Peluang Tetap Ada

<!– @page { size: 8.5in 11in; margin: 0.79in } P { margin-bottom: 0.08in } –>

Presiden Komisaris PT Sentul City Tbk, Kwee Cahyadi Kumala, pantas saja menjadikan perumahan sebagai pilar bisnis utamanya. Tidak komersial ritel apalagi hotel. Kebijakan ini ditempuh karena Cahyadi mempertimbangkan realitas pasar aktual. Meskipun penghujung tahun 2008 ini catatan penjualan PT Sentul City Tbk mengalami penurunan sangat tajam, sekitar 40%. Namun, perumahanlah yang menjadi kontributor terbesar pendapatan perseroan. Sebelum krisis finansial global yang terjadi September lalu, mereka mampu membukukan nilai Rp25 miliar per bulan, sekarang hanya Rp15 miliar/bulan.

Membaca situasi seperti ini, kami menunda pembangunan dua hotel dan lifestyle center di kawasan Sentul City dan tetap fokus melanjutkan penjualan produk rumah yang sudah dirilis sejak awal tahun ini. Menjual rumah saja sudah susah, bagaimana menjual hotel,” cetus Cahyadi.

Catatan buruk juga dialami PT Metropolitan Land. Penjualan produk rumah mereka selama kurun Oktober-Nopember 2008 anjlok sebesar 30%. Meski demikian, Direktur PT Metropolitan Land Pandu Gunandito mengatakan, pihaknya tetap ngotot akan mempertahankan sub sektor perumahan sebagai andalan. Sebab, menurutnya pasar rumah akan bergairah kembali karena merupakan kebutuhan primer yang akan tetap dicari dan dibeli.

Apalagi bagi end user kelas menengah bawah. Mereka telah mengalokasikan dananya untuk membeli rumah. Berapapun nanti suku bunga KPR-nya. Mereka inilah yang sejatinya real market. Walau tahun ini menunda pembelian, mereka tetap akan melaksanakan keputusan membeli tahun depan dengan harapan suku bunga turun,” tandas Pandu.

Cukup miris memang. Setelah diganjar habis-habisan oleh kenaikan tarif BBM sebesar 28,7% pada bulan Mei lalu dan inflasi dua digit yang mengakibatkan membubungnya harga material bangunan, sektor properti perumahan harus kembali menelan pil pahit. Krisis finansial global dan nilai tukar rupiah yang tidak stabil, memaksa perbankan menerapkan kebijakan pengetatan likuiditas dan menaikkan suku bunganya. Mudah ditebak jika masyarakat berpikir dua kali membelanjakan uangnya. Meski rumah menjadi prioritas utama, namun mereka harus mempertimbangkan besaran uang muka yang celakanya porsinya diperbesar pengembang. Dari sebelumnya hanya 20% menjadi 30% dari harga jual.

Itulah ilustrasi yang mewarnai sub sektor perumahan. Sentimen pasar cenderung negatif pada penghujung tahun ini. Dibutuhkan kreatifitas dan kecerdikan pengembang guna ke luar dari masalah ini. Dan sebagian pengembang memang menempuh cara-cara kreatif guna mempertahankan (pangsa) pasar. Fleksibilitas pembayaran yang ditawarkan kepada konsumen merupakan salah satu cara tepat yang mereka lakukan. Seperti uang muka yang bisa diangsur hingga 36 kali, tenor kredit yang diperpanjang 20-25 tahun dan subsidi bunga dari developer dapat menyentuh daya beli psikologis konsumen.

Dinamika sub sektor perumahan sepanjang tahun 2008 memang sangat dramatis. Mirip wahana permainan roller coster yang akrobatik, serba mendadak berubah posisi. Kadang di atas, suatu ketika bisa di bawah. Sebelum tragedi housing bubble market di Amerika Serikat terjadi, pasar perumahan lokal sempat menunjukkan sinyal penguatan permintaan (baca Properti Indonesia edisi Oktober 2008). Perkuatan itu ditandai dengan terserapnya unit-unit klaster baru dengan range harga Rp250 juta-800 juta/unit. Di Jadebotabek sendiri, total penyerapan rata-rata 1.600 unit per bulan atau lebih dari 10.000 unit rumah dalam setahun.

Untuk kelas atas, rekornya bahkan lebih baik lagi. Segmen pasar ini memang imun dari berbagai goncangan. Mereka tidak sensitif terhadap kenaikan harga rumah maupun suku bunga. Berhubung cara pembelian yang mereka tempuh adalah kontan. Sewaktu PT Summarecon Agung Tbk merilis The Crown di Summarecon Serpong seharga Rp4,8 juta-6,8 juta/m2, akhir September lalu, reaksi pasar justru sangat antusias. Begitu pula dengan Scientia Garden seluas 100 Ha. Produk terbarunya The Newton, sejumlah 250 unit yang dilansir bulan lalu, ludes tak sampai tiga minggu. Padahal harganya lumayan tinggi, sekitar Rp450 juta-900 juta.

Rekor serupa ditampilkan BSD City yang sukses menjual 50% dari 71 unit Golf Park Riverside-nya. Hal serupa dibukukan klaset Cendana di Bogor Nirwana Residence yang untuk sementara terjual 20 dari 153 unit. Sekadar informasi harga-harga rumah tersebut berada pada level di atas Rp600 juta/unit.

Sedangkan kelas menengah bawah tak bisa dimungkiri sangat rentan terhadap gejolak harga dan kenaikan suku bunga. Riset Procon Indah menyebutkan, kenaikkan suku bunga KPR antara 11-14 persen sangat mempengaruhi 60 persen konsumen Jadebotabek. Meski demikian, mereka tetap akan melaksanakan keputusan membeli rumah. “Karena rumah adalah kebutuhan yang sangat mendesak untuk direalisasikan. Akan sulit bagi mereka untuk menunda keputusan membeli apalagi mempertimbangkan pula harga jual yang akan terus meningkat,” ujar Associated Director Procon Indah, Utami Prastiana.


Kalaupun segmen menengah bawah ini mengalami kemerosotan daya beli, mereka bisa mencari alternatif dengan membeli rumah dengan ukuran lebih kecil dengan harga lebih kompetitif. Dan ini telah lama menjadi tren sejak kenaikan BBM pertama tahun 2005 sebesar 125%. Berbeda halnya dengan kelas menengah-menengah yang menurut Utami Prastiana, terpecah menjadi dua. Ada yang menganggap rumah sebagai kebutuhan pokok, ada juga yang memandangnya sebagai sarana investasi,  sehingga kalangan ini lebih memilih opsi menunggu perkembangan suku bunga.

2009: Peluang RSH Masih Besar

Dengan demikian, dapat dikatan, bahwa sejatinya pasar rumah akan terus ada. Bukan saja karena pengembang yang komit melakukan upaya adaptasi dengan kemampuan pasar (segmen spesifik yang diincar), juga berita gembira dari otoritas keuangan Bank Sentral yang menetapkan angka asumsi BI Rate sebesar 8,5% pada akhir tahun ini yang secara otomatis akan menjadikan suku bunga KPR kembali melandai.

Pengembang dengan target pasar menengah bawah sejatinya masih bisa meraup tingkat serapan yang signifikan terutama jika disokong oleh strategi tidak menaikkan harga jual dan menyediakan fleksibilitas pembayaran. Dus, realisasi kucuran subsidi Rp2,5 triliun tahun depan bakal kian melambungkan jumlah rumah yang akan terbiayai.

Dua variabel tersebut di atas merupakan stimulan sub sektor perumahan masih memiliki peluang besar. Lebih lagi RSH yang memang sudah memiliki ‘perikatan’ yakni harga pasti (fixed price) dari pemerintah sebesar Rp55 juta.

Sementara bagi pengembang dengan target pasar menengah atas diproyeksikan akan bertahan, melakukan inovasi dan terus berkarya kendati pada tiga bulan pertama tahun depan masih dalam kondisi tertekan. Pengembang jelas akan mempertahankan reputasi dan komitmennya. Sebab, bagaimanapun, pasar segmen ini akan lebih memilih berinvestasi di properti daripada instrumen lainnya.

Dengan begitu, minimnya proyek perumahan baru pada 2008 diharapkan tidak terjadi lagi pada tahun depan. Modern Hill milik PT Modern Land Tbk seluas 8 Ha di Pondok Cabe, Jakarta Selatan dengan jumlah 100 unit dan Harvest City di Cileungsi, Bogor yang dikembangkan PT Dwikarya Langgeng Sukses (konsorsium PT Suryamas Dutamakmur, PT Kentanix Supra Internasional dan Grup Duta Putera), tak hanya proyek baru terakhir yang dikembangkan pada kuartal IV 2008 dan akan diikuti oleh pengembangan baru lainnya pada 2009.

Kunciran, Kawasan Menjanjikan

Layaknya hukum sebab-akibat, perkembangan sebuah kawasan selalu <!– @page { size: 8.5in 11in; margin: 0.79in } P { margin-bottom: 0.08in } –>

Layaknya hukum sebab-akibat, perkembangan sebuah kawasan selalu didahului oleh berkembangnya infrastruktur jalan. Semakin baik pencapaiannya, maka kawasan tersebut akan makin berkembang, sebab kawasan tersebut akan kian terbuka. Dan salah satu infrastruktur yang mendorong terjadinya perkembangan serta menaikkan nilai kawasan tersebut adalah jalan bebas hambatan atau jalan tol.

Tengok saja Jakarta yang tak hanya memiliki jalan tol dalam kota, juga jalan tol yang melingkari kota ini sehingga „merambah“ daerah di luar wilayah administrasinya (JORR I dan II). Jalan bebas hambatan itu memang belum semuanya rampung, namun keberadaanya telah menimbulkan tumbuhnya kawasan-kawasan baru. Pasalnya, apalagi kalau bukan, pencapaian yang semakin mudah dan cepat.

Sadar akan manfaatnya, PT Alfa Goldland Realty, pengembang Alam Sutera, di Serpong, kini juga sedang disibuki pengerjaan pintu tol yang langsung masuk ke kawasannya dari ruas jalan tol Jakarta-Merak. Pintu keluar-masuk ini tepatnya berada pada Km 15,4, yang sebenarnya berlokasi tak jauh dari pintu tol Karang Tengah. Nantinya pintu tol ini akan bermuara di dekat sportclub Alam Sutera yang berjarak 5 km pintu tol tadi. Untuk itu, kelak bagian ini akan dirancang menjadi distrik pusat komersialnya. Pihak Alam Sutera yakin, dengan cara ini akan mendongkrak penjualan unit rumahnya. Saat ini Alam Sutera tengah memasarkan klaster Sutera Olivia dan Sutera Onyx, dengan ukuran beragam, mulai dari tipe151/180m2 hingga 279/480m2, dibanderol dengan harga berkisar Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar.

Dengan akan dibukanya jalan ini, tidak hanya Alam Sutera yang akan menikmati manfaatnya, „Perumahan-perumahan yang berada di sekitarnya akan mendapatkan hasil positif pula,“ kata Thomas Soenardi Soewandi, Principal LJ Hooker Alam Sutera. Perumahan-perumahan yang dimaksud antara lain Graha Raya, Duta Bintaro dan Pakujaya Regency, yang ketiganya berada di daerah Kunciran. Selama ini untuk mencapainya, jalan yang digunakan terbatas. Jika melalui jalan tol Jakarta-Cikampek, keluar di pintu tol Serpong dan melalui jalan lingkungan. Atau jika masuk dari arah Jakarta, harus melalui kawasan Ciledug dan lewat jalan lingkungan yang cukup berliku.

Dengan demikian, ketiga perumahan itu dipastikan akan menjadi alternatif bagi kalangan menengah, yang tak mampu membeli rumah di Alam Sutera, namun tetap bisa memakai fasilitas di perumahan tersebut. Efek positif ini bahkan bisa sampai Bintaro, mengingat Graha Raya adalah kawasan „ekstensi“ Bintaro Jaya yang saat ini sedang digiatkan pembangunannya.

Seperti Duta Bintaro yang dikembangkan oleh Duta Putra Group, yang memasarkan klaster Uluwatu, dengan tipe 39/129m2 seharga Rp286 juta, dan tipe 61/154m2 dengan harga Rp 388 juta. Sedangkan harga rumah di Graha Raya, untuk di klaster Venice tipe 41/72 m2 seharga Rp246 juta dan tipe 51/96m2 dipatok Rp319 juta, sementara di klaster Catalina (41/72m2) dibanderol dengan harga Rp234 juta. Sekelas dengan mereka, di Pakujaya Regency, tipe 40/105m2 harganya Rp282 juta.

Dan harga-harga itu dipastikan akan naik, seiring dengan penyelesaian pembangunan pintu tol tadi. Sebab, meskipun belum selesai, namun pengaruhnya sudah terasa kini. Harga tanah di Duta Bintaro dan Graha Raya, sekarang sudah serentang Rp1,5 juta/m2 hingga Rp2,5 juta/m2. Setahun lalu, harga ini masih sekitar Rp1 juta/m2. Harga rumah di Graha Raya juga sudah terkoreksi naik sejak tengah tahun lalu, sekitar Rp10 juta-20 juta, demikian ungkap salah seorang marketing-nya.

Selain Kunciran, kawasan Pinang dan Pakujaya di sebelah Tenggara-nya, juga diperkirakan akan menikmati peningkatan nilai. Tidak heran, jika Thomas menilai kalau ketiga kawasan tersebut akan kian tumbuh. Saat ini, di kawasan tersebut masih terdapat banyak lahan yang hanya difungsikan sebagai kebun bahkan terlihat tidak dipelihara, dan dipenuhi oleh semak-belukar. Seperti yang terlihat di ruas Jl. Sultan Ageng Tirtayasa, yang jika dilihat daerah ini menempel langsung dengan akses tol Alam Sutera.

Nah, apakah peningkatan nilai yang akan terjadi sesuai dengan perkiraan, tentunya waktu yang akan menjawab.

Sumber: Properti Indonesia Desember 2008

Cowell Development Fokus Di Serpong

Mendengar namanya, bisa jadi banyak orang mengira, perusahaan ini baru berdiri. Sejatinya ini adalah perusahaan matang yang sudah berdiri sejak tahun 1981. Dan perlu dicatat, nama terakhir ini adalah persalinannya yang kesekian. Sebelum berganti menjadi PT Cowell Development Tbk. pada tahun 2007 untuk kemudian mencatatkan diri di Bursa Efek Indonesia (BEI), perusahaan ini bernama PT Karya Cipta Putra Indonesia.

Masa kiprahnya yang panjang, bisa dilihat dari proyek pertama mereka yaitu Villa Melati Mas yang kini juga sudah berganti nama menjadi Melati Mas Residence. Proyek yang berlokasi di Jl Raya Serpong, Tangerang ini dikembangkan tahun 1987. Memiliki total lahan seluas 200 hektar, kini sudah terbangun 88% dengan jumlah rumah terbangun sebanyak 5 ribu unit dan sudah dihuni 4 ribu kepala keluarga (KK).

Fasilitas-fasilitas yang sudah tersedia di Melati Mas Residence antara lain, Klub Melati Mas yang berisi sarana olah raga kolam renang ukuran olympic, lapangan tenis dan fitness center, kawasan komersial Melati Mas Square dengan Giant Hypermarket-nya, dan rumah sakit Omni International yang tidak jauh dari lokasi perumahan.

Ada tiga proyek yang kini sedang digarap oleh pengembang ini, yakni Melati Mas Residence (200 Ha), Serpong Park (40 Ha), dan Serpong Terrace (10 Ha). Semuanya berlokasi di daerah Serpong. Dipilihnya daerah itu, menurut Novi Imelly, Director Marketing & Business Development PT Cowell Development Tbk., karena Serpong sebagai wilayah penyangga Jakarta berkembang sangat pesat dan memiliki aksesibilitas yang baik, diapit dua jalan tol Jakarta-Merak dan jalan tol Pondok Indah-BSD.

Serpong Terrace adalah proyek teranyar mereka, dengan nilai investasi sebesar Rp120 miliar. Hunian eksklusif yang berlokasi di Jl. Raya Victor BSD, Serpong, Tangerang ini memiliki luas lahan sekitar 10 hektar dan akan diisi oleh 600 rumah. Penawaran saat ini terdiri atas berbagai tipe, yakni tipe Avicenna LB/LT 65/120 seharga Rp 250-an juta, tipe Savory 45/78 (Rp 170 juta), tipe Rosemary LB/LT 36/72 (Rp 150 juta) dan tipe Jasmine 29/72 dengan harga Rp 130-an juta.

Walau baru kami pasarkan, respon pasar sangat baik. Tahap I sudah terjual 100% dalam waktu tiga hari, sementara tahap II sudah 70% terjual,” ungkap Leonard A. Pranoto, General Manager Sales & Marketing PT Cowell Development Tbk.. Saat ini, tambahnya, mereka sedang melakukan pembangunan kantor pemasaran, rumah contoh, dan infrastruktur.

Leonard menjelaskan, Serpong Terrace berada di lokasi yang cukup strategis. Selain bisa dicapai dengan kendaraan, perumahan ini juga dekat dengan stasiun kereta api Serpong. Fasilitasnya antara lain sarana rekreasi dan fasilitas olahraga berupa kolam renang eksklusif dan arena bermain anak. Memang tak banyak, namun penghuni bisa memanfaatkan fasilitas di lingkungan sekitarnya. Didesain dengan konsep modern minimalis, setiap bangunan juga menerapkan konsep yang mengedepankan efesiensi pemanfaatan ruang, optimalisasi pencahayaan, dan sirkulasi udara.

Proyek perdana mereka yang masih belum usai juga terus diteruskan. Di Melati Mas Residence, pengembang ini baru saja meluncurkan rumah tipe baru bernama Vienna yang berada di dalam cluster Vista. Dibangun di atas lahan seluas 1 hektar, di sini akan ada 52 unit rumah. Rumah berdesain modern minimalis itu dipasarkan dengan harga Rp350-an juta, dengan dimensi luas bangunan 51 m2 dan luas tanah 112 m2.

Novi memaparkan, banyak kelebihan yang dimiliki rumah tipe Vienna di dalam cluster Vista tersebut. Antara lain, dengan hanya memiliki satu pintu masuk dan keluar sehingga keamanan dapat terkontrol dengan baik. Tidak hanya keamanan yang terjaga, penghuni juga akan mendapatkan kenyamanan yang prima tinggal di rumah tipe Vienna di dalam cluster Vista ini. Pasalnya, berada di lingkungan yang sudah hidup yakni Melati Mas Residence yang memiliki berbagai fasilitas penunjang untuk memanjakan penghuninya. Selain itu lokasi Melati Mas Residence berada di area terdepan di pusat Kota Serpong (pinggir jalan Raya Serpong) sehingga akan mempermudah aktifitas penghuni cluster Vista.

Dengan banyaknya kelebihan yang dimiliki dan harga yang kompetitif dengan pengembang lain yang ada di sekitar, kami yakin rumah Vienna bisa terjual semua pada pertengahan 2009,” ujar Novi. Rencananya dalam waktu dekat Cowell akan melakukan perluasan area atas Serpong Park dan Serpong Terrace. “Dengan varian produk yang cukup banyak, segmen pasar dari middle sampai middle up menjadi sasaran penjualan produk kami,” ujar Novi.

Sumber: Properti Indonesia Desember 2008

PT Sentul City Tbk Tunda Pembangunan Hotel

Kwee Cahyadi Kumala, Presiden Komisaris PT Sentul City Tbk, dengan tegas mengatakan bahwa rencana perseroan untuk mengembangkan dua buah hotel bintang empat di kawasan komersial Sentul City akan ditangguhkan. Padahal sebelumnya, dua hotel tersebut sudah masuk dalam rencana strategis yang bakal direalisasikan tahun 2009.

Dianulirnya pembangunan dua hotel tersebut, menurut Cahyadi, setelah mempertimbangkan kondisi aktual yang kian tidak bersahabat. “Menilik pada anjloknya catatan penjualan setelah krisis finansial global, kami menjadi lebih realistis. Untuk saat ini, kami tetap fokus melanjutkan penjualan produk rumah yang telah dilansir awal tahun 2008,” ujar Cahyadi.

Catatan penjualan perusahaan beraset Rp7 triliun ini, sebelum terjadi krisis finansial global adalah Rp20 miliar/bulan. Anjlok 40% menjadi hanya Rp15 miliar/bulan.

Untuk tahun 2009 nanti, menurut Presiden Direktur PT Sentul City Tbk Antonius Hanifah Komala, pihaknya hanya mengalokasikan dana sebesar Rp50 miliar untuk belanja modal. Uang sebesar itu akan digunakan untuk pembangunan penambahan infrastruktur dan lanscaping.

Sedangkan pembangunan perumahannya mereka tetap mengandalkan pembayaran konsumen yang didapat melalui presales dan tentu saja pinjaman perbankan, dalam hal ini Bank Artha Graha dan Mayapada.