Adhi Realty, Garap Office dan Rusunami

Inilah salah satu perusahaan pengembang yang memiliki jejak rekam cukup baik; PT Adhi Realty. Tujuh properti berbagai jenis telah memenuhi portofolionya. Di antaranya Perumahan Beringin Indah, Semarang, Jawa Tengah, Villa Kedoya, Jakarta, Taman Century 1&2, Graha Kalimas dan Ruko Niaga Kalimas 1&2, semuanya di Bekasi. Namun demikian, kendati sudah ditetapkan sebagai anak usaha dari perusahaan konstruksi milik negara PT Adhi Karya, sejak 2002 lalu, PT Adhi Realty belum menunjukkan kinerja yang cemerlang.

Untuk itulah, pergantian pucuk pimpinan ke pundak Giri Sudaryono, diharapkan dapat mengubah performa PT Adhi Realty menjadi lebih agresif, ekspansif dan dapat meningkatkan kinerja keuangan. “Sebisa mungkin menjadi profit center dari induk perusahaan. Karena, sektor konstruksi saat ini tengah mengalami penurunan,” kata Giri yang menempati posisi puncak, sebagai Direktur Utama, sejak delapan bulan lalu.

Di bawah kendali Giri, PT Adhi Realty tahun ini mencanangkan beberapa rencana strategis guna menyokong terealisasinya 7 proyek baru. Di antaranya memfokuskan diri pada pengembangan properti hi rise yang diproyeksikan dapat mendatangkan keuntungan (turn over) lebih cepat. Namun demikian, mereka tidak mengabaikan pembangunan rumah landed yang selama ini menjadi core business-nya. Kedua, optimalisasi aset dan land bank yang sudah diakuisisi dan dimiliki sejak lama seluas 48,8 Ha di Bekasi dan 22 Ha di Sawangan, Depok. Ketiga, gencar melakukan kolaborasi usaha dengan investor lain ataupun bermitra dengan pemilik lahan (landlord). Terakhir, meningkatkan profesionalitas dan kapabilitas jajaran manajemen dengan mengubah tata kelola, kultur dan paradigma perusahaan menjadi lebih terbuka, modern, efisien, berdaya kompetisi tinggi dan profesional.

Untuk pengembangan hi rise property, PT Adhi Realty telah mengantongi kesepakatan Kerja Sama Usaha (KSU) dengan beberapa mitranya. Proyek Royal Apartment, contohnya. Di sini, mereka berkongsi dengan investor domestik bereputasi cukup baik. Proyek ini berlokasi di kawasan Warung Buncit, Pejaten, Jakarta Selatan. Menempati lahan seluas 7.000 m2, nantinya akan dibangun satu menara apartemen dan satu menara kondotel dengan nilai proyek sekitar Rp350 miliar. Serupa dengan future project mereka yang kedua, di atas area 6.500 m2 di kawasan Duren Tiga (sebelah Hotel Kaisar), Jakarta Selatan. Di sini mereka akan menggarap mixed use project yang merangkum satu menara apartemen, satu menara kondotel dan life style commercial space.

Sementara di Bekasi Timur, mereka juga sukses meyakinkan PT Jamsostek untuk bekerjasama mengembangkan Rusunami KKI dengan jumlah tak kurang dari 1.000 unit. Pembangunan rusunami ini akan mengawali kiprah PT Adhi Realty di sub sektor rumah susun murah. Sebab, rusunami lainnya, dirancang akan dibangun di Sawangan, Depok.

“Pasar rusun sangat potensial. Terutama di daerah-daerah seperti Bekasi dan Depok. Banyak pekerja formal baik di pabrik dan industri maupun kantoran (karyawan) yang membutuhkan rumah murah, terjangkau dan layak huni. Selama ini kan yang ditawarkan melulu rumah dengan harga yang terhitung tinggi. Sementara kemampuan kalangan ini untuk membeli, sangat terbatas. Kami mengakomodasi kebutuhan itu,” ujar Giri.

Tak hanya rusunami, perusahaan yang tahun lalu membukukan perolehan Rp100 miliar ini juga bakal mendirikan commercial office di koridor TB Simatupang, Jakarta Selatan. Lokasi tepatnya berada di seberang gedung Ratu Prabu 2. Mereka percaya diri membangun perkantoran karena sebelumnya telah berpengalaman mengelola Gedung Sarinah di Jakarta Pusat, dan membangun serta mengelola Adhi Graha Building juga di Jakarta Pusat dengan prestasi tingkat okupansi nyaris mencapai 80%. Selain itu, PT Adhi Realty juga bakal membangun town house eksklusif di kawasan Cilandak Tengah, Jakarta Selatan, Graha Kalimas 2 dan Ruko Grand Kalimas di Bekasi Timur. Menyusul Graha Kalimas 1 yang ludes terserap pasar.

Guna merealisasikan semua rencana pengembangan tersebut, PT Adhi Realty telah mengalokasikan sebesar Rp100 miliar sebagai belanja modal untuk tahun ini. Jumlah yang terbilang kecil untuk mendanai seluruh proyek. Namun demikian, mereka menyiasati kekurangan tersebut dengan pinjaman dari bank, kucuran dana dari induk usaha PT Adhi Karya, penjualan serta kerjasama strategis dengan investor dan pemilik lahan.

“Kecuali Graha Kalimas 2 dan Ruko Grand Kalimas, yang lainnya merupakan proyek KSU. Kami menawarkan empat skema KSU kepada para peminat investasi dan pemilik lahan yang ingin bekerjasama,” ungkap Giri. Adapun empat skema yang ditawarkan adalah; bagi hasil di mana baik Adhi Realty ataupun investor menyertakan uang atau pun lahan sebagai modal pembangunan yang hasilnya dibagi secara proporsional, Adhi Realty membangun properti di atas lahan milik landlord dengan pembagian keuntungan dari hasil penjualan yang dikombinasikan dengan pembagian space dari properti yang terbangun, Adhi Realty membeli lahan secara bertahap sesuai dengan nilai jual tahun berjalan, atau kombinasi ketiganya.

Dengan skema yang ditawarkan tersebut, PT Adhi Realty mampu menggaet beberapa investor dan pemilik lahan yang cukup bonafid. Kendati demikian, dalam memutuskan mitra strategis yang diajak kerjasama, mereka tetap menjunjung tinggi prinsip kehati-hatian. “Kami lebih selektif menerima lamaran atau meminang calon partner strategis. Tidak asal comot, yang penting mempunyai komitmen tinggi dan sama-sama menguntungkan,” urai Giri seraya menambahkan untuk tahun buku 2009, pihaknya menargetkan pendapatan sebesar Rp200 miliar.

Iklan

Penjualan St Moritz Penthouse & Residences Masuki Tahap Akhir

Usai mencetak penjualan spektakuler 80% dalam sehari pada Agustus tahun lalu untuk tiga tower apartemen tahap pertamanya, ST Moritz Penthouse & Residences, mulai menjajaki peluncuran tiga tower berikutnya.

Dikatakan Direktur PT Lippo Karawaci Tbk Edhi Sutanto respon pasar cukup baik. “Pengaruh krisis tidak terlalu berpengaruh terhadap minat beli mereka. Karena mereka, calon pembeli ini bukan beraasal dari kalangan ekonomi yang sangat sensitif terhjadap goncangan eksternal ya,” ujarnya.

Kendati begitu, penjualan St Moritz Penthouses & Residences sempat mengalami perlambatan pada bulan Oktober, November dan Desember. “Kami hanya mampu menjual beberapa unit saja, ,”imbuh Edhi.

Hingga posisi terakhir, jumlah unit yang terserap dari tower Presidential, Ambassador dan Royal sebanyak 80%. Dari jumlah itu, 60% di antaranya dibeli dengan memanfaatkan fasilitas KPA, sisanya merupakan tunai dan cicilan bertahap.

Saat ini, perkembangan di lokasi menunjukkan aktifitas untuk pekerjaan piling masih berlangsung. “Akan ada 2.000 titik piling yang dikerjakan untuk pondasi keseluruhan kompleks proyek. Untuk apartemen tahap I, sedang dikerjakan tahap pondasi. Sedangkan pondasi pusat belanja yang juga masuk dalam pengembangan tahap I, akan dimulai setelah Pemilu,” papar Edhi.

Pembangunan ketiga apartemen dan pusat belanja tersebut direncanakan memakan waktu selama 3 tahun. Terhitung sejak Oktober 2008, dan mulai serah terima Oktober 2011.

Pusat belanja St Moritz Penthouse & Residences yang berluas bangunan 450.000 m2, akan diisi tenan-tenan yang di antaranya berasal dari anak usaha Grup Lippo lainnya yakni Hypermart, Matahari Department Store dan Time Zone.

Alam Sutera Mundurkan Jadwal Pembangunan Mal


Karena belum mencapai kesepakatan akhir dengan empat calon tenan utama, direksi PT Alam Sutera Realty Tbk memutuskan untuk memundurkan realisasi pembangunan mal yang sudah direncanakan sejak awal 2008 lalu itu.

Dikatakan Direktur Keuangan PT Alam Sutera Realty Tbk Joseph Sanusi Tjong,  pembangunan mal seharusnya ditargetkan awal Maret 2009. Namun, “Kami, harus mengakomodasi keinginan dan kepentingan para anchor tenant. Kami jadwalkan kuartal IV 2009 atau awal tahun depan, akan memulai pembangunan,” ungkapnya. Para anchor tenant, satu di antaranya merupakan department store lokal, masih belum memberikan konfirmasi soal harga sewa yang ditawarkan PT Alam Sutera Tbk.

Kendati mengalami pemunduran jadwal, Joseph optimis, mal seluas 100.000 m2 yang diproyeksikan menelan investasi senilai Rp250 miliar itu akan menjadi katalisator bagi percepatan penjualan residensial di lingkungan perumahan Alam Sutera. Rencananya, pusat belanja bertema entertainment ini beroperasi pada 2011.

Dus, jika akses tol sepanjang 200 meter yang terkoneksi dengan Tol Jakarta-Merak beroperasi Mei nanti, maka prospek investasi di Alam Sutera semakin cerah. Terbukti, saat ini, harga lahan di sana sudah mencapai sekitar Rp2 juta-3 juta/m2. Padahal ketika akses tol ini baru berupa rencana, masih di bawah Rp1,5 juta/m2.

‘Persekutuan’ Dua Raksasa

Satu bulan terakhir ini, publik dikejutkan oleh agresifitas Grup Pakuwon. Perusahaan pengembang yang telah lama malang melintang di sektor properti Nasional selama lebih dari 20 tahun ini menggebrak dengan percepatan pembangunan dua superblok mereka.

Tak main-main, dua megaproyek senilai Rp4,2 triliun itu menempati lokasi strategis di tengah kota sebagai pusat bisnis (Kota Kasablanka) dan pusat permukiman elit (Gandaria City). Aksi percepatan pembangunan keduanya, setelah sempat melambat beberapa bulan , terang saja mencuatkan sejumlah tanya besar. Ada kekuatan apa di balik gencarnya Grup Pakuwon dalam mewujudkan proyek-proyeknya. Sementara pengembang lain yang juga membangun proyek-proyek skala raksasa, pada tahun-tahun sebelumnya lebih agresif, justru terlihat loyo.

Apa strategi yang diterapkan pengembang yang dinahkodai Alexander Tedja itu? Sehingga mereka kini menjadi lebih percaya diri untuk meneruskan komitmennya membangun sesuai jadwal?

Chaiperson Grup Pakuwon, Alexander Tedja mengatakan, untuk membangun sebuah proyek, tak cukup hanya mengandalkan dana dari perbankan atau penjualan. Ia harus dikombinasikan dengan kecukupan modal sendiri. “Seperti di bank, dikenal dengan istilah CAR atau rasio kecukupan modal, di sektor properti pun harus seperti itu. Kami menanggung dua pertiga dana dari seluruh nilai proyek-proyek kami,” papar Tedja.

Penjelasan ini, sedikit banyak memang membuat terag dan mampu meredam isu bahwa bangkitnya Grup Pakuwon adalah karena ‘intervensi’ Grup Berca.

Siapa Grup Berca? Ini merupakan perusahaan besar yang memiliki bisnis diberbagai bidang. Salah satunya adalah pemegang lisensi merek Nike. Perusahaan ini pula yang memiliki saham di Grup Pondok Indah. Lantas apa kaitannya Berca dan Pakuwon?

Perkawinan Irene Tedja dan Prajna Murdaya beberapa waktu lalu dianggap publik sebagai persekutuan dua raksasa. Irene Tedja merupakan anak kedua pasangan Alexander dan Melinda Tedja, sementara Prajna Murdaya adalah anak dari Murdaya Po dan Siti Hartati Murdaya.

Usai mengakuisisi 47,5% saham Metropolitan Kentjana (anak usaha Grup Pondok Indah), Grup Berca tengah menegakkan taji di sektor properti. Tak puas menggenggam aset Pondok Indah Mall 1 dan 2 serta Mal Puri Indah, mereka kini tengah menggodok rencana pembangunan sentra bisnis Pondok Indah dan Puri Indah (baca; AMPI Segera Garap 20 Ha Landbank).

Geliat Grup Berca dan latar belakang relasi sosialnya dengan Grup Pakuwon memang menimbulkan sebuah spekulasi bahwa multikorporat yang pertama ‘membantu’ yang kedua.

Namun, Alexander Tedja berani mengatakan bahwa Grup Pakuwon secara finansial, saat ini memang sangat sehat. Arus kas lancar. “Penjualan pun sangat tinggi. Kota Kasablanka dan Gandaria City membukukan penjualan 65-70% untuk apartemennya. Sementara untuk mallnya sudah tersewa 65%. Uang masuk dari sewa dan penjualan apartemen ini kami gunakan untuk mempercepat konstruksi. Sementara dua pertiga lainnya dari modal sendiri,” jelas Tedja.

Bahkan, ketika ditanyakan, apakah Grup Pakuwon memanfaatkan fasilitas pinjaman atau menggandeng partner strategis dari lembaga keuangan non bank asal Singapura, Tedja dengan tegas membantahnya.

“Kami belum perlu meminjam dana baik dari bank atau lembaga non bank. Karena kami yakin, nilai Rp2,1 triliun untuk masing-masing proyek itu tidak sekaligus langsung digunakan. Kami membangun secara bertahap. Otomatis, uang yang keluar juga melalui tahapan-tahapan tertentu. Dengan kecermatan arus kas inilah kami meneruskan pembangunan Gandaria City dan Kota Kasablanka,” lanjut Tedja.

Sepuluh Miliar Untuk Tunnel Gandaria City

Setelah mencapai tahap topping off untul Mal Gandaria City, Grup Pakuwon melalui anak usahanya PT Artisan Wahyu, terus mempercepat pengembangan superbok Gandaria City. Mereka mulai mempersiapkan pembangunan tunnel sepanjang 80 m dan lebar 6-8 m tepat di depan proyek Jl KH Syafei Hadzami. Selain itu, mereka juga akan memperlebar jalan hingga 12 meter di ruas Jl Arteri Pondok Indah sepanjang 300 meter.

Infrastruktur ini dibangun guna memperlancar arus lalu lintas menuju Gandaria City. Seperti diketahui, koridor Jl Syafei Hadzami dan Arteri Pondok Indah merupakan sentrum kemacetan, karena merupakan pertemuan arus kendaraan dari Kebayoran Baru, Senayan, Sudirman, dan Permata Hijau serta arah sebaliknya dari Pondok Indah, Lebak Bulus dan Simatupang.

PT Artisan Wahyu telah mengalokasikan dana sejumlah Rp10 miliar untuk membangun infrastruktur pendukung yang akan direalisasikan mulai April dan dijadwalkan selesai pada Juli 2009.

“Pembangunan infrastruktur pendukung ini kami upayakan sesuai jadwal. Kami akui untuk pengembangan proyek keseluruhan memang sempat melambat pada Oktober-November. Tapi itu tidak mempengaruhi komitmen kami untuk melakukan eskalasi pengembangan,” ungkap Chairpeson Grup Pakuwon Alexander Tedja.

Krisis finansial global, lanjut Tedja, justru menguntungkan mereka. Harga material utama seperti besi sudah jauh lebih bersahabat dan masuk dalam kalkulasi ongkos konstruksi yang realistis. Itu sebabnya, mereka menetapkan penyelesaian proyek pada Oktober 2010. Untuk Mal Gandaria City yang diimbuhi dengan Gandaria Mainstreet sepanjang 300 meter dan Gandaria Eight Office Tower akan beroperasi awal 2010. Sementara kondominium tower A dijanjikan rampung pada April 2010 dan tower B Oktober tahun yang sama.

Superblok senilai Rp2,1 triliun ini merangkum 300 kamar hotel bintang lima yang operatornya telah dipilih dengan brand name asal Amerika Serikat, Mal Gandaria City seluas 85.000 m2 dengan tenan utama Metro Dept Store, Farmer Markets, Fitness First, Cinema XXI sebanyak 10 studio termasuk premiere class,  Gramedia, Toys R Us, Ace Hardware dan Index Furniture.  Kondominiumnya sendiri sebanyak 600 unit yang terhimpun dalam dua menara. Harga jual ditawarkan mulai dari Rp600 juta-4 miliar.