Berebut Pasar Kelas Bawah

Sejak dua tahun lalu, Jakarta diramaikan oleh pasar properti kelas menengah bawah yakni rusunami yang juga sering disebut dengan apartemen subsidi. Proyek-proyek ini pun tak sepenuhnya rumah susun sederhana milik, kebanyakan dikombinasikan dengan apartemen yang harganya berkisar antara Rp200 juta-Rp300 juta. Sehingga label rusunami pun dihilangkan dalam nama proyek. Pencitraan brand produk ini dikemas sedemikian rupa, ada yang dilabeli dengan nama residence, city dan nama-nama lain yang berbau Inggris. Tak main-main, proyek apartemen murah ini dibangun oleh raksasa-raksasa properti macam Agung Podomoro Group, PT Bakrieland Development Tbk selain juga developer kelas menengah macam Gapura Prima Group dan Bahama Group atau pengembang lainnya yang sebelumnya tak terdengar namanya.

Lokasinya pun menyebar di seluruh penjuru Jakarta, bahkan beberapa proyek ada yang berada di kawasan penyangga Jakarta seperti Bekasi, Depok, dan Tangerang. Jadinya, setiap bagian kawasan di kota-kota tersebut mudah ditemui produk-produk yang sejatinya dicetuskan oleh kantor Kementerian Perumahan Rakyat. Seperti di Jakarta Selatan, terdapat Kalibata City dan Pancoran Riverside yang keduanya berada di kawasan Kalibata. Kemudian Kebagusan City di kawasan TB Simatupang dan Gateway yang berada di ruas Jl. Kebayoran-Ciledug Raya. Lalu ada juga apartemen Lebak Lestari yang berlokasi di Lebak Bulus.

Di wilayah lain seperti Jakarta Barat, Utara dan Timur juga terdapat sejumlah proyek apartemen sejenis ini. Dan khusus untuk kawasan pinggiran seperti Depok, terdapat Margonda Residence II, di Bekasi ada Mutiara Bekasi yang berlokasi dekat pintu tol Bekasi Barat dan di Tangerang ada Topas apartemen dan Rusunami Modern.

Proyek-proyek tersebut kebanyakan berada di lokasi yang relatif terjangkau dan juga strategis. Seperti Green Park View yang dikembangkan Cempaka Group. Lokasinya nempel dengan halte Transjakarta. Sehingga akan memudahkan calon penghuninya menuju berbagai tempat aktifitas di Jakarta. Bahkan lokasi Green Park View hanya sepelemparan batu dengan ruas tol arteri Cengkareng. “Ruas tol ini menghubungkan tol Jakarta-Merak dan tol Sedyatmo, menuju bandara Soekarno-Hatta,” jelas Ferry Sugih Wahyudi, Direktur Marketing Cempaka Group.

Sedangkan proyek Cempaka Group lainnya, Margonda Residence II, sejak awal tahun ini sudah dipasarkan. Proyek ini diyakini akan mengulang kesuksesan proyek sebelumnya yang sudah beroperasi dan memiliki tingkat hunian yang mencapai 90%. Tahap II ditawarkan dengan harga berkisar antara Rp130 juta hingga Rp180 juta/unitnya. Segmentasi pasar yang dibidik adalah mahasiswa dari beberapa kampus yang ada di Depok seperti Universitas Indonesia dan Gunadarma. “Rencananya tahap II ini kita akan kembangkan sekitar 1000 unit,” jelas Ferry

Sementara Sentra Timur Residences yang dikembangkan PT Bakrie Pangripta Loka, anak usaha PT Bakrieland Development Tbk., menawarkan 6 tower apartemen yang menghimpun 2.300-an unit. Tahap I akan dibangun tiga menara yang berisi 1.283 unit. Sementara 1.100 unit sisanya akan dibangun dalam tahap II pengembangan.

Serupa dengan apartemen lainnya yang tersebut di atas, Sentra Timur Residences juga tak kalah strategis lokasinya. Ia menempati area di dalam kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT) yang dekat dengan akses tol JORR I (ruas Cikunir-Cakung). Rencana relokasi Terminal Pulogadung yang sudah dianggarkan tahun ini serta pembangunan busway koridor XI rute Kampung Melayu-Pulogebang yang akan dimulai pada 2010 membuat STR mudah dijangkau.

“Sejak awal dilansir, STR mendapat antusiasme positif. Rencananya, untuk pengembangan tahap II, kami akan menawarkan harga sedikit lebih tinggi sekitar Rp200 juta, mengingat harga unit-unit perdana sudah meroket sekitar 10-20 persen di pasar sekunder. Namun, bukan berarti proyek kami dibeli oleh para investor. Mayoritas tetap end user,’ urai Project Director Sentra Timur Residences, Djafarullah.

Lain lagi dengan Bahama Group. Pengembang kelas menengah ini justru dianggap sebagai perintis pengembangan rusunami. Menara Cawang, di Jl SMP 14, Jakarta Timur adalah karya perdananya. Proyek ini 100% murni bersubsidi. Tak aneh jika dalam pembiayaannya mereka menggandeng Bank BTN baik untuk pembiayaan konstruksi maupun KPA.

Tak puas hanya memiliki satu portofolio vertical housing, Bahama Group secara serentak pada tahun ini juga melansir Menara Salemba, Jakarta Pusat, Menara Kebon Jeruk dan Menara Latumenten, keduanya di Jakarta Barat.

Keyakinan para developer dalam mengembangkan produk kelas menengah bawah ini adalah karena kejelasan pasar yang jumlahnya besar dan potensial. ‘Mereka belum digarap dengan maksimal. Kalangan seperti ini tidak memiliki selera untuk menunda pembelian. Mereka sangat butuh hunian untuk tempat tinggalnya,” ujar Direktur Utama Grup Bahama Redy Hartadji. Dus, dukungan subsidi pemerintah yang tahun ini diperbesar mencapai Rp2,5 triliun.

Harga produk Rp200 juta-300 juta dinilainya sangat bersahabat. Lagipula, “Minim risiko kredit macet, jika dibandingkan produk yang harganya 500 juta sampai 1 miliar rupiah,” imbuhnya.

Progres Positif

Selain didukung oleh para pengembang bereputasi baik, progres pengembangan apartemen rendah bujet ini juga memperlihatkan kemajuan. Tak kalah dengan apartemen komersial berharga di atas 500 jutaan rupiah. Kebagusan City, contohnya, sudah mencapai topping off pada salah satu towernya. Sementara produk lain, meski sebagian besar dalam kondisi pematangan lahan, tak sedikit yang sudah mencapai struktur bangunan.

Walau bermain di kelas menengah bawah tetapi para pengembang ini menilai penting untuk melengkapinya dengan berbagai fasilitas penunjang untuk mengakomodasi kebutuhan para penghuni. Seperti Green Park View yang terdiri atas 7 tower bakal memiliki kolam renang pada setiap tower-nya. Untuk memberikan nilai lebih apartemen yang berada di bibir Jl. Daan Mogot Raya ini, mereka bakal membangun putting golf.

STR yang menempati lahan seluas 2,9 Ha juga akan dilengkapi dengan rumah ibadah, gedung serba guna, commercial retail space, playground, kolam renang, lapangan basket dan jogging track.

Sedangkan Kalibata City memberikan fasilitas acces card dan ruang komersial berkonsep shopping arcade dan kolam renang berukuran Olympic. Fasilitas-fasilitas ini, menurut Matius Jusuf, Executive Director PT Pradani Sukses Abadi yang mengembangkan Kalibata City, memang harus diberikan walau konsumennya kelas menegah bawah. Apalagi untuk ruang komersial. Ini akan menggerakkan bisnis dan ekonomi mengingat penghuni apartemen jumlahnya ribuan.

Dengan sejumlah fasilitas tersebut serta keseriusan pengembang dalam merancang proyeknya, ada di antara mereka yang mengutamakan komposisi mayoritas bagi peruntukan ruang terbuka hijau, kesan apartemen murah bias terhapuskan.

Iklan

2 Tanggapan

  1. mohon penjelasan apartemen menara latumenten..apa ada biaya2 lain yg akan dikenakan lg kepada pembeli dikemudian hari , selain biaya view dan maintenance?

    • biaya pengurusan KPA (biaya provisi) kalau Anda ingin memanfaatkan fasilitas KPA. Biasanya semua biaya tersebut tercantum dalam brosur, dan juga setelah ada komitmen pembelian, minimal tanda jadi (booking fee)

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: