Urban Lifestyle, Tak Pernah Mati

Tak percuma, PT Aneka Bina Lestari, pengembang Sudirman Place, menggandeng PT Plaza Indonesia Realty Tbk (PIR) guna mengelola ruang ritelnya. Sejak diambil alih pengelolaannya oleh PIR untuk masa kontrak 35 tahun, Sudirman Place mengalami perubahan besar-besaran. Mulai dari penamaan, konsep, seleksi tenan, strategi pemasaran hingga desain arsitektural dan interior.

Awalnya konsep Sudirman Place hampir sama dengan Plaza Senayan dan Senayan City. Tak ada greget, bahkan terlalu biasa. Sejak dibuka pada pertengahan 2006 lalu, hingga diambil alih PIR pada 2007, Sudirman Place bagaikan etalase kosong. Yang beroperasi waktu itu hanya Nichols Edward, Bali Deli, Zuma dan Starbucks. Sebagian besar tenan lainnya malah enggan membuka gerainya. Padahal waktu itu, sudah ada 100 tenan yang komit mengisi Sudirman Place.

Apa yang salah dari Sudirman Place? Dilihat dari lokasi, ia menempati posisi sangat strategis. Di tengah kota di Jl Jend Sudirman, tepat di ujung Pintu Satu Senayan. Aksesibilitasnya sangat baik dan mudah dijangkau dari berbagai penjuru kota. Arsitekturalnya bergenre modern, sesuatu yang tengah menjadi tren saat itu. Para pengelolanya pun orang-orang dengan reputasi hebat. Ada alumna PT Duta Pertiwi Tbk yang memiliki spesialisasi di sektor ritel, lulusan Grup Pakuwon, dan profesional lainnya yang tak diragukan lagi kapabilitasnya.

Tak diragukan lagi, mereka membaca pasar secara salah. Akibatnya konsep yang diterapkan keliru untuk tidak dikatakan salah besar. Inilah biang keladi gagalnya Sudirman Place tampil ke permukaan. Mal ini terlalu kecil, hanya 30.000 m2, untuk menampung sejumlah 100 tenan. Konsep family mall dengan mengedepankan fashion apparel tampaknya kurang mengundang minat para pengunjung untuk datang. Alih-alih membelanjakan uangnya. Sebab, tenan-tenan yang kadung beroperasi belum bisa mengakomodasi local need yang ingin diincar. Sekadar informasi, pasar yang dibidik Sudirman Place adalah para eksekutif dan profesional yang bekerja di seputaran Senayan.

Mudah ditebak, kalau kemudian Sudirman Place kalah sebelum berperang. Pada saat bersamaan, ia digempur publikasi Senayan City dengan berbagai gimmick paling mewah, sebagai pusat belanja seangkatannya. Sudirman Place tak mampu membendungnya. Apalagi kalau sampai harus menyalip legenda pusat belanja kelas A lainnya seperti Plaza Senayan.

Dengan motivasi itulah akhirnya PIR digaet untuk membenahi. Mereka membenahi tidak saja yang berkaitan dengan konsep dan tampilan fisik, juga restrukturisasi organisasi. Pentolan-pentolan PIR yang berpengalaman mengelola Plaza Indonesia dan EX Plaza ditahbiskan sebagai pemuncak yang diharapkan dapat membawa perubahan drastis ke arah yang lebih baik. Hasilnya adalah fX Lifestyle X’enter.

fX Lifestyle X’enter sendiri merupakan bangunan berlantai 9 menghimpun fasilitas bisnis, hiburan, dan gaya hidup modern bertaraf internasional. Sebagai business lifestyle center, fX menghadirkan fPOD, The Edgy Meeting Hub. Dilengkapi fasilitas jaringan internet, telekomunikasi dan konferensi, fax & printing, juga food & beverage dapat dinikmati di 11 pod yang tersedia. Paradigma real business is done outside of the office tampaknya telah dimulai.

Direktur Marketing fX Lifestyle X’enter Henny Udy Brown menjelaskan, sebuah pusat belanja yang berada di lokasi perkantoran haruslah yang bisa melayani kebutuhan para pekerja kantor. “Yang utama itu. Kemudian dispesifikkan lagi, pekerja kantor yang bagaimana. Di Sudirman ini kan mayoritas adalah eksekutif muda, young urban professional yang berusia 25 sampai 40 tahun. Ini yang mestinya dieskplorasi kebutuhannya,” ujar Henny.

Kebutuhan para yuppies ini sejatinya adalah sebuah tempat yang bisa melepas stres akibat tekanan pekerjaan, hang out, pencerahan pemikiran, dan macam-macam aktifitas yang dapat mengembalikan semangat kerja kembali. Karakternya pun sangat berbeda dengan profesional mapan. Mereka ini, berani mencoba sesuatu yang baru, jenuh melakukan aktifitas rutin yang sama, dan cepat mengambil keputusan.

Dare to be different, berani menerima tantangan dan tentu saja, gengsinya tinggi. Mereka gak bakal mau dikalahkan oleh yang lain dalam penguasaan teknologi, misalnya atau informasi. Saat ini eranya cigar, cigarette dan wine,” ujar Head of Retail Jones Lang LaSalle , Wendy Haryanto.

Jika dulu kita dipopularkan dengan istilah meet me at the mall, saat ini mungkin lebih tepat dengan jargon meeting at the mall. Sebab, preferensi market sudah jauh berbeda. Rapat sambil ngopi atau makan. Inilah yang dinamakan local need yang sangat sensitif dan harus dielaborasi secara komprehensif jika pengembang berniat membangun pusat belanja sekaligus hiburan di pusat kota. fX Lifestyle X’enter bisa saja sukses di bilangan Senayan, akan tetapi belum tentu diterima di Pluit atau Kelapa Gading, Jakarta Utara.

Meski demikian, untuk mal yang mengusung konsep F&B and entertainment lifestyle tetap memiliki kans yang lebih besar dibanding mal biasa. Mengacu pada kasus fX Lifestyle X’enter yang meski baru pre opening sebulan lalu, telah mampu menarik minat 7.000 orang pada hari biasa dan 14.000 orang pada saat week end. Harga sewa yang sebesar Rp400.000/m2 dan biaya perawatan Rp85.000/m2 bukanlah masalah buat para tenan. Sebab, selain 70% tenan yang sudah mengisi tempat yang desain interiornya dirancang oleh 11 arsitek ternama, ada sekitar 120 calon tenan yang memenuhi daftar tunggu.

Sementara mal jenis kedua, menurut Wendy, justru menunjukkan penurunan kinerja. Meski tingkat hunian tetap stabil namun, harga sewa cenderung tidak beranjak. “Ini karena permintaan melemah dan kelangkaan peritel-peritel baru yang sampai saat ini masih diandalkan oleh mal sewa berkonsep biasa sebagai anchor tenant,” lanjut Wendy.

Ada pun pasok pusat belanja secara kumulatif hingga kuartal kedua saat ini sudah mencapai 2,8 juta m2. Jika tidak ada penambahan peritel baru, bisa dibayangkan pembagian kue-nya seperti apa. Tentu saja, menurut Henny, bakal diperebutkan secara ketat. “Bukan tidak mungkin terjadi kanibalisme. Itulah perlunya riset yang mendalam, pengelolaan yang berpengalaman dan jangan asal bangun pusat belanja. Ini pun belum cukup, harus ada kreatifitas. Sebisa mungkin setiap 3 tahun ada pergantian konsep,” imbuhnya.

Iklan

Satu Tanggapan

  1. saya mo posting… tapinya ga enak kalo memberi info yang salah… Saya PM aja yah… 🙂

    Silakan…. dengan senang hati saya menerima keterbukaan informasi dari Pak Ins!

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: