Harga Bersahabat, Turn Over Cepat

Bukan tanpa motivasi jika pengembang sekelas PT Bakrieland Development Tbk menggarap ‘wilayah’ kaum marjinal berpendapatan rendah. Bukan tanpa perhitungan juga jika Grup Bahama, Grup Gapura Prima dan Grup Agung Podomoro berlomba mengakuisisi lahan di lokasi strategis guna bermain menjadi ‘sinterklas’ sebagai refleksi corporate social responsibility mereka.

Bahwa, sejatinya, dengan hitungan matematis paling rumit sekalipun, membangun apartemen rendah bujet (low cost apartment), tetap mendatangkan profit. Kendati dengan margin paling minimal, sekitar 10-20%. Untuk satu proyek, seperti Menara Cawang (3 tower; 714 unit) yang dikembangkan PT Cawang Housing Development (anak usaha Grup Bahama), hanya butuh ongkos konstruksi sekitar Rp50 miliar-70 miliar. Dengan harga jual Rp144 juta plus biaya pengurusan KPA, administrasi dan lain-lain sehingga menjadi sekitar Rp150 juta-160 juta, maka wajar bila Grup Bahama kemudian dapat kembali melansir ‘menara-menara’ lainnya. Dengan catatan, lahan di Cawang ini sudah mereka akuisisi sejak lama, jadi dapat menekan jumlah modal.

“Dari hasil penjualan Menara Cawang yang langsung ludes dalam waktu sebulan, kami tak hanya dapat menjaga cash flow tetap lancar. Juga dapat melahirkan proyek berikutnya, Menara Salemba,” ujar Direktur Utama Grup Bahama Redy Hartadji.

Posisi tes pasar yang dilakukan mereka terhadap Menara Salemba saat ini juga menyisakan cerita sukses serupa. Mereka mampu menjual 70% dari total 500 unit yang dilansir perdana. Hanya, berbeda dengan Menara Cawang yang seratus persen bersubsidi. Menara Salemba mengombinasikan unit-unit subsidi dan komersial. Kendati ada diferensiasi harga, antara Rp150 juta-250 juta, toh mereka meraup keberhasilan yang mencengangkan. Begitu pula dengan Menara Latumeten dan Menara Kebon Jeruk yang berlokasi di Jakarta Barat.

Progres pembangunan dua proyek terakhir sudah mencapai tahap pondasi. Sementara Menara Salemba sudah memasuki struktur akhir. Mengingat kemajuan pembangunan yang signifikan, harga jual tahun ini direncanakan akan dinaikkan sekitar 15-20%. “Permintaan sangat tinggi. Sementara pasok masih terbatas. Jadi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah belum dapat terpenuhi,” tandas Redy.

Redy benar, back log hunian saat ini yang sudah mencapai sekitar 8,3 juta unit, memang belum terakomodasi. Kondisi ini seharusnya dianggap sebagai peluang besar bagi pengembang, sebab, kesenjangan jumlah hunian sebesar itu sama artinya dengan captive market yang ada di depan mata.

Dan jika kita memakai hasil riset Indonesian Research Development Index (IRDI) yang dilansir Maret 2008 lalu, di mana jumlah populasi yang memiliki pendapatan sebesar Rp1,5 juta-6 juta mencapai 10,13% dari total jumlah penduduk Indonesia, maka dapat diasumsikan bahwa pasar untuk apartemen seharga Rp150 juta-300 juta, sebanyak 22.792.500 jiwa. Sementara pasok apartemen yang akan memenuhi pasar kurun 2009-2011, menurut data Properti Indonesia, hanya 40.505 unit.

Bagi masyarakat seperti ini, membayar cicilan Rp700 ribu-2 juta/bulan, bukanlah sesuatu yang sangat sulit. Apalagi jika mencicil unit-unit apartemen yang mendapat kucuran subsidi pemerintah. Pos pengeluaran rutin untuk transportasi yang bisa mencapai Rp500 ribu/bulan (bagi mereka yang menggunakan angkutan umum) dan Rp2 juta-3 juta/bulan (kendaraan pribadi) serta kebetulan berdomisili di kota-kota penyangga Jakarta, bisa dialihkan menjadi dana angsuran. Opsi ini jauh lebih produktif jika dibanding tetap setia menjadi komuter dan membuang dengan sengaja energi, waktu, biaya dan kualitas hidup.

“Pemerintah telah memberi stimulus berupa peningkatan nilai subsidi menjadi Rp2,5 triliun. Kami meresponnya dengan menyediakan ribuan unit apartemen. Kendati belum dapat memenuhi keseluruhan permintaan pasar, setidaknya kami berkontribusi memasok ketersediaan hunian yang murah, layak huni dan berlokasi di dalam kota. Dekat dengan tempat aktifitas serta aksesibel. Kami membantu masyarakat yang ingin tinggal di tengah kota dengan menawarkan produk yang kompetitif,” ujar Project Director Sentra Timur Residences Djafarullah.

Pencapaian angka penjualan 70% dari 1.300-an unit yang dilansir Sentra Timur Residences dalam pengembangan tahap pertama adalah novum yang menguatkan betapa ceruk pasar menengah bawah sangat besar dan potensial. Perangkat pembiayaan yang memudahkan mereka, imbuh Djafarullah, membangun apartemen murah, juga telah tersedia dan beragam jenisnya. “Institusi seperti Jamsostek dan Bappertarum dapat diajak kerjasama. Mereka punya dana besar yang bisa dimanfaatkan untuk membangun. Jika semua pengembang mau membangun apartemen kelas ini, berapa banyak jiwa yang kemudian dapat bertempat tinggal di hunian yang layak,” ucap Djafarullah.

Catatan fantastis juga ditunjukkan Kalibata City. Terdiri atas 3 fase pengembangan atas lahan seluas 12 hektar. Tahap I, sejumlah 6.000 unit Kalibata Residence habis terjual dalam waktu 3 bulan sejak dirilis awal 2008 lalu. Tahap II (Kalibata Regency), terserap 90% dari 2.500 unit. Sementara tahap III, Anami (4.000 unit apartemen sederhana milik) dengan harga Rp115 juta-300 juta ukuran 20 hingga 50m2 telah mendapat konfirmasi sekitar 50%.

Untuk unit-unit Kalibata Residences, telah mengalami kenaikan harga hingga 2 kali yang masing-masing sebesar 15%. Ini mengindikasikan bahwa keberadaan apartemen dengan harga bersahabat tersebut dapat menjadi instrumen investasi yang menjanjikan. Apalagi dengan iming-iming potensi rental yield pasca beroperasinya apartemen tersebut.

Margonda Residences tahap I milik Grup Cempaka, contohnya, tercatat mampu memberikan rental yield maksimal kepada para investor. Unit-unitnya yang dijual seharga mulai dari Rp85 juta-Rp200 juta pada tahun 2006 dan telah beroperasi sejak 2008 lalu itu menawarkan harga sewa yang menarik, sekitar Rp2 juta-3 juta/bulan. Balik modal lebih kurang 5 tahun. Dengan catatan, setahun pertama pemasukan belum ada, karena bangunan masih dalam proses pengerjaan.

Pasar sewa apartemen murah memang sangat bergairah. Apalagi di lokasi-lokasi yang dijadikan sentra pendidikan seperti Depok, Salemba, Kemanggisan. Di daerah-daerah ini kan terdapat Universitas Indonesia, Gunadharma, Pancasila dan Universitas Bina Nusantara. Mereka butuh tempat kos yang memadai. Sementara untuk sentra para pekerja, di lokasi-lokasi seperti daerah Karet, Cilandak, Kuningan (ketiganya Jakarta Selatan), SCBD, Thamrin, Kebon Sirih (Jakarta Pusat) harga sewanya tentu lebih tinggi lagi, sekitar Rp3 juta-6 juta/bulan.

Galib jika akhirnya Carbella Residences (Jl Karet Belakang, Jakarta Pusat) yang dibesut Grup Graha Permata Properindo, seharga Rp250 juta-350 juta/unit, atau Tamansari Sudirman (Jl Bek Murad, Jakarta Pusat) yang diusung PT Wika Realty dengan harga jual Rp280 juta sebanyak 450 unit, disambut positif pasar. Kenaikan harga keduanya saat ini tak tanggung-tanggung, sekitar 30%. Sebuah pencapaian yang fantastis.

Virus Yang Mewabah Ke Daerah

Demam apartemen murah meriah juga melanda daerah seperti Bandung dan Semarang. Di Bandung tercatat ada enam apartemen dengan harga bersahabat. Mereka adalah Buah Batu Apartment di Jl Adhyaksa yang dikembangkan PT Menara Karsa Mandiri sebanyak 1.960 unit, Sanggarhurip Apartment di Jl Sanggar Kencana sejumlah 1.300 unit, Soekarno Hatta Residence di Jl Soekarno Hatta, yang diusung PT Titian Sakti. Kemudian De Huis yang didirikan PT Muliadana Investasi di atas lahan seluas 8 Ha. Di sini akan dibangun 12 menara. Pasadena Residences Jl Caringin, dan The Edge di Jl Raya Baros, dikembangkan PT Bangun Bumi Waluya.

Sementara di Semarang, dipelopori oleh Tendean Imperial Residences di Jl Tendean, yang dirintis oleh PT Graha Pusaka Properindo. Apartemen ini dirancang 10 lantai dengan jumlah 200 unit yang merupakan kombinasi antara unit besar dan kecil. Harga yang dipatok Rp250 juta untuk ukuran 40 m2 dan Rp800 juta (80 m2). Tiga puluh persen dari 200 unit itu akan dijadikan serviced apartment.

Menurut Marketing Manager Tendean Imperial Residences, Ratdi Gunawan, karena proyek senilai Rp200 miliar ini merupakan yang pertama di Semarang, animo pasar sangat menggembirakan. Tercatat 40% berpindah kepemilikan kepada pembeli. Proyek ini akan memulai konstruksi bulan ini, menyusul clearing lahan pada Maret lalu. “Kami menjadwalkan serah terima pada Maret 2011,” ujar Ratdi.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: