Perang Strategi, Rebut Simpati

Harvey Nichols adalah mahkota bagi Grand Indonesia Shopping Town (GIST). Selama setahun belakangan ia telah menjadi santapan baru para borjuis dan sosialita kita. Betapa tidak, sebagai fashion retailer terkemuka dan mewah, barang-barang yang ditawarkan harganya selangit. Paling murah dua jutaan rupiah. Itupun untuk barang ‘remeh’ macam kaos kaki.

Nah, gerainya di Jakarta ini merupakan yang keenam di luar negara Inggris, sebagai basis bisnisnya, setelah Dubai, Hong Kong, Istanbul, Dublin, dan Riyadh. Digandeng oleh PT Mitra Adi Perkasa Tbk. Menempati area 10.000 m2 dalam GIST, Harvey Nichols betul-betul bintang di kawasan Bundaran Hotel Indonesia, Jakarta Pusat. Sampai kemudian, Louis Vuitton mengumumkan secara resmi pembukaan flagship store-nya pada akhir bulan lalu. Butik yang menjajakan fesyen avant garde karya perancang Prancis itu menempati luas bangunan lebih kurang 1.000 m2 di Plaza Indonesia Extension.

Jelas saja, kehadiran Louis Vuitton dan Harvey Nichols dibaca publik sebagai perang urat syaraf yang dilancarkan oleh kedua pusat belanja mewah baru tersebut, guna menjadi yang terbaik. GIST memang tak puas hanya dilabeli sebagai mal kelas atas terbesar dengan 135.000 m2 area sewanya. Mereka juga melengkapinya dengan brand-brand fesyen asing yang popular di kalangan jetset dunia. Teranyar, GIST sanggup menggandeng Chanel, membuka flagship store-nya di Indonesia. Menyusul Seibu Department Store, sebagai anchor tenant, Guess, GAP, dan merek lainnya.

Sementara Plaza Indonesia kian menajamkan segmen pasarnya khusus pada komunitas platinum mapan. Mereka juga diramaikan oleh Prada, Mango, Stella Mc Cartney, Tods, Pucci dan lain-lain. Dua nama pertama merupakan flagship store dan brand internasional mewah. Kabarnya, mereka juga tengah bernegosiasi dengan Harrods, department store mewah guna menyaingi Harvey Nichols.

Lantas apa ujung dari rivalitas yang ingin dicapai keduanya? Toh, senjata mereka pada dasarnya sama, mengandalkan international luxury and fashion brand. Direktur Operasional Plaza Indonesia, M Sjohirin mengatakan, naiknya level Indonesia menjadi surga belanja dunia adalah tujuan utama Plaza Indonesia. Untuk itulah, mereka mendatangkan tenan-tenan asing popular itu. “Jangan salah, para shoppaholic yang membelanjakan uangnya ratusan juta rupiah di Orchard Road, Singapura, itu sebagian besar orang Indonesia. Mereka memberikan devisa buat Singapura. Nah, kami ingin mencegah mereka ke sana. Belanjalah di Plaza Indonesia,” ujarnya.

Sementara Managing Director Grand Indonesia Frans Lazaro berujar bahwa GIST tak cuma menonjolkan unsur kemewahan. Juga pengalaman yang unik dalam berbelanja. “Kami membuat mal ini senyaman mungkin dengan segregasi mal yang terdiri atas zonasi-zonasi yang spesifik rupa untuk bisa mengakomodasi semua kepentingan para pengunjung,” urai Frans.

Dus, interior desain dan arsitektural beserta infrastrukturnya dibuat semodern mungkin berikut teknologi-teknologi canggih yang mendukungnya. Dalam usianya yang genap 19 tahun, Plaza Indonesia memang selalu memperbarui desain interior dan eksteriornya setiap lima tahun sekali. Apalagi dengan dibangunnya Plaza Indonesia Extension.

Dengan strategi demikian, jumlah pengunjung PI dan GIST mencatat rekor mencengangkan. Mereka dikunjungi oleh tak kurang 25 ribu-30 ribu pengunjung setiap bulan. Keberhasilan? Di satu sisi memang menggembirakan, karena uang para elite Jakarta tidak terparkir di mancanegara. Terlihat juga kerumunan orang-orang kaya memperebutkan busana malam di One Pacific Place, mal kelas atas lainnya di kawasan Sudirman CBD, Jakarta Pusat.

Eksistensi ketiga pusat belanja premium tersebut memang menjadi semacam direktori efektif bagi para peritel berbendera asing. Harvey Nichols saja memilih Jakarta dibanding Singapura untuk ekspansi bisnisnya. Beberapa merek asing lainnya seperti Mango, Nautica, Emilie et Rose, Geox dan Che Che New York serta Tod’s juga secara agresif melebarkan sayapnya di tempat-tempat ini.

Sebuah tren yang menarik bukan? Padahal krisis finansial belum beranjak benar. Suku bunga bank masih terhitung sensitif alias belum menyentuh batas psikologis gairah ekonomi, rupiah pun masih terdepresiasi. Antitesa justru yang terjadi. Lihatlah, orang-orang kaya yang menggilai merek-merek terkenal itu rela menghamburkan uangnya demi mendapatkan koleksi terbaru pada program acara Late Night Shopping atau Mid Nite Sale. Yang terakhir ini, meski embel-embelnya sale, tetap saja harga yang dibanderol masih terhitung tinggi.

Sungguh benar jika timbul anggapan bahwa Indonesia sudah bertransformasi menjadi salah satu surga belanja dunia. Sungguh benar pula jika konsumerisme menjadi budaya pop urban sebagian masyarakat. Tak ada yang salah memang. Menilik secara linear acuan laporan kekayaan yang dipublikasikan Merrill Lynch Global Wealth Management dan Capgemini. Bahwa jumlah populasi orang kaya Indonesia tahun 2008, merangkak secara signifikan.

Menurut laporan perusahaan jasa konsultan asal Prancis tersebut, pertumbuhan orang kaya Indonesia yang memiliki total aset finansial di atas 1 juta dolar AS atau setara Rp9,3 miliar (kurs Rp9.300) di luar properti utama, mencapai 16,8%. Naik menjadi 23 ribu orang, dibanding tahun 2007 yang mencapai 20 ribu orang. Pertumbuhan orang kaya Indonesia ini melampaui pertumbuhan orang kaya Singapura yang mencapai angka 15,3%. Kendati dari segi populasi orang kaya, negeri mungil itu masih lebih besar, yakni sebesar 77 ribu orang, namun mencuatkan optimisme positif dari sektor komersial ritel. Bahwa pasar berikut permintaannya ada dan akan terus berkembang.

Guna memperebutkan pangsa sebesar itulah, beberapa pusat belanja lainnya ikut dalam arus pertarungan tiga kakap di atas. Emporium Pluit Mall yang berada dalam pengembangan superblok CBD Pluit, Jakarta Utara contohnya. Mereka dengan cerdik melokalisir real market dengan catchment area terbatas kawasan Pluit, Pantai Mutiara dan Pantai Indah Kapuk di Jakarta Utara. Profil orang-orang kaya yang bertempat tinggal di perumahan-perumahan eksklusif kawasan ini, menurut Direktur Marketing Emporium Pluit Mall, Ellen Hidayat adalah mereka yang sangat praktis dan menghargai waktu. “Mereka tidak mau terbuang waktunya percuma menempuh perjalanan dan kemacetan hanya untuk berbelanja di Plaza Indonesia, katakanlah. Paling jauh mereka akan mengunjungi Mal Kelapa Gading,” urai Ellen.

Dengan pembatasan pada area cakupan dan fokus pada kelas yang terbatas, terang saja membuat Emporium Pluit Mall melenggang dengan kepercayaan diri tinggi. Sebab, di kawasan ini, pusat belanja yang menyasar segmen upper class belum ada. Itulah mengapa kemudian PT Pluit Propertindo, pengembangnya berani menggandeng Sogo Department Store untuk beroperasi di sini. Hanya memang, berbeda dengan tipikal mal kelas atas di pusat atau selatan Jakarta, di kawasan utara ini, department store masih tetap diandalkan sebagai penarik minat agar tenan-tenan lainnya bergabung. Juga hypermarket. Keduanya seolah menjadi syarat sah harus hadir. Ini dilakukan agar pada hari biasa, mereka tidak kesepian pengunjung. Dengan keberadaan hypermarket, keramaian bisa terdistribusi secara merata setiap hari. Lebih lagi pada akhir pekan. Seperti yang diakui Ellen, kawasan utara di mana CBD Pluit ini berada, merupakan kawasan pertumbuhan baru yang minim fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan seharihari warganya. Sekadar informasi, sebelum mal baru ini berdiri, sudah ada Megamall Pluit yang belakangan diakuisisi Lippo Karawaci menjadi Pluit Village, dengan kelas yang lebih rendah.

Potongan Harga Tengah Malam

Merek asing memang wajib ada bagi pusat belanja kelas atas. Tapi, apa sejatinya strategi yang paling efektif untuk meningkatkan volume penjualan tenan yang dilakukan para pengelola pusat belanja itu? Promosi dan even periodikal, tentu saja. Sebab, benar yang dikatakan Frans Lazaro, bahwa berbelanja itu bukan melulu urusan transaksi. Melainkan experience. Pengalaman menyenangkan yang lebih menyentuh emosional pembelanja secara psikologis. Maka, setahun terakhir ini ramai promosi gencar konser mini musik klasik yang identik dengan kalangan kelas atas, atau atraksi hiburan lainnya seperti dancing fountain yang secara berkala disajikan GIST sebagai sentrum hiburan guna menarik minat pengunjung.

Sementara PI berasyik masyuk dengan program ‘potongan harga tengah malam hingga konser musik indie’. Akibatnya, jam operasional mal molor hingga pukul 02.00 bahkan tak jarang mal lain dengan program serupa memberlakukan hingga 24 jam pada akhir pekan. Senayan City, contohnya.

Hasilnya? Eforia belanja yang merupakan aktifitas mengasyikkan. Di sini terjadi perekatan relasi sosial. Orang kaya tidak lagi malu duduk di lantai sama rendah, berdiri sama tinggi. Saling berebut bantal, baju atau sapu tangan. Tak jarang keluar karakter asli, berburu barang dengan diskon paling tinggi. Padahal kocek yang dimiliki cukup tebal untuk bisa membeli seisi butik.

“Walaupun judulnya late nite shopping dengan korting harga, namun volume transaksi para tenan di sini justru meningkat. Salah satu gerai ada yang mampu menghasilkan Rp40 juta hanya dalam dua jam. Program late nite shopping ini sudah kami adakan selama tiga kali sejak tahun 2008. Dengan partisipasi tenan peserta yang sangat antusias,” buka Sjohirin.

Dengan strategi yang dapat menimbulkan histeria seperti itu, tentu saja memperlihatkan kekuatan daya beli pasar sesungguhnya. Ini sebetulnya yang menjadi pertimbangan calon tenan untuk mau mengisi sebuah pusat belanja. Sekuat apa spending power pasar dan sekreatif apa strategi para pengelola. Strategi kreatif, jelas untuk saat ini, memang masih menjadi milik PI, GIST, Pacific Place atau Senayan City. Terlihat dari tingkat keterisian ruang ritel mereka yang nyaris sempurna, 90%.

Iklan

Swiss Belhotel Segara Resort & Spa Resmi Dilansir

Proyek condotel memang makin merambahi Bali. Setidaknya saat ini hampir ada dua puluh proyek, baik yang sudah jadi dan yang sedang masih dalam tahap pematangan lahan, termasuk yang dikabarkan ditunda pembangunannya. Pilihan lokasinya memang masih di daerah-daerah yang secara tradisi menjadi pusat aktivitas wisata Bali, macam Kuta, Jimbaran, Ungasan, Seminyak dan Nusa Dua.

Salah satu pengembang yang sedang memasarkan proyek kondotel di Bali adalah PT Asiapac Pancamakmur Abadi. Menggunakan nama awal Cozy Condotel@Nusa Dua, setelah mendapat pengelola, namanya kini bersalin menjadi Swiss Belhotel Segara Resort & Spa. Nama ini guna mengingatkan lokasi condotel ini yang berada di Jl. Pura Segara, Nusa Dua. Daerah yang sudah cukup ternama di kalangan turis mancanegara dan lokal kelas menengah atas. Di sinilah banyak terdapat hotel dan vila eksklusif yang dikelola oleh jaringan hotel operator internasional, macam Hyatt dan St. Regis.

Condotel ini berdiri di atas lahan seluas 8.300 m2, dengan luas bangunan mencapai 9.500 m2. Gedungnya didesain oleh tim arsitek Dewayanto & Associates, berbentuk huruf L yang dibuat seakan berdiri di tengah laguna. Terdiri atas dua menara setinggi empat lantai yang merangkum 121 unit. Fasilitasnya antara lain mini waterboom, fitness & spa, multifunction room dan lounge & karaoke yang semuanya berstandar hotel bintang empat.

Ada empat tipe, dengan ukuran mulai dari 36,8m2 hingga 55,2 m2 yang memiliki mezzanine sebagai area tidur atau yang menyambung langsung ke kolam renang. Unit-unit ini ditawarkan seharga berkisar Rp 500 juta hingga Rp900 juta, dengan status hak milik untuk pembeli lokal dan long leasehead (sewa 99 tahun) bagi warga negara asing. 

Tak beda dengan proyek sejenis, condotel ini juga dijanjikan sebagai instrumen investasi yang menguntungkan. “Kami menawarkan passive income yang diterima investor sebesar 5% per tahun sebelum hotel beroperasi. Setelah beroperasi, investor mendapatkan 30% dari pengoperasian hotel, di mana keuntungannya minimal 5% per tahun untuk 10 tahun,” papar Anthony Raharjo, Direktur PT Asiapac Pancamakmur Abadi. Masa satu dekade itu mengacu pada periode kontrak kerjasama pengelolaan condotel ini oleh Swiss Belhotel International.

Menurut Anthony, sejak dipasarkan sebulan yang lalu, ketika belum menggunakan nama operatornya, condotel ini sudah laris 20 unit. Karena itu, Anthony yakin, dengan pencantuman nama operator, penjualan bisa meningkat dan selanjutnya akan memberikan keuntungan bagi investor. Ini yang kata Anthony, potential income  dari nilai penjualan kondotel sebagai akibat kenaikan harga. Apalagi harga yang ditawarkan saat ini, menurut Anthony, lebih murah 20-30% dibandingkan proyek sejenis yang ada di daerah Nusa Dua dan sekitarnya. PT Asiapac Pancamakmur Abadi juga memberikan jaminan pengembalian uang sesuai harga saat dibeli. Dan dengan operator tersebut, investor bisa gratis menggunakan selama 21 hari di unit yang dimilikinya, serta 21 hari menginap di semua hotel yang dikelola Swiss Belhotel International, di seluruh Indonesia.

Janji tersebut mengacu pada kondisi pasar wisata di Bali saat ini yang memang sedang sangat baik. Setidaknya ini bisa dilihat dari jumlah kedatangan turis asing yang pada tahun lalu, menurut Biro Pusat Statistik, naik 18,3% dibandingkan tahun sebelumnya menjadi 1,97 juta orang. Hal ini membuat tingkat hunian rata-rata hotel di Pulau Dewata ini berkisar 76%.

Angka itu pula yang dijadikan acuan oleh Senior Vice President Operations and Development  Swiss Belhotel International-Indonesia, Emmanuel Guillard, untuk tingkat hunian properti terbarunya ini. Dijelaskan, pada tahun pertama target tingkat hunian sekitar 60%, dan tahun-tahun selanjutnya bisa mencapai 70-80%. Emmanuel yakin, target tersebut bisa tercapai. Apalagi direncanakan room rate-nya akan dibanderol dengan harga antara 50-100 dollar AS. “Harga ini sangat sesuai dan kompetitif,”  kata Emmanuel.

Rentang tarif sewa kamar ini terbilang cukup besar. Sebab, bila mengacu pada hasil riset Colliers International Indonesia atas pasar hotel di Bali tahun 2008, tarif kamar bintang empat di daerah Nusa Dua, sudah di atas angka 100 dollar AS per malam. Sementara hotel bintang tiga rata-rata memang berkisar 50 dollar AS per malam. Dengan begitu, pangsa pasar yang akan dibidiknya bisa dibilang cukup lebar. 

Pasar turis asing masih bisa diharapkan, terutama yang berasal dari Asia Timur juga Rusia. Sementara tidak demikian dengan turis asal Eropa, apalagi Amerika Serikat. Sebab, menurut pengamat properti Djodi Trisusanto, merekalah yang paling terkena krisis finansial global, sehingga pengeluaran untuk wisata sangat mungkin akan lebih diketatkan. Adapun Asia, walaupun terimbas, namun tidak terlalu parah, sehingga para turisnya akan melakukan pengurangan anggaran dan lebih memilih daerah tujuan yang lebih dekat. Pasar yang juga bisa digarap adalah pasar Timur Tengah, di mana setahun terakhir, jumlah kedatangan turis asal negara-negara petrodollar itu terlihat meningkat. Ditambah, sejak tahun lalu maskapai Qatar Airways telah mebuka jalur penerbangan langsung menuju Bali.

Sebagai tawaran investasi, Swiss Belhotel Segara Resort & Spa harus bersaing dengan condotel lain yang bahkan menawarkan keuntungan lebih. Entah yield dari sewa yang bahkan mencapai 8% per tahun, maupun potential gain akibat kenaikan nilai propertinya. Belum lagi, meski lokasinya berada di daerah wisata kelas atas, namun akomodasi wisata ini tak memiliki pemandangan pantai secara langsung. Padahal hal itulah yang selalu diincar oleh wisatawan. Satu hal yang paling paling mungkin “dijualnya” adalah kedekatan dengan Bali Golf & Country Club yang berada di dalam Kawasan Wisata Nusa Dua, yang hanya berjarak 5 menit.  

M Hardiansyah/Properti Indonesia, March Edition

 

 

Pembangunan Kota Kasablanka Dilanjutkan Kembali

Setelah sempat terhenti selama 3 bulan, superblok Kota Kasablanka kembali dilanjutkan pembangunannya. Kepastian ini diutarakan oleh Chairperson Pakuwon Group Alexander Tedja, Kamis (26/2). “Tidak ada alasan kuat bagi kami untuk melakukan peninjauan kembali atau menunda proyek. Sebab, jika itu dilakukan ongkosnya terlalu tinggi. Sekarang ini, lebih baik kami memegang komitmen. Kendati sempat tidak ada aktifitas, crane-crane sempat diturunkan, namun itu bukan hal krusial. Kami mengevaluasi desain proyek keseluruhan,” ungkap Tedja.

Evaluasi desain yang dimaksud Tedja adalah redesign. Terdapat perbedaan fundamental dalam desain baru dibandingkan dengan yang lama. Jika pada rancangan awal, Kota Kasablanka terdiri atas satu tower hotel bintang 5,  4 tower  apartemen, satu tower perkantoran dan shopping center seluas 150.000 m2. Dalam desain baru mengalami reduksi di beberapa bagian. Apartemennya yang dinamakan Casa Grande hanya tinggal 2 tower saja; Avalon dan Mirage tower yang keseluruhannya berjumlah 400 unit. Sementara ukuran pusat belanjanya menciut menjadi hanya 110.000 m2. Menariknya, pusat belanja ini akan dilengkapi dengan mosaic walk yakni pusat entertainmen dan kuliner sepanjang 1.000 m.

Dengan ‘penyederhanaan’ desain itu pun, Grup Pakuwon melalui anak usahanya PT Elite Prima Hutama, tetap harus merogoh kocek lebih dalam. Sebab, aku Tedja, ongkos meneruskan kembali pembangunan proyek yang sebelumnya terhenti itu jauh lebih mahal dibandingkan dengan membangun dari awal. Asal tahu saja, Kota Kasablanka dulunya merupakan proyek milik PT Bentala Sanggrahan. Dibutuhkan dana tak kurang dari Rp2,1 triliun untuk mewujudkan proyek ini.

Dikatakan Tedja, dari nilai sebesa itu, Rp1 triliun di antaranya merupakan modal perusahaan. Sisanya diambil dari hasil pre-sales dan perbankan. “Namun, kredit konstruksi dari bank belum kami gunakan. Kami masih memiliki arus cashflow yang lancar,” jelas Tedja.

PT Elite Prima Hutama menjadwalkan proyek yang berdiri di atas lahan 9,5 Ha itu akan rampung pembangunannya pada akhir 2012. Secara bertahap, mereka akan melakukan topping off Mal Kota Kasablanka pada akhir Maret 2009. Operasionalnya pada akhir 2010, berbarengan dengan mosaic walk.  Saat ini, Mal Kota Kasablanka sudah tersewa 63%. Anchor tenan yang telah memerikan konfirmasi di antaranya Debenhams, Cinema XXI, Gramedia, Amazone Games Center, Fmily Entertainment Center, Index Funiture, Ace Hardware, Electronic Solution, dan Toys R Us. Sementara Casa Grande Residence mulai serah terima pada pertengahan 2011.

Untuk hotelnya, PT Elite Prima Hutama belum menunjuk operator secara resmi. Tapi, mereka sudah mengantongi beberapa brand bintang lima. Begitpula untuk office yang nantinya berkonsep hibrid. Mengombinasikan unit-unit strata title dan lease.

Grup Trivo, Spesialis Komersial Ritel

Berawal dari membenamkan uang pada kios-kios seperti di Tanah Abang yang kemudian disewakan kembali, tiga orang investor yakni Calvin Lukmantara, Robert, dan Ian Wisan mendirikan perusahaan developer Grup Trivo pada tahun 2006. Usai malang melintang selama lebih dari 10 tahun sebagai investor properti.

Langkah awal mereka sebagai developer adalah mengakuisisi proyek Pusat Grosir Cililitan (PGC) di Jl Mayjen Sutoyo, Cililitan, Jakarta Timur melalui bendera PT Wahana Cipta Sejahtera. PGC mendulang sukses, terbukti dari catatan tingkat huniannya yang mencapai 100%. Tak puas sampai di situ, Grup Trivo lantas melakukan ekspansi dengan membangun PGC 2. Bukan sembarang ekspansi, karena ternyata mereka juga melakukan riset pasar. “Permintaan kios di PGC sangat tinggi. Sebab, keberadaan trade center ini sangat strategis lokasinya. Persaingan juga belum terlalu ketat seperti di kawasan lain. Itulah motivasi kami berani membangun tahap 2,” ujar Ian Wisan, Chief Executive Officer Grup Trivo.

PGC keseluruhan berdiri di atas lahan seluas 1,9 hektar dengan luas bangunan mencapai 110 ribu m2 (10 lantai) yang merangkum 6 lantai pertokoan (3.127 unit kios dan counter) dan 4 lantai parkir. “Saat ini sudah terjual 90%,” imbuhnya. Usai jejak rekam di Cililitan, mereka kemudian merambah Cikarang. Di sini, Grup Trivo mendirikan Sentra Grosir Cikarang (SGC) di atas lahan seluas 1,4 Ha dengan dimensi bangunan 60 ribu m2 (5 lantai) yang di dalamnya terdapat 1.684 kios dan counter. Saat ini SGC, kata Ian, sudah terjual 80%. Serupa dengan PGC, untuk proyek kedua ini, mereka juga melakukan survei dan riset. Tersebarnya jumlah pabrik di kawasan-kawasan industri yang padat karya dengan jumlah ribuan tenaga kerja, turut mempengaruhi keputusan Grup Trivo untuk membangun komersial ritel keduanya itu.

Lepas dari Bekasi, daerah buruan berikutnya adalah Tangerang. Di sini mereka boleh membusungkan dada. Proyek anyarnya yang bertajuk Tangerang City, saat ini merupakan yang terbesar. Luas lahannya saja mencapai 10 Ha dan akan menelan investasi sebesar Rp5 triliun. Sedangkan PGC total investasinya hanya Rp250 miliar. Tangerang City sendiri merupakan integrated development dan akan dibangun dalam empat tahap. Tahap pertama berupa ruko sebanyak 198 unit yang dipasarkan mulai harga Rp800 juta dan saat ini sudah terjual 85%. Tahap kedua, merupakan shopping mall di atas lahan seluas 6,5 Ha dengan luas bangunan 150 ribu m2 (6 lantai). Di dalamnya terdapat 1.850 unit ruang usaha dan juga area parkir yang dapat menampung 1.800 mobil dan 5.000 motor. “Kami tidak menjual tapi menyewakan karena kawasan Kota Tangerang berbeda dengan Cililitan dan Cikarang,” kata Ian. Pria murah senyum ini mengatakan shopping mall Tangerang City akan dibangun lebih baik daripada yang sudah ada. Ruang ritel ini disewakan dengan harga mulai dari Rp300 ribu/m2/bulan. “Sampai saat ini kami sudah mendapatkan Rp100 miliar dari pemasaran pre selling shopping mall,” ungkapnya. Adapun nama tenan besar yang sudah dikantongi adalah Carrefour yang mengambil ruang sebesar 10 ribu m2. Rencananya, pembangunan shopping mall selesai dua tahun mendatang. Di atasnya akan dibangun hotel bintang empat (22 lantai) dengan operator Grup Accor (Novotel). Pembangunan hotel diperkirakan kelar setahun setelah shopping mall selesai dibangun. Sementara pengembangan tahap ketiga adalah membangun apartemen dan diakhiri dengan perluasan shopping mall.

Ian mengatakan, pembangunan Tangerang City didukung oleh 18 konsultan profesional dari berbagai bidang. Apa strategi bisnis yang diterapkan Grup Trivo, sehingga mampu bermetafora menjadi kelompok usaha yang dapat membangun proyek sekelas Tangerang City?. Tentu saja, selain intuisi bisnis, juga keputusan-keputusan strategis yang diimplementasikan dalam waktu yang tepat. Namun, dari semua hal itu, yang paling utama adalah mereka masih mengacu pada falsafah klasik bisnis properti yakni pemilihan lokasi yang strategis. Seperti PGC yang dibangun di atas lahan bekas terminal Cililitan, pun dengan SGC. Sementara Tangerang City berada di atas lahan bekas pasar Cikokol.

Strategi lainnya adalah mengembangkan konsep dengan target market yang jelas, bangunan berkualitas prima dengan harga kompetitif serta pelayanan purna jual yang memuaskan. Khusus komersial ritel, Grup Trivo akan secara khusus memfokuskan perhatiannya. Wajar saja, dengan dua ruang ritel yang sudah digarap dan sukses beroperasi, pihaknya sangat ketat mensyaratkan konten dan tenancy mix yang tepat. “Kami tidak akan membangun properti yang tidak kami kuasai,” kata Ian.

Untuk permodalan, mereka mengandalkan 30% modal sendiri, 40% pinjaman perbankkan, dan 30% dari hasil penjualan pre selling. Meski demikian, Ian tidak mau membawa kelompok usahanya ini mejadi pengembang yang agresif. “Kami tidak ingin menjadi yang terbesar tapi menjadi yang terbaik di sektor properti komersial ritel,” lanjutnya. Oleh karena itu, Grup Trivo akan menggarap proyek baru jika proyek yang sedang berjalan sudah laku 50%.

Cadangan lahan Grup Trivo, juga cukup besar. Tersebar di Depok, Bali, Tangerang, Warung Buncit, dan lain-lain “Tahun ini kami fokuskan pada proyek yang sudah berjalan. Kami targetkan untuk PGC dan SGC habis terjual semua tahun ini,” kata Ian seraya mengatakan bahwa ia optimis pasar ritel di Indonesia akan terus berkembang dengan komparasi terhadap jumlah populasi yang mencapai 200 juta lebih. Untuk menggenjot penjualan, mereka juga melakukan beberapa cara kreatif. Misalnya bekerjasama dengan Bank Tabungan Negara (BTN) dalam menyalurkan Kredit Usaha Rakyat (KUR) di proyek PGC dan SGC. Juga bekerjasama dengan beberapa bank menyalurkan Kredit Usaha Ringan Sekali (KURS). “Kami berharap penyewa dapat membeli dan memiliki kios dengan cicilan yang berbeda sedikit dibandingkan harga sewa,” lanjut Ian.

 

Y Susanto

Jakarta Propertindo, Lebih Agresif

Sejak menjadi sub holding bagi BUMD bidang properti milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta pada tahun 2000, laju PT Jakarta Propertindo (Jakpro) tak tertahankan.  Dengan dukungan penuh Pemprov DKI Jakarta dan permodalan yang kuat, juga dikelola oleh profesional yang berpengalaman, berbagai proyek properti terus dibangun Jakpro. Baik  dikerjakan sendiri, ataupun berkolaborasi dengan mitra strategis lain.

 

Guna mengantisipasi banyaknya proyek properti yang digarap, Jakpro kemudian melakukan peningkatan efesiensi, efektifitas, dan mengoptimalkan kinerjanya. Mereka juga mengakuisisi dan mendirikan 4 anak perusahaan yakni PT Pulo Mas Jaya, PT Jakarta Konsultindo, PT Jakarta Manajemen Estatindo, dan PT Jakarta Aset Manajemen.  “Kami memiliki visi menjadi perusahaan properti dan infrastruktur yang menghasilkan produk dan jasa yang berkualitas dengan berorientasi pasar dan aspek lingkungan,” papar Riko Perlambang, Direktur Operasional dan Pengembangan Jakpro.

 

Tahun ini, Jakpro berkomitmen akan merampungkan proyek yang sudah berjalan pada tahun 2008 lalu. Selain itu juga melansir proyek baru walaupun jumlahnya tidak sebanyak tahun sebelumnya akibat krisis keuangan global. “Saat ini kami lebih selektif. Kami hanya meluncurkan proyek properti yang menjadi kebutuhan pasar, bukan untuk kepentingan investasi,” imbuh Riko.

 

Matoa Residence, satu di antara yang bakal dikebut pengembangannya. Perumahan di kawasan Jagakarsa, Jakarta Selatan, ini berada di atas lahan seluas 3 hektar dan  dipasarkan sebanyak 113 unit rumah serta  kavling siap bangun. Dipatok seharga mulai dari Rp550 juta sampai Rp1,1 miliar.

 

Dari keseluruhan luas area, yang akan dibangun rumah dan segala fasilitasnya tidak lebih dari 20%, 80% sisanya dijadikan sebagai ruang terbuka hijau. Fasilitas yang ditawarkan antara lain utilitas bawah tanah, listrik 2.200 watt (per rumah), telepon fiber optik (1 sambungan), sistem keamanan 24 jam ditunjang dengan CCTV, dan gate dengan sistem klaster. Selain itu juga terdapat  jogging track, taman hijau yang luas, club house dan kolam renang, minifunction room, mushala, dan lapangan basket. Matoa Residence, ini, janji Riko, akan dirampungkan dalam dua tahun. “Kami menargetkan pendapatan dari proyek ini sebesar Rp80 miliar,” ungkapnya.

 

Tak puas dengan perumahan, Jakpro juga meneguhkan posisinya dengan membidani kelahiran apartemen kelas menengah di kawasan Pluit, Jakarta Utara, tepatnya di Jl  Pluit Selatan No. 1. Bertajuk de Paradiso dan akan dibangun sebanyak dua tower, dengan jumlah 638 unit. Di mana tiap tiap lantai di tower A sebanyak 16 unit dan tower B 22 unit. Selain apartemen, de Paradiso juga menyediakan ruko yang masing-masing unitnya seluas 140 m2.

 

Apartemen de Paradiso, klaim Riko, memiliki keunikan yakni dijual tanpa finishing. Seperti lantai yang masih plesteran, begitupula dengan dinding. “Kami melihat banyak konsumen yang tidak puas dengan material yang dipilih pengembang kemudian merombak apartemennya sesuai selera. Jadi kami jual mentah, silahkan konsumen memilih material finishing sendiri,” lanjutnya. Dengan strategi demikian, harga bisa ditekan seminimal mungkin. Asal tahu saja, ukuran 42 m2  dipatok Rp300 juta.

 

Fasilitas yang disediakan antara lain area parkir sebanyak 3 lantai, reflecting pool, swimming pool, fitness centre, children playground,  mini market, kafe, restaurant, laundry, salon, keamanan 24 jam dengan CCTV. Selain sarat fasilitas, lokasinya terbilang strategis. Aksesnya sangat mudah karena dapat dicapai melalui jalan tol dalam kota maupun tol bandara. Akses publik melalui halte busway juga dekat. Bahkan fasilitas kereta eksekutif bandara yang rencananya beroperasi pada tahun 2010 sangat mudah dicapai dari de Paradiso. Rencananya, pembangunan rampung dalam waktu 20 bulan.  

 

De Paradiso, menambah aset properti Jakpro. Menyusul Pluit Junction dan Mal Emporium yang berada di kawasan CBD Pluit. Nama terakhir ini adalah hasil aliansi dengan Grup Agung Podomoro. Kedua proyek tersebut, akan dihubungkan dengan jembatan yang berfungsi sebagai city air terminal. “Nantinya kereta ke bandara melalui proyek ini,” kata Riko.

 

Selain itu, di kawasan yang sama, Jakpro juga berencana membangun rumah susun di atas lahan seluas 3 hektar. Menggenapi rencana besar lainnya seperti mereklamasi pantai utara dengan konsesi seluas 200 Ha, mengakuisisi lahan  di dekat Jakarta City Center, proyek yang juga dibangun Jakpro dengan beberapa pengembang besar, untuk dibangun hotel. Tak puas sampai di situ, mereka juga bakal mendirikan perkantoran di Jl. T.B. Simatupang, Jakarta Selatan, di atas lahan seluas 4 ribu m2. Anak perusahaan Jakpro, PT Pulo Mas Jaya, juga akan terus melanjutkan pembangunan kawasan Pulo Mas, Jakarta Timur. “Sudah banyak pihak yang ingin bekerjasama mengembangkan kawasan Pulo Mas,” kata Riko.

Properti Indonesia Edisi Februari 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cikokol, Ladang Investasi Menjanjikan

Saat meresmikan dimulainya pembangunan Tangerang City yang berlokasi di Cikokol, Tangerang, pada tengah tahun lalu, Walikota Tangerang Wahidin Halim berharap proyek ini akan menstimuli pergerakan ekonomi kota dan memperbaiki citra di mata publik.

 

Harapan yang realistis dan wajar adanya. Sebab, kawasan ini terlihat lambat aktifitas ekonominya. Kalah jauh perkembangannya jika dibanding kota kecamatan lainnya, seperti Serpong dan Karawaci. Untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari saja, masyarakat kota Tangerang lebih suka berbelanja dan bertransaksi di Serpong. Itu karena kawasan ini dapat mengakomodasi semua kebutuhan. Mulai dari kebutuhan rumah tangga, kebutuhan pendidikan, hiburan hingga bisnis yang terangkum dalam pusat-pusat belanja terintegrasi. Sementara di Cikokol, ruang seperti itu terbatas jumlahnya. Hanya ada dua pusat belanja; Mal Metropolis dan Plaza Tangerang. 

 

Padahal, di sini bercokol pusat pemerintahan kota. Selain juga merupakan pintu masuk menuju Tangerang melalui akses tol Jakarta-Merak. Sangat strategis, sebetulnya, karena ia bisa dijangkau dari arah Jl. Daan Mogot Raya yang berbatasan dengan Jakarta bagian barat yang terkoneksi langsung ke kawasan Grogol. Selain itu bandara udara internasional Soekarno-Hatta yang secara geografis masuk dalam bagian Tangerang, sangat dekat dan mestinya menjadi keuntungan kawasan Cikokol.

 

Sayangnya, nilai lebih ini tak lantas membuat Cikokol berkembang sedemikian rupa dan tidak memiliki daya kompetisi yang kuat. Kalaupun ada pembangunan, terbatas hanya di satu titik lokasi. Sementara aktifitas bisnisnya masih berkutat di koridor yang membentangi Jl. Ki Samaun, kawasan Pasar Lama dan Pasar Anyar. Bertepian dengan sungai Cisadane dan sudah tak bisa diutak-atik lagi.

 

Sementara perkembangan pembangunan perumahan hanya berada di sekitar Jl. MH Thamrin dan Jl. Hasyim Asyari. Di sini terdapat Kota Modern, Banjar Wijaya dan Taman Royal.

 

Namun demikian, menurut Nurul Yaqin, Direktur Ben Hokk Property yang juga menjabat sebagai ketua AREBI Banten mengungkapkan, ”Dengan kondisi demikian, ada kekuatan tersembunyi dari Cikokol. Dengan daya saing yang masih rendah, ada potensi untuk lebih berkembang. Karena harga lahan di sini masih sangat rendah. Lahan kosong juga masih banyak tersebar. Jika membangun di sini, maka proyeksi keuntungannya lumayan cerah”.

 

Harga lahan di jalan utama Cikokol, antara Rp3 juta-4 juta/m2. Sementara di koridor  MH Thmarin, yang tersambung dengan Jl. Serpong Raya mencapai Rp5 juta sampai Rp7 juta/m2. Dengan harga yang masih rendah tersebut, menjanjikan kenaikan yang menjanjikan. Dus, ada beberapa investor yang tertarik membenamkan modalnya di sini. Salah satunya adalah PT Pancakarya Griyatama.

 

Mereka membangun Tangerang City. Proyek  yang memiliki luas lahan 10 hektar, diakui, telah mengubah handicap Cikokol. Menghimpun ruang ritel, apartemen dan hotel. Dengan konsep demikian, menjadikan Cikokol bisa lebih tegak berdiri. Ia akan dijadikan incaran para investor yang memburu keuntungan besar dari harga perdana kios-kios maupun ruang komersial yang ditawarkan Tangerang City. Terbukti, hingga setahun sejak dilansir ke pasar, penjualannya menunjukkan tren meningkat.

 

Dikatakan Nurul, rencana pengembangan jalan tol JORR 2 yang membentang sepanjang 15,4 km, dari Serpong hingga ke Bandara Soekarno-Hatta, juga berimplikasi positif pada perkembangan Cikokol. Kawasan ini akan lebih terbuka dan dinamis serta sesuai bagi para investor yang mencari kenaikan gain yang besar dari lahan dan properti yang dibelinya. Ada pun lahan dan properti yang diprediksi bakal mencuat adalah Kota Modern,  Banjar Wijaya dan Taman Royal.

Properti Indnesia edisi Februari 2009