Apartemen Murah, Terganjal Aturan Kaku

Setelah ditunggu, akhirnya Gubernur DKI Jakarta Fauzi Bowo mengeluarkan Peraturan Gubernur No. 27/2009 pada 17 Maret 2009 tentang Pembangunan Rumah Susun Sederhana. Aturan itu merupakan kelanjutan dari Peraturan Gubernur No. 136/2007 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun. Para pengembang menunggu aturan ini sebagai landasan dalam membangun rumah susun sederhana milik (Rusunami) di kawasan Jakarta.

Bisa tinggal di Rusunami, atau bisa disebut apartemen murah, di Jakarta tentu menjadi impian karena akan menjadi jalan keluar dari masalah kemacetan di Jakarta. Tak heran Rusunami yang harganya dipatok oleh pemerintah maksimal Rp144 juta mendapat sambutan luar biasa. Bagaimana tidak, harga tanah di Jakarta yang sudah selangit membuat tinggal di Jakarta adalah sebuah keniscayaan bagi masyarakat berpenghasilan pas-pasan. Akhirnya tempat tinggal yang jauh dari kantor adalah pilihan pahit yang harus diambil.

Pengembang pun berlomba-lomba membangun Rusunami. Namun Pemprov DKI mencium akan adanya masalah di kemudian hari jika pembangunan Rusunami tidak diatur secara detail. Akhirnya dikeluarkanlah Pergub No. 27/2009 yang merinci apa saja yang harus dilakukan pengembang jika ingin membangun Rusunami. Bagaimana tanggapan para pengembang? Kebanyakan tidak puas dengan aturan tersebut.

Pengembang banyak yang kecewa tentang aturan ketinggian lantai maksimal yang diatur melalui koefisien lantai bangunan (KLB) yang dibatasi sebesar 3,5 atau maksimal dengan koefisien 4 dengan syarat-syarat tertentu. “Harga tanah di Jakarta itu mahal. Dengan KLB 3,5 tidak mungkin membangun Rusunami yang menguntungkan. Jadi nampaknya impian agar masyarakat back to city susah terwujud karena pengembang tidak mungkin membangun Rusunami tanpa keuntungan walaupun kecil di Jakarta,” ujar Tirta Susanto, Sekjen APERSI.

Apa yang dikatakan Tirta tidak salah. Bagaimanapun pengembang pasti mencari untung. “Kalau memang KLB boleh sebesar 4, tapi syaratnya jangan terlalu ketat yang tidak mungkin dijalankan pengembang,” kata Tirta yang telah membangun Rusunami di Kalimalang (Bekasi) dan Kemanggisan (Jakbar). Melihat aturan itu Tirta mengurungkan niatnya membangun Rususami di kawasan Sunter, Jakut. “Saya akan jadikan apartemen komersial saja,” kata Tirta.

Sementara Setyo Maharso, Ketua DPD REI DKI Jakarta, mengatakan akan mengkaji aturan tersebut lebih jelas bersama DPP REI. “Penetapan KLB 3,5 untuk bangunan bertingkat di Jakarta kurang tepat. Standar KLB di Jakarta 4. Dengan standar KLB ini, pengembang masih bisa mengambil keuntungan. Mudah-mudahan KLB 4 masih bisa dijalankan oleh pengembang,” ujar Maharso.

Jumlah lantai memang menentukan banyaknya unit Rusunami yang dapat dibangun dan dijual. Semakin banyak unit yang dapat dibangun dan dijual, beban harga tanah yang mahal dapat dibagi ke banyak pembeli sehingga tidak terlalu berat. Di sisi lain, harga rusunami dapat dijaga pada Rp 144 juta per unit dan keuntungan pengembang ditingkatkan. Namun menurut Pemprov DKI Jakarta, kepadatan yang tinggi akan menimbulkan masalah.

Selain KLB, aturan baru ini juga menyebutkan proyek Rusunami digarap maksimal di atas lahan 3 Ha dengan jumlah kepadatan 3.500 orang per hektar. Proyek yang digarap di atas lahan itu wajib meminta izin tambahan. Pengembang juga wajib menyediakan lahan parkir untuk satu mobil dan lima sepeda motor dalam setiap sepuluh unit Rusunami. Pengembang juga diminta menyediakan ruang terbuka hijau seluas 2 m2 per jiwa. Kawasan komersial di lantai dasar, bagian atap rusun, dan lebar jalan, juga tak luput dari aturan ini. Pemprov DKI Jakarta akan memberikan diskon sebesar 50% untuk biaya izin mendirikan bangunan (IMB) bagi pengembang yang mampu memenuhi semua aturan tersebut.

Ketentuan baru itu besar kemungkinan membuat pengembang merevisi rencananya. Dan bukan tidak mungkin, yang tadinya akan dijual sebagai rusunami akan berubah menjadi apartemen komersial. Kalau sudah begitu, program Rusunami di Jakarta terancam gagal. Salah satu jalan keluar adalah seperti yang diusulkan oleh DPP REI yakni menaikkan harga Rusunami di Jakarta menjadi maksimal Rp180 juta. Teguh Satria, Ketua DPP REI, mengatakan para pengembang rumah susun bersubsidi saat ini tengah mengkaji ulang kelayakan usahanya guna menyesuaikan dengan aturan baru. Alternatif yang paling memungkinkan adalah mengusulkan kenaikan harga menjadi Rp180 juta per unit. “Terserah nanti subsidinya berapa, tetapi harga sekarang sudah tidak sesuai,” kata Teguh.

Namun usulan itu menurut Deputi Bidang Perumahan Formal Kemenpera Zulfi Syarif Koto sulit dipenuhi. Menurut dia, soal harga ini berkaitan dengan subsidi dan fasilitas lainnya yang sudah sudah ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah No. 31/2007 tentang Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat Strategis yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Jika tidak dinaikkan, besar kemungkinan pengembang akan memperkecil luasan Rusunami. Seperti yang dilakukan Tirta di proyeknya Kemanggisan Residence. Ia menjual tipe 25 m2 seharga Rp144 juta. “Lahan di kawasan ini sudah mahal dan kami tidak bisa untung jika menjual tipe 36 seharga Rp 144 juta,” jelasnya. Jika luasan rusunami diperkecil, tentu tidak layak ditempati oleh sebuah keluarga. Hanya bisa ditempati oleh orang yang belum menikah atau belum memiliki anak. Jika sudah begini pemerintah harus secepatnya mencari jalan keluar jika ingin masyarakat Jakarta tinggal di apartemen murah. Bagaimana pemerintah?

Sumber; Properti Indonesia edisi April 2009

Iklan

Satu Tanggapan

  1. Menurut saya bukan terganjal oleh aturan yang kaku pak.Aturan tersebut dibuat memang mencegah para spekulan atau orang-orang kaya membeli apartemen tersebut,karena sebagian biaya dari apartemen tersebut ditanggung oleh pemerintah (subsidi)

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: