Pasar Mentok, Jualan Anjlok

Meski secara umum kondisi pasar properti lokal berbanding terbalik dengan situasi global, namun untuk beberapa kasus pengaruh krisis keuangan sangat signifikan. Implikasinya jelas terlihat pada proyek-proyek multiguna (mixed use development) yang menyasar kelas menengah ke atas.

Hembusan krisis ini terutama ‘menyapu’ mixed use development yang baru dipasarkan tahun 2007-2008. Tertampak pada prestasi penjualan yang mengalami perlambatan, untuk tidak dikatakan stagnan. Ini terjadi karena pasar menunjukkan sentimen negatif. Selain juga sebab-sebab fundamen lainnya, seperti perilaku menunggu momentum yang tepat untuk membeli properti, suku bunga kredit pemilikan yang tidak ramah pasar, enggannya perbankan menggelontorkan kredit konstruksi, dan pasok baru yang terus saja menggempur hingga terjadi gejala kejenuhan.

Menurut riset Procon Savills, hingga kuartal I 2009, untuk sub sektor kondominium, terdapat pasok sejumlah 2.040 unit. Atau naik sekitar 8-9% dibanding periode yang sama tahun lalu. Sementara kondominium eksisting yang belum terjual sebanyak 3.560 unit. Kondisi sub sektor lainnya seperti ritel, khusus strata title, juga sepenanggungan. Prestasi tingkat huniannya terus anjlok hingga level 62,9%. Sedangkan lease mall berada pada kisaran 84,8%. Angka ini diprediksi terus melandai hingga 75-76% pada akhir 2009 dan 2010. Padahal suplai tahun ini akan mencapai 290.000 m2. Menggenapi 3,26 juta m2 secara kumulatif. “Kinerja sub-sub sektor tersebut melemah. Ini disebabkan juga oleh turunnya tingkat permintaan. Ritel contohnya. Ada banyak penangguhan ekspansi dari beberapa peritel besar yang selama ini diperebutkan pusat-pusat belanja baru,” ujar Assciate Director Procon Savills, Utami Prastiana.

Direktur PT Ciputra Property Tbk, Artadinata Djangkar, secara jujur mengungkapkan bahwa penjualan MY HOME, apartemen yang berada di kompleks pengembangan Ciputra World Jakarta mengalami stagnasi selama 3-4 bulan. Persis sebulan setelah terjadinya krisis keuangan Oktober 2008 hingga Januari 2009. “September 2008, kami masih mampu menjual 1-2 unit. Padahal kenaikan harga sudah terjadi 3 sebesar 10-15%. Ini berarti investasi di MY HOME bernilai tinggi. Namun, setelah itu praktis tidak ada transaksi. Bukan karena pasar sasaran tidak tertarik atau produk kami tidak menarik, melainkan mereka tengah menunggu. Kalangan kelas menengah ini kan memang memiliki attitude yang harus kami pahami secara mendalam,” ungkap Artadinata, di sela-sela Public Expose PT Ciputra Property Tbk, akhir Maret silam. Itulah mengapa, hingga saat ini, pusat belanjanya belum kunjung dilansir ke publik.

Untungnya, awan kelabu yang menyelimuti MY HOME mulai tersingkap perlahan pada Maret tahun ini. Ada konfirmasi pembelian 1-2 unit. Kalau dipukul rata, penjualan sudah mencapai angka sekitar 40%. Butuh waktu memang, apalagi untuk apartemen seharga Rp20 juta-22 juta/m2 yang ditawarkan MY HOME. Dibutuhkan perlakuan khusus kepada pasar. Karena, tidak mungkin juga mereka menurunkan program marketing eksklusif menjadi massal hanya untuk menggenjot penjualan. Kelas yang mereka bidik adalah komunitas atas, untuk tidak dikatakan premium.

Apa yang dialami PT Ciputra Property Tbk, juga menimpa sister company-nya PT Ciputra Surya Tbk. Mereka yang mengembangkan Ciputra World Surabaya harus berjibaku menggenjot penjualan. Bukan tanpa alasan, selain karena dirilis ke publik lebih dulu ketimbang Ciputra World Jakarta, juga karena dikejar tenggat komitmen yang mereka berikan kepada konsumen. Berbagai cara mereka lakukan demi mendongkrak transaksi terbukukan.

Dikatakan Direktur PT Ciputra Surya Tbk, Sutoto Yakobus, pihaknya bahkan menempuh road show ke luar kota seperti Malang, Semarang, Jakarta dan luar Pulau Jawa seperti Balikpapan, Samarinda dan Makassar, guna menangkap market baru.

Hasilnya? Kendati tidak sebagus penjualan pada lansiran perdana tahun 2006 silam, atau kuartal I-II 2008 yang sanggup melepas 10-15 unit/bulan, namun sangat melegakan. Mereka mampu mencetak transaksi 5 unit per Pebruari lalu untuk apartemen menara The Vue. Sehingga menyisakan 40% unit saja dari total 390 unit. Sedangkan pusat belanjanya baru tersewa 40%.

Fakta-fakta yang sejatinya mencuatkan kekhawatiran. Asumsi sejumlah pengamat properti yang mengatakan bahwa sektor properti di Indonesia terhitung imun terhadap krisis memang perlu dikaji ulang. Sebab, masih ada sub-sub sektor yang memiliki resistensi tinggi. Betul, jika sifat bisnis ini sangat lokal. Akan tetapi, jangan dilupakan pula bahwa bisnis properti tidak bisa lepas dari yang namanya pembiayaan.

Sampai saat ini pelaku industri perbankan yang notabene penyokong utama industri properti, justru belum merespon aksi bank sentral yang sudah menurunkan rate hingga 7,5% pada awal April lalu. Perbankan emoh menurunkan suku bunga KPA yang masih bertengger di angka 13-14%. Ini juga yang mempengaruhi pertimbangan calon konsumen kelas menengah-atas. Pembayaran dengan KPA menjadi kurang diminati konsumen kelas menengah atas. Segmen ini, terutama saat ini, sangat bergantung pada kucuran KPA. Galib jika catatan penjualan pun meluruk sebanyak 14-80%. Jumlah yang fantastis. Terburuk sepanjang kurun 5 tahun terakhir.

Uji kreatifitas dan daya kompetisi yang kuat memang sangat dibutuhkan guna mendapat simpati positif pasar. Tak hanya kreatif dalam pengembangan konsep proyek, marketing dan promosi, juga kemudahan pembayaran. Semua ini terlihat lebih pragmatis dan realistis daripada kukuh mempertahankan konservatifisme strategi bisnis awal.

“Kami harus lebih affordable terhadap keinginan, kemampuan dan selera pasar. Kami harus menghormati pasar. Untuk itulah kami juga melakukan semua hal atas nama penjualan. Semata demi mempertahankan kepercayaan pasar. Dampaknya kan ke penjualan juga. Uang masuk dari konsumen inilah yang kami gunakan untuk membangun. Skema 30;30;40 (ekuitas perusahaan, kredit perbankan dan pembayaran konsumen) tetap harus dijalankan,” urai Chief Executive Officer Kuningan City, Eddy Mumin.

Diakui Eddy, Kuningan City juga sempat mengalami penurunan persentase konsumen yang memanfaatkan fasilitas KPA sehingga berdampak pada perlambatan penjualan. Terutama medio November-Desember 2008. Namun, kondisinya tidak terlalu parah. Masih ada transaksi sekitar 5-7 unit/bulan. Faktor harga jual yang relatif kompetitif, yakni sekitar Rp15 juta-17 juta/m2 untuk kawasan sestrategis Kuningan, juga mempengaruhi keputusan konsumen. Hingga April 2008, Denpasar Residences menara Kintamani Kuningan City terserap 80%.

Utami menambahkan, pengembang memang harus bersiasat. Di antaranya dengan memberikan fasilitas kemudahan pembiayaan KPA, subsidi uang muka dan cicilan, maupun alternatif pembayaran berupa tenor yang diperpanjang. Untuk menjaga agar harga tetap kompetitif, pengembang bisa menawarkan unit-unit tanpa finishing, guna mengurangi harga jual dan mengakomodasi preferensi pembeli.

Tenan Langka

Nasib mixed use development sejatinya ditentukan oleh kombinasi penjualan jenis-jenis properti yang berada di dalamnya. Tak hanya apartemen, pusat belanja dan perkantoran pun dituntut memberikan kontribusi agar performa proyek tersebut dipandang cemerlang. Karena, toh sejak awal dirilis, sudah dideklarasikan bahwa proyek A akan menghimpun apartemen sekian unit dalam sekian menara, perkantoran sekian lantai dan pusat belanja sekian ribu meter persegi.

Menjadi lucu, jika pengembang hanya mengonsentrasikan diri pada penjualan salah satu di antaranya. Menarik akhirnya, ketika kita bicara tentang kinerja penjualan ketiganya secara bersamaan. Grup Pakuwon dengan Kota Kasablanka dan Gandaria City-nya boleh sedikit bernapas lega. Sebab mereka telah mendapat konfirmasi dari sejumlah peritel besar yang dijadikan sebagai anchor tenant-nya baik untuk mal maupun perkantorannya.

Nama-nama seperti XXI, Gramedia, Metro Department Store, Debenhams, Toys R Us dan beberapa persusahaan multinasional asal Korea dan Jepang, bakal mengisi ruang-ruang properti mereka. Kendati demikian, mereka tetap harus memegang komitmen pembangunan sesuai jadual. Sebab, nota kesepahaman yang telah diteken bisa saja buyar, jika hal ini dilanggar. Dan kesempatan itu, untuk masa-masa seperti saat ini, sangat terbuka lebar.

“Peritel bisa hengkang semaunya jika pembangunan molor dari jadwal. Ini yang seharusnya menjadi perhatian serius. Mereka bisa lari ke tempat lain yang lebih terpercaya,” tandas Direktur PT Property Connection Indonesia, Rosaline Stella Lie.

Dus, lanjut Rosaline, beberapa pemain ritel telah menyatakan menunda ekspansi bisnisnya tahun ini. Sehingga peritel yang sekarang tetap bergerak, diperebutkan oleh setidaknya sepuluh pusat belanja baru.

Namun, jauh hari Cahirperson Grup Pakuwon, Alexander Tedja, memberikan garansi, bahwa kedua proyek tersebut tetap dikerjakan sesuai jadwal. “Kami juga mempertimbangkan kepercayaan pasar. Jika mundur, yang rugi tidak hanya konsumen, kami juga. Reputasi tercemar, dan itu adalah ongkos sosial yang mahal,” tukasnya.

Perlombaan mengejar tenggat pembangunan seolah menjadi atraksi yang menghibur. Kita lihat saja, bagaimana janji yang terucap itu dapat ditepati. Sebab, galibnya, jika penjualan ketiga jenis properti yang ditawarkan sudah mencapai angka minimal 50%, maka proyek tersebut baru bisa dikatakan ‘aman’ untuk melanjutkan ‘perlombaan’. Ini juga bisa dijadikan sinyalemen apakah angka-angka penjualan yang diklaim para pengembang itu merupakan angka riil ataukah semu? Mari kita saksikan.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: