Lima Dari Gapura Prima

Fatsun properti yang terbatas pada lokasi, lokasi dan lokasi, di mata Grup Gapura Prima tampaknya mengalami tafsir ulang. Kelompok usaha yang dikomandoi Rudy Margono ini mulai memanfaatkan momentum krisis sebagai waktu yang tepat untuk melansir sejumlah proyek baru. Tak tanggung-tanggung, mereka bakal menggarap lima mixed use development di beberapa lokasi di Jakarta.

Tak pelak, strategi bisnis mereka kali ini menjungkirbalikkan analisa pengamat bahwa kelompok pengembang ini sudah habis. Setelah setahun lalu hanya bisa berkonsolidasi. “Kami tidak puas hanya melakukan konsolidasi. Harus menciptakan proyek dan market baru. Pasar saat ini butuh proyek-proyek yang kreatif dan inovatif. Kami percaya diri melempar lima proyek ke pasar. Karena, akhir 2008 hingga awal tahun ini, kami telah melakukan tes pasar yang hasilnya sangat menggembirakan,” buka Rudy.

Tes pasar atas lima proyek barunya ini menyangkut preferensi, lokasi, harga, konsep dan jenis properti. Menariknya, variabel lokasi tidak lagi menempati urutan pertama yang menjadi bahan pertimbangan pasar. “Mereka justru menyambut positif produk kami karena pertimbangan preferensi, konsep dan harga. Berpegang pada hasil ini, kami lantas melahirkan lima proyek multiguna. Meskipun kondisi tengah krisis, tapi kami percaya, pasar tetap ada,” imbuh Rudy.

Motivasi Grup Gapura Prima tak lepas dari aktualitas yang mengondisikan calon pembeli justru yang mengendalikan pasar (buyer’s market) saat ini. Pasok berlebih, permintaan terbatas. Di satu sisi, situasi ini memang menguntungkan pembeli, karena mereka memiliki banyak alternatif pilihan, dengan harga kompetitif. Dan jika eksekusi transaksi beli dilakukan saat ini, mereka dapat berharap keuntungan yang lebih besar dan cepat di masa yang akan datang. Katakanlah pada saat seller’s market. Siklus buyer’s market lantas dijadikan Grup Gapura Prima sebagai upaya untuk meraup dan melakukan penetrasi pasar baru dengan merilis lima proyek yang diklaim Rudy sebagai extraordinary project, karena berbeda dari yang ada.

Kelimanya adalah Belmont Residences, Kebayoran Residences, City Plaza, Gapura Prima (GP) Plaza, dan De Eastern. Semuanya merupakan pengembangan yang mengintegrasikan fungsi hunian, komersial, perkantoran dan fasilitas pendukung. Belmont Residences contohnya. Lokasinya yang berada di pusat keramaian kawasan Kebon Jeruk dipandang Rudy akan lebih bernilai jika dikembangkan dengan konsep mixed use development. Begitu pula dengan GP Plaza yang tepat berhadapan dengan Gedung Jakarta Design Center (JDC) yang juga dilintasi oleh kendaraan dengan volume sangat padat.

Sementara Kebayoran Residences, di kawasan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan,  lebih sebagai town house eksklusif yang sifat pengembangannya dikombinasikan dengan fasilitas berbau gaya hidup seperti open lifestyle mall dan boutique office. Dan De Eastern justru melengkapi kehadiran Bekasi Trade Center di Bekasi Timur, Jawa Barat. Proyek ini merupakan apartemen murah yang disiapkan untuk mengakomodasi celah pasar pekerja sektor non formal, dan juga masyarakat sasaran subsidi pemerintah.

Yang menarik dari srategi bisnis kelompok pengembang ini, menghadirkan mixed use project yang memungkinkan diterapkannya subsidi silang juga perkuatan konstruksi finansialnya. Belmont Residences tidak hanya menyasar segmen menengah-bawah, juga menengah atas. Karenanya harga perdana yang ditawarkan pun bervariasi sesuai ukuran unit. Mulai dari Rp99 juta untuk tipe studio hingga Rp350 juta untuk unit dua kamar. “Subsidi ini bisa menggerakkan realisasi pembangunan proyek lebih cepat. Pasar untuk unit seharga Rp99 juta sangat besar. Kami yakin bakal laku keras dengan cepat. Berkaca pada kesuksesan Kebagusan City yang habis terjual hanya dalam waktu enam bulan,” ujar Rudy.

Sementara perkuatan konstruksi finansial yang dimaksud tentu saja menggandeng investor individu yang memiliki dana likuid berlebih. Grup Gapura Prima menangkap fenomena investor seperti ini dengan menawarkan proposal proyek yang tentu saja potensial mendatangkan keuntungan (turn over) dengan cepat dan bisa bersaing dengan instrumen investasi lainnya seperti reksadana atau deposito.

Yakin dengan kekokohan finansialnya, Grup Gapura Prima lantas menyediakan dana Rp500 miliar sebagai belanja modal tahun ini. Termasuk mendanai kelima proyek tersebut. “Itu di luar tanah. Karena kami sudah memiliki lahan-lahan di lokasi kelima proyek tadi sejak lama (land bank). Jadi, dana itu untuk konstruksi dan juga kampanye iklan dan promosi,” buka Rudy.

Rudy juga optimis, dapat mengeruk keuntungan positif dari perolehan penjualan tahun ini. Indikasinya, baik Belmont Residences, De Eastern, GP Plaza, maupun Kebayoran Residences, sudah mendapat konfirmasi 20-30% pembeli. Jika tahun lalu jumlah revenue mencapai Rp600 miliar hanya dari residensial landed (Bukit Cimanggu Villa) dan Kebagusan City sebagai kontributor terbesar, maka target Rp800 miliar tahun ini bukan hal yang mustahil.

GP Plaza

Harapan Grup Gapura Prima menegakkan kembali supremasinya, mungkin dapat terwakili oleh terwujudnya GP Plaza kelak. Pasca beroperasinya Bellagio Residences dan Mansion serta The Bellezza, setahun terakhir ini, memang seakan tenggelam oleh kiprah pengembang lain. Nah, GP Plaza yang merangkum 400 unit apartemen dalam 11 lantai (berada di lantai 17-28), perkantoran strata title (5-16) dan 2 lantai shopping arcade itu dirancang akan menjadi headquarter Grup Gapura Prima.

Saat ini, progres aktual di lapangan, telah dilakukan pembersihan lahan. Lokasinya di Jl Gatot Subroto, Jakarta Barat, memang terbilang strategis. Dengan harga penawaran perdana unit apartemen tipe studio (27,8 m2) Rp 425 juta dan 55,6 m2 Rp850 juta serta  perkantoran dengan rentang harga Rp1,3 miliar-2,3 miliar, cukup pantas bersaing dengan produk sejenis.

Iklan

Pluit, Arena Pertarungan Sengit

Beberapa tahun lalu ketika meresmikan dimulainya pembangunan Emporium Pluit Mall milik kongsi Grup Agung Podomoro dan PT Jakarta Propertindo, di kawasan CBD Pluit, Effendi Anas Walikota Jakarta Utara saat itu berkata, “CBD Pluit diharapkan menjadi infrastruktur kota yang dapat menggerakan roda ekonomi khususnya Jakarta Utara”. Kawasan ini kemudian menjelma menjadi pusat bisnis dan hunian terpadu yang menjadi perintis pengembangan properti serupa di lokasi lainnya di sekitar Pluit. Sebelumnya, tak ada gedung jangkung yang berdiri dalam satu kawasan.

Pluit sendiri merupakan bagian dari kecamatan Penjaringan Jakarta Utara, dan termasuk bagian dari kota tua. Mengacu peta Topographish Bureau Batavia tahun 1903 kawasan ini disebut dengan nama Fluit Muarabaru. Nama ini berawal dari adanya kapal layar panjang berlunas ramping di pantai sebelah timur muara Kali Angke yang disebut fluitschip pada tahun 1660. Berfungsi untuk pertahanan Benteng Vijfhoek di pinggir Kali Grogol, tepatnya sebelah timur Kali Angke dari serangan pasukan Banten. Kubu pertahanan ini pun dikenal dengan sebutan De Fluit dan kemudian jadi Pluit penyebutannya hingga sekarang.

Dalam perkembangannya kemudian, Pluit berubah menjadi kawasan permukiman elit. Rumah-rumah berukuran besar dan berpagar tinggi sangat mudah ditemui. Profil pemiliknya, mudah ditebak, adalah mereka yang memiliki latar belakang bisnis dengan tempat usaha di Glodok atau Mangga Dua.  Ini sesuai dengan kultur daerah pesisir yang dianggap sebagai daerah emas dan sangat strategis untuk melakukan perniagaan waktu itu.  Apalagi daerah tersebut terkenal dengan bandar pelabuhan yang terletak di muara sungai Ciliwung-Angke.

Hingga kini Pluit tetap memiliki magnitude khas dengan karakter berbeda dibanding kawasan lain. Selain identik sebagai kawasan gedongan, Pluit memiliki aksesibilitas yang strategis, dekat dengan Bandara Udara Soekarno-Hatta serta berbagai pusat bisnis seperti, Glodok, Kota, Mangga Dua dan Roxy. Mengingat perkembangannya yang begitu cepat dan diprediksi bakal sangat pesat, kawasan Pluit yang sejak 1960-an dikelola oleh Badan Pengelola Lingkungan (BPL) DKI Jakarta, sebagian besar wilayahnya kemudian dilimpahkan kepada PT Jakarta Propertindo pada 2000. PT Jakarta Propertindo  merupakan sub holding BUMD bidang properti. Setelah sebelumnya ditangani oleh PT Pembangunan Pluit Jaya pada 1997 setelah menerima aset dari BPL.

CBD Pluit yang menelan dana tak kurang dari Rp3 triliun hanyalah salah satu contoh pengembangan yang diyakini menjadi perintis pertumbuhan kawasan. Padahal sebelumnya, selama dua dekade Pluit hanya diisi oleh pusat belanja Mega Mall Pluit yang dikembangkan PT Duta Wisata Loka. Tergoda akan perubahan yang begitu dramatis, termasuk rencana PT Jakarta Propertindo yang akan melengkapi Pluit Junction dengan De Paradiso, PT Lippo Karawaci Tbk juga ikut meramaikan pesona Pluit. Mereka bahkan sampai harus mengakuisisi Mega Mall Pluit senilai Rp250 miliar dan mengubahnya menjadi Pluit Village.

Menurut Suryanto Salim, Member Broker LJ Hooker Pluit, masuknya investor-investor properti kakap tersebut merupakan bukti bahwa kawasan ini memiliki nilai ekonomi yang tinggi. Sedikit ke utara, tepatnya Pantai Mutiara, PT Intiland Development Tbk juga tengah berpacu merampungkan Regatta. Setelah tahap I pengembangan 4 apartemennya rampung, mereka kini bersiap mengembangkan tahap II. Total apartemen yang ditawarkan sebanyak 920 unit dengan harga jual mulai dari Rp12 juta/m2.

Proyek lainnya yang berada dekat dengan Pluit adalah milik Grup Agung Sedayu. Meski tepat berada di Pantai Indah Kapuk, tak jauh dari kawasan konservasi alam hutan mangrove, namun mudah dijangkau dari arah Pluit. Di sini Grup Agung Sedayu  mengembangkan hunian Bukit Golf Mediterania. Dengan luas mencapai 300 hektar,  fasilitas yang dibangun layaknya kota mandiri. Mulai dari sarana pendidikan, perkantoran, pasar modern, hingga sarana olahraga dan rekreasi.

Di sini telah terbangun ribuan rumah dan telah dihuni ribuan kepala keluarga. Akses yang langsung menuju tol Sedyatmo yang terhubung ke bandara dan pusat kota, membuat kian terbukanya kawasan ini. Ikut meramaikan persaingan adalah PT Premier Indonesia yang menancapkan tajinya dengan mendirikan Premier Mansion.

Pembangunan properti-properti baru tersebut, memang sangat eksesif. Harga lahan dan properti, mengikuti fatsoen ekonomi, ikut terkerek naik. Seperti di di beberapa lokasi kawasan Pantai Mutiara harga kavling kanalnya telah berada pada level Rp8 juta-Rp9 juta/m2. Sedangkan di Jl Pluit Raya Selatan berkisar antara Rp6 juta-Rp7 juta/m2. Angka lebih rendah  Rp5 juta-6 juta/m2 yang ditawarkan Pantai Indah Kapuk dan Bukit Golf Mediterania.

Harga-harga ini menurut Suryanto mengalami apresiasi setiap tahunnya. Apalagi saat beberapa proyek baru berukuran raksasa masuk ke pasar. “Pluit saat ini lebih seksi. Pasok dan demand tak pernah sepi. Selalu seimbang, bahkan kadang penawaran terbatas, permintaan justru melonjak,” ujar Suryanto.

Sumber: Properti Indonesia edisi Juni 2009

Cimandala City, Hidup Kembali Setelah Mati Suri

Memasuki kuartal II 2009, Grup Megapolitan mengejutkan pasar dengan menghadirkan superblok Cimandala City. Proyek gres yang berlokasi di Jl Raya Bogor-Cimandala, Bogor, Jawa Barat,  ini menurut Komisaris Grup Megapolitan Sudjono Barak Rimba merupakan salah satu langkah strategis perusahaan untuk bangkit di saat momentum krisis ekonomi global. Sekaligus memanfaatkan celah pasar properti terintegrasi berskala besar di Bogor.

”Kami yang memiliki banyak cadangan lahan (landbank) sangat diuntungkan. Land bank kami tersebar di kawasan Jadebotabek, terutama di Bogor, yang dekat dengan akses pintu tol. Properti terpadu menjadi sangat prospektif di sini,” tutur Sudjono.

Cimandala City, sejatinya merupakan proyek yang direncanakan sejak tahun 2005 dengan nama awal Bogor City Square (Properti Indonesia edisi Mei 2005). Dalam perjalanannya kemudian, baru pasar ikan yang terealisasi. Jenis properti lainnya seperti hunian, hotel dan pusat belanja masih menunggu kepastian studi kelayakan.

Secara obyektif, Cimandala City memiliki kans besar untuk bersaing dengan proyek sejenis. Sekaligus menambah semarak dan ketat kompetisi superblok di Bogor. Katakanlah Nirwana Epicentrum (Bakrieland Development) di Bogor Nirwana Residences, Bogor Centrum (Grup Cigede Griya Permai/CGP) di Grand Sentul City dan Bogor City Center (Bogor Anggana Cendekia) di Jl Padjadjaran.

Bogor City Center dan Nirwana Epicentrum diuntungkan masa pembangunan lebih awal. Secara fisik keduanya telah memulai operasionalisasi sejak 2008 dan awal 2009. Bogor City Center dengan Botani Square dan Hotel Santikanya saat ini menjadi destinasi wisata belanja dan aktifitas meeting, incentives, convention, congress, conferences dan exhibition (MICE). Begitu pula dengan Nirwana Epicentrum yang mengandalkan The Jungle Water Adventure Park, Epicentrum Walk, Orchard Walk Mall dan Aston Bogor Hotel and Resorts.

Sementara Cimandala City yang mengusung tema The City of Inspiration menempati area seluas 17 Ha. Direncanakan akan berisi shopping arcade sebanyak 89 unit ruko, pusat belanja (trade center) sejumlah 740 kios, area rekreasi dan hiburan city walk, life style mall, town house, 5 menara apartemen komersial (non subsidi), hotel, rumah sakit dan trilingual school.

Chief Commercial Officer Grup Megapolitan Budiarto Winarto menjelaskan superblok ini diproyeksikan menelan dana lebih kurang Rp3,6 triliun. Jumlah nominal yang sangat besar yang hanya bisa direalisasikan oleh kelompok usaha dengan konstruksi  pendanaan yang kuat. Namun begitu, bukan karena kondisi finansial Grup Megapolitan tengah ‘sekarat’ jika kemudian mereka membuka kesempatan selebar-lebarnya kepada calon investor lain untuk bergabung. “Lebih karena strategi bisnis saja. Membangun superblok sebesar ini memang harus berkongsi dengan mitra-mitra strategis. Akan tetapi, ada atau tidak ada investor baru pun, kami tetap menyediakan  separuh dari total nilai investasi tadi. Selebihnya diambil dari hasil penjualan dan opsi pinjaman perbankan,” paparnya.

Ceruk pasar luas

Lokasi Cimandala City terhitung strategis. Dilintasi jalur provinsi yang memiliki tingkat kepadatan lalu lintas sangat tinggi serta dekat dengan akses tol Sirkuit Sentul dan Sentul Selatan. Menilik aksesibilitas yang sangat memadai ini, mestinya catchment area-nya pun dapat diciptakan lebih luas. Lebih dari sekadar memenuhi kebutuhan masyarakat yang menghuni Cimandala Permai dan Tatya Asri, dua kompleks perumahan yang juga portofolio Grup Megapolitan, yang berada berdekatan, atau perumahan lain di sekitarnya. Juga daerah Sentul, Cibinong, Depok, dan bahkan Jakarta.

Apalagi dengan varian produk properti yang ditawarkan, lapisan pasar yang dapat dibidik pun menjadi tak terbatas. Untuk pengembangan ruko contohnya. Di sepanjang jalur ini hanya terdapat satu kompleks ruko yang dikelola secara modern, yakni Plaza Dua Raja. Selainnya merupakan ruko-ruko individual yang didirikan secara alamiah, terpisah  dengan desain berbeda-beda pula. Ruko Cimandala City dapat mengisi ceruk ini dengan catatan kualitas material terjamin dan dikelola lebih profesional. Kendati dari segi harga, kurang kompetitif. Rp700 juta untuk tipe dua lantai berukuran 100-150 m2 belum terlalu bersahabat untuk harga perdana. Sementara di sekitarnya masih banyak ditemui ruko-ruko ‘informal’ berukuran sama yang ditawarkan dengan harga lebih miring.

Bagaimana peluang untuk pusat belanja yang berkonsep trade center? Meski masih terbuka lebar, namun jika tanpa konsep jelas yang diusung, kans akan menjadi sempit dan sulit memulai penjualan. Selain harus berhadapan frontal dengan ITC Cibinong yang sudah lebih dulu eksis sebagai pusat perdagangan garmen juga dengan Plaza Jambu Dua sebagai kompetitor terdekat yang sudah berusia lebih dari satu dekade. Plaza Jambu Dua sendiri telah menjelma menjadi pusat perlengkapan IT dan telekomunikasi.

Kendati demikian, Budiarto optimis, shopping mall-nya bakal mendapat respon bagus. Mengingat sudah ada konfirmasi positif dari peritel besar sebagai trigger keramaian. Peritel besar ini nantinya membawa ‘satu paket’ tawaran. Selain hipermarket juga department store. “Kami tinggal menjual kios-kios kepada peritel lainnya, karena tenan utama sudah di tangan,” ungkap Budiarto.

Dengan hasil penawaran perdana ini, Grup Megapolitan menargetkan pembangunan dimulai pada Oktober 2009. “Kami membutuhkan waktu 18 bulan untuk merampungkan pengembangan kompleks ruko. Setelah itu, baru kemudian mengerjakan pusat belanja. Untuk ruko sendiri kami alokasikan dana sekitar Rp200 miliar,” lanjut Budiarto.

Serupa halnya dengan Bogor Centrum yang dirancang berdiri di atas lahan seluas 20 Ha. Menurut Wakil Direktur Pemasaran Grand Sentul City, Swari T Arizona, Bogor Centrum akan memulai pembangunannya pada akhir 2009 dengan jadwal penyelesaian 2011. ”Lebih cepat lebih baik. Di kawasan Sentul sendiri belum ada proyek yang representatif disebut pusat niaga terpadu. Salah satu peritel hipermarket asal mancanegara telah memberikan garansi kesiapan untuk menjadi salah satu tenan utama. Begitupula dengan perkantoran dan fasilitas lainnya. Empat ratus kepala keluarga penghuni Grand Sentul City merupakan captive market yang harus ditangkap lebih awal,” jelas Swari.

Faktor BORR

Tak dapat dimungkiri, bergegasnya Grup Megapolitan dan CGP merealisasikan rencana mereka karena faktor Bogor Outer Ring Road (BORR). Jalan yang melingkari sisi utara Bogor ini dibangun sepanjang 11 Km mulai Sentul Selatan (Tol Jagorawi) sampai Dramaga. Pembangunan infrastruktur yang menelan biaya senilai Rp1,577 triliun ini  telah dimulai sejak 2007.

Jalan tol sepanjang 11 km, itu dibagi tiga tahap. Meliputi ruas R-2; Sentul Selatan-Kedunghalang sepanjang 3,70 km, R0; Kedunghalang-Simpang Yasmin 4,10 km, serta segmen R1; Simpang Yasmin-Darmaga 3,20 km. Dari ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.

Kehadiran BORR ini diyakini dapat mendorong pertumbuhan sektor properti di kawasan yang dilintasinya lebih pesat, terbuka dan menarik lebih banyak investor. Chief of Business and Development Officer Bogor Nirwana Residences, Hendry Harmen mengungkapkan, harga lahan dan properti melonjak dramatis. Bisa mencapai 20-30%.

Mudah dipahami jika di kawasan-kawasan yang dilalui atau dekat dengan BORR akan banyak terdapat pengembangan baru. Penambahan pusat bisnis dan niaga terpadu sangat penting guna mengakomodasi permintaan pasar yang belum bisa dipenuhi oleh superblok yang ada.

Tingkat kunjungan wisatawan ke Bogor yang mencapai 10 juta orang per tahun tak cukup hanya dipenuhi oleh The Jungle, Aston Bogor Hotel and Resorts atau Santika, Plaza Pangrango, dan bahkan hotel Salak. Butuh satu bulan untuk sekadar reservasi karena sulit mendapatkan kamar atau ruang pertemuan bila dilakukan secara mendadak. Bogor membutuhkan keberadaan superblok yang dekonsentratif.

Oleh karena itu, peluang Cimandala City masih terbuka luas. Khususnya untuk fasilitas  akomodasi. Pasalnya, tingkat hunian hotel di Bogor dalam tiga tahun terakhir, memperlihatkan kurva yang terus meningkat. Tahun 2006, okupansi rata-rata mencapai 57%, kemudian persentasinya melonjak tajam pada 2007 menjadi 69,5%, dan 70,5 persen pada tahun 2008. Demikian pula dengan pusat belanja dan fasilitas rekreasi dan hiburan lainnya. Bogor Trade Mall dan Botani Square dapat merepresentasikannya dengan baik. Metode highest and best use tampaknya sukses dijalankan kedua pusat belanja ini. Mereka mencatat tingkat keterisian nyaris 95%. “Untuk mencapai angka itu, kami hanya membutuhkan waktu kurang dari setahun. Saat ini cash flow Botani Square sudah dapat menutupi biaya operasional mal,” ujar Direktur Utama Bogor Anggana Cendekia, Reddy Hartadji.

Penasihat Komunikasi Buat Sri Hartati Fauzi

Dengan tidak mengurangi rasa hormat, saya ingin mengungkapkan cerita di balik peristiwa yang melibatkan perempuan-perempuan wangi, pada acara press conference Jakarta Fashion and Food Festival 2009 di Kelapa Gading, 11 Mei 2009.

Ada sekitar 20 perempuan wangi, modis, dan tentu saja cantik, mungkin cocok disematkan kepada mereka label Sosialita. Noni Chirilda, Paula Verhouven sebagai ikon JFFF ke 6 kali ini, Martha Tilaar, pemilik sekolah Esmod,wakil MRA Group (untuk mereka berdua, mohon maaf saya tidak hafal namanya, karena saya sedang fokus kepada perempuan yang saya sebut setelah ini), Sri Hartati Fauzi (yang notabene istri dari Gubernur Fauzi Bowo), dan tuan rumah Direktur Summarecon Agung Tbk, Liliawati Rahardjo. Kemasan mereka, tak dimungkiri, elegan, classy, cantik dan menarik.

Paula yang jadi bintang pada siang itu, memang menunjukkan kelasnya sebagai model dengan reputasi lumayan baik. Prestasinya, kata MC yang pada saat itu dihelat Noni Chirilda,  sudah me-regional untuk kawasan Asia-Pacific. Dengan tinggi 183 cm bobot sekitar 45-47 kg, Paula terlihat paling jangkung, seksi dan proporsional dibanding perempuan-perempuan lainnya yang mulai tertampak lemak-lemak menggelambir di seputar paras, pinggang, panggul, paha dan bahkan betis….

Perempuan kedua yang jadi perhatian utama dan akan saya kritik habis-habisan, sekali lagi dengan tidak mengurangi rasa hormat, adalah Sri Hartati Fauzi. Karib disapa Tatik, tampilannya memang stereotype ibu-ibu dharma wanita jaman Orde Baru (atau jaman Orde Reformasi sekarang belum berubah). Tatik mengenakan batik merah berpotongan kebaya encim, celana panjang warna krem, dan rambut dibiarkan terbuka memenuhi pundaknya yang sudah mulai sedikit membungkuk. Polesan make upnya tidak terlalu kinclong, namun enak dipandang.

Tatik dipersilakan berbicara di muka mimbar, usai Anwar Salim (Direktur Summarecon Kelapa Gading yang juga didapuk sebagai Ketua Panitia Pelaksana) menjelaskan dengan rinci event JFFF ke 6 (sedikit membosankan karena memakan waktu hampir satu jam dengan tanpa jeda, titik atau koma).

Noni berkata, “Demikian penjelasan Bapak Anwar mengenai penyelenggaraan JFFF kali ini. Begitu mengesankan dan sangat jelas sekali. Dengan tema Locafore, JFFF bertujuan menegaskan keunggulan-keunggulan budaya lokal yang kita miliki sekaligus mengangkatnya ke dunia internasional. Karena itu, selain menggelar rancangan 43 desainer muda Indonesia, festival makanan tradisional soto nusantara, juga akan dilaksanakan wine and cheese festival yang mendatangkan anggur dan keju dari beberapa negara sahabat. Untuk itu, kami mempersilakan Ibu Sri Hartati Fauzi Bowo memberikan kata sambutan, sepatah dua patah kata, mengenai penyelenggaraan JFFF ke-6 kali ini yang juga melibatkan enam negara sahabat”…..

Sambil memegang selembar kertas (saya kira itu teks pidato yang sudah disiapkan Tatik semalaman, karena pada saat Anwar berbicara, Tatik ini komat-kamit membaca selembaran itu dengan konsentrasi tinggi), yang dipanggil namanya ini maju ke depan mimbar.

Setelah berbasa-basi bla…bla…bla… dengan anggukan dan salam-salaman dengan Anwar, Kepala Dinas Pariwisata DKI, dan Direktur Utama Summarecon Agung Johannes Mardjuki, Tatik memulai pidatonya.

“Ada yang sadar dan sudah tahu tidak, akhir-akhir ini ada baliho besar yang terpasang di lokasi-lokasi strategis Jakarta dengan gambar saya tengah berpose membersihkan sampah?”….

Hadirin yang ada dan memenuhi Ruang Gading Agung, Klub Kelapa Gading, tempat press conference itu berlangsung, serentak menjawab tidak. (tapi sepertinya kurang serentak, karena beberapa perempuan wangi yang duduk di jajaran terdepan menganggukkan kepala meski tidak terlihat sangat yakin).

Tatik melanjutkan….”Ya saya tengah mengampanyekan Gerakan Masyarakat Peduli Sampah (GMPS). Jadi, GMPS ini ingin mengajak masyarakat untuk membersihkan sampah di jakarta, agar terlihat bersih dan rapi…. bla…bla…bla…”

Saya lihat Anwar, Johannes, Paula, Taruna Kusmayadi, Musa Widiatmaja, Martha Tilaar dan terutama teman-teman wartawan saling pandang dan menautkan alis tinggi-tinggi tanda rasa heran, aneh bercampur dongkol mungkin.

Sudah jelas-jelas, Noni sang MC, mempersilakan (atau menyuruh mungkin) si Ibu Tatik ini memberikan kata sambutan mengenai JFFF, bukan GMPS….hadirin dibuat tertawa kecut. Sebab, selama 30 menit Tatik ngalor ngidul ngomongin tentang sampah yang segunung dan mimpi-mimpi besarnya mengubah perilaku masyarakat Jakarta agar peduli sampah….

Oh…c’mon, Ma’am. Salah tempat dan waktu kalau Anda berpidato seperti itu… Taruna, Musa, Martha dan juga Johannes geleng-geleng kepala. Istri DKI satu masak tidak memahami psikologis audiens? Dia sama sekali mengabaikan keheranan dan kemangkelan hadirin dengan terus berbuih-buih masalah sampah.

Teman saya bertanya, apakah untuk menjadi Istri DKI satu tidak dibekali pendidikan kepribadian, komunikasi, dan menempatkan diri jika tampil di depan publik layaknya pemilihan ratu-ratu kecantikan atau at least Abang-None Jakarta?

Teman lain mengatakan, “Istri kan cerminan suami, jadi… so-so-lah….”

Beberapa hadirin saya lihat meninggalkan Gading Agung satu persatu. Satu di antaranya nyeletuk, “Nggak mutu banget pidatonya”….

Gerakan Masyarakat Peduli Sampah dan Jakarta Fashion and Food Festival? Simbiosa yang aneh tapi, boleh juga di-combine. Coz, mungkin Tatik melihat perhelatan seakbar JFFF berpotensi memproduksi sampah segunung, jadinya ia mencoba mengingatkan agar sampah-sampah itu nantinya diperlakukan dengan layak….

TABIK!

Say No To PS; Narsisme Seorang Balon Menpera

Langit Kuningan yang membiru cerah dan cemerlang satu jam sebelum perhelatan “Property Investment in 2009” pada 15 April 2008 lalu, mendadak pecah, gebyah, dan muram tatkala Panangian Simanungkalit (saya singkat PS) yang pakar properti itu berbicara lebih kurang 30 menit sebagai keynote speaker.

Apa korelasi transformasi alam yang serba dadakan itu dengan ‘pidato’nya PS? Secara ilmiah, mungkin tidak ada. Apalagi saya tidak sedang berminat untuk menganalisa dengan pisau bedah bernama metodologi komunikasi dan sains. Namun, secara klenik, mencuat aroma penolakan alam terhadap gejala narsistic seorang PS.

Bukan sekali ini saja, PS ‘mengubah’ keharmonisan alam, dalam setiap kesempatan ia didapuk sebagai keynote speaker, selalu terjadi. Di Kuningan ini, PS dengan gaya (maunya disebut) parlente, berusaha meyakinkan audiens, bahwa bisnis properti di Indonesia tak terpengaruh krisis sama sekali. Ia bicara dengan data-data dan fakta lewat medium digital bernama infocus (bener gak nih istilahnya?). Dan ia mengajak investor dan calon konsumen untuk cepat-cepat membeli properti. Terutama di kawasan Kuningan ini, dan dengan telak ia menyebut Kuningan City (kebetulan perhelatan di lakukan di marketing gallery proyek milik Agung Podomoro Group itu), sebagai the heart of Golden Triangle area in Jakarta. “Kuningan City adalah jantung investasi yang prospeknya paling cerah. Kalau Anda melewatkannya saat ini, Anda akan merugi,” demikian PS berapi-api.

Ah…. saya serasa de ja vu. Saya menemukan kembali memori beberapa minggu sebelumnya di bulan Pebruari. Ketika PS berbicara di tengah khalayak terbatas di Rasuna Epicentrum. Kalimat yang diucapkan sama persis. Bahwa bla…bla…bla… hanya ladang investasi saja yang diganti menjadi Rasuna Epicentrum….

Pidato PS, selalu diakhiri dengan, “Analisa saya terpercaya. Sudah lebih dari 26 tahun saya menggeluti bidang ini. Saya paham dan tahu betul seluk-beluk sektor properti. kapan masa-masa booming, kapan saat take off atau hancur sama sekali. Prediksi-prediksi saya selalu menjadi kenyataan. Saya tidak akan diangkat sebagai staf khusus Menpera, kalau analisa dan prediksi saya meleset,” katanya.

“Untuk itu,” lanjut PS dengan optimisme meledak-ledak, “Sayalah orang yang paling tepat menjadi calon menteri…. Menpera. Karena track record saya, tentu saja….”, tiba-tiba, “DHUARRRRRR”, pidato PS ditingkahi suara petir menggelegar…..,”Jadi, bapak-bapak, ibu-ibu, dan rekan-rekan wartawan semuanya yang hadir di sini…. jadi saksi saya, bahwa ke depan properti Indonesia akan menjadi kekuatan terbesar di Asia, mengalahkan Jepang, Singapura, Malaysia, Thailand, bahkan India. yaaa 1 atau 2 tahun lagi, kita akan terbang tinggi…., “Kalau saya diangkat jadi Menpera…. prestasi booming time property akan dipertahankan backlog rumah akan diperkecil….,” tiba-tiba, “DHUAAAAAARRRRRRR”,….. PS berhenti. kemudian melanjutkan, “Nah, ya…. percayalah pada saya… saya ahlinya…26 tahun lho menggeluti dan menganalisa properti…kalo gak diangkat jadi menteri, ya kebangetan…..hahahahaha,” PS mengakhiri pidato sebelum sesi tanya jawab dengan audiens.

Pembaca, saya tampilkan quote PS di atas sesuai dengan transkrip dari digital recorder yang sengaja saya pasang sambil ber-sms ria dengan teman.

Demikianlah seorang PS, dengan reputasinya sebagai pengamat properti  dalam rentang waktu sekian tahun bahkan dua dekade (akunya). Time changes everything, termasuk mengubah PS. Sorry to say, kalo saya katakan PS telah melacurkan diri dengan berbicara seperti itu. Tak segan ia mengagung-agungkan pengembang dan proyeknya ketika ia didaulat sebagai pembicara. Ia tak mampu menjawab ketika saya tanya, siapa yang akan unggul di antara Kuningan City, Ciputra World Jakarta, dan Rasuna Epicentrum. Ia juga bungkam ketika saya tanya, apa dampaknya bagi pasar jika dengan provokasi PS sekarang mereka tertarik membeli namun pada suatu ketika nanti, provokasi PS justru jadi bumerang? Kuncy, RE, atau bahkan CWJ nanti tak mampu memberikan gain dan yield yang diharapkan? Apa implikasinya jika wait and see attitude masih terus berlangsung dalam 6 bulan atau satu tahun ke depan? Dan celakanya perbankan masih emoh merespon BI Rate yang sudah menyentuh level 7,5%? Asal tahu saja, proyek-proyek yang disebutkan tadi, menyasar pasar kelas menengah ke atas yang faktanya, notabene masih hirau terhadap suku bunga KPA.

CWJ telah mengakui, telah terjadi kevakuman penjualan selama 3-4 bulan pasca krisis Oktober 2008 lalu. beberapa proyek lainnya pun mengalami hal yang serupa. 2011 waktu yang pendek. Sependek itukah kala yang dibutuhkan industri properti Indonesia untuk bangkit kembali?

Posisinya sebagai key note speaker yang diundang pengembang, tentu saja menimbulkan dilema tersendiri. Ia memang harus berbaik-baik sangka dengan pengembang yang proyeknya tengah ia ulas atau bicarakan. Tapi, Bung, jangan lupa. Anda adalah seorang pengamat yang memiliki tanggung jawab moral untuk mengungkapkan hasil analisa berbasis data dan riset faktual. Jika Anda seperti ini terus, mengagung-agungkan proyek milik pengembang yang kebetulan mengundang Anda bicara, tunggulah reputasi yang telah Anda bangun selama 26 tahun, akan tergerus sia-sia. Dan kursi menteri yang telah berada di depan mata (konon ia telah merapat ke Pendapa Cikeas sana, dan posisinya saat ini yang dianggapnya sangat strategis mempengaruhi kebijakan publik kementerian), akan melayang…..

satu lagi, jika memang Anda adalah orang yang patut dipercaya dan diyakini dengan pengalaman lebih dari 26 tahun dan posisi aktual saat ini sebagai staf khusus Menpera, lantas kenapa masih terjadi back log rumah 8 juta unit dan pembangunan rusunami masih terbengkalai???

Satu terakhir, sejatinya saya malas menulis lebih panjang. Tapi, jarang-jarang saya menulis isi hati dan kepala dengan keterlibatan emosional di dalamnya!!!