Pasar Mentok, Jualan Anjlok

Meski secara umum kondisi pasar properti lokal berbanding terbalik dengan situasi global, namun untuk beberapa kasus pengaruh krisis keuangan sangat signifikan. Implikasinya jelas terlihat pada proyek-proyek multiguna (mixed use development) yang menyasar kelas menengah ke atas.

Hembusan krisis ini terutama ‘menyapu’ mixed use development yang baru dipasarkan tahun 2007-2008. Tertampak pada prestasi penjualan yang mengalami perlambatan, untuk tidak dikatakan stagnan. Ini terjadi karena pasar menunjukkan sentimen negatif. Selain juga sebab-sebab fundamen lainnya, seperti perilaku menunggu momentum yang tepat untuk membeli properti, suku bunga kredit pemilikan yang tidak ramah pasar, enggannya perbankan menggelontorkan kredit konstruksi, dan pasok baru yang terus saja menggempur hingga terjadi gejala kejenuhan.

Menurut riset Procon Savills, hingga kuartal I 2009, untuk sub sektor kondominium, terdapat pasok sejumlah 2.040 unit. Atau naik sekitar 8-9% dibanding periode yang sama tahun lalu. Sementara kondominium eksisting yang belum terjual sebanyak 3.560 unit. Kondisi sub sektor lainnya seperti ritel, khusus strata title, juga sepenanggungan. Prestasi tingkat huniannya terus anjlok hingga level 62,9%. Sedangkan lease mall berada pada kisaran 84,8%. Angka ini diprediksi terus melandai hingga 75-76% pada akhir 2009 dan 2010. Padahal suplai tahun ini akan mencapai 290.000 m2. Menggenapi 3,26 juta m2 secara kumulatif. “Kinerja sub-sub sektor tersebut melemah. Ini disebabkan juga oleh turunnya tingkat permintaan. Ritel contohnya. Ada banyak penangguhan ekspansi dari beberapa peritel besar yang selama ini diperebutkan pusat-pusat belanja baru,” ujar Assciate Director Procon Savills, Utami Prastiana.

Direktur PT Ciputra Property Tbk, Artadinata Djangkar, secara jujur mengungkapkan bahwa penjualan MY HOME, apartemen yang berada di kompleks pengembangan Ciputra World Jakarta mengalami stagnasi selama 3-4 bulan. Persis sebulan setelah terjadinya krisis keuangan Oktober 2008 hingga Januari 2009. “September 2008, kami masih mampu menjual 1-2 unit. Padahal kenaikan harga sudah terjadi 3 sebesar 10-15%. Ini berarti investasi di MY HOME bernilai tinggi. Namun, setelah itu praktis tidak ada transaksi. Bukan karena pasar sasaran tidak tertarik atau produk kami tidak menarik, melainkan mereka tengah menunggu. Kalangan kelas menengah ini kan memang memiliki attitude yang harus kami pahami secara mendalam,” ungkap Artadinata, di sela-sela Public Expose PT Ciputra Property Tbk, akhir Maret silam. Itulah mengapa, hingga saat ini, pusat belanjanya belum kunjung dilansir ke publik.

Untungnya, awan kelabu yang menyelimuti MY HOME mulai tersingkap perlahan pada Maret tahun ini. Ada konfirmasi pembelian 1-2 unit. Kalau dipukul rata, penjualan sudah mencapai angka sekitar 40%. Butuh waktu memang, apalagi untuk apartemen seharga Rp20 juta-22 juta/m2 yang ditawarkan MY HOME. Dibutuhkan perlakuan khusus kepada pasar. Karena, tidak mungkin juga mereka menurunkan program marketing eksklusif menjadi massal hanya untuk menggenjot penjualan. Kelas yang mereka bidik adalah komunitas atas, untuk tidak dikatakan premium.

Apa yang dialami PT Ciputra Property Tbk, juga menimpa sister company-nya PT Ciputra Surya Tbk. Mereka yang mengembangkan Ciputra World Surabaya harus berjibaku menggenjot penjualan. Bukan tanpa alasan, selain karena dirilis ke publik lebih dulu ketimbang Ciputra World Jakarta, juga karena dikejar tenggat komitmen yang mereka berikan kepada konsumen. Berbagai cara mereka lakukan demi mendongkrak transaksi terbukukan.

Dikatakan Direktur PT Ciputra Surya Tbk, Sutoto Yakobus, pihaknya bahkan menempuh road show ke luar kota seperti Malang, Semarang, Jakarta dan luar Pulau Jawa seperti Balikpapan, Samarinda dan Makassar, guna menangkap market baru.

Hasilnya? Kendati tidak sebagus penjualan pada lansiran perdana tahun 2006 silam, atau kuartal I-II 2008 yang sanggup melepas 10-15 unit/bulan, namun sangat melegakan. Mereka mampu mencetak transaksi 5 unit per Pebruari lalu untuk apartemen menara The Vue. Sehingga menyisakan 40% unit saja dari total 390 unit. Sedangkan pusat belanjanya baru tersewa 40%.

Fakta-fakta yang sejatinya mencuatkan kekhawatiran. Asumsi sejumlah pengamat properti yang mengatakan bahwa sektor properti di Indonesia terhitung imun terhadap krisis memang perlu dikaji ulang. Sebab, masih ada sub-sub sektor yang memiliki resistensi tinggi. Betul, jika sifat bisnis ini sangat lokal. Akan tetapi, jangan dilupakan pula bahwa bisnis properti tidak bisa lepas dari yang namanya pembiayaan.

Sampai saat ini pelaku industri perbankan yang notabene penyokong utama industri properti, justru belum merespon aksi bank sentral yang sudah menurunkan rate hingga 7,5% pada awal April lalu. Perbankan emoh menurunkan suku bunga KPA yang masih bertengger di angka 13-14%. Ini juga yang mempengaruhi pertimbangan calon konsumen kelas menengah-atas. Pembayaran dengan KPA menjadi kurang diminati konsumen kelas menengah atas. Segmen ini, terutama saat ini, sangat bergantung pada kucuran KPA. Galib jika catatan penjualan pun meluruk sebanyak 14-80%. Jumlah yang fantastis. Terburuk sepanjang kurun 5 tahun terakhir.

Uji kreatifitas dan daya kompetisi yang kuat memang sangat dibutuhkan guna mendapat simpati positif pasar. Tak hanya kreatif dalam pengembangan konsep proyek, marketing dan promosi, juga kemudahan pembayaran. Semua ini terlihat lebih pragmatis dan realistis daripada kukuh mempertahankan konservatifisme strategi bisnis awal.

“Kami harus lebih affordable terhadap keinginan, kemampuan dan selera pasar. Kami harus menghormati pasar. Untuk itulah kami juga melakukan semua hal atas nama penjualan. Semata demi mempertahankan kepercayaan pasar. Dampaknya kan ke penjualan juga. Uang masuk dari konsumen inilah yang kami gunakan untuk membangun. Skema 30;30;40 (ekuitas perusahaan, kredit perbankan dan pembayaran konsumen) tetap harus dijalankan,” urai Chief Executive Officer Kuningan City, Eddy Mumin.

Diakui Eddy, Kuningan City juga sempat mengalami penurunan persentase konsumen yang memanfaatkan fasilitas KPA sehingga berdampak pada perlambatan penjualan. Terutama medio November-Desember 2008. Namun, kondisinya tidak terlalu parah. Masih ada transaksi sekitar 5-7 unit/bulan. Faktor harga jual yang relatif kompetitif, yakni sekitar Rp15 juta-17 juta/m2 untuk kawasan sestrategis Kuningan, juga mempengaruhi keputusan konsumen. Hingga April 2008, Denpasar Residences menara Kintamani Kuningan City terserap 80%.

Utami menambahkan, pengembang memang harus bersiasat. Di antaranya dengan memberikan fasilitas kemudahan pembiayaan KPA, subsidi uang muka dan cicilan, maupun alternatif pembayaran berupa tenor yang diperpanjang. Untuk menjaga agar harga tetap kompetitif, pengembang bisa menawarkan unit-unit tanpa finishing, guna mengurangi harga jual dan mengakomodasi preferensi pembeli.

Tenan Langka

Nasib mixed use development sejatinya ditentukan oleh kombinasi penjualan jenis-jenis properti yang berada di dalamnya. Tak hanya apartemen, pusat belanja dan perkantoran pun dituntut memberikan kontribusi agar performa proyek tersebut dipandang cemerlang. Karena, toh sejak awal dirilis, sudah dideklarasikan bahwa proyek A akan menghimpun apartemen sekian unit dalam sekian menara, perkantoran sekian lantai dan pusat belanja sekian ribu meter persegi.

Menjadi lucu, jika pengembang hanya mengonsentrasikan diri pada penjualan salah satu di antaranya. Menarik akhirnya, ketika kita bicara tentang kinerja penjualan ketiganya secara bersamaan. Grup Pakuwon dengan Kota Kasablanka dan Gandaria City-nya boleh sedikit bernapas lega. Sebab mereka telah mendapat konfirmasi dari sejumlah peritel besar yang dijadikan sebagai anchor tenant-nya baik untuk mal maupun perkantorannya.

Nama-nama seperti XXI, Gramedia, Metro Department Store, Debenhams, Toys R Us dan beberapa persusahaan multinasional asal Korea dan Jepang, bakal mengisi ruang-ruang properti mereka. Kendati demikian, mereka tetap harus memegang komitmen pembangunan sesuai jadual. Sebab, nota kesepahaman yang telah diteken bisa saja buyar, jika hal ini dilanggar. Dan kesempatan itu, untuk masa-masa seperti saat ini, sangat terbuka lebar.

“Peritel bisa hengkang semaunya jika pembangunan molor dari jadwal. Ini yang seharusnya menjadi perhatian serius. Mereka bisa lari ke tempat lain yang lebih terpercaya,” tandas Direktur PT Property Connection Indonesia, Rosaline Stella Lie.

Dus, lanjut Rosaline, beberapa pemain ritel telah menyatakan menunda ekspansi bisnisnya tahun ini. Sehingga peritel yang sekarang tetap bergerak, diperebutkan oleh setidaknya sepuluh pusat belanja baru.

Namun, jauh hari Cahirperson Grup Pakuwon, Alexander Tedja, memberikan garansi, bahwa kedua proyek tersebut tetap dikerjakan sesuai jadwal. “Kami juga mempertimbangkan kepercayaan pasar. Jika mundur, yang rugi tidak hanya konsumen, kami juga. Reputasi tercemar, dan itu adalah ongkos sosial yang mahal,” tukasnya.

Perlombaan mengejar tenggat pembangunan seolah menjadi atraksi yang menghibur. Kita lihat saja, bagaimana janji yang terucap itu dapat ditepati. Sebab, galibnya, jika penjualan ketiga jenis properti yang ditawarkan sudah mencapai angka minimal 50%, maka proyek tersebut baru bisa dikatakan ‘aman’ untuk melanjutkan ‘perlombaan’. Ini juga bisa dijadikan sinyalemen apakah angka-angka penjualan yang diklaim para pengembang itu merupakan angka riil ataukah semu? Mari kita saksikan.

Iklan

Pulogebang, Dipinang Banyak Pengembang

Berbicara properti tak pernah lepas dari masalah lokasi. Semakin strategis lokasi tersebut kian tinggi pula nilainya. Pemenuhan unsur strategis, mesti aksesibilitasnya memadai dan bisa dijangkau dari berbagai arah. Dekat dengan jalur bebas hambatan (tol), misalnya. Semua pelaku industri dan bisnis properti sepakat, bahwa akses yang bagus adalah added value. Dalam tataran praksis, teori ini terbukti berpengaruh luas terhadap citra dan prestasi penjualan produk properti.

Menjadi menarik, ketika teori ini kita terapkan pada kawasan Pulogebang dan sekitarnya. Kendati beberapa tahun silam, citranya identik dengan kekumuhan, kriminalitas dan kesemrawutan, kini perlahan mulai tergerus. Dengan nilai lebih akses tol dari berbagai arah; beroperasinya simpang susun Cikunir-Cakung-Tanjung Priok, Cikunir-Cikampek-Cipularang, dan terkoneksi dengan tol dalam kota serta JORR II menuju Serpong, Tangerang, seakan menguatkan tahbis, Pulogebang dan sekitarnya sekarang memang layak dipinang.

Beberapa pengembang macam Primaland dan Bakrieland Development sampai memerlukan hadir di sini, tentu mengisyaratkan bahwa kawasan ini memang sangat bernilai. Prima 1 dan Sentra Timur Residences menggenapi kehadiran proyek lawas macam Taman Pulogebang, Menteng Metropolitan, Pulogebang Kirana dan Royal Residences. Sedikit ke utara, pengembangan skala kota Jakarta Garden City hasil kolaborasi Keppel Land dan Modernland Realty, juga tengah digenjot pembangunannya. Keberadaan Jakarta Garden City, secara tak langsung, kian meneguhkan asumsi bahwa timur Jakarta tak kalah dinamis dibanding wilayah lainnya.

Menurut Marsisca W Pertiwi, assistant marketing manager Royal Residence, masuknya pengembang-pengembang kakap tersebut akan membuat kawasan Pulogebang dan sekitarnya berpotensi sebagai ladang investasi pilihan. Bahkan jika dirancang dengan konsep integral, dalam arti selain terdapat residensial, juga dilengkapi sarana komersial, hiburan dan rekreasi serta sosial, terbuka kemungkinan berkompetisi dengan Kelapa Gading. “Growth Kelapa Gading sudah semakin tipis. Karena harga propertinya sudah tinggi. Sekaranglah kesempatan untuk Pulogebang dan sekitarnya. Harga lahan dan propertinya terhitung masih rendah. Ada potensi pertumbuhan harga yang besar,” ujar Principal Ray White Kelapa Gading, David Tjandra.

Unit-unit Sentra Timur Residence, contohnya. Sudah mengalami kenaikan harga dua kali di pasar sekunder. Menurut Project Director STR, Djafarullah, pasar sekunder STR diminati investor. “Lumayan sulit mencari unit yang diluncurkan perdana. Kalaupun ada, saat ini mungkin sudah mencapai Rp200 juta-250 juta,” ungkap Djafarullah. Demi alasan ini dan proyeksi ke depan pula, wajar jika kemudian, Bakrieland Development kembali menggiatkan kongsinya dengan Perumnas (sebagai pemilik lahan) dan Jakarta Propertindo membidani kelahiran Kota Baru Perumnas (KBP) seluas 40 Ha.

Terbentuknya konsorsium ini dipandang sebagai langkah cepat dan praktis guna menggenjot perkembangan kawasan. Lebih karena latar belakang ketiganya sebagai pemilik aset lahan (Perumnas), aset modal dan profesional (Bakrieland Development) dan keahlian memahami kebijakan publik dan privat (Jakpro). Nantinya, segala hal yang berkaitan dengan kebijakan pengembangan dan aplikasinya tidak harus melalui Badan Pengelola Sentra Primer Baru Timur, yang kabarnya segera diamputasi.

Terhadap KBP ini, Bakrieland Development jauh-jauh hari sudah mengajukan rancangan konsep baru yang menekankan pembangunan properti komersial guna mendukung dan menggenjot gerak ekonomi kawasan. Menurut Djafarullah, rancangan konsep KBP yang diajukan Bakrieland Development ini economic and business friendly.

Direktur Utama Jakpro, IGK Suena, mengatakan, segala usulan, ajuan konsep, dan master plan akan diakomodasi bersama. “Kami masih melakukan revisi terhadap rancangan lama. Kami analisa lagi market supply and demand­-nya. Yang pasti konsep KBP resmi akan diputuskan Juni nanti pada saat provinsi DKI Jakarta merayakan hari jadinya,” timpal Suena.

Tak mau kalah dengan triumvirat tersebut, Grup Hasana Damai Putra juga terus melakukan penetrasi pasar untuk proyeknya, Royal Residences. Dengan luas lahan tersisa 30% dari total 28 Ha, mereka berencana akan memulai pengembangan tahap II. Menurut Marsisca dalam tahap II ini tipe rumah yang ditawarkan lebih beragam. “Mulai dari ukuran 44/173, 57/178, 50/120, 99/178 dan beberapa tipe besar seperti 65/294 dan 109/120. Harga jual, diawali dengan angka Rp400 juta hingga Rp1,3 miliar/unit. Strategi ini kami terapkan guna memudahkan konsumen memilih unit rumah sesuai kebutuhannnya,” tambahnya.

Tak pelak, segala rencana tersebut, menghasilkan gerakan harga yang cukup dinamis. Menurut David Tjandra, jika sebelum ada berita rencana pengembangan besar-besaran dilansir, harga lahan di ruas jalan Bekasi Raya, sisi tol JORR dan Jl. Pulogebang Raya masih berkisar Rp1 juta-1,3 juta/m2, kini bertengger di angka Rp2 juta-2,5 juta/m2. Nyaris 47%. Padahal riwayat pergerakan harga tanah di sini sempat menunjukkan tanda-tanda ‘kematian’ alias stagnasi untuk beberapa saat. Ketidakpekaan Pemkot Jakarta Timur terhadap dinamika pasar, dituding sebagai pemicu utama kawasan ini sulit berkembang. Ruang-ruang industri berupa pabrik dan pergudangan tersebar tak terkonsentrasi secara teratur. Dus, infrastruktur jalan berkualitas buruk yang mencuatkan kemacetan di mana-mana.

Namun, kondisi itu, dalam beberapa tahun terakhir, serta diharapkan ke depannya terperbarui. Sehingga pembangunan properti dapat terus berkelanjutan yang berimplikasi pada peningkatan harga lahan dan properti secara signifikan.

A/L Development Lansir 10 Proyek Tahun Ini

Awalnya, banyak pihak mencibir kiprah A/L Development yang dimotori tiga perempuan cantik nan wangi; Loemongga Haoemasan Nansanggoel Nasution, Aliva Abdullah dan Cindar Marzuki. Pihak yang memandang remeh ini menuding A/L Development hanya sanggup membangun rumah bandar dengan jumlah unit terbatas. Prestasi penjualan yang tercatat sangat fantastik pun, mereka anggap sebagai kebetulan. Kebetulan, karena mereka hanya mengandalkan paras rupawan.

Namun, analisa dangkal itu perlahan mulai sirna. Keseriusan trio yang sudah punya portofolio properti di seantero Jakarta itu, di antaranya di Cipinang, Jakarta Timur dan Bangka, Jakarta Selatan, tak bisa dipandang rendah. Mereka secara sungguh-sungguh telah menyelesaikan pembangunan Avana Tower di Nirvana Boutique Residences, apartemen high rise pertama mereka. Dus, saat ini tengah menggenjot pembangunan Senopati Suites (apartemen kedua) yang sudah masuk tahap basement.

Tak berhenti sampai di situ, menurut Loemongga yang juga menjabat sebagai Presiden Direktur A/L Development,pihaknya kini tengah menggarap tak kurang dari 10 proyek anyar di berbagai kota di seluruh Indonesia.

Kesepuluh proyek tersebut adalah, Menteng 36, Jakarta, yang merupakan perumahan eksklusif sebanyak 20 unit. Rentang harga yang ditawarkan mulai dari Rp3,2 miliar-7,6 miliar. Perumahan yang berlokasi di Jl Mangunsarkoro, ini sudah memasuki tahap ground breaking.

Selanjutnya, Biu-biu Kamala dan Labuan Said. Keduanya di Bali. Nama pertama sengaja dibangun terbatas, hanya 10 unit. “Itu merupakan private villas,” ujar Mongga, sapaan akrab Loemongga.  Labuan Said akan dikembangkan pada Desember 2009.

Sementara proyek keempat menempati area seluas 20 Ha di Kawasan Bandung Utara (KBU), Bandung. Meski berada di KBU, Mongga menjamin, pihaknya mengakomodasi nilai-nilai konservasi kawasan. “Kami mengadopsi desain dan arsitektur green yang mengindahkan keseimbangan ekosistem, dan ekologi kawasan,” imbuhnya.

Berturut-turut kemudian adalah Belva Residences (12 unit) di Bangka, Jakarta Selatan yang dipasarkan seharga Rp2,5 miliar-3 miliar. Amaya Residences di Jatipadang, Jakarta Selatan sebanyak 19 unit.

Dua Residences di Kemang Barat, Jakarta Selatan (14 unit),Tiga Residences (12 unit) di Duren Tiga, Jakarta Selatan, serta exclusive townhouse di Cilandak dan Kemang yang belum diberi nama.

Menarik, mencermati elan pengembang satu ini. Mereka membidik ceruk pasar nieche, segmented, dan tidak terpengaruh gejolak nilai tukar atau krisis keuangan. Terbukti, dua proyek yang tengah dikebutnya saat ini, Senopati Suites dan Tower kedua Nirvana Boutique Residences telah mendapat konfirmasi 30% pembeli.

“Kami sengaja bermain di market yang terbatas. Meski banyak pemain, namun, pasok baru untuk kelas ini sangat sedikit,” ujar Mongga.

Kompetitor mereka adalah pengembang-pengembang besar dengan dukungan likuiditas tak terbatas. Akan tetapi, berbeda dengan mereka yang cenderung menunggu momen tepat untuk membangun (ditandai dengan wait and see attitude yang mereka perlihatkan saat ini), A/L Development justru memandang setiap hari dalam satu tahun harus dianggap sebagai momentum terbaik.

Jadilah, mereka berani melansir 10 proyek baru. Beberapa di antaranya sudah dipesan oleh repeatdan loyal buyer yang mafhum standar mutu produk yang mereka tawarkan.

Dus, perlakuan mereka terhadap pasar, bukan sekadar hubungan transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. Lebih dari itu. Pendekatan personal yang menekankan pada layanan paripurna sangat menonjol. Ketiga perempuan cantik ini rela turun melakukan pendekatan kepada calon pembeli, menerangkan know how produk. “Memberikan konsultasi sekaligus advis yang terbaik untuk konsumen. Kami akan mengarahkan mereka untuk membeli produk sesuai dengan kebutuhan. Asal tahu saja, produk kami ini dirancang sesuai dengan kebutuhan dan keinginan pasar yang kami incar. Kami ini para istri, jadi tahu apartemen atau rumah seperti apa yang diinginkan sebuah keluarga mapan, misalnya,” urai Cindar.

Guna mendanai seluruh proyeknya ini, A/L Development telah mempersiapkan dana sekitar Rp1,5 triliun. “Itu di luar tanah. Karena kami telah mengakuisisi lahan-lahan itu jauh sebelum konsep pengembangan diciptakan. Namun, ada juga sebagian lagi yang merupakan kerjasama dengan land owner,” jelas Mongga

Agung Sedayu Group Rencanakan 3 Proyek Baru

Agresifitas kelompok usaha pengembang ini memang tak diragukan lagi. Setelah menjejakkan rekam dengan 16 proyek, beberapa di antaranya merupakan mixed use development, mereka kini tengah bersiap membidani kelahiran tiga proyek anyar.

Kepastian rencana Agung Sedayu Group ini terungkap di sela-sela acara peresmian pembukaan Mall of Indonesia, 18 April lalu. Dikatakan President Director Agung Sedayu Group, Alexander Kusuma, mereka tengah mempersiapkan tiga proyek baru. Dua di antaranya merupakan mixed use development yang berada di jantung kota Jakarta. Di antaranya di kawasan Mega Kuningan dan poros Kebon Melati-Kebon Nanas-Kebon Sirih. Lainnya merupakan exclusive residential .

Menurutnya, dua proyek mixed use development tersebut akan direalisasikan pertengahan tahun ini. “Paling lambat akhir tahun,” imbuh Alex.

Sementara untuk exclusive residential, masih berada di kawasan Jadebotabek. Sayangnya, Alex tidak mau mengungkapkan lokasi tepat untuk proyek residensialnya ini.

Guna mendanai ketiga proyek tersebut, menurut sumber terpercaya, AGS telah menyiapkan capital expenditure sebesar lebih kurang Rp750miliar.

60% Mal Kuningan City Tersewa

Nama-nama seperti Best Denki, Gramedia, XXI, Times, Gormet City, dan menyusul Lollypop, telah memastikan diri untuk meramaikan pusat belanja Kuningan City.

Mereka menggenapi jumlah 60% tersewa di mal yang rencananya akan beroperasi pada 2011 ini. Menurut Chief Executive Officer Kuningan City Eddy Mumin, pusat belanja setinggi enam lantai ini berstatus leased mall. Ada pun harga sewa yang ditetapkan sekitar 45-55 dolar AS dengan kurs 1 dolar AS=Rp7.000.

“Kami mengembangkan konsep laifestyle mall. Kami yakini, konsep ini akan diterima pasar dengan baik. Sebab, untuk mal biasa yang mensyaratkan adanya department store yang menjadi anchor tenant, itu sudah bukan tren lagi. Jadi, kami harapkan, dengan adanya lifestyle mall di korirdor Statrio ini, akan memperkaya khazanah pusat belanja menjadi lebih variatif,” imbuh Eddy

Fraser Suites Hadir Di Jakarta

PT Ciputra Property Tbk. (CTRP), salah satu anak usaha Grup Ciputra dengan konsentrasi bisnis pada commercial property, tengah bersiap-siap guna merencanakan pengembangan kavling 6 di Jl Dr Satrio, Jakarta Selatan. Kavling 6 ini merupakan salah satu land bank milik CTRP yang masuk dalam future development mereka sebagai bentuk partisipasi pembangunan Satrio International Shopping Belt.

Di atasnya nanti akan dibangun dua menara apartemen servis yang merangkum 600 unit. Jaringan operator internasional hotel dan apartemen yang akan digandeng adalah Fraser yang berbasis di Singapura. Dikatakan Direktur CTRP, Artadinata Djangkar, serviced apartment bertajuk Fraser Suites ini kelasnya setara dengan apartemen My Home yang merupakan bagian dari superblok Ciputra World Jakarta.

“Kami akan bermain di angka sekitar Rp20 juta/m2. Harga yang wajar, masuk segmen menengah atas. Sebab, harga tanah di koridor Satrio ini sudah menyentuh Rp18 juta-20 juta/m2,” ujar Arta.

Proyek ini akan direalisasikan pasca progress pembangunan Ciputra World Jakarta mencapai tahap struktur atau 60-70% dari total pengembangan. Sebesar Rp250 miliar, akan mereka alokasikan untuk mendanai Fraser Suites, dengan struktur mayoritas masih berasal dari ekuitas perseroan, dan selebihnya diambil dari penjualan.

Apartemen Murah, Terganjal Aturan Kaku

Setelah ditunggu, akhirnya Gubernur DKI Jakarta Fauzi Bowo mengeluarkan Peraturan Gubernur No. 27/2009 pada 17 Maret 2009 tentang Pembangunan Rumah Susun Sederhana. Aturan itu merupakan kelanjutan dari Peraturan Gubernur No. 136/2007 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun. Para pengembang menunggu aturan ini sebagai landasan dalam membangun rumah susun sederhana milik (Rusunami) di kawasan Jakarta.

Bisa tinggal di Rusunami, atau bisa disebut apartemen murah, di Jakarta tentu menjadi impian karena akan menjadi jalan keluar dari masalah kemacetan di Jakarta. Tak heran Rusunami yang harganya dipatok oleh pemerintah maksimal Rp144 juta mendapat sambutan luar biasa. Bagaimana tidak, harga tanah di Jakarta yang sudah selangit membuat tinggal di Jakarta adalah sebuah keniscayaan bagi masyarakat berpenghasilan pas-pasan. Akhirnya tempat tinggal yang jauh dari kantor adalah pilihan pahit yang harus diambil.

Pengembang pun berlomba-lomba membangun Rusunami. Namun Pemprov DKI mencium akan adanya masalah di kemudian hari jika pembangunan Rusunami tidak diatur secara detail. Akhirnya dikeluarkanlah Pergub No. 27/2009 yang merinci apa saja yang harus dilakukan pengembang jika ingin membangun Rusunami. Bagaimana tanggapan para pengembang? Kebanyakan tidak puas dengan aturan tersebut.

Pengembang banyak yang kecewa tentang aturan ketinggian lantai maksimal yang diatur melalui koefisien lantai bangunan (KLB) yang dibatasi sebesar 3,5 atau maksimal dengan koefisien 4 dengan syarat-syarat tertentu. “Harga tanah di Jakarta itu mahal. Dengan KLB 3,5 tidak mungkin membangun Rusunami yang menguntungkan. Jadi nampaknya impian agar masyarakat back to city susah terwujud karena pengembang tidak mungkin membangun Rusunami tanpa keuntungan walaupun kecil di Jakarta,” ujar Tirta Susanto, Sekjen APERSI.

Apa yang dikatakan Tirta tidak salah. Bagaimanapun pengembang pasti mencari untung. “Kalau memang KLB boleh sebesar 4, tapi syaratnya jangan terlalu ketat yang tidak mungkin dijalankan pengembang,” kata Tirta yang telah membangun Rusunami di Kalimalang (Bekasi) dan Kemanggisan (Jakbar). Melihat aturan itu Tirta mengurungkan niatnya membangun Rususami di kawasan Sunter, Jakut. “Saya akan jadikan apartemen komersial saja,” kata Tirta.

Sementara Setyo Maharso, Ketua DPD REI DKI Jakarta, mengatakan akan mengkaji aturan tersebut lebih jelas bersama DPP REI. “Penetapan KLB 3,5 untuk bangunan bertingkat di Jakarta kurang tepat. Standar KLB di Jakarta 4. Dengan standar KLB ini, pengembang masih bisa mengambil keuntungan. Mudah-mudahan KLB 4 masih bisa dijalankan oleh pengembang,” ujar Maharso.

Jumlah lantai memang menentukan banyaknya unit Rusunami yang dapat dibangun dan dijual. Semakin banyak unit yang dapat dibangun dan dijual, beban harga tanah yang mahal dapat dibagi ke banyak pembeli sehingga tidak terlalu berat. Di sisi lain, harga rusunami dapat dijaga pada Rp 144 juta per unit dan keuntungan pengembang ditingkatkan. Namun menurut Pemprov DKI Jakarta, kepadatan yang tinggi akan menimbulkan masalah.

Selain KLB, aturan baru ini juga menyebutkan proyek Rusunami digarap maksimal di atas lahan 3 Ha dengan jumlah kepadatan 3.500 orang per hektar. Proyek yang digarap di atas lahan itu wajib meminta izin tambahan. Pengembang juga wajib menyediakan lahan parkir untuk satu mobil dan lima sepeda motor dalam setiap sepuluh unit Rusunami. Pengembang juga diminta menyediakan ruang terbuka hijau seluas 2 m2 per jiwa. Kawasan komersial di lantai dasar, bagian atap rusun, dan lebar jalan, juga tak luput dari aturan ini. Pemprov DKI Jakarta akan memberikan diskon sebesar 50% untuk biaya izin mendirikan bangunan (IMB) bagi pengembang yang mampu memenuhi semua aturan tersebut.

Ketentuan baru itu besar kemungkinan membuat pengembang merevisi rencananya. Dan bukan tidak mungkin, yang tadinya akan dijual sebagai rusunami akan berubah menjadi apartemen komersial. Kalau sudah begitu, program Rusunami di Jakarta terancam gagal. Salah satu jalan keluar adalah seperti yang diusulkan oleh DPP REI yakni menaikkan harga Rusunami di Jakarta menjadi maksimal Rp180 juta. Teguh Satria, Ketua DPP REI, mengatakan para pengembang rumah susun bersubsidi saat ini tengah mengkaji ulang kelayakan usahanya guna menyesuaikan dengan aturan baru. Alternatif yang paling memungkinkan adalah mengusulkan kenaikan harga menjadi Rp180 juta per unit. “Terserah nanti subsidinya berapa, tetapi harga sekarang sudah tidak sesuai,” kata Teguh.

Namun usulan itu menurut Deputi Bidang Perumahan Formal Kemenpera Zulfi Syarif Koto sulit dipenuhi. Menurut dia, soal harga ini berkaitan dengan subsidi dan fasilitas lainnya yang sudah sudah ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah No. 31/2007 tentang Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat Strategis yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Jika tidak dinaikkan, besar kemungkinan pengembang akan memperkecil luasan Rusunami. Seperti yang dilakukan Tirta di proyeknya Kemanggisan Residence. Ia menjual tipe 25 m2 seharga Rp144 juta. “Lahan di kawasan ini sudah mahal dan kami tidak bisa untung jika menjual tipe 36 seharga Rp 144 juta,” jelasnya. Jika luasan rusunami diperkecil, tentu tidak layak ditempati oleh sebuah keluarga. Hanya bisa ditempati oleh orang yang belum menikah atau belum memiliki anak. Jika sudah begini pemerintah harus secepatnya mencari jalan keluar jika ingin masyarakat Jakarta tinggal di apartemen murah. Bagaimana pemerintah?

Sumber; Properti Indonesia edisi April 2009