilai lebih yang ditawarkan St Moritz Penthouses and Residences. Jika dibandingkan dengan Rasuna Epicentrum, milik Anda ini masih di bawahnya, baik dari segi luasan lahan, maupun nilai proyek?
Konsepnya yang unik dan sangat berbeda. Punya kami, lebih eksklusif dan private, karena jumlah unit residensialnya terbatas. Kami juga menawarkan prestis. Ini blue ocean. Orang belum bisa dikatakan elit kalau tidak memiliki dan tinggal di sini. Berbeda dengan yang lain. Kebanyakan mass product. Saya menyasar segmen yang lebih atas. Itulah mengapa per unit apartemennya dijual seharga Rp12.3 juta/m2.

Selain itu ada office tower yang ketinggiannya mencapai 65 lantai dan shopping mall super mewah yang di dalamnya terdapat sea world. Inilah yang pertama dan satu-satunya di Indonesia.

Anda tampaknya ingin membuat sejarah ya. Kenapa tidak digenapkan saja ketinggian office tower-nya menjadi 100 lantai. Berapa meter pastinya ketinggiannya?
Sebelum membangun, kami terlebih dahulu melakukan assesment terhadap supply dan demand pasar perkantoran. Dari assesment teresebutlah diputuskan untuk membangun gedung berlantai 65. Dalam pembangunan gedung ini kami tidak ingin dianggap hanya mengembangkan proyek mercu suar namun juga karena melihat kebutuhan pasar saat ini.

Mengenai ketinggiannya diperkirakan akan mencapai lebih kurang 300 meter dihitung dari lantai dasar, dengan asumsi tinggi setiap lantainya berkisar 4-5 meter.

Apa pertimbangan Anda memilih nama St Moritz Penthouses and Residences dibandingkan Paragon City atau Puri Village yang kadung diketahui publik?
Karena St Moritz itu merupakan kota yang sangat eksklusif di Swiss dan kebetulan, kalau kami membngun sebuah proyek, harus sesuai dengan kebutuhan pasar. Nah, kebutuhan inilah yang belum dipenuhi oleh pengembang lainnya. Di Puri Indah, lokasi St Moritz, pasar menengah atas menempati posisi mayoritas. Nah, dicarilah nama proyek yang sesuai dengan pasar kelas ini.

Di mana sebetulnya posisi St Moritz dalam peta proyek PT Lippo Karawaci Tbk, bagaimana pula ‘rivalitasnya’ dengan Kemang Village?
Setiap proyek yang kami bangun haruslah memiliki nilai lebih. Kami menerapkan highest and best use methode. Kemang Village karena lokasinya di Kemang, sangat cocok dikembangkan sebagai high rise residential dan pusat gaya hidup. Di sini tidak cocok dikembangkan perkantoran. Untuk itu, di Kemang Village tidak ada office tower. Berbeda dengan St Moritz, lokasinya yang merupakan sentral bisnis kawasan barat Jakarta yang dapat dilintasi dari berbagai arah, harus dikembangkan sebagai pusat bisnis. Mobilitasnya mengarah ke aktifitas bisnis.

Kemang Village dan St Moritz sejajar. Tak ada rivalitas. Kompetisi saya anggap sebagai pemicu untuk menghadirkan yang terbaik buat pasar.

Nama Michael kian membubung dan mulai diterima dengan antusias dalam ranah klub Jakarta Property yang berisi para owner proyek-proyek properti besar, kala St Moritz mencetak penjualan menakjubkan. Delapan puluh persen terserap pasar.

Apa strategi dan visi bisnis Anda sehingga bisa mendulang penjualan yang mencengangkan banyak orang?
Saya ingin memberikan yang terbaik. Indikatornya, membangun gedung tertinggi, investasi yang terbesar, dan servis yang terbaik. Pendek kata, membawa St Moritz sebagai yang terbesar, tertinggi, dan paling bernilai di Jakarta. Global city within the city.

Berapa kru yang Anda libatkan sehingga mampu menjual 80%?
Saya menyebutnya total marketing. Semua orang yang tergabung dalam Lippoland Club saya kerahkan untuk menawarkan dan menjual secara gerilya. Anggotanya macam-macam, ada karyawan Grup Lippo, broker, in house marketing, ibu rumah tangga, bankir, dan lain-lain. Total ada 5.000 orang membantu penjualan St Moritz. Anda pun bisa mendaftar di Lippoland Club secara gratis.

Bisnis properti adalah probability. Saya tahu ada 1.000 pembeli potensial yang meminati St Moritz. Untuk mendapatkan 1.000 orang ini, saya butuh 5.000 orang. Karena belum tentu satu marketing bisa mendapatkan satu pembeli. Satu calon pembeli harus didekati oleh setidaknya 5 orang marketing. This is what we call probability.

Dengan mengerahkan 5.000 orang ini, publikasi St Moritz akan lebih dikenal luas. Mereka inilah sarana efektif untuk beriklan. Di samping ruang iklan formal ya.

Kultur manajerial seperti apa yang akan Anda implementasikan di St Moritz ini?
Ini kan proyek yang besar sekali. Melibatkan semua unsur. Ada tim konstruksi, keuangan, desain, marketing dan penjualan. Semua profesional yang saya libatkan adalah para ahli di bidangnya masing-masing. Dan mereka saya beri kebebasan untuk berkreasi dan membuat keputusan. Saya tidak akan melakukan intervensi sejauh itu bagus buat perusahaan.

Kebetulan saya lebih fokus di tim marketing, promosi, penjualan dan mengontrol keuangan. Karena marketing merupakan satu hal yang sangat penting. Kesuksesan sebuah proyek dimulai dari marketing. Ini yang saya genjot habis. Sementara bidang lainnya saya serahkan pada profesional. Kami kerja tim. Berbagai tanggung jawab, risiko, dan tentu saja kesuksesan.

Bagaimana dengan pendanaan St Moritz, 11 triliun rupiah itu bukan jumlah yang sedikit. Darimana Anda dapat menghimpun dana sebanyak itu?
Dalam satu proyek, setiap komponen diperlakukan secara berbeda penerapan strategi finansingnya. Pendanaan untuk membangun mal, tentu saja tidak akan sama dengan apartemen dan hotel.

Untuk apartemen, biaya konstruksinya 100% dari uang konsumen. Tidak ada pinjaman dari perbankan atau pun ekuiti perusahaan. Uang itu masuk untuk digunakan membayar kontraktor dan pemasok material bangunan. Diputar di situ. Tapi kalau shopping mal atau hotel perlu modal sendiri, dan dukungan pinjaman. Bisa bank, atau institusi non bank. Karena pusat belanjanya bersifat sewa, maka kami tidak bisa menjual untuk mendapatkan uang. Justru kami yang harus mengeluarkan uang.

Konstruksinya sendiri dimulai kapan?
Konstruksi target Oktober tahun ini. Fase satu adalah pusat belanja seluas 300.000 m2 yang di dalamnya ada sea world, 3 tower apartemen, fasilitas olahraga, sekolah dan rumah sakit. Oktober 2011 mulai serah terima. Fase dua pada 2010 yang dimulai dengan pembangunan sisa shopping mall tahap I seluas 150.000 m2, yang sekarang sudah diokupasi Hypermart.

Fase pertama ada shopping mall juga, sudah ada gerilya untuk pencarian dana?
Kebetulan itu merupakan bagian dari tugas tim keuangan PT Lippo Karawaci Tbk. Terus terang saya tidak terlalu ikut campur dalam pendanaan shopping mall. Saya menangani apartemennya.

Berapa rupiah Anda beli lahan di Puri Indah ini, dan bagaimana statusnya?
Tanah itu merupakan land bank perusahaan. Sudah dimiliki cukup lama. Yang pasti nilai tanahnya sekitar Rp1,2 triliun, karena harga saat ini Rp10 juta per meter untuk area komersial di Sentra Primer Baru Barat (SPBB) Jakarta. Luas lahan kami 12 Hektar. Lebih murah dibanding CBD pusat Jakarta yang saat ini mencapai Rp40 juta/m2.

Iklan

Satu Tanggapan

  1. Akhirnya, terkuak juga kebenaran yang selama ini masih terselubung kabar burung itu. Direktur PT Lippo Karawaci Tbk Jopie Rusli membenarkan akuisisi atas Taman Ria Senayan. Di sela-sela press conference kerjasama pembiayaan KPA antara Bank Lippo dan Kemang Village, pukul 13.30 di Jl Antasari, Jakarta Selatan.
    Taman Ria Senayan, merupakan properti kesekian yang diambil alih kelompok usaha milik klan Riady tersebut. Properti lainnya, sebagian besar prestisius dan bernilai tinggi, antara lain Plaza Semanggi, Cibubur Junction, MegaMall Pluit, dan Metropolis Town Square.
    Menurut sumber yang terpercaya, Lippo membeli hak pengelolaan Taman Ria Senayan dari PT Ariobimo Laguna Perkasa (ALP) dengan nilai akuisisi nyaris Rp300 miliar. Nantinya, Lippo akan melakukan transformasi total atas konsep pengembangan Taman Ria Senayan menjadi integrated development.
    Nantinya bakal dibangun properti vertical residential eksklusif dan terbatas dengan harga Rp18 juta-20 juta/m2, hotel bintang lima dengan chain international operator, pusat belanja mewah serta perkantoran berkonsep smart office 2 tower.
    Dengan beralihnya hak pengelolaan ini, PT Lippo Karawaci Tbk memiliki kesempatan menguasai Taman Ria Senayan selama 30 tahun ke depan dengan skema BOT (build, operate, transfer).
    Sekadar informasi, Taman Ria Senayan dulunya bernama Taman Ria Remaja Senayan. Merupakan fasilitas publik yang dapat diakses oleh umum dengan murah meriah. Di sini terdapat tempat bersantai, pedestrian, dan danau yang masih berisi air jernih dikelilingi rimbunnya pepohonan. Banyak remaja yang memanfaatkan kawasan Taman Ria Senayan sebagai tempat untuk JJS (jalan-jalan sore) atau sekadar hang out.
    Taman Ria Senayan awalnya merupakan ‘proyek’ yang dikendalikan dan dikelola oleh yayasan Ria Pembangunan (pengurusnya adalah istri-istri para Jenderal jaman Orba.
    Awal operasional Taman Ria (Remaja) Senayan adalah 15 Agustus 1970. Nama dan kondisi fisiknya kemudian mengalami metamorfosa. Secara resmi menjadi Taman Ria Senayan, tanpa kata Remaja, dipublikasi pada Maret 1995 atas persetujuan
    almarhumah Ny Tien Soeharto selaku Ketua Umum Ria Pembangunan.
    Selain menguasai hak pengelolaan Taman Ria Senayan, PT Lippo Karawaci Tbk juga bakal meluncurkan pusat belanja baru di kawasan Pejaten, Pasar Minggu. Lease mall untuk segmen pasar menengah itu nantinya bertajuk Pejaten Mall dengan anchor tenant Hypermart dan Matahari Department Store.

    Comment saya :

    Ala, mana realisasi nya ??? yang ada kalian menaikkan charge rent out dan service charge gila gila an dan tanpa ada nya rapat dengan manajemen saya utk melihat seberapa kuat kemampuan manajemen saya ??? sekarang, manajemen anda tidak memasukkan restaurant saya dalam design relokasi yg baru. Mana komitmen awal nya ??? cair ??? apakah itu win win solutions business ??? i don think so. Be professional lah… Kalau ngak sy angkat dan sy tutup restaurant sy layaknya warehouse dll yg sdh tutup…. Ada apa dgn Financial anda ??? politic financial ??? biar pegawai saya pada demo ke anda, kehilangan pekerjaan.. mau ???

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: