Membangun Pertiwi Ala James T Riady

Bagi James Tjahaja Riady, pengendali bisnis Grup Lippo, memberikan kontribusi berarti buat bangsa, bisa dilakukan dengan berbagai cara. Salah satunya adalah mengembangkan properti dan infrastruktur yang menurutnya merupakan bisnis padat modal dan padat karya.

 

“Sektor properti melibatkan banyak tenaga kerja, industri ikutan dan tentu saja keahlian yang beragam. Wajar jika sektor properti dianggap sebagai lokomotif perekonomian,’ ujar anak kedua Mochtar Riady yang kini berusia 51 tahun itu.

 

Untuk itu, lanjut James yang bersahabat dengan Bill Clinton dan Jack Stephen, ini jika ingin membangun bangsa, bangunlah proyek properti dan infrastruktur sebanyak-banyaknya. ‘Jangan takut terantuk krisis, bangsa kita sudah cukup memiliki imunitas terhadap gonjang-ganjing ekonomi. Dari pengalaman krisis 1997 lalu, telah muncul kreatifitas-kreatifitas baru yang diharapkan dapat mengatasi semua permasalahan dalam bisnis sektor ini yang terutama masih berkutat pada pendanaan. Ketergantungan kita terhadap ekonomi dunia lebih kecil dibanding Korea, Thailand, dan Singapura. Inilah saatnya membangun properti,” tandas James.

 

Kreatifitas yang dimaksud  tamatan  disiplin ilmu Ekonomi Pembangunan dan Akuntansi dari  Melbourne University, Australia, 1976 ini adalah mengembangkan bisnis tanpa dana pinjaman dari perbankan maupun lembaga keuangan luar negeri. Lippo, ungkap James, dalam menambah modal memilih menjual saham dan obligasi ke publik atau bekerja sama dengan perusahaan asing. Itulah sebabnya Lippo menempuh opsi menawarkan REIT’s di Singapura untuk mendapatkan dana guna membiayai proyek-proyek besarnya. Seperti pembangunan Building of Hope, Siloam Semanggi Hospital and The Mochtar Riady Comprehensive Cancer Center, dan Siloam Hospitals di Surabaya dan Tangerang.

 

Demikianlah rahasia James dalam berbisnis. Kendati agresif, namun penuh perhitungan dan inovatif. Tak heran jika dalam kendalinya, Lippo terus menunjukkan kinerja meyakinkan. Total asetnya saat ini mencapai tak kurang dari Rp35,8 triliun.

Iklan

Pengembangan Rumah Di Bekasi, Simultan

Usai ditetapkan menjadi wilayah penyangga Ibukota (hinterland) tahun 1977 yang diikuti pembukaan jalan tol Cawang-Cikampek sepanjang 73 Km, Bekasi menjadi destinasi investasi utama untuk sub sektor perumahan. Kendati pada awalnya, Bekasi diemohi karena terkait tingginya tingkat kriminalitas serta kebijakan pemerintah kota dan kabupaten yang kurang ramah investasi. Namun, setelah terjadi perubahan esensial pada semua lini yang mengarah keterbukaan, kawasan tapal timur Jakarta ini langsung melesat pesat.

 

Pengembangan terjadi secara simultan. Terutama perumahan. Segala kelas tersedia. Dan uniknya, terpola mengikuti demografi kawasan. Perumahan kasta menengah bawah, contohnya, banyak berdiri di kawasan Tambun, Cibitung, Lemah Abang, Cikarang, dan Cibarusah. Di lokasi-lokasi tersebut, memang memungkinkan perumahan sederhana tumbuh dengan baik mengingat kelengkapan dan memadainya infrastruktur, aksesibilitas serta moda transportasi.  

 

Ada pun harga rumah yang ditawarkan, masih terhitung sangat murah. Yakni di level Rp60 jutaan. Seperti di Panorama Mutiara Regency, Tambun, rumah tipe 22/60 dipatok Rp55 juta dan tipe 36/60 di perumahan Kota Serang Baru, Cibarusah, senilai Rp58.5 juta.   

 

Sementara kelas menengah nyaris terdapat di seluruh penjuru kawasan. Mulai dari Bekasi bagian utara, barat, selatan hingga timur. Sebut saja di Jababeka City, Lippo Cikarang, Deltamas, dan Grand Wisata yang dilengkapi beragam fasilitas untuk kenyamanan penghuninya.

 

Belum lagi Kota Harapan Indah yang dikembangkan Grup Damai Putra. Perumahan ini berada justru di bagian wilayah yang sama sekali disegani investor untuk dibangun. Akan tetapi dengan konsep terintegrasi Kota Harapan Indah bertransformasi menjadi sarana hunian dan investasi menjanjikan. Rumah yang dipasarkan dimulai dari harga Rp250 juta sampai di atas Rp1 miliar.

 

Kedekatan jarak dengan Jakarta, membuat perumahan seluas 2 ribu m2 ini sangat diminati. Saat ini Kota Harapan Indah sudah dihuni sekitar 60 ribu kepala keluarga (KK) dan 40% lahannya sudah terbangun. “Tahun lalu penjualan mencapai Rp325 miliar. Tahun 2008 ini kami menargetkan dapat menjual 1.200 sampai 1.400 unit rumah senilai Rp400 miliar. Kami yakin target itu dapat tercapai,” ungkap Hyronimus Yohannes, Maketing Manager Kota Harapan Indah.  

 

Berbagai fasilitas terus dihadirkan. Antara lain, pusat perbelanjaan yang lokasinya tidak jauh dari gerbang masuk. Selain itu juga akan dibangun pusat jajanan. Menyusul ruang komersial (Alfa Supermarket, pasar tradisional, pasar modern, sentra onderdil)  Harapan Indah Club (HIC), SPBU Harapan Indah,  sekolah BPK Penabur, 10 feeder busway, dan lain-lain.

 

Sementara di Bekasi Barat, sentrum pengembangan teraglomerasi di perumahan Kemang Pratama. Usia pengembangannya memang terbilang tua, lebih dari satu dekade. Di Kemang Pratama yang menyasar segmen menengah atas, harga rumah paling murah adalah Rp337,8 juta, dan tertinggi Rp1,7 miliar. Hingga saat ini imej Kemang Pratama sebagai salahs atu kawasan elit Bekasi, masih tertanam dengan baik.

 

Rival terberat mungkin datang dari Grand Wisata yang dibangun PT Alvita Pratama. Yang terakhir ini merupakan pengembangan skala kota. Catatan penjualannya termasuk spektakuler. Dalam sehari rata-rata bisa mencetak penjualan hingga Rp15 miliar. “Tahun 2008 ini kami memasarkan lima klaster yang dipatok seharga Rp300 juta hingga Rp1,6 miliar/unit. Klaster terbaru adalah West Esplanade yang dikembangkan dalam dua tahap. Tahap I sejumlah 100 unit habis terjual dan tahap kedua baru diluncurkan awal bulan lalu,” jelas General Manager Marketing Grand Wisata, Jushida Kusuma.

 

Tingkat serapan yang tinggi ini terjadi karena demand pasar yang menunjukkan penguatan. Ini dipicu oleh pengembangan besar-besaran dari perusahaan properti bonafid yang secara otomatis meyakinkan pasar. Masuknya Grup Duta Pertiwi, dan pengembang ternama lainnya, terakhir Summarecon Agung ikut melonjakkan prestis Bekasi sebagai kawasan masa depan yang membawa keuntungan menjanjikan. Tak hanya untuk pengembangan skala mega juga gurem. Semua segmen seakan dapat menikmati porsi market  yang memang ceruknya begitu besar dan sangat potensial untuk digarap.

 

Tengok saja di kawasan Tambun, salah satu perumahan menengah yang terkenal adalah Permata Metropolitan yang dikembangkan PT Metropolitan Permata Development (Grup Metropolitan) sejak tahun 1996. Permata Metropolitan ini terserap pasar sekitar 70% dari jumlah total unit rumah sebanyak 600. Harga rumahnya sendiri di bawah Rp300 jutaan.

 

Menariknya, meski termasuk rumah menengah bawah, namun rata-rata dielngkapi oleh fasilitas yang memang sangat dibutuhkan penghuninya. Bukan sekadar jogging track atau play ground. Melainkan pusat belanja sekelas community mall. Bahkan, ke depannya seperti yang dikatakan Andi Jomantara, Site Manager, Permata Metropolitan akan dirancang dengan sistem cluster. Untuk itu, harganya akan dinaikkan menajdi Rp250 juta sampai Rp500 juta. Pada tahap pertama akan dibangun dua cluster yang masing-masing berisi 150 unit rumah. Selain itu, “Kami akan membangun sarana olahraga berkonsep outdoor. Sementara kemarin baru menambah fasilitas kolam renang,” kata Andi.

 

Fasilitas kelas regional juga disediakan Kota Deltamas. Bahkan, di sini telah ditetapkan sebagai ibukota Kabupaten Bekasi. Karena itu selain hunian, gedung-gedung pemerintahan adalah yang paling awal dibangun. Kini kota ini sudah dihuni oleh 3.700  KK sejak dikembangkan pada tahun 2002 lalu. “Sebagai kawasan industri, Cikarang membutuhkan hunian berbagai kelas. Banyaknya industri memberikan dampak positif terhadap pembangunan rumah. Seperti di Deltamas, banyak dihuni oleh para pekerja kelas manager dan supervisor di industri tersebut,” papar Susanto Hartono, Sales Manager Kota Deltamas.

 

Sudah 14 klaster yang dibangun di Kota Deltamas. Paling anyar Green Leaf Terrace. Lokasinya  di sekitar ISTB (Institut Saint Teknologi Bandung/ S-2).  Konsepnya adalah rumah kost yang sudah dilengkapi furnitur. Dipasarkan dengan harga Rp400 juta-an  dengan ukuran 52/103 m2.

 

Tren Harga Meningkat

 

Menurut catatan Properti Indonesia, harga rumah di Bekasi terus mengindikasikan kenaikan yang cukup signifikan. Rumah berukuran 62/144 di perumahan Graha Kalimas, contohnya. Pada tahun 2007 lalu dijual Rp307,8 juta, setahun kemudian menjadi Rp367 juta. Kinerja serupa dialami rumah-rumah di Grand Wisata. Dimensi 47/90 yang pada tahun 2006 lalu dijual seharga Rp225 juta, menanjak ke angka Rp261 juta pada 2007 dan dan kini menjadi Rp285,6 juta. Begitu pula di Kota Harapan Indah. Tipe 168/250 dipatok hanya Rp898 juta tahun silam, kini menjadi Rp1 miliar.  Sementara di Kota Deltamas rumah tipe 235/300 setahun lalu dibanderol Rp860 juta, kini bertengger di angka Rp1,1 miliar.

 

Ali Hanafia, Direktur Utama PT Indo Tama Nusantara yang mengembangkan Taman Nirwana dan Villa Pelangi yakin Bekasi memiliki prospek investasi yang baik di masa datang. Hal itu dilandasi beberapa faktor. Pertama, harga peroperti di Bekasi saat ini masih under value dibandingkan kawasan Tangerang. Lebih tingginya harga properti di Tangerang, karena perumahan skala kota di sana lebih banyak dan lebih dulu dikembangkan dibandingkan di Bekasi. “Perkembangan harga perumahan skala kota akan memberi imbas ke perumahan yang lain,” ujar Ali.

 

Karena harganya masih rendah, peluang investasi menjadi lebih menjanjikan. Namun, Bekasi harus dibenahi infrastrukturnya. Jalan tol Jakarta-Cikampek yang semakin padat harus diatasi. Seperti kawasan Tangerang yang tidak hanya bisa dicapai melalui jalan tol Jakarta-merak tapi juga bisa melalui Jakarta Outer Ring Road. “Jika infrastruktur dibenahi harga akan meningkat tajam,” ujar Ali.

 

 

 

 

 

 

Plaza Indonesia Extension

Pusat belanja yang menyasar komunitas premium, Plaza Indonesia Extension, akan beroperasi pada 19 Desember 2008. Menurut Direktur Operasional Plaza Indonesia, M Sjohirin, Plaza Indonesia Extension saat ini dalam progress penyelesaian tahap akhir.

 

“Sembilan puluh persen ruang Plaza Indonesia Extension telah mendapat konfirmasi dari para tenan. Direncanakan pembangunan fisik rampung pada akhir November ini,” ungkap M Sjohirin.

 

Adapun nama-nama popular yang sudah pasti mengisi Plaza Indonesia Extension adalah gerai Louis Vuitton (flagship store), Prada (flagship store), Stella McCartney, Tod’s, Pucci, Mango (flagship store), Armani Exchange, dan lain-lain. Dielngkapi pula dengan   lounge, resto, wine and cigar bar yang dikelola oleh Grup Roustique.

Medical City Butuh Dana Rp7 Triliun

Jababeka Medical City, pengembangan berbasis pada pelayanan kesehatan terintegrasi yang dikembangkan PT Jababeka Tbk, secara resmi dimulai pembangunannya, 29 Oktober 2008. Prosesi acara ground breaking dilakukan oleh Menteri Kesehatan Siti Faadilah Supari dan Menteri Pendidikan Nasional Bambang Sudibyo dan Presiden Direktur PT Jababeka Tbk Setiyono Djuandi Darmono.

 

Dikatakan SD Darmono, pihaknya membutuhkan dana sebesar Rp7 triliun untuk merealisasikan Medical City yang dirancang sebagai pusat pelayanan kesehatan bertaraf internasional. Untuk itu, PT Jababeka Tbk telah menggandeng beberapa investor sebagai mitra strategis yang penandatanganan nota kesepahamannya dilakukan pada saat yang bersamaan. Mitra strategis tersebut adalah Kalbe Farma, Sanbe Farma dan Dexa Farma. Ketiganya menempati posisi sebagai equity partner.

 

Nantinya, di dalam kompleks pengembangan Medical City seluas 74 Ha, akan dibangun rumah sakit ultra modern Presiden International hospital sebanyak 600 kamar, fakultas kedokteran President University School of Medicine, Jababeka Research Center serta hotel, apartemen dan retirement homes yang mengakomodasi kebutuhan para pengguna fasilitas layanan kesehatan serta warga negara senior.

Presiden Direktur Jababeka Medical City, Tarmizi Hakim mengatakan dibangunnya proyek ini bertujuan untuk menjawab tantangan global yang mengharuskan Indonesia memiliki daya kompetisi dengan negara lain dalam sektor kesehatan.

“Kekurangan Indonesia adalah pelayanan kesehatan yang masih berada di bawah standar internasional. Padahal secara personal, tenaga medis dan dokter Indonesia memiliki kemampuan tak kalah dengan negara lain. Kami berusaha untuk melahirkan paradigma baru pelayanan kesehatan dengan peningkatan dan perbaikan standar pelayanan kesehatan ini. Langkah awal adalah dengan didirikannya fakultas kedokteran dan rumah sakit,” ujarnya.

Siti Faadilah mengharapkan dengan dibangunnya Jababeka Medical City, dapat mengalihkan perhatian dan minat masyarakat yang ingin berobat ke luar negeri. Setiap tahun terdapat 100.000 orang Indonesia yang memilih berobat ke Singapura, Thailand dan negara lain. Mereka menyumbang sekitar 600 juta US Dolar ke negara-negara tersebut. “Jika fasilitas ini dibangun, maka arus pengobatan ke luar negeri bisa dialihkan,” harap Siti.

Jababeka Medical City direncanakan rampung pengembangannya dalam waktu 7 tahun atau selambatnya akhir 2015.

Ruang Ritel Bekasi, Tumbuh Optimal

Pesatnya pertumbuhan pembangunan perumahan di Bekasi, berimplikasi pada bergeraknya sub sektor ikutan lainnya. Terutama komersial ritel. Menurut data Properti Indonesia hingga kuartal ketiga 2008, terdapat 17 pusat belanja yang telah beroperasi, dan  tiga pusat belanja yang masih dalam tahap konstruksi. Ketiganya adalah Metopolitan Mall 2 yang akan dibuka pada akhir 2010, Plaza Pondok Gede 2 (2009) dan Patriot Center, pertengahan 2009.

 

Ini menunjukkan bahwa kehadiran ruang ritel komersial berbanding lurus dengan pembangunan perumahan. Sekaligus sebagai jawaban logis atas mendesaknya kebutuhan para penghuni perumahan akan sarana berbelanja, hiburan dan pemenuhan gaya hidup. Sebab, perumahan-perumahan yang ada di kawasan ini, memang tidak semata sebagai sarana investasi, juga untuk dihuni. Tingkat keterisian rata-rata perumahan Bekasi nyaris mencapai angka 80%. Grand Wisata, di Tambun, misalnya. Perumahan yang dikembangkan PT Putra Alvita Pratama ini didiami oleh tak kurang dari 3.500 kepala keluarga. Padahal usia Grand Wisata terbilang batita. Angka lebih spektakuler dicatat Jababeka City yang telah didiami oleh 1 juta penduduk dari 12.500 kepala keluarga yang ada.

 

Nominal psikologis ini yang memotivasi para pengembang dan investor untuk mendirikan pusat belanja. Presiden Direktur PT Jababeka Tbk, SD Darmono mengulas bahwa pasar ritel Bekasi sejatinya lebih besar dan variatif dibanding Jakarta. “Secara fundamental, Bekasi tak kalah kuat. Karena ia ditopang oleh basis ekonomi industri yang merupakan sektor riil. Ini yang terutama mendorong kami membangun fasilitas-fasilitas komersial untuk warga Jababeka khususnya dan Bekasi umumnya. Fasilitas komersial ritel mutlak ada dalam pengembangan perkotaan baru,” jelas Darmono.

 

 

Presiden Direktur PT Kilap Propertindo, Djoni Hasjim mengatakan jumlah pusat belanja yang ada saat ini belum mencukupi kebutuhan warga Bekasi. “Kota ini kan multi kultur, ekonomi, sosial yang tentu saja akan beragam dan berbeda pula kebutuhannya. Oleh karena itu, masih dibutuhkan pusat belanja-pusat belanja yang sesuai dengan market yang berbeda itu,” ujar Djoni.

 

Dengan alasan itulah PT Kilap Propertindo membangun Bekasi Square yang karakternya sangat jauh berbeda dengan Metropolitan Mall, legenda hidup pusat belanja kawasan Bekasi, atau dengan Mega Bekasi Hypermall yang mengusung konsep hibrid  sebagai strata title dan leased mall. Sejumlah Rp350 miliar yang dikeluarkan PT kilap Propertindo untuk Bekasi Square, seakan mendapat imbalan pantas, ketika 80% ruang ritelnya terserap pasar. Nama-nama tenar macam jaringan bioskop 21, Electronic City, Super Home, dan Carrefour jadi tenan utamanya.

 

Sementara Metropolitan Mall, kian meneguhkan eksistensinya sebagai destinasi belanja utama warga Bekasi. Bahkan, kini PT Metropolitan Land, pengembangnya, lebih percaya diri dengan memperluas catchment area-nya yang tak sebatas wilayah Bekasi, juga wilayah timur dan tenggara Jakarta. “Warga Jakarta seperti Jatinegara, Klender, Duren Sawit, Cibubur, banyak yang berbelanja di sini,” ungkap General Manager Corporate Public Relation PT Metropolitan Land, Wahyu Sulistiyo.

 

Implikasi dari melebarnya ruang jangkau ini adalah bertambahnya permintaan akan ruang ritel dan juga menguatnya keinginan masyarakat terhadap kedatangan tenan-tenan baru yang sifatnya lebih kepada pemenuhan gaya hidup. Sebab, ‘Pengunjung Metropolitan Mall saat ini tidak hanya datang untuk berbelanja juga untuk relaksasi, rekreasi sekaligus having fun,” imbuh Wahyu.

 

Charles and Keith, Eaton, Body Shop, J.Co, Breadtalk dan Celebrity Fitness (dalam tahap fitting out) menambah daftar tenan berkelas yang mengisi ruang Metropolitan Mall. Menyusul Matahari Department Store, Ace Hardware dan Batik Keris, sehingga menggenapkan tingkat keterisiannya menajdi 100%. Nama-nama ini juga sekaligus dapat mengindikasikan bahwa daya beli dan preferensi pasar Bekasi telah bergeser signifikan. Warga Bekasi butuh meeting point untuk mengekspresikan status sosial ekonominya.

 

Nah, guna mengakomodasi keinginan sekitar 45 ribu pengunjung pada hari biasa dan 60 ribu orang pada akhir pekan, PT Metropolitan Mall sampai harus mencanangkan program perluasan Metropolitan Mall 2. Pusat belanja tahap 2 yang mengombinasikan konsep lifestyle, dining dan entertainment  ini dijadualkan beroperasi pada akhir 2010. Sejumlah tenan besar telah didekati.  

 

Polarisasi Kelas

 

Upaya yang dilakukan PT Metropolitan Land atas aset yang merupakan profit center-nya itu bisa dikatakan sebagai langkah strategis. Mengingat positioning-nya yang memang tepat mengarah pada pasar menengah sebagai penggerak perekonomian Bekasi. Padahal,  awalnya merupakan community mall yang hanya melayani kebutuhan warga perumahan kelas menengah seperti Kemang Pratama dan Taman Galaxy. Namun, bisnis properti khususnya perumahan yang terus bergerak dinamis, mengubahnya menjadi regional mall. Keberadaan Grand Wisata, Taman Harapan Indah, Grand Residences, Villa Meutia Kirana dan perumahan kelas menengah lainnya ikut menciptakan identitas kelas ini.

 

Dengan begitu, dapat dikatakan bahwa sektor perumahan yang terus menunjukkan perkuatan (baik demand, pasok maupun serapan), memang berkontribusi pada polarisasi kelas pusat belanja. Seperti terlihat pada tabel, pusat-pusat belanja kelas menengah bawah akan hidup di antara perumahan-perumahan ber’genre’ serupa. Sementara pusat belanja berkasta trade center seperti Bekasi Trade Center yang memakukan penghidupannya pada industri ritel kecil, tumbuh dikelilingi perumahan sederhana. Di sekitar Bekasi Trade Center memang terdapat perumahan seperti Villa Mutiara Gading, Villa Asri, Telaga Harapan, Taman Wanasari Indah, atau Bekasi Timur Regency yang harganya sekitar Rp60 juta hingga kurang dari Rp300 juta/unit.

Kendati telah terpola dengan baik secara natural, namun, tetap saja jumlah pusat belanja yang ada saat ini belum sebanding dengan densitas populasi Bekasi yang mencapai 3,7 juta jiwa. Menurut Direktur Property Connection Indonesia (konsultan spesialis komersial ritel) Rosaline Stella Lie, kebutuhan akan pusat belanja sangat lokal dan spesifik. “Jumlah populasi memang tidak bisa dijadikan ukuran tepat untuk mengetahui berapa jumlah pusat belanja yang dibutuhkan suatu kawasan. Akan tetapi, dengan mengetahui kebutuhan yang pasti dari pasar bisa jadi dalam satu daerah yang penduduknya cuma ratusan ribu, akan hidup dua sampai tiga pusat belanja dengan konsep berbeda. Yang penting adalah kebutuhan pasar,” papar Rosaline.

 

Dengan demikian, memang masih banyak peluang yang terbuka lebar untuk investor membangun ruang komersial ritel di Bekasi. Apalagi, pusat belanja yang ada saat ini belum bisa dikatakan variatif. Semua masih berkonsep tidak jauh berbeda, untuk tidak dikatakan serupa dengan pusat belanja pelopor seperti Metropolitan Mall. Masih mengandalkan kehadiran department store sebagai tenan utama. Kalaupun ada yang sedikit berbeda yakni Bekasi Cyber Park. Akan tetapi, dibutuhkan waktu lama untuk menjelma sebagai pusat gadget seperti Glodok di Jakarta. Dan, untuk menjadi berbeda, perlu riset pasar dan kreatifitas lebih dari sekadar membangun mal biasa.

 

PT Summarecon Agung Tbk tampaknya menyadari dan mulai mempelajari medan Bekasi. Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk Johannes Mardjuki mengungkapkan, pusat belanja yang akan didirikan di area perumahan milik mereka di Bekasi Barat, dijamin akan berbeda. “Diferensiasi terletak tidak saja pada fasad bangunan dan konsep, juga pendekatan pemasarannya. Mal kami akan berupa sentrum aktifitas gaya hidup. Bisa gaya hidup dalam bekerja, bersosialisasi, berkuliner ataupun berekspresi dalam kesenian,’ terang Johannes.

 

Albros Land Development, New Comer Yang Ekspansif

Bisa jadi belum banyak yang familiar dengan developer yang satu ini. Albros Land Development, demikian namanya, memang baru dikembangkan akhir tahun 2004. Ditambah, proyek perdana yang dikembangkannya jauh dari Nusantara, yaitu di Uzbekisthan. Proyek perdananya itu berupa hotel yang berlokasi di jalan utama ibukota Uzbekisthan. Hotel ini merupakan hasil take over dari pengembang lokal yang kemudian dikembangkan menjadi hotel bintang 5 yang memiliki 250 kamar.

Dipilihnya negeri di belahan Eropa Timur tersebut mengingat bisnis utama perusahaan yaitu minyak mentah dan batu bara ini berjaring bisnis ke negeri tersebut. “Nah, kesempatan yang ada saat itu ada di Uzbekisthan. Lokasi proyeknya strategis dan pasarnya potensial,” ungkap Direktur Utama PT Albros Land Development, Zaky Masyhur.

Usai menggarap proyek tersebut, pada tahun 2006 mulai masuk ke negeri sendiri. Lokasi pilihannya yaitu kawasan Pecatu Indah Resort, Bali. Berupa hotel bintang 5 dan diberi nama Le Grande Suites. Tak beda dengan proyek di Uzbekisthan, proyeknya kali ini juga didapat dari membeli proyek mati. Menurut Zaki, proyek makrak tersebut dibelinya dengan kondisi pembangunan yang masih 10%. “Pembangunannya baru tahap upper ground,” kata Zaky.

Juga mengacu pada motto utama di bisnis properti, take over ini pun didasari oleh lokasinya yang strategis, serta kawasan Pecatu yang berpanorama indah. Kawasan resor terpadu yang tenar dengan Pantai Dreamland itu sendiri sudah dikembangkan kembali dengan icon barunya area New Kuta.

Tak hanya mendasar pada lokasi yang potensial, Albros Land Development juga sadar sebuah pengembangan properti harus dikonsep berdasarkan kebutuhan pasar. Maka La Grande Suite yang berdiri di tengah lapangan golf berstandar internasional 18 holles dikembangkan dengan konsep resort,  merangkum 190 kamar. Dipasarkan secara strata title, saat ini telah terjual 70%, dengan penawaran harga mulai Rp2,6 miliar. Direncanakan, proyek ini akan rampung pada bulan bulan November ini.

Dengan pendanaan yang kuat PT Albros Land Development terus menelurkan proyek baru. Zaky mengungkapkan dalam pengembangan proyek-proyeknya tidak menggunakan jasa perbankan. Semua murni modal perusahaan yang memang telah dipersiapkan untuk bisnis barunya tersebut. Untuk itulah, Albros terus meneruskan peluncuran proyek-proyek baru. Saat ini Albros juga sedang menggarap proyek vila di daerah Krobokan yang diberi nama Jay’s Villa. Lalu, sejak tahun lalu Albros sudah meretas proyek di dalam kawasan Sentul City, Bogor, Jawa Barat.

Untuk yang satu ini, Albros membeli sebidang tanah seluas 15 Ha dari pengembang proyek terebut dan dikembangkan menjadi cluster perumahan. Diberi nama Taman Alpensia, tipe yang ditawarkan terbilang banyak. Mulai dari ukuran 182m2 (tipe Nouvelle), hingga 388 m2 (Mont Blanc), bahkan tersedia kavling berukuran 1.000 m2 dengan harga mulai dari Rp1,1 miliar.

Jika disimak, proyek-proyek yang dikembangkan Albros, ”dekat” dengan alam. Tidak saja hotel-hotelnya yang dikonsep resor, Taman Alpensia pun demikian. Dipakainya konsep ini mengingat lokasi perumahan ini berada di perbukitan. “Kontur tanah yang berbukit-bukit tetap dipertahankan, sehingga kesan alami sangat kentara tanpa ada bagian yang dibuat-buat,” kata Zaky. Termasuk proyek paling anyarnya yang diluncurkan tengah tahun ini bernama Sawangan Village. Menggunakan bendera PT Patrialand Utama Development, proyek yang berlokasi di Jl Raya Mochtar, Sawangan, Depok, Jawa Barat, itu mengusung moto nature meets life. “Proyek ini menyatukan properti dengan lingkungan yang alami dengan konsep klaster,” terang Zaky.    Sawangan Village akan dikembangkan di lahan seluas 30 hektar dan bakal merangkum 2 ribu unit rumah dengan aneka tipe, mulai dari tipe 30/72m2 sampai 200/240. ”Proyek ini kami kembangkan dengan variatif, dengan harga berkisar Rp100 juta hingga Rp600 juta/unitnya,” jelas Zaky. Diimbuhi, dengan harga yang sesuai pasar di daerah Depok, proyeknya cukup diminati pasar. Dipasarkan sejak dua bulan lalu, Sawangan Village telah berhasil menjual 200 unit dari 2 cluster tahap pertamanya. Proyek ini akan memiliki beragam fasilitas, seperti tempat ibadah, ruang komersial, sport center, sarana pendidikan hingga rencana feeder busway menuju Jakarta.

Lebarnya rentang pasar yang dimasuki Albros, karena menurut Zaky, semua pasar memiliki potensi yang berbeda dan harus bisa menyesuaikan dengan kebutuhan pasar. Karena itu, meski semua proyeknya belum ada yang tuntas, Albros sudah mempersiapkan sebuah proyek baru untuk tahun mendatang. Kali ini berupa twin office tower setinggi 20 lantai yang akan menjadi icon baru Jl. TB Simatupang, Jakarta Selatan.  Karena masih dalam tahap perancangan, untuk sementara pihaknya belum mau mengungkapkan nilai proyek anyarnya ini. Tapi yang jelas, sesuai dengan prinsipnya, pembangunan proyek ini pun tanpa menggunakan pinjaman dari bank.

 

 

Sumber: M Hardiansyah

 

 

 

Harvest City, Hidupkan Koridor Cileungsi-Mekarsari

Setelah era Cibubur lewat, tren pengembangan di tenggara Jakarta sekarang mulai mengarah ke koridor Cileungsi-Mekarsari. Jika lebih dari satu dekade lalu, proyek yang dibangun masih bisa dihitung dengan sebelah jari tangan, kini berbeda jauh kondisinya. Di setiap jengkal lahan, terdapat plang nama proyek baru. Entah itu proyek milik perusahaan berbadan hukum atau individu.

 

Yang terbaru adalah Harvest City. Tak main-main, ini merupakan proyek dengan luas lahan terbesar yang pernah direncanakan dan segera diimplementasikan, yakni 1.050 Ha. Lebih luas dibandingkan Kota Wisata, sebagai ikon kawasan Cibubur yang ‘hanya’ memiliki ijin prinsip 1.000 Ha. Luasan lahan Harvest City hanya bisa dikalahkan oleh proyek ‘almarhum’ Bukit Jonggol Asri, 30.000 Ha.

 

Harvest City merupakan pengembangan perumahan skala kota yang dibangun oleh PT Dwikarya Langgeng Sukses, konsorsium bentukan tiga pengembang yang terdiri atas Grup Suryamas Dutamakmur, Grup Duta Putera Mahkota dan Grup Kentanix Supra Internasional. Mereka sepakat menjalin kolaborasi strategis dengan komposisi saham Grup Suryamas Dutamakmur sebagai mayoritas (sebanyak 50%) dan masing-masing 25% disumbang Grup Kentanix Supra Internasional dan Grup Duta Putra Mahkota.

 

Di atas lahan yang lokasinya persis berseberangan dengan wahana rekreasi Taman Buah Mekarsari ini akan didirikan lebih dari 10.000 unit rumah dengan tipe variatif. Mulai tipe kecil, menengah hingga mewah. Konfigurasi ini sesuai dengan latar belakang tiga pengembang tersebut yang memang memiliki spesialisasi masing-masing. Seperti Grup Suryamas Dutamakmur yang popular dengan portofolio perumahan mewah di Rancamaya, Bogor dan Mahogany Residences, Cibubur. Sementara Grup Duta Putera Mahkota dan Kentanix Supra Internasional telah lama dikenal sebagai pengembang perumahan skala menengah-bawah. Macam Vila Dago, Pamulang (Tangerang), Cibubur Riverside dan Vila Nusa Indah 1-5, Bekasi.

 

“Ini adalah sinergi positif. Tiga pengembang dengan kemampuan mumpuni di bidangnya masing-masing bersatu membangun proyek perumahan terpadu. Proyek ini akan menjadi katalisator pertumbuhan properti khususnya dan ekonomi umumnya di koridor Cileungsi-Mekarsari,” ujar Presiden Direktur Grup Duta Putera Mahkota, Herman Sudarsono.

 

Kehadiran Harvest City diproyeksikan bakal menambah semarak pasar dan kompetisi properti di koridor Cileungsi-Mekarsari. Sebelumnya, pasar diramaikan oleh proyek besar yang jumlahnya terbatas. Mereka adalah Taman Metropolitan yang dikembangkan oleh Grup Metropolitan Land dan Citra Indah milik Grup Ciputra. Kedua proyek ini dianggap sebagai ‘kelas gurem’, belum bisa menandingi superioritas dua bersaudara Kota Wisata dan Legenda Wisata (Grup Duta Pertiwi).

 

Taman Metropolitan dan Citra Indah memang  tidak dirancang sebagai perumahan terpadu. Tak heran jika sejak dibangun pada kurun 1997/1998, hingga tiga tahun lalu, kedua proyek ini belum bisa menarik minat, alih-alih menciptakan selera pasar. Dalam perkembangannya kemudian, Grup Metropolitan Land kemudian melakukan segregasi atas Taman Metropolitan dan melahirkan Taman Cileungsi yang kelasnya jauh lebih rendah dan menyasar pasar lebih spesifik yakni para pekerja pabrik di sekitar kawasan industri Narogong-Cileungsi-Citeureup-Cibarusah. Hal serupa dilakukan Citra Indah yang mengandalkan produk mungil tipe 21, 27 dan 36 demi mendapat kue pasar yang sejatinya sangat besar jika digarap dengan serius.

 

Sekarang, dengan konstelasi bisnis yang jauh berbeda, akan sangat menarik mencermati rivalitas Harvest City, Taman Metropolitan dan Citra Indah. Harvest City diuntungkan oleh kesegaran konsep yang diusungnya dan gimmick kelengkapan fasilitas seperti katakanlah Harvest City Mall, Culinary Market, The Harvest Walk, Discovery Park, Sport Center, Urban Forest dan Food Carnaval yang kesemuanya berada pada area komersial.

 

Taman Metropolitan tak mau terlalu kaku dengan konsep awal yang mengkhususkan diri menyediakan rumah kelas menengah atas. Mereka juga bermain di kelas 28/90 sampai 54/104 seharga Rp129,5 juta dan Rp260 juta. Citra Indah kian memantapkan market positioning-nya sebagai pemasok rumah sederhana strata 21/60 dengan harga penawaran Rp47 juta. Meski begitu, mereka tetap menggarap pasar lebih atas yakni tipe 66/300 yang dipatok Rp321 juta. Profil pembeli rumah dengan dimensi demikian adalah mereka yang sudah menempati posisi middle level manager.

 

Harvest City sendiri akan dibangun dalam tiga tahap. Tahap pertama seluas 150 Ha yang terdiri atas 5.000 unit rumah high density dengan harga penawaran perdana dimulai dari Rp146,8 juta untuk tipe 43/78 hingga Rp250,4 juta untuk dimensi 66/136 yang berada dalam area klaster Dianthus. Tahap kedua yang akan digarap adalah area komersial seluas 300 Ha. Berbarengan dengan ini, akan dibangun pula rumah medium density seluas 100 Ha. Area pengembangan tahap kedua akan dilintasi tol Cimanggis-Cibitung. Tahap ketiga merupakan tahap akhir pengembangan, di mana PT Dwikarya Langgeng Sukses berkonsentrasi pada pembangunan rumah low density dan high rise building serta light industry yang fokus pada penyediaan fasilitas ruang pergudangan.

 

Menyimak penawaran-penawaran yang diajukan oleh ketiganya, tak pelak membuat persaingan kian ketat, untuk tidak dikatakan sengit. Ketiganya sangat mengandalkan akses Jalur Transyogi yang mengarah pada Jl Raya Cileungsi-Mekarsari, Jl Raya Narogong dan Jl Cibarusah, Bekasi. Apalagi dengan adanya rencana pembangunan Ruas Tol Cimanggis-Cibitung yang merupakan bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) II, ikut memotivasi kembali bergairahnya pasar properti di kawasan ini. Momentum ini dimanfaatkan betul oleh ketiganya.

 

Betapa tidak, jika ruas jalan yang akan menghubungkan tol Jagorawi dengan tol Cikampek sepanjang 25,358 kilometer ini rampung, sangat besar potensi yang bisa digarap. Ketiga perumahan ini berpeluang ‘mencegat’ komuter yang bekerja di Bekasi, Jakarta, maupun Bogor yang diperkirakan mencapai sejumlah 109.000 lebih per hari yang akan menggunakan jalur tol ini. Belum lagi industri-industri yang berlokasi di sekitar dan berjarak tak jauh dari tiga proyek itu. Sebut saja Bukaka Industry Complex, Kawasan Industri Menara Permai, Caterpillar, Wijaya Karya Industrial Estates, dan lain-lain.

 

“Faktor-faktor eksternal inilah yang menarik kami untuk menjalin kerjasama pengembangan. Pasar Cileungsi-Mekarsari dan bahkan Jonggol belum terakomodasi dengan baik. Kami membaca pasar di sini akan sangat berkembang dan tumbuh jauh lebih pesat,” ujar General Manager Grup Kentanix Supra Internasional, Kumala Dewa.

 

Betul saja, kendati baru akan dirilis ke pasar awal November ini, harga lahan di Harvest City sudah merangkak ke angka Rp400.000/m2 dari sebelumnya hanya Rp100 ribu-150.000/m2. “Patokan harga aktual sekarang adalah fenomena tes pasar yang kami lakukan beberapa bulan sebelumnya. Dan harga jual akan berubah naik saat pengumuman resmi. Angkanya sekitar 5-10%,’ ungkap Sales Manager Harvest City, Erwin Kurniawan.