Signature Park, Melenggang Di Pasar Bebas Hambatan

Tinggal di hunian bertingkat yang disebut rumah susun atau apartemen di Jakarta sudah menjadi kebutuhan. Tak heran animo masyarakat membeli properti jenis ini terus meningkat. Mereka sadar betul, betapa hidup di rumah vertikal di tengah kota dapat menghemat pengeluaran, waktu dan tenaga secara signifikan. Namun demikian, pasok rumah susun ramah pasar (harga terjangkau) masih terbatas. Untuk saat ini, pasok lebih banyak disediakan bagi pasar menengah atas.

Sedikitnya suplai untuk kelas menengah-bawah tadi tak lepas dari ketersediaan tanah yang terbatas. Sudah begitu harganya sangat tinggi. Sangat tidak fisibel jika dibangun apartemen kelas rusunami. Dengan demikian hanya pengembang yang sudah lama memiliki atau yang baru mendapatkan lahan dengan harga miring yang bisa membangun. Tak heran jika ada pasok baru untuk kelas ini, akan dipastikan habis dalam waktu cepat. Misalnya, saat PT Wika Realty Tbk. melansir Tamansari Sudirman di  Jl Bek Murad, Karet Kuningan, Jakarta Selatan di atas lahan 4.500 m2 (2 tower), pertengahan tahun lalu. Dalam waktu singkat, sebanyak 450 unit apartemen seharga Rp280 juta ludes terjual. Sebelumnya kisah cemerlang juga diraih Sudirman Park  (2.320 unit) milik Agung Podomoro Group di Jl KH. Mas Mansyur Kav. 35, Jakarta Pusat.  Saat dipasarkan 2004 lalu, apartemen ini laris manis bak kacang goreng. Selain lokasinya yang strategis, bebas 3 in 1, harganya pun kompetitif yakni mulai Rp230 juta.

Berkaca pada kesuksesan kedua proyek itu, dibidanilah kelahiran Signature Park oleh Grup Pikko. Lokasinya di Jl MT Haryono, Jakarta Timur. Sebagaimana kita mafhumi, Grup Pikko berpengalaman membangun hunian bertingkat, antara lain Sahid Sudirman Residence, Hampton’s Park, Maple Park, dan lain-lain Di atas lahan seluas 6 ribu m2, mereka kembali mempersembahkan hunian jangkung dua menara dengan jumlah total 600 unit. “Kami membidik pasar menengah karena memang sangat potensial,” ujar Kuncoro Wahyu Putro, tenaga pemasaran Signature Park. Apartemen tipe studio (23 m2) dijual seharga Rp250 jutaan. Sementara tipe 2 kamar tidur (38 m2) ditawarkan Rp400 jutaan.

Dengan cara pembayaran tunai keras, bertahap 30 kali, dan menggunakan KPA, dalam waktu dua bulan, ”Sudah terjual 50%,” ungkap Wahyu. Memang, lokasi Signature Park tidak tepat di tengah Jakarta seperti Tamansari Sudirman dan Sudirman Park, namun tidak kalah strategis. Dikelilingi perkantoran yang tingkat huniannya sangat cukup untuk Signature Park berharap lebih. Dengan begitu, pasarnya lumayan besar. “Banyak juga yang membeli untuk investasi yakni disewakan,” ujar Wahyu yang mengatakan untuk tipe studio bisa disewakan senilai Rp2,5 juta/bulan.

Target pasar yang dibidik adalah para eksekutif dan keluarga muda. Signature Park sendiri dilengkapi berbagai fasilitas penunjang. Antara lain leisure outdoor swimming pool, kiddy pool, poolside bar, jogging area, gazebo, tropical garden, sun deck, children playground, café restor, mini market, 24 hour concierge, 24 hours security, CCTV, access card, dan laundry. Fasilitas-fasilitas tersebut akan disediakan di lantai 3. Untuk apartemen, mulai lantai 5 sampai 29. Tempat parkir berada di semi basement dan ground floor, sementara lantai 1 dan 2 diperuntukkan sebagai arena komersial ruko.

Dengan tawaran-tawaran ini, Signature Park yang rencananya akan diserahterimakan akhir tahun 2011 ini berpeluang cepat terserap pasar. “Apartemen kelas menengah sangat luas ceruknya. Namun pasokannya sangat sedikit. Jadi jika ada yang membangun besar kemungkinan akan disambut antusias,” ujar Tony Eddy, pemilik Casablanca Realty yang kerap memasarkan apartemen menengah.

Namun begitu, Signature Park tetap harus bersaing dengan apartemen satu-satunya yang sekelas yakni Green Palace di Kalibata City yang dibangun Agung Podomoro Group dan Synthesis Development. Lepas dari kasus perijinan yang pernah membelitnya, Kalibata City sudah lebih dulu popular dan memperlihatkan progres pembangunan yang sangat cepat. Dus, jika dikomparasikan dari segi harga jual, jauh lebih bersahabat yakni Rp120 juta untuk tipe studio dan Rp280 juta untuk tipe 3 kamar tidur. Para pemasar Signature Park harus bekerja ekstra keras untuk mendobrak dominasi Kalibata City di pasar apartemen menengah-bawah, mengingat jumlah unit yang dilempar ke pasar sangat banyak yakni 6.097 unit.

Apalagi, harga unit-unit awal yang dijual di Kalibata City ini mengalami peningkatan tajam, sekitar 20-30%. Menurut Direktur Marketing Grup Agung Podomoro, Indra W Antono, harga unit-unit baru dipastikan akan lebih tinggi dari unit-unit awal. “Ini sangat wajar, mengingat yang membeli apartemen Kalibata City bukan hanya end user juga investor yang mengharap keuntungan berlipat,” ujar Indra.

Jadi, diperlukan siasat-siasat cerdas dan kreatif dari Signature Park, agar dapat diterima pasar dengan cepat. Tak sekadar kemudahan dan fleksibilitas pembiayaan. Lebih dari itu, dibutuhkan keistimewaan yang dapat menyentuh sisi psikologis konsumen kelas menengah bawah yang ingin mimpi memiliki hunian di tengah kota terwujud dengan mudah dan murah.

Sumber: Y Susanto

Grand Uway Development, Karya Perdana Proyek Multiguna

Nama pengembang satu ini, memang belum familiar. Usianya pun belum genap dua tahun. PT Grand Uway Development dibentuk pada akhir 2007 dari hasil kongsi antara perusahaan pengembang lokal di Batam, Kepulauan Riau, PT Uway Makmur dengan dua investor perorangan asal Jakarta, Totonafo Lase dan Ansyar Heryadi.

Kendati masih orok, PT Grand Uway Development telah mampu menghentak jagat bisnis dan industri properti Tanah Air, khususnya Batam, dengan menggarap proyek multiguna, Grand Quarter. Ini merupakan karya perdana mereka di atas lahan seluas 15 Ha dengan proyeksi investasi senilai 120 juta dollar AS.

Chief Operating Officer PT Grand Uway Development, Totonafo Lase digarapnya Batam sebagai wilayah pengembangan pertamanya, menimbang ceruk pasar yang khas. Terdapat 40.000 ekspatriat dari 611 perusahaan, terutama dari Jepang, Singapura, Korea dan Taiwan yang bekerja dan menetap di daerah khusus ini. “Mereka membutuhkan sebuah hunian yang komplet. Tak sekadar rumah, juga fasilitas pendukungnya,” ujar Totonafo.

Selain itu, para investor asing juga meminati properti Batam karena harganya jauh lebih rendah daripada properti di negaranya, contohnya Singapura, sehingga mereka boleh berharap gain yang berlipat-lipat jika disewakan kembali. Kasus menarik terjadi pada Coastarina. Perumahan skala kota ini, langsung menjadi buah bibir dengan penjualan yang fantastis. Coastarina diburu oleh para investor Singapura, tidak saja untuk dijadikan sebagai rumah kedua, juga investasi. “Jumlah yang seperti ini ada banyak di Batam, namun kebutuhan mereka belum terakomodasi dengan baik. Pasok dan permintaan tidak seimbang,” imbuh Totonafo.

Oleh karena itu, ketika PT Uway Makmur menawarkan kerjasama usaha, Totonafo dan Ansyari langsung menyambutnya dengan antusias. Kemudian, mereka membidani kelahiran PT Grand Uway Development, di mana PT Uway Makmur memberikan kontribusi kepemilikan berupa lahan seluas 15 Ha, sementara Totonafo dan Ansyari berupa dana dan sumber daya manusia.

Grand Quarter sendiri dirancang sebagai mixed use development yang menghimpun fungsi hunian dalam bentuk kondotel setinggi 11 lantai berkapasitas 279 unit yang dijual dengan strata title serta apartemen sejumlah 179 unit. Mereka juga akan melengkapi hunian vertikal tersebut dengan fasilitas rekreasi water park dan ruang konvensi berstandar internasional. Luasnya mencapai 10.000 m2 dengan kapasitas 6.000 orang.

Ruang konvensi ini dibangun untuk merespons program pemerintah yang menetapkan Batam ke dalam 10 besar tujuan kegiatan meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE) di Indonesia. “Batam masih membutuhkan ruang pertemuan yang dapat menampung peserta hingga ribuan,” kata Totonafo.

Pembangunan proyek itu telah dimulai pada Agustus lalu (ground breaking) dan diperkirakan rampung lima tahun mendatang yakni 2016. Untuk pengelolaan kondotel, mereka telah menunjuk Aston International.

Totonafo optimis propertinya terserap pasar dengan baik. Karena Batam sangat strategis dan merupakan entry point bagi warga Indonesia yang ingin ke Singapura. Batam juga dijadikan tempat transit bagi warga asing lainnya yang ingin bepergian ke kota tujuan lainnya di seluruh Indonesia untuk kepentingan bisnis ataupun wisata.

Hingga saat ini telah terjual 11 unit kondotel yang dipatok seharga Rp700 juta (35 m2) hingga Rp1,4 miliar (70 m2). Sedangkan apartemennya baru akan dirilis pada akhir tahun ini dengan rentang harga Rp900 juta-3,4 miliar berikut furniturnya.

Ekpansi Ke Jakarta

Setelah Grand Quarter, PT Grand Uway Development kini tengah menjajaki akuisisi lahan baru yang juga berlokasi di Batam, untuk dikembangkan sebagai puast komersial ritel dan melakukan ekspansi usaha ke Jakarta. Mereka tengah membidik lahan-lahan yang dikerjasamakan di tengah kota. Seperti Kemayoran dan Cengkareng.

Di Kemayoran dan Cengkareng, mereka berencana menggarap apartemen menengah seharga Rp10 juta-12 juta/m2. “Lokasi kedua kawasan ini sangat prospektif. Ditunjang oleh kondisi infrastruktur yang memadai. Cengkareng, walau kini tengah berbenah, sangat dekat ke Bandara. Membangun apartemen servis di sana merupakan peluang yang menjanjikan,” urai Totonafo.

Ada yang menarik dari strategi bisnis PT Grand Uway Development dalam merealisasikan rencana-rencana besarnya, terutama memperkuat struktur finansialnya. Mereka justru menggaet lembaga pembiayaan asing, utamanya asal Singapura. Begitu pula dengan strategi pembangunannya, mereka tidak mengeluarkan duit selama pengerjaan proyek ini karena menggunakan sistem turn key contractor. Artinya, kontraktor baru menerima pembayaran setelah pembangunan fisik selesai. Dan siapakah kontraktor yang berani menerima tantangan ini? Dragages Singapore Pte Ltd, kontraktor asal Singapura.

Opsi yang mereka tempuh ini jelas mencuatkan spekulasi bahwa sejatinya, PT Grand Uway Development didukung oleh pemilik modal Singapura. “Mereka hanya intervensi dalam hal pendanaan konstruksi. Untuk kepemilikan tidak sama sekali,” tukas Totonafo.