2009: Minim Proyek Baru, Penjualan Apartemen Tertekan

Bukan tanpa alasan jika Country Director Jones Lang LaSalle Lucy Rumantir sampai harus merekomendasikan para pengembang untuk tidak meluncurkan proyek apartemen baru terkait memburuknya kondisi ekonomi, yang ditandai kenaikan suku bunga, inflasi dan gejolak nilai tukar rupiah, dalam empat bulan terakhir. Bukan karena ketiadaan kemampuan pasar untuk menyerap unit-unit apartemen yang ditawarkan, melainkan langkanya likuiditas. Menyusul perubahan peta pasar yang berkembang selama tahun 2008 ini yang didominasi oleh investor.

 

“Pembeli yang bermotif investasi justru menghindari pembelanjaan uangnya. Mereka akan menarik uang habis-habisan. Sementara end user akan memutuskan menunda pembelian. Yang terakhir ini akan beraksi menunggu hingga suku bunga turun dan situasi pasar kondusif untuk melakukan transaksi pembelian,” ujar Lucy.

 

Pasar apartemen tahun ini dinilai mengalami antiklimaks. Pasalnya, meski tingkat hunian mengalami peningkatan 1,1% menjadi 62,2%, namun catatan tingkat penjualan justru menunjukkan tren kemerosotan. Menurut riset Procon Indah, sampai dengan akhir kuartal III 2008, tingkat penjualan mencapai 54% dari total pasok sebanyak 63.280 unit. Menyisakan 12.600 unit yang masih beredar di pasaran. Turun 11% dari periode yang sama tahun sebelumnya.  Padahal, di antara pasok-pasok tersebut, masuk dalam tahap penyelesaian pembangunan.

 

Rekor buruk dialami apartemen kelas menengah seharga Rp12 juta-17 juta/m2 dan bawah non subsidi seharga Rp7 juta-11 juta/m2. Terutama yang berlokasi di luar area CBD katakanlah di kawasan Kemayoran, Jakarta Pusat, Pluit, Kelapa Gading dan Ancol, Jakarta Utara, Tebet, Kasablanka dan MT Haryono, Jakarta Selatan dan sebagian di Jakarta Barat. Banyak apartemen kelas ini yang mencapai penjualan tidak sampai separuhnya sejak dipasarkan 1-2 tahun lalu. Ada juga yang kalaupun dibeli, hanya sebatas transaksi booking fee atau pelunasan uang muka. Selebihnya, pasar memilih lari. Akibatnya progres pembangunan mengalami keterlambatan, molor dari jadwal, atau ditunda sama sekali.

 

Direktur PT Artisan Wahyu (anak usaha Grup Pakuwon, pengembang Gandaria City) A Stefanus Ridwan mengungkapkan, terjadi perlambatan penjualan yang cukup signifikan pada apartemen tower A dan B yang kini masih dipasarkannya. “Hingga saat ini tower A baru terserap 65% dan tower B 25%,” imbuh Stefanus. Sekadar informasi, apartemen di kompleks Gandaria City sudah dipasarkan sejak awal tahun 2007.

 

Sementara apartemen kelas atas yang jumlahnya memang terbatas mendulang kucuran arus kas mengagumkan. My Home di kompleks Ciputra World Jakarta (CWJ) yang dibanderol Rp19 juta/m2 telah mendapat konfirmasi sebanyak 50%. Kuningan City yang dikembangkan Grup Agung Podomoro dan berdekatan dengan CWJ meraup penjualan 80% dari tower Kintamani dan 20% tower Ubud dari total 900 unit. Bahkan mengalami lonjakan harga menjadi Rp14 juta-17 juta/m2 dari sebelumnya Rp12-16 juta/m2.

 

Tahun 2008 juga diwarnai histeria pengembangan apartemen yang berbasis pada spirit green development dan environmental friendly. Meski dalam perkembangannya kemudian  hal ini dianggap hanya sebagai marketing gimmick semata guna menarik minat pasar. Namun begitu, selera pasar memang sangat dinamis dan tidak bisa didikte begitu saja oleh pengembang.

 

Hanya produk apartemen yang secara spesifik dapat mengakomodasi kebutuhan riil segmen pasarnya saja yang mampu menarik perhatian. Sebut saja unit-unit Senopati Suites milik A/L Development. Sebulan sebelum diluncurkan, 20 dari total 86 unit yang ditawarkan sudah dipesan. Menarik mengamati produk satu ini. Sudahlah dirancang dengan arsitektural yang lebih personal dan intim, juga pendekatan pemasaran yang dilakukan pengembangnya agak berbeda dibanding cara-cara pemasaran konvensional yang dilakukan kompetitornya.

 

A/L Development, sekali lagi menjadikan pasar sebagai subyek dalam tindakan pembelian sebagaimana yang diberlakukan pada proyek mereka sebelumnya, Nirvana Boutique Residences di Kemang, Jakarta Selatan. “Kami memposisikan diri sebagai konsumen yang keinginannya harus terakomodasi secara maksimal. Cara-cara marketing yang bombastis dengan menafikan kekritisan konsumen kami hindari. Kami membicarakan produk yang riil, bukan produk yang mimpi yang jauh dari realitas,” ungkap Presiden Direktur A/L Development, Loemongga Haoemasan. Terbukti, sebulan setelah peluncuran, Senopati Suites yang belokasi di Jl Senopati Raya, Jakarta Selatan, memikat konsumen dan terjual 50 unit.

 

Catatan lebih fantastis ditunjukkan St Moritz Penthouses and Residences. Sejak kemunculan pertamanya, proyek berbiaya Rp11 triliun ini memang sudah menghipnotis pasar. Didukung oleh pemasaran yang menyentuh sosiopsikologis calon konsumen, ditandai private launch, unit-unit St Moritz Penthouses and Residences terlego 80% dari total 492 tahap I yang ditawarkan.

 

Pra komitmen-pra komitmen inilah yang dijadikan para pengembang sebagai sarana tes pasar yang ampuh guna mengidentifikasi sekaligus menginventarisir selera pasar sesungguhnya. Dan, memang hanya produk yang dapat memenuhi ekspektasi pasarlah yang mampu bertahan sekaligus menggoda untuk terjadinya transaksi.

 

Chief Executive Officer St Moritz and Penthouses, Michael Riady, berujar bahwa produk yang menyentuh sensitifitas status sosial ekonomi konsumen saat ini yang lebih bisa diterima pasar. Prestis memainkan peran penting dalam mempengaruhi pasar untuk melakukan tindakan pembelian. Untuk itulah, PT Lippo Karawaci Tbk tak segan-segan mengampanyekan St Moritz Penthouses and Residences sebagai produk dengan positioning khusus.

 

Senopati Suites dan St Moritz Penthouses and Residences merupakan dua dari sedikit apartemen kelas menengah yang mampu menaklukkan pasar.

 

2009: Kelas Menengah Tak Bergairah

 

Kondisi tingginya pasok dan permintaan yang terjadi pada 2007 dan awal 2008, menurut Lucy Rumantir tidak akan terulang pada 2009. Butuh waktu panjang untuk memulihkan kondisi seperti 1-2 tahun lalu. Beberapa pengembang dipastikan menunda pemasaran proyek baru. Sementara proyek-proyek yang masih dalam tahap awal pembangunan diperkirakan tidak akan dilanjutkan, sambil menanti membaiknya kondisi ekonomi.

 

Kota Kasablanka yang juga digarap Grup Pakuwon, hingga saat ini tidak memperlihatkan  aktifitas berarti di lapangan. Stefanus Ridwan memberikan konfirmasi bahwa pembangunan proyek yang berada di koridor Satrio Shopping Belt, Jakarta Selatan, itu memang tengah menunggu stabilitas harga material bangunan dan juga penurunan suku bunga KPA. “Sebab, sebagian besar konsumen kami memanfaatkan fasilitas KPA. Harga unitnya memang masuk dalam kategori menengah yakni Rp12 jutaan. Kami kini tengah fokus menyelesaikan Gandaria City,” tandas Stefanus.

 

Masuk akal, alasan yang diungkapkan Stefanus. Mengingat saat ini KPA masih bertengger pada kisaran 17%, bukanlah waktu yang tepat bagi apartemen kelas menengah mengisi pasar. Kondisi ini kurang menarik bagi calon konsumen. Dus, ada kekhawatiran atas sinyalemen bahwa dengan kelangkaan likuiditas perbankan, para pengembang kesulitan pendanaan. Sebab, mafhum adanya jika komposisi pendanaan untuk membangun apartemen ini masih mengandalkan fasilitas kredit konstruksi. “Konsumen khawatir jika mereka telah membayar uang muka, tapi apartemen tak kunjung terbangun. Kecuali, para pengembang menerapkan fleksibilitas pembayaran yang bukan saja menarik pembeli potensial, juga kepercayaan konsumen. Dengan fleksibilitas ini membuktikan bahwa pengembang serius membangun proyeknya,” timpal Associate Director Procon Indah, Utami Prastiana.

 

Boks

Rusunami Mencari Pembeli

 

Sejak diberlakukan Keppres No. 22/2006, yang kemudian diikuti dengan pemancangan pertama pembangunan rusunami oleh Presiden SBY pada April 2007, memang antusiasme pengembang dan pasar tinggi sekali. Beberapa pengembang kelas kakap seolah berlomba ganti haluan ikut menggarap pasar apartemen untuk masyarakat marjinal. Sebut saja Grup Agung Sedayu, Grup Pikko, Grup Gapura Prima, dan lain-lain. Mengacu sentimen positif ini, Real Estate Indonesia (REI) bahkan menargetkan pembangunan 1.000 menara rusunami dalam periode 2007-2012 di Indonesia.

Di Jakarta sendiri, hingga saat ini ada 189 menara rusunami yang masuk dalam daftar Kementerian Perumahan Rakyat dan rencana proyek pengembangan yang akan segera diproses perizinannya. Pemrosesan itu menyusul akan dikeluarkannya petunjuk teknis serta fasilitas umum dan sosial yang tengah disusun Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta.

 

Sayangnya, antusiasme itu hanya terjadi pada awal pemberlakuan Keppres. Selama tahun ini, terjadi seleksi yang luar biasa ketat untuk tidak dikatakan mulai berlakunya hukum ekonomi pasar. Bahwa hanya apartemen bersubsidi yang dibangun pengembang bereputasi-lah yang bisa terbangun. Asal tahu saja, dari sejumlah 189 proyek, baru dua saja yang menunjukkan progres positif.

 

“Calon pembeli sudah lebih kritis. Mereka semakin aware akan keberlangsungan proyek dan mulai menginvestigasi sumber dan konstruksi pendanaan para pengembang. Terbukti ada beberapa rusunami yang justru diemohi pasar karena kadung terlihat iktikad tidak baik pengembang dalam mengeruk keuntungan. Marjin membangun rusunami kan tipis, jadi pengembang melakukan berbagai cara untuk menyiasatinya,” papar Utami.

 

Kendati demikian, dengan peningkatan anggaran subsidi yang tajam menjadi sebesar Rp2,5 triliun, masih terbuka kesempatan luas bagi sub sektor hunian vertikal rakyat ini pada tahun 2009. “Rusunami sudah mulai popular, pasar tergerak untuk membeli. Ini indikasi bahwa sesungguhnya pembangunan 1000 menara rusunami akan sukses. Pasar ada, dana tersedia. Yang diperlukan hanya komitmen pengembang untuk lebih serius menggarap pasar ini,” ujar Ketua DPP Real Estate Indonesia, Teguh Satria.

Iklan

Satu Tanggapan

  1. A good blog! Banyak yg bisa dipelajari, Salam kenal ya

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: