Aroma Duit Merebak di Sentul-Bubulak

Realisasi pembangunan jalan lingkar luar Bogor/Bogor Outer Ring Road (BORR) yang telah dimulai tahun lalu berdampak positif terhadap dinamika perkembangan properti. Gairah pengembangan baru sudah terlihat bahkan sejak jalan yang melingkari sisi utara Bogor sepanjang 11 Km itu masih dalam tataran rencana. Terutama di jalur-jalur yang dilintasinya; kawasan Sentul Selatan, Kedung Halang, Simpang Yasmin hingga Darmaga.
Dus, kini, ketika ruas R-2 Sentul Selatan-Kedunghalang sepanjang 3,70 km telah mencapai progres 60%, yang merupakan titik awal BORR, dianggap sebagai sinyalemen positif. Sementara R0; Kedunghalang-Simpang Yasmin sepanjang 4,10 km, serta segmen R1; Simpang Yasmin-Darmaga 3,20 km, akan direalisasikan akhir tahun ini hingga 18 bulan ke depan. Di antara ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.

Para pelaku bisnis dan industri properti yang sudah memiliki land bank di kawasan-kawasan tersebut di atas berstrategi melakukan ekspansi guna mendukung aksi penetrasi pasarnya. Mereka berkeyakinan kehadiran BORR merupakan peluang yang sangat besar dan berpotensi melipatgandakan kinerja keuangan. Grup Gapura Prima, Grup Cigede Griya Permai (CGP), PT Sentul City Tbk, dan PT Inti Innovaco, merilis klaster-klaster baru. Sementara Grup Megapolitan percaya diri menggarap mega proyek Cimandala City seluas 17 Ha.
Chief Executive Officer Grup Perdana Gapura Prima, Rudy Margono, mengatakan, keberadaan infrastruktur senilai Rp1,577 triliun tersebut akan membuat kawasan Sentul-Darmaga lebih terbuka dan strategis. Dan karenanya iklim bisnis menjadi lebih kondusif. “Kami tak memungkiri jika BORR memberi nilai tambah pada properti baru kami. Sementara bagi produk lama, harga jualnya mengalami kenaikan yang sangat fantastis, sekitar 20-30%,” ujarnya.
Strategi menjadikan BORR sebagai marketing gimmick memang memberi hasil luar biasa. Klaster Greenland Residences seluas 40 Ha di Bukit Cimanggu City yang dimiliki Grup Gapura Prima berkontribusi signifikan terhadap perolehan perusahaan. Sejak dipasarkan tahun lalu, menurut Rudy, menyumbang 30-40% perolehan perusahaan.
“Kami menjual properti yang sesuai dengan kebutuhan pasar di wilayah Bogor Utara, lokasi Bukit Cimanggu City. Pasar di sini sangat khusus, kulturnya ‘biar tekor asal kesohor’ menguntungkan kami. Dengan menjual produk seharga Rp300 juta-Rp1,5 miliar, kami percaya akan terserap pasar,” ujar Rudy.
Sementara Grup CGP yang menggarap Grand Sentul City dan sudah membangun 400 unit rumah berbagai ukuran dalam beberapa klaster, optimis dengan proyek komersial barunya, Bogor Centrum. Menurut Wakil Direktur Pemasaran Grand Sentul City, Swari T Arizona, Bogor Centrum akan berdiri di atas lahan seluas 20 Ha. Pembangunannya akan dimulai pada akhir 2009 dengan jadwal penyelesaian 2011.
Wilayah Grand Sentul City yang dilintasi BORR sudah pasti memberikan keuntungan tersendiri. Mereka pun tak menyia-nyiakan peluang ini dengan merancang Bogor Centrum sebagai one stop living. Semua kebutuhan mulai dari aktifitas sehari-hari seperti bekerja, sekolah, olahraga, rileks, hiburan, dan kebutuhan kesehatan, terpenuhi di sini. “Keberadaan BORR dapat meningkatkan mobilitas penghuni, warga Jakarta yang ingin ke Bogor atau sebaliknya. Dengan traffic yang tercipta ini, mendorong kami secepatnya merealisasikan Bogor Centrum,” imbuh Swari.
Serupa halnya dengan PT Sentul City Tbk yang memiliki land bank paling luas, yakni 3.000 Ha perumahan Sentul City, sampai harus menginvestasikan Rp50 miliar untuk membangun kluster barunya, Pine Forest. Klaster tersebut menempati area seluas 20 Ha. Chief Executive Officer PT Sentul City Tbk, Hanifah Kumala, mengatakan kondisi pasar saa ini jauh lebih baik. Realisasi pembangunan BORR turut memperkuat motivasi Sentul City melansir proyek baru. “Aksesibilitas menjadi mudah dan sangat memadai. Ini yang dicari calon pembeli,” tandasnya.
Tahap I Pine Forest akan terdiri atas 150 unit rumah dalam dua tipe dan 36 unit ruko. Tipe Pinus Patula berdimensi 75/135 dan Pinus Penderosa 53/12 dan 90/120. Harga per unit nya dimulai dari Rp270 juta-an.
Sedangkan ruko yang ditawarkan berukuran 100/67,5 m2 dengan harga Rp 470 juta-an. Setelah tahap pertama selesai, mereka merencanakan membangun kawasan tahap kedua dengan 280 unit dan ruko. Menurut rencana, rumah-rumah tersebut akan diserahterimakan paling lambat 18 bulan ke depan sejak dimulainya pembangunan Juni lalu. Sentul City sendiri merevitalisasi konsepnya menjadi kota mandiri berbasis eco green yang mengombinasikan fasilitas pendidikan, seni, kebudayaan, serta hiburan.

Memicu Pemain Baru
Tak hanya pengembang kakap yang memanfaatkan BORR sebagai peluang menjanjikan. Bayangkan saja jalur ini diproyeksikan meraup Lalu Lintas Harian Rata-Rata (LHR) sebanyak 23 ribu kendaraan per hari. Jika sepuluh persen saja dari mereka berkunjung ke perumahan-perumahan yang ada di sepanjang jalur ini, dan kemudian memutuskan membeli, akan terserap 2.300 unit rumah. Betapa hidup dan kompetitif, bukan?. Hukum permintaan dan penawaran akan berjalan seimbang dan diprediksikan sangat kuat.
Hal inilah yang memicu kelahiran pemain-pemain properti baru. Tidak hanya yang berbadan hukum, juga individu. Sebuat saja Sinbad Residences, Taman Firdaus, dan Bukit Sakinah. Mereka menggarap lahan milik sendiri atau pun dengan cara mengakuisisi dari pemilik lahan. Walau langkah terakhir ini diperlukan modal yang tidak sedikit.

Kondisi aktual, harga lahan yang ditawarkan di sepanjang jalur BORR terdongkrak sekitar 50 persen, menjadi Rp3 juta-4,5 juta/m2 dari sebelumnya yang hanya Rp2 jutaan/m2. Padahal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)-nya hanya berkisar Rp800 ribu-1 juta/m2. Sementara di dalam kawasan perumahan seperti Bukit Cimanggu City, mencapai Rp1,5 juta-2 juta/m2.
Tingginya harga lahan tersebut berdampak pada tingginya nilai jual properti. Sinbad Residences yang berada tak jauh dari Terminal Bubulak, contohnya. Perumahan yang dikembangkan secara individual ini berani mematok harga Rp350 juta-900 juta/unit untuk ukuran 36/90 m-70/100. Bandingkan dengan rumah yang dipasarkan di Kota Wisata, dengan uang yang sama akan mendapatkan rumah yang jauh lebih luas.
Sebuah fenomena yang diakui atau tidak, mampu memicu pergerakan sektor lainnya. Tak hanya bisnis dan industri properti yang hidup di jalur ini, juga jasa, perdagangan, dan sektor terkait lainnya seperti bahan bangunan. Untuk jasa dan perdagangan, telah berdiri ruko-ruko baru secara sporadis yang berisi bank-bank dan perusahaan asuransi dan leasing yang membuka kantor cabang baru. Begitu pula dengan fasilitas ritel komersial. Setidaknya terdapat empat hipermarket yang telah beroperasi, baik yang berdiri sendiri maupun menyatu dalam pusat belanja.
Terhadap dinamika pasar ini, tak salah jika Rudy menyatakan, pasar properti sangat lokal sifatnya. Dan pengaruh krisis, singkat saja umurnya. “Semester dua ini saya optimis, akan kembali normal,” yakinnya.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: