Kompleks Plaza Indonesia Telan Dana US$ 280 juta

Jakarta kian megah dan lebat oleh pohon-pohon beton. Terakhir, proyek perluasan Plaza Indonesia, milik PT Plaza Indonesia Realty Tbk., yang memasuki tahap akhir. Selasa, 9 September 2008, Plaza Indonesia secara resmi mencapai tahap topping off.

Plaza Indonesia extension terdiri atas satu menara perkantoran The Plaza setinggi 41 lantai atau seluas 70.882 m2, Keraton (48 lantai) dan pusat perbelanjaan 6 lantai (42.325 m2).

Sejatinya, proyek perluasan Plaza Indonesia ini sudah dimulai sejak sepuluh tahun lalu (1998). Namun, karena krisis, pembangunan yang baru sampai tahap pondasi ini terhenti. Baru pada tahun 2004, proyek perluasan ini dimulai kembali setelah mengalami revisi dan perbaruan desain. Sementara konstruksinya dimulai lagi pada tahun 2006.

Menurut Direktur Properti PT Plaza Indonesia Realty Tbk Herman Bunyamin, untuk merampungkan Plaza Indonesia extension, pihaknya telah menggelontorkan dana sejumlah 150 juta dolar AS. Sementara jika ditotal secara keseluruhan dengan Plaza Indonesia eksisting, sebanyak 280 juta dolar AS. ‘Itu termasuk lahan, soft cost dan overhead cost,’ jelas Herman.

Operasionalisasi pusat belanja dijadwalkan Desember 2008. Sementara The Plaza Office Tower dan Keraton, secara bertahap akan hand over pada pertengahan 2009.

Keraton

Lokasinya yang berada di jantung kota Jakarta, tepatnya di bundaran HI, menjadikan apartemen Keraton, layak menyandang tahbis paling strategis. Aksesibilitasnya, menurut Direktur Marketing PT Plaza Indonesia Realty Tbk Mia Egron, bisa dijangkau dari 8 arah. Di antaranya dari jl MH Thamrin, Jl Kebon Kacang, Jl Waduk Melati.

Keraton sendiri berisi 68 unit penthouses seluas 400-500 m2 dan 20 unit serviced apartment yang bakal dikelola oleh Grand Hyatt. Harga jual penthouses-nya sekitar 4.000 dollar AS/m2 dengan service charge 5,5 dolar AS/m2 yang jika dikonversikan ke dalam rupiah lebih kurang Rp40 juta/m2. Nominal ini terhitung paling tinggi se-Indonesia.

Lantas apa nilai lebih yang ditawarkan apartemen ini dibanding kompetitornya macam Kempinski Residences yang sama-sama menyasar kelas premium? Keraton menjadi istimewa tatkala para pembelinya mendapat hak kebebasan untuk mendesain sekaligus menciptakan lay out sendiri unit-unit penthouses-nya. Dua, jumlahnya yang terbatas menjadikan Keraton relatif memenuhi unsur eksklusifitas.

Selain itu, batasan privasi serta sekuriti, diakomodasi dengan sangat baik. Tercermin dalam sistem keamanan berlapis, di mana hanya penghunilah yang dapat mengakses passanger lifts yang berjumlah 4 unit dan 2 unit serviced lifts.

Fasilitas lainnya adalah swimming pool dan gymnasium yang berada di level 6 yang hanya bisa digunakan oleh penghuni. “Kami juga membuat sebuah koridor yang menghubungkan menara Keraton dan Grand Hyatt pool deck dan Klub Olympus,’ ujar Mia.

Hingga saat ini, unit-unit Keraton telah terserap 48% atau sekitar 43 unit. Sebuah pencapaian penting di tengah tren perlambatan permintaan (slow demand). Menurut studi Colliers International, tren perlambatan ini disebabkan oleh pesatnya pertumbuhan penyediaan (supply) apartemen pada kuartal III 2008. Celakanya, penambahan pasok ini tidak diimbangi oleh peningkatan demand. Pada kuartal II lalu saja, tingkat minat secara umum terhadap apartemen Jakarta, khususnya kelas atas anjlok 1,1% menjadi 72,3% dari angka 73,4%. Menyisakan lebih kurang 16.800 unit yang belum terjual. Meningkat 1.040 unit dari jumlah sebelumnya 15.760 unit.

Dengan meningkatnya harga minyak dunia diikuti melonjaknya suku bunga, secara umum tingkat minat diperkirakan akan terus menurun dalam 6 bulan berikutnya.

Bagaimana dengan menara perkantorannya? menarik disimak. Mengingat The Plaza ini berstatus leased office. Dengan harga penawaran (sewa) 20 dolar AS/m2/bulan, atau sekitar Rp200 ribu/m2/bulan, terhitung kompetitif untuk perkantoran dengan fitur modern yang dilengkapi teknologi canggih. Sementara harga rata-rata sewa perkantoran di kawasan CBD Jakarta sebesar 15-16 dolar AS/m2/bulan.

Kendati demikian, bukan perkara mudah untuk menarik penyewa mengisi The Plaza. Mengacu pada Menara BCA di kompleks Grand Indonesia, diokupasi secara mayoritas oleh Bank BCA dari total luas bangunan 70.000 m2. Sementara untuk mendatangkan tenan lainnya mengisi bangunan sisanya, Grand Indonesia harus bekerja ekstra keras. Padahal kita tahu bahwa Menara BCA adalah salah satu gedung perkantoran super canggih yang dilengkapi fitur-fitur teknologi informasi terkini.

Bagaimana kans The Plaza? Sedikit lebih beruntung. GM Sales and Marketing Dinna Muskita melansir telah mampu menyewakan 6 lantai kepada perusahaan multinasional asal Jepang. ‘Yang lainnya masih dalam tahap pembicaraan,’ terang Dinna.

Pasar perkantoran di Jakarta memang sangat bersifat lokal. Sama halnya dengan fungsi properti lainnya. Untuk perkantoran grade A yang berstatus sewa dan berlokasi di CBD Thamrin, memiliki karakter pasar yang berbeda secara ekstrim dibandingkan dengan CBD Sudirman maupun Kuningan.

Profil pasar CBD Thamrin merupakan perusahaan-perusahaan jasa, perbankan dan teknologi informasi. Sedangkan di CBD Thamrin atau bahkan di luar CBD Jakarta seperti kawasan Simatupang, sangat lekat dengan perusahaan pertambangan minyak, gas, dan manufaktur yang berasal dari Eropa dan Amerika. Kondisi aktual ini seolah merupakan polarisasi yang disepakati umum.

Tak heran jika peminat The Plaza adalah perusahaan-perusahaan Asia macam Jepang, Korea, Hong Kong, Taiwan dan China. Yang menarik adalah, jika di CBD arah selatan Jakarta (Semanggi-Sudirman-Simatupang) dipenuhi oil and gas company yang secara tradisi menguasai pasar minyak dunia seperti British Petroleum atau Halliburton, maka The Plaza diisi oleh perusahaan minyak dan gas asal China yang baru beroperasi di Indonesia.

Ini sebuah tren baru. Perusahaan-perusahaan Asia macam inilah yang membutuhkan kantor-kantor yang mampu mengakomodasi kebutuhan mereka. Mereka masih butuh prestis, pengakuan dan tentu saja lokasi yang dekat dengan penentu kebijakan.

Namun, yang jadi pertanyaan adalah seberapa besar ceruk pasar perkantoran di CBD Jakarta, khususnya Thamrin-Sudirman dan Kuningan ini/ apakah pasok dan permintaan dalam kondisi seimbang atau lebih buruk dari itu.

Catatan Colliers membuktikan bahwa tingkat penyerapan (net take up)untuk perkantoran secara umum juga menurun. Bergeser 2% dari 88% menjadi 86% dari total pasok kumulatif sebanyak 3,71 juta m2. Penurunan ini disebabkan oleh masuknya pasokpasok baru. Hingga akhir tahun ini dan awal 2009, diperkirakan ada 8 perkantoran baru yang masuk pasar. termasuk The Energy, Bakrie Tower, Menara BCA.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: