Cimandala City, Hidup Kembali Setelah Mati Suri

Memasuki kuartal II 2009, Grup Megapolitan mengejutkan pasar dengan menghadirkan superblok Cimandala City. Proyek gres yang berlokasi di Jl Raya Bogor-Cimandala, Bogor, Jawa Barat,  ini menurut Komisaris Grup Megapolitan Sudjono Barak Rimba merupakan salah satu langkah strategis perusahaan untuk bangkit di saat momentum krisis ekonomi global. Sekaligus memanfaatkan celah pasar properti terintegrasi berskala besar di Bogor.

”Kami yang memiliki banyak cadangan lahan (landbank) sangat diuntungkan. Land bank kami tersebar di kawasan Jadebotabek, terutama di Bogor, yang dekat dengan akses pintu tol. Properti terpadu menjadi sangat prospektif di sini,” tutur Sudjono.

Cimandala City, sejatinya merupakan proyek yang direncanakan sejak tahun 2005 dengan nama awal Bogor City Square (Properti Indonesia edisi Mei 2005). Dalam perjalanannya kemudian, baru pasar ikan yang terealisasi. Jenis properti lainnya seperti hunian, hotel dan pusat belanja masih menunggu kepastian studi kelayakan.

Secara obyektif, Cimandala City memiliki kans besar untuk bersaing dengan proyek sejenis. Sekaligus menambah semarak dan ketat kompetisi superblok di Bogor. Katakanlah Nirwana Epicentrum (Bakrieland Development) di Bogor Nirwana Residences, Bogor Centrum (Grup Cigede Griya Permai/CGP) di Grand Sentul City dan Bogor City Center (Bogor Anggana Cendekia) di Jl Padjadjaran.

Bogor City Center dan Nirwana Epicentrum diuntungkan masa pembangunan lebih awal. Secara fisik keduanya telah memulai operasionalisasi sejak 2008 dan awal 2009. Bogor City Center dengan Botani Square dan Hotel Santikanya saat ini menjadi destinasi wisata belanja dan aktifitas meeting, incentives, convention, congress, conferences dan exhibition (MICE). Begitu pula dengan Nirwana Epicentrum yang mengandalkan The Jungle Water Adventure Park, Epicentrum Walk, Orchard Walk Mall dan Aston Bogor Hotel and Resorts.

Sementara Cimandala City yang mengusung tema The City of Inspiration menempati area seluas 17 Ha. Direncanakan akan berisi shopping arcade sebanyak 89 unit ruko, pusat belanja (trade center) sejumlah 740 kios, area rekreasi dan hiburan city walk, life style mall, town house, 5 menara apartemen komersial (non subsidi), hotel, rumah sakit dan trilingual school.

Chief Commercial Officer Grup Megapolitan Budiarto Winarto menjelaskan superblok ini diproyeksikan menelan dana lebih kurang Rp3,6 triliun. Jumlah nominal yang sangat besar yang hanya bisa direalisasikan oleh kelompok usaha dengan konstruksi  pendanaan yang kuat. Namun begitu, bukan karena kondisi finansial Grup Megapolitan tengah ‘sekarat’ jika kemudian mereka membuka kesempatan selebar-lebarnya kepada calon investor lain untuk bergabung. “Lebih karena strategi bisnis saja. Membangun superblok sebesar ini memang harus berkongsi dengan mitra-mitra strategis. Akan tetapi, ada atau tidak ada investor baru pun, kami tetap menyediakan  separuh dari total nilai investasi tadi. Selebihnya diambil dari hasil penjualan dan opsi pinjaman perbankan,” paparnya.

Ceruk pasar luas

Lokasi Cimandala City terhitung strategis. Dilintasi jalur provinsi yang memiliki tingkat kepadatan lalu lintas sangat tinggi serta dekat dengan akses tol Sirkuit Sentul dan Sentul Selatan. Menilik aksesibilitas yang sangat memadai ini, mestinya catchment area-nya pun dapat diciptakan lebih luas. Lebih dari sekadar memenuhi kebutuhan masyarakat yang menghuni Cimandala Permai dan Tatya Asri, dua kompleks perumahan yang juga portofolio Grup Megapolitan, yang berada berdekatan, atau perumahan lain di sekitarnya. Juga daerah Sentul, Cibinong, Depok, dan bahkan Jakarta.

Apalagi dengan varian produk properti yang ditawarkan, lapisan pasar yang dapat dibidik pun menjadi tak terbatas. Untuk pengembangan ruko contohnya. Di sepanjang jalur ini hanya terdapat satu kompleks ruko yang dikelola secara modern, yakni Plaza Dua Raja. Selainnya merupakan ruko-ruko individual yang didirikan secara alamiah, terpisah  dengan desain berbeda-beda pula. Ruko Cimandala City dapat mengisi ceruk ini dengan catatan kualitas material terjamin dan dikelola lebih profesional. Kendati dari segi harga, kurang kompetitif. Rp700 juta untuk tipe dua lantai berukuran 100-150 m2 belum terlalu bersahabat untuk harga perdana. Sementara di sekitarnya masih banyak ditemui ruko-ruko ‘informal’ berukuran sama yang ditawarkan dengan harga lebih miring.

Bagaimana peluang untuk pusat belanja yang berkonsep trade center? Meski masih terbuka lebar, namun jika tanpa konsep jelas yang diusung, kans akan menjadi sempit dan sulit memulai penjualan. Selain harus berhadapan frontal dengan ITC Cibinong yang sudah lebih dulu eksis sebagai pusat perdagangan garmen juga dengan Plaza Jambu Dua sebagai kompetitor terdekat yang sudah berusia lebih dari satu dekade. Plaza Jambu Dua sendiri telah menjelma menjadi pusat perlengkapan IT dan telekomunikasi.

Kendati demikian, Budiarto optimis, shopping mall-nya bakal mendapat respon bagus. Mengingat sudah ada konfirmasi positif dari peritel besar sebagai trigger keramaian. Peritel besar ini nantinya membawa ‘satu paket’ tawaran. Selain hipermarket juga department store. “Kami tinggal menjual kios-kios kepada peritel lainnya, karena tenan utama sudah di tangan,” ungkap Budiarto.

Dengan hasil penawaran perdana ini, Grup Megapolitan menargetkan pembangunan dimulai pada Oktober 2009. “Kami membutuhkan waktu 18 bulan untuk merampungkan pengembangan kompleks ruko. Setelah itu, baru kemudian mengerjakan pusat belanja. Untuk ruko sendiri kami alokasikan dana sekitar Rp200 miliar,” lanjut Budiarto.

Serupa halnya dengan Bogor Centrum yang dirancang berdiri di atas lahan seluas 20 Ha. Menurut Wakil Direktur Pemasaran Grand Sentul City, Swari T Arizona, Bogor Centrum akan memulai pembangunannya pada akhir 2009 dengan jadwal penyelesaian 2011. ”Lebih cepat lebih baik. Di kawasan Sentul sendiri belum ada proyek yang representatif disebut pusat niaga terpadu. Salah satu peritel hipermarket asal mancanegara telah memberikan garansi kesiapan untuk menjadi salah satu tenan utama. Begitupula dengan perkantoran dan fasilitas lainnya. Empat ratus kepala keluarga penghuni Grand Sentul City merupakan captive market yang harus ditangkap lebih awal,” jelas Swari.

Faktor BORR

Tak dapat dimungkiri, bergegasnya Grup Megapolitan dan CGP merealisasikan rencana mereka karena faktor Bogor Outer Ring Road (BORR). Jalan yang melingkari sisi utara Bogor ini dibangun sepanjang 11 Km mulai Sentul Selatan (Tol Jagorawi) sampai Dramaga. Pembangunan infrastruktur yang menelan biaya senilai Rp1,577 triliun ini  telah dimulai sejak 2007.

Jalan tol sepanjang 11 km, itu dibagi tiga tahap. Meliputi ruas R-2; Sentul Selatan-Kedunghalang sepanjang 3,70 km, R0; Kedunghalang-Simpang Yasmin 4,10 km, serta segmen R1; Simpang Yasmin-Darmaga 3,20 km. Dari ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.

Kehadiran BORR ini diyakini dapat mendorong pertumbuhan sektor properti di kawasan yang dilintasinya lebih pesat, terbuka dan menarik lebih banyak investor. Chief of Business and Development Officer Bogor Nirwana Residences, Hendry Harmen mengungkapkan, harga lahan dan properti melonjak dramatis. Bisa mencapai 20-30%.

Mudah dipahami jika di kawasan-kawasan yang dilalui atau dekat dengan BORR akan banyak terdapat pengembangan baru. Penambahan pusat bisnis dan niaga terpadu sangat penting guna mengakomodasi permintaan pasar yang belum bisa dipenuhi oleh superblok yang ada.

Tingkat kunjungan wisatawan ke Bogor yang mencapai 10 juta orang per tahun tak cukup hanya dipenuhi oleh The Jungle, Aston Bogor Hotel and Resorts atau Santika, Plaza Pangrango, dan bahkan hotel Salak. Butuh satu bulan untuk sekadar reservasi karena sulit mendapatkan kamar atau ruang pertemuan bila dilakukan secara mendadak. Bogor membutuhkan keberadaan superblok yang dekonsentratif.

Oleh karena itu, peluang Cimandala City masih terbuka luas. Khususnya untuk fasilitas  akomodasi. Pasalnya, tingkat hunian hotel di Bogor dalam tiga tahun terakhir, memperlihatkan kurva yang terus meningkat. Tahun 2006, okupansi rata-rata mencapai 57%, kemudian persentasinya melonjak tajam pada 2007 menjadi 69,5%, dan 70,5 persen pada tahun 2008. Demikian pula dengan pusat belanja dan fasilitas rekreasi dan hiburan lainnya. Bogor Trade Mall dan Botani Square dapat merepresentasikannya dengan baik. Metode highest and best use tampaknya sukses dijalankan kedua pusat belanja ini. Mereka mencatat tingkat keterisian nyaris 95%. “Untuk mencapai angka itu, kami hanya membutuhkan waktu kurang dari setahun. Saat ini cash flow Botani Square sudah dapat menutupi biaya operasional mal,” ujar Direktur Utama Bogor Anggana Cendekia, Reddy Hartadji.

Iklan

4 Tanggapan

  1. knp belum di bangun? apakah menunggu investor?? saya menantikan cibinong menjadi kota modern

  2. Kalau bisa ada cineplexnya ya. Entah 21 atau Blitz. Pokoknya ada studio iMax 3D & THX,hehe. Enak nih klo ada. Cuma 10 menit dr rumah,hehe.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: