Peluang Tetap Ada

<!– @page { size: 8.5in 11in; margin: 0.79in } P { margin-bottom: 0.08in } –>

Presiden Komisaris PT Sentul City Tbk, Kwee Cahyadi Kumala, pantas saja menjadikan perumahan sebagai pilar bisnis utamanya. Tidak komersial ritel apalagi hotel. Kebijakan ini ditempuh karena Cahyadi mempertimbangkan realitas pasar aktual. Meskipun penghujung tahun 2008 ini catatan penjualan PT Sentul City Tbk mengalami penurunan sangat tajam, sekitar 40%. Namun, perumahanlah yang menjadi kontributor terbesar pendapatan perseroan. Sebelum krisis finansial global yang terjadi September lalu, mereka mampu membukukan nilai Rp25 miliar per bulan, sekarang hanya Rp15 miliar/bulan.

Membaca situasi seperti ini, kami menunda pembangunan dua hotel dan lifestyle center di kawasan Sentul City dan tetap fokus melanjutkan penjualan produk rumah yang sudah dirilis sejak awal tahun ini. Menjual rumah saja sudah susah, bagaimana menjual hotel,” cetus Cahyadi.

Catatan buruk juga dialami PT Metropolitan Land. Penjualan produk rumah mereka selama kurun Oktober-Nopember 2008 anjlok sebesar 30%. Meski demikian, Direktur PT Metropolitan Land Pandu Gunandito mengatakan, pihaknya tetap ngotot akan mempertahankan sub sektor perumahan sebagai andalan. Sebab, menurutnya pasar rumah akan bergairah kembali karena merupakan kebutuhan primer yang akan tetap dicari dan dibeli.

Apalagi bagi end user kelas menengah bawah. Mereka telah mengalokasikan dananya untuk membeli rumah. Berapapun nanti suku bunga KPR-nya. Mereka inilah yang sejatinya real market. Walau tahun ini menunda pembelian, mereka tetap akan melaksanakan keputusan membeli tahun depan dengan harapan suku bunga turun,” tandas Pandu.

Cukup miris memang. Setelah diganjar habis-habisan oleh kenaikan tarif BBM sebesar 28,7% pada bulan Mei lalu dan inflasi dua digit yang mengakibatkan membubungnya harga material bangunan, sektor properti perumahan harus kembali menelan pil pahit. Krisis finansial global dan nilai tukar rupiah yang tidak stabil, memaksa perbankan menerapkan kebijakan pengetatan likuiditas dan menaikkan suku bunganya. Mudah ditebak jika masyarakat berpikir dua kali membelanjakan uangnya. Meski rumah menjadi prioritas utama, namun mereka harus mempertimbangkan besaran uang muka yang celakanya porsinya diperbesar pengembang. Dari sebelumnya hanya 20% menjadi 30% dari harga jual.

Itulah ilustrasi yang mewarnai sub sektor perumahan. Sentimen pasar cenderung negatif pada penghujung tahun ini. Dibutuhkan kreatifitas dan kecerdikan pengembang guna ke luar dari masalah ini. Dan sebagian pengembang memang menempuh cara-cara kreatif guna mempertahankan (pangsa) pasar. Fleksibilitas pembayaran yang ditawarkan kepada konsumen merupakan salah satu cara tepat yang mereka lakukan. Seperti uang muka yang bisa diangsur hingga 36 kali, tenor kredit yang diperpanjang 20-25 tahun dan subsidi bunga dari developer dapat menyentuh daya beli psikologis konsumen.

Dinamika sub sektor perumahan sepanjang tahun 2008 memang sangat dramatis. Mirip wahana permainan roller coster yang akrobatik, serba mendadak berubah posisi. Kadang di atas, suatu ketika bisa di bawah. Sebelum tragedi housing bubble market di Amerika Serikat terjadi, pasar perumahan lokal sempat menunjukkan sinyal penguatan permintaan (baca Properti Indonesia edisi Oktober 2008). Perkuatan itu ditandai dengan terserapnya unit-unit klaster baru dengan range harga Rp250 juta-800 juta/unit. Di Jadebotabek sendiri, total penyerapan rata-rata 1.600 unit per bulan atau lebih dari 10.000 unit rumah dalam setahun.

Untuk kelas atas, rekornya bahkan lebih baik lagi. Segmen pasar ini memang imun dari berbagai goncangan. Mereka tidak sensitif terhadap kenaikan harga rumah maupun suku bunga. Berhubung cara pembelian yang mereka tempuh adalah kontan. Sewaktu PT Summarecon Agung Tbk merilis The Crown di Summarecon Serpong seharga Rp4,8 juta-6,8 juta/m2, akhir September lalu, reaksi pasar justru sangat antusias. Begitu pula dengan Scientia Garden seluas 100 Ha. Produk terbarunya The Newton, sejumlah 250 unit yang dilansir bulan lalu, ludes tak sampai tiga minggu. Padahal harganya lumayan tinggi, sekitar Rp450 juta-900 juta.

Rekor serupa ditampilkan BSD City yang sukses menjual 50% dari 71 unit Golf Park Riverside-nya. Hal serupa dibukukan klaset Cendana di Bogor Nirwana Residence yang untuk sementara terjual 20 dari 153 unit. Sekadar informasi harga-harga rumah tersebut berada pada level di atas Rp600 juta/unit.

Sedangkan kelas menengah bawah tak bisa dimungkiri sangat rentan terhadap gejolak harga dan kenaikan suku bunga. Riset Procon Indah menyebutkan, kenaikkan suku bunga KPR antara 11-14 persen sangat mempengaruhi 60 persen konsumen Jadebotabek. Meski demikian, mereka tetap akan melaksanakan keputusan membeli rumah. “Karena rumah adalah kebutuhan yang sangat mendesak untuk direalisasikan. Akan sulit bagi mereka untuk menunda keputusan membeli apalagi mempertimbangkan pula harga jual yang akan terus meningkat,” ujar Associated Director Procon Indah, Utami Prastiana.


Kalaupun segmen menengah bawah ini mengalami kemerosotan daya beli, mereka bisa mencari alternatif dengan membeli rumah dengan ukuran lebih kecil dengan harga lebih kompetitif. Dan ini telah lama menjadi tren sejak kenaikan BBM pertama tahun 2005 sebesar 125%. Berbeda halnya dengan kelas menengah-menengah yang menurut Utami Prastiana, terpecah menjadi dua. Ada yang menganggap rumah sebagai kebutuhan pokok, ada juga yang memandangnya sebagai sarana investasi,  sehingga kalangan ini lebih memilih opsi menunggu perkembangan suku bunga.

2009: Peluang RSH Masih Besar

Dengan demikian, dapat dikatan, bahwa sejatinya pasar rumah akan terus ada. Bukan saja karena pengembang yang komit melakukan upaya adaptasi dengan kemampuan pasar (segmen spesifik yang diincar), juga berita gembira dari otoritas keuangan Bank Sentral yang menetapkan angka asumsi BI Rate sebesar 8,5% pada akhir tahun ini yang secara otomatis akan menjadikan suku bunga KPR kembali melandai.

Pengembang dengan target pasar menengah bawah sejatinya masih bisa meraup tingkat serapan yang signifikan terutama jika disokong oleh strategi tidak menaikkan harga jual dan menyediakan fleksibilitas pembayaran. Dus, realisasi kucuran subsidi Rp2,5 triliun tahun depan bakal kian melambungkan jumlah rumah yang akan terbiayai.

Dua variabel tersebut di atas merupakan stimulan sub sektor perumahan masih memiliki peluang besar. Lebih lagi RSH yang memang sudah memiliki ‘perikatan’ yakni harga pasti (fixed price) dari pemerintah sebesar Rp55 juta.

Sementara bagi pengembang dengan target pasar menengah atas diproyeksikan akan bertahan, melakukan inovasi dan terus berkarya kendati pada tiga bulan pertama tahun depan masih dalam kondisi tertekan. Pengembang jelas akan mempertahankan reputasi dan komitmennya. Sebab, bagaimanapun, pasar segmen ini akan lebih memilih berinvestasi di properti daripada instrumen lainnya.

Dengan begitu, minimnya proyek perumahan baru pada 2008 diharapkan tidak terjadi lagi pada tahun depan. Modern Hill milik PT Modern Land Tbk seluas 8 Ha di Pondok Cabe, Jakarta Selatan dengan jumlah 100 unit dan Harvest City di Cileungsi, Bogor yang dikembangkan PT Dwikarya Langgeng Sukses (konsorsium PT Suryamas Dutamakmur, PT Kentanix Supra Internasional dan Grup Duta Putera), tak hanya proyek baru terakhir yang dikembangkan pada kuartal IV 2008 dan akan diikuti oleh pengembangan baru lainnya pada 2009.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: