Permintaan Rumah Menguat

Bukan tanpa alasan jika tahun ini PT Summarecon Agung Tbk, pemasok rumah terbesar di Serpong, Tangerang selama dua tahun terakhir, justru melansir The Crown. Ini merupakan kavling eksklusif yang berada di Pondok Hijau Golf, Serpong. Total luas lahannya hanya 13 Ha yang dibagi menjadi 130 unit. Luasan Per unit sekitar 400-1.100 m2. Harga perdana ditawarkan setinggi Rp4,8 juta-6,8 juta/m2.

 

Menurut Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki, dirilisnyaThe Crown adalah untuk mengantisipasi gejala kejenuhan pasar perumahan di kawasan Serpong. Selain itu, “Kami juga ingin menyasar market yang lebih spesifik. Lokasi The Crown memang persis di pinggir lapangan Gading Golf. Sangat sesuai dengan pasar kelas atas,” ujar Johannes.

 

Selain itu, preferensi pasar Serpong juga telah berubah. Lebih meminati ruang-ruang komersial yang bisa dijadikan sebagai sarana investasi. Untuk itu, Summarecon pun akan menyulap lahan di bagian depan Pondok Hijau Golf menjadi PHG Commercial. Jenis ruang komersialnya berupa ruko 21 unit seharga mulai dari Rp1,3 miliar. Ruko sejumlah ini bakal diperebutkan oleh 150 peminat. “Potensi pasar yang luar biasa besar. Padahal kami belum melakukan launching secara resmi,” ungkap Johannes.

 

Wajar adanya jika selama semester I tahun 2008, Tangerang berada di posisi kedua sebagai pemasok terbesar sekitar 21%, digeser oleh Bogor dan Bekasi yang mendominasi pasok unit rumah baru sebanyak 8.500 unit di Jabotabek (masing-masing 31%), disusul kemudian  Jakarta (17%). Berdasarkan pantauan Procon Indah, pada akhir semester I tahun 2008 sebagian besar kawasan perumahan memang masih fokus untuk menjual sisa unit dari klaster yang sudah dipasarkan sebelumnya, terutama akibat kenaikan harga konstruksi dan bahan bakar minyak.

 

Absennya Summarecon membangun klaster rumah terbaru juga diikuti pengembang lainnya seperti Grand Wisata. Perumahan milik PT Putra Alvita Pratama (Grup Duta Pertiwi) tengah merampungkan pembangunan rumah yang telah dipasarkan sebelumnya. Selain juga menggenapi berbagai fasilitas penunjang. Sementara pengembang lain, paling banter melahirkan satu klaster baru. Paramount Serpong contohnya. Mereka tahun ini masuk pasar dengan klaster Toscana. Begitu pula dengan Kota Wisata yang hanya menawarkan Coatesville. Kota Wisata kini lebih fokus pada tahap penyelesaian klaster Bellevue yang sudah ditawarkan ke pasar sejak tahun lalu.

 

“Kami kini tengah berkonsentrasi pada pengembangan kawasan komersial di CBD Kota Wisata. Juli lalu telah dibuka Fresh Market. Untuk berikutnya ruko-ruko dan fasilitas penunjang perumahan seperti pembangunan akses tambahan menuju Kota Wisata,” buka General Manager Marketing and Business Development Kota Wisata, Elena Trisnawati.

 

Aksi para pengembang ini jelas berpengaruh terhadap jumlah pasok yang ditawarkan. Anjlok 10% dibandingkan dengan periode yang sama setahun silam yang berjumlah 9.350 unit. Menurunnya jumlah pasok ini otomatis berakibat pada meningkatnya serapan rumah.

 

Total penyerapan di Jabodetabek sendiri per bulan rata-rata sebanyak 1.600 unit dengan nominal nyaris 10.000 unit rumah. Meningkat sebesar 26% dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang menunjukkan adanya perbaikan permintaan terhadap perumahan selama satu tahun ini. Di mana tingkat penyerapan per bulan tertinggi adalah di Tangerang dan Bogor yaitu masing-masing 30% diikuti Bekasi 26% dan Jakarta 14%. “Pada periode yang sama tahun 2007 lalu, tingkat penyerapan tertinggi juga terjadi di Tangerang dan Bogor, diikuti oleh Bekasi dan Jakarta. Dengan demikian, Tangerang dan Bogor terus mencatat penyerapan yang tertinggi selama satu tahun ini,” papar Associate Director and Strategic Advisory Group PT Procon Indah, Utami Prastiana.

 

Proyeksi Ke Depan

 

Meskipun ada perubahan orientasi, namun para pengembang tetap akan melakukan pengembangan klaster baru lagi. Hanya saja itu terjadi setelah momen-momen berat seperti puasa, Lebaran dan Natal, lewat. Summarecon memberikan konfirmasi akan mengembangkan klaster baru Scientia Garden yang berlokasi persis di sebelah Universitas Multimedia Nusantara, Serpong.

 

Sementara untuk pengembangan di Kelapa Gading, mereka tengah mempersiapkan desain di lahan Gading Orchard. ‘Persiapannya masih dimatangkan, mengingat kami telah memperluas peruntukan lahan dari semula 36 Ha menjadi 44 Ha,’ buka Johannes. Di sini akan dikembangkan rumah sebanyak lebih kurang 1.000 unit dengan harga antara mulai dari Rp1 miliar/unit.

 

Grup Relife Realty juga tengah mematangkan rencana mengakuisisi lahan seluas 46 Ha di kawasan Sawangan, Depok untuk digarap menjadi perumahan kelas menengah atas seharga Rp400 juta-1,5 miliar/unit. Setelah sebelumnya mencatat perolehan positif dari penjualan Cimanggis Green Residence 2, sebanyak 107 unit dengan harga Rp180 juta-450 juta/unit dan Cimanggis Green Residences 3, sejumlah 350 unit (Rp220 juta-500 juta/unit).

 

Optimisme Relife tercermin dalam dukungan pihak perbankan khususnya syariah yang membiayai KPR proyek-proyek mereka. “Saya yakin, proyek terbaru kami ke depan akan sama hasilnya, disambut antusias pasar. Apalagi ceruk pasar kami sangat spesifik. Sudah begitu pemainnya terbatas,” ujar Direktur Utama Grup Relife Realty Ghofar Rozaq Nazila.

 

Kota Wisata justru mereposisi pasar dengan lebih mengakomodasi kebutuhan kelas menengah bawah. Jika tak ada halangan, mereka bakal membidani kelahiran klaster baru sejumlah ratusan unit dengan harga jual mulai dari Rp265 juta, pada akhir kuartal IV 2008.

 

“Kami memandang kelas ini yang paling banyak jumlahnya dan belum terpenuhi oleh perumahan di sekitar Cibubur-Cileungsi. Rumah dengan harga kompetitif di dalam kawasan yang sarat fasilitasnya kan sangat jarang. Jadi kami tetap yakin akan leading,” tandas Elena. Sejalan dengan laporan Procon bahwa perumahan seharga Rp200 juta-800 juta paling diminati pasar. Mereka tersebar di Tangerang dan Bogor.

 

Rencana besar para pengembang tersebut menerbitkan sinyal positif bahwa permintaan terhadap rumah akan terus ada, seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk dan pasangan baru di Jakarta dan sekitarnya. Terbukti dengan tingkat permintaan yang mengalami tren menanjak selama beberapa tahun terakhir. Dus, produk-produk baru yang diluncurkan oleh pengembang sebagian besar sukses menangkap pasar. Namun begitu, calon pembeli semakin selektif dalam membeli rumah dan tingkat kompetisi pasar perumahan juga semakin ketat, sehingga pengembang perlu strategi yang lebih jeli dan kreatif dalam mengembangkan dan menawarkan produk-produk baru di kawasan huniannya. “Harus sesuai dengan preferensi dari target pasar  masing-masing,” ujar Utami.

 

Selain itu, calon pembeli rumah juga sangat sadar akan kebutuhannya sendiri. Mereka akan mempertimbangkan segala hal sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Ada pun hal-hal yang menjadi pertimbangan mereka adalah harga dan termin pembayaran, ini yang utama karena terkait kemampuan dan daya beli. Kemudian aksesibilitas (ketersediaan infrastruktur jalan ataupun angkutan umum seperti shuttle bus, kualitas bangunan, ketersediaan fasilitas yang memadai, keamanan dan kenyamanan lingkungan, probabilitas peningkatan harga tanah dan properti serta reputasi pengembang.

 

Untuk segmen menengah ke atas, produk yang ditawarkan harus dapat menarik calon pembeli, misalnya seperti menyediakan lebih banyak ruang terbuka hijau, desain rumah yang unik (bentuk atap dan façade), ataupun nilai tambah dari produk tersebut, misalnya view yang bagus (danau/sungai/golf).

 

Perumahan yang memiliki aksesibilitas yang baik (misalnya dekat dengan jalan tol) tentunya akan memiliki peluang lebih besar terserap pasar. Ketersediaan infrastruktur dan aksesibilitas yang memadai akan meningkatkan permintaan, harga rumah maupun tanah pada kawasan hunian tersebut. Perumahan dengan akses tol private seperti Grand Wisata, Summarecon Serpong, Alam Sutera, dan BSD City menjadi pilihan yang menarik bagi calon pembeli, terutama dengan semakin padatnya jalanan pada jam-jam sibuk. Namun demikian, pembangunan jalan tol di dalam kawasan permukiman justru diperkirakan akan menurunkan nilai aset di daerah yang berhimpitan dengan jalan tol tersebut karena akan menghasilkan polusi, kebisingan maupun gangguan keamanan.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: