Pekayon-Jatiasih Sarat Hunian Mini

Kendati pertumbuhan kota Bekasi, masih terkonsentrasi di Bekasi Barat, namun efek dominonya terasa hingga ke wilayah pinggiran kota. Pekayon dan Jatiasih adalah dua kawasan sub kota yang terkena ekses positifnya. Properti di sini kian atraktif dengan penawaran kosmetik pada fasad dan desain fisik serta harga yang bersahabat.

 

Dus, beroperasinya jalur bebas hambatan lingkar luar Jakarta seksi timur Cikunir-Jatiasih atau Cikampek dengan ramp Pekayon-Bekasi Barat, berkontribusi signifikan menumbuhkan kawasan. Keduanya tidak lagi terisolir dan hanya menjadi halaman Kota Bekasi. Pekayon dan Jatiasih, mulai diincar pengembang besar. Menyusul kemudian pengembang gurem yang menyesaki hampir setiap jengkal tanah.

 

Sejatinya, Pekayon dan Jatiasih sudah memikat pengembang kaliber Grup Bangun Cipta dengan Kemang Pratama sebagai andalannya. Saat itu, medio 1990-an, mereka giat mempromosikan perumahan seluas 300 hektar dengan harga terendah Rp500 jutaan. Kemudian di seberangnya, dipisahkan oleh jalan tol Jakarta-Cikampek, PT Taman Puri Indah dan PT Delta Kirana Utama membesut Taman Galaxy (260 Ha).

 

Kiprah para pengembang ini secara otomatis memicu pergerakan pasar yang ditandai oleh melejitnya harga dan dinamisnya transaksi jual-beli tanah. Mafhum jika satu dekade usai rintisan tiga pengembang tadi, bermunculan Mal Metropolitan dan Mal Pekayon. Menyusul belakangan apartemen Mutiara Bekasi dan Taman Cikas. Nama terakhir ini sempat jadi buah bibir dua tahun lalu. Sebab, di kala harga BBM naik, Taman Cikas justru diminati pasar. Lahannya tidak terlalu luas, hanya sekitar 12 Ha. Rumah yang akan dikembangkan sebanyak 400 unit. Harganya lumayan terjangkau Rp200-an juta.

 

Berturut-turut kemudian Villa Pekayon (3 Ha) yang berada di dalam permukiman Pondok Pekayon Indah, Griya Cendana, Pekayon Park, Permata Jatiasih dan Griya Madani Asri. Mengecilnya luas lahan proyek-proyek tersebut, karena pasok lahan kosong dan luas sangat terbatas. Itupun sudah diokupasi oleh pengembang lain dan atau individu yang bermotif investasi. Sehingga bentuk pengembangannya mengarah kepada konsep klaster khusus maupun town house.

 

Menurut Marla Sanger, Member Broker ERA Ekspress, Pekayon  dan Jati Asih menjadi pilihan  para pengembang karena kebutuhan riil akan perumahan memang ada dan cukup banyak. Pemain lawas  yang masih memiliki cadangan lahan pun terus membangun klaster baru. Mereka tak mau kalah dengan pendatang baru yang menawarkan varian tipe dengan kelengkapan fitur-fitur modern. Katakanlah investor individu yang melansir Green Apple Residence. Pengembang ini termasuk berani membenamkan modalnya karena tak hanya membangun rumah, juga insfratruktur telekomunikasi macam internet nirkabel serta kebun apel. Sehingga Green Apple Residence seolah tampil beda, di antara pesaingnya. Padahal, hanya 24 unit yang tersedia dengan harga jual Rp395 juta (65/105).

 

Serupa dengan Pekayon Mansion yang menjajakan tipe 170/104  (Rp400 juta) dan 220/139 (Rp900 juta) dengan jumlah unit sebanyak 50. Dirancang setara dengan perumahan kelas atas lainnya, seperti kelengkapan kamera pengintai, jogging track, hingga wi-fi. Mengarah ke Jl. Swatantra-Jatiasih juga mulai bermunculan sarana hunian dan investasi baru seperti Permata Jatiasih Residence dan Sakura Regency Residence.

 

Hidup dan bergairah. Mengatrol harga tanah, terutama di jalan-jalan utama, hingga Rp2,5 juta/m2. “Tanah di kawasan perumahan seperti di Kemang Pratama ataupun Taman Galaxy harganya berkisar antara Rp1 juta hingg Rp2 juta/m2”, jelas Marla.

 

Dengan angka yang relatif tinggi itu, menurut Marla, mendorong minat pemilik lahan untuk menjualnya secepat mungkin dan mengonversikan keuntungannya menjadi tempat atau modal usaha. “Lihat saja di sepanjang jalur ini banyak berdiri ruko-ruko dan kios-kios baru. Ruko-ruko baru itu disewakan atau dijual kembali. Tentu saja mereka berharap keuntungan yang berlipat,” cetusnya.

 

Ruko dengan ukuran 6x14m yang terdiri 3 lantai harganya sudah mencapai Rp850 juta/unit. Bayangkan! Lima tahun lalu mungkin tidak setinggi ini harganya. Mengingat aktifitas ekonomi belum pesat perputarannya. Sekarang, saat bermunculan tempat usaha seperti mal, ruko, dan kios yang dijadikan tempat bisnis jasa dan perdagangan, Pekayon dan Jatiasih menjadi salah satu simpul kemacetan di Bekasi Barat.

 

“Macet artinya pusatnya perputaran uang. Orang banyak melakukan transaksi jasa dan perdagangan. Dan ini harusnya ditanggapi positif, karena dengan begitu, roda perekonomian berputar,” ucap Marla.

 

Iklan

The Hill Tamansari Alternatif Investasi

Setelah sempat tiarap selama setengah tahun, market Semarang kembali bergairah. Terutama menjelang kuartal keempat tahun ini. Beberapa proyek properti baru mulai dirilis dan menarik perhatian pasar. Lembaga perbankan pun tak ketinggalan, sigap menggelontorkan dana. Bahkan BTN Semarang berencana menambah jumlah portofolio KPR-nya. Sekadar informasi, outstanding KPR tahun 2008 silam, sebesar Rp330 miliar. Sementara BRI Semarang menargetkan Rp13 miliar untuk membiayai KPR 200 unit rumah.

Sambutan positif yang ditunjukkan perbankan ini, memicu kegairahan pasar dan memotivasi beberapa pengembang lebih percaya diri. Mereka tak segan melansir proyek baru dengan harga yang juga ‘berani’. Sebut saja PT Karyadeka Alam Lestari, pengembang Bukit Semarang Baru. Kendati harga yang ditawarkan terhitung tinggi, Rp900 jutaan untuk tipe 142, namun pasar menyerapnya dengan baik.

Begitupula dengan Wika Realty yang menangguk sukses dari penjualan Tamansari Majapahit. Permukiman seluas 10 Ha yang menempati lokasi di Jl Majapahit Pedurungan Semarang ini sangat diminati pasar yang mayoritas warga asli Semarang. Duapuluh unit terjual tiap bulan. Rentang harga Rp250 juta (28/90) dan Rp800 juta (100/200), bagi mereka bukan masalah.

“Berapapun harga yang ditawarkan, asal pengembangnya bisa dipercaya dan mampu membangun dengan kualitas bagus, pasti akan dibeli. Profil pembeli Semarang ini memang khas. Mereka penuh pertimbangan matang, kritis dan tentu saja sangat lama untuk memutuskan membeli. Jika sudah ada keputusan, harga bukanlah kendala,” ujar Manager Operasional PT Kekancan Wika Realty, Agung Salladin.

Nah, untuk mengulang kisah manis itu, PT Wika Realty kembali berkongsi operasi dengan PT Kekancan Mukti, pengembang lokal Semarang berskala besar. Keduanya membesut The Hill Tamansari. Dinamakan The Hill, sebab lokasinya di Tembalang, Semarang Selatan. Areanya di atas bukit dengan ketinggian 80 meter (dpl) dan berkontur.

The Hill Tamansari dirancang untuk mengisi kelangkaan pasar rumah seharga di bawah Rp500 juta atau satu kelas lebih rendah dari Tamansari Majapahit. Di kawasan ini, kompetisi pada harga tersebut memang sudah diisi oleh Pandanaran Hills, Semawis Residences dan Graha Wahid dalam radius 2 km dari The Hill Tamansari. Namun demikian, untuk masalah kualitas produk, “Kami jadikan sebagai prioritas utama. Ini semata dilakukan demi kepuasan konsumen,” ujar Agung.

Dengan penekanan pada kualitas yang dalam perspektif Agung tak belaka pada material dan hasil akhir produk, juga lansekap, dan tata ruangnya, The Hills Tamansari mendominasi selera pasar. Menggenapkan market share yang dikuasai Kekancan Wika Realty menjadi 40% dari total market value (sebesar Rp50 miliar).

Investasi menjanjikan

Tren properti yang bisa dijadikan sebagai instrumen investasi juga cocok dilakukan di sini. The Hill Tamansari memenuhi syarat-syarat sebagai obyek investasi menjanjikan. Tentu saja, bagi Anda yang memang menjadikannya sebagai hunian, tak keliru memilih perumahan ini. Sebaliknya bagi para pembeli bermotif investasi, ada baiknya memperhatikan plus-minusnya. Seperti lokasi, harga, proyeksi perkembangan harga dan keuntungan yang bisa didapat, kelengkapan fasilitas di sekitar perumahan, akses, dan tentu saja fasilitas dalan lingkungan perumahan.

The Hill Tamansari sebagaimana dikatakan Agung, memberi garansi proyeksi perkembangan harga hingga 40%. Angka realistis yang dapat dicapai mungkin sekitar 25% setahun. Itu setelah mempertimbangkan angka inflasi 10-15%. Berkaca pada Tamansari Majapahit, nominal 40% bukanlah sesuatu yang mustahil. “Untuk rumah tipe 28/90 yang dua tahun lalu dibanderol Rp270 juta, kini sudah seharga di atas Rp350 juta di apsar sekunder,” urai Agung.

Berikutnya adalah lokasi. Tembalang dekat dengan Kampus Universitas Diponegoro (Undip) yang berjarak hanya 6 km, Simpang Lima (pusat kota) 8 km, dan dalam radius 2 km, terdapat Java Supermall, Giant Hypermarket, Rumah Sakit Umum dan pasar tradisional.

Ada pun fasilitas yang akan disediakan di dalam perumahan antara lain club house yang berisi kolam renang dan sarana kebugaran serta restoran, dan area komersial berupa pertokoan Tamansari Point yang berhadapan langsung dengan Jalan Elang Raya.

The Hill Tamansari sendiri didesain terdiri atas 5 klaster. Empat klaster hunian dan 1 klaster komersial. Dua klaster hunian pertama yakni Grand Mahogany dan Grand Anyelir merangkum masing-masing 120 unit rumah. Ukurannya memang mungil, yakni berdimensi 36/90 (Rp235 juta)-45/105 (Rp295 juta) untuk Grand Harmony, dan 30/90 (Rp198 juta)-36/90 (Rp223 juta) untuk Grand Anyelir. Namun, Agung memberikan kenyamanan yang maksi dalam arti masing-masing klaster dilengkapi gerbang, kamera pengintai dan keamanan 24 jam.

Sky View Memikat Pemilik Dana Cekak

Walau banyak kendala, Rumah Susun Sederhana Milik (rusunami) tetap diminati pengembang. Tidak hanya oleh mereka yang besar, menengah, bahkan pengembang baru. Seperti PT Arsidinamika Cipta. Pengembang anyar ini akhir bulan lalu merilis Sky View di BSD City. Sekadar informasi, dalam kawasan ini khususnya, dan Kota Tangerang Selatan umumnya, belum ada proyek rusunami yang diluncurkan atau dibangun. Dengan demikian, PT Arsidinamika Cipta merupakan pengembang pertama yang menggarap properti jenis ini di lokasi yang perkembangannya sangat dinamis itu.

 

PT Arsidinamika Cipta sejatinya adalah perusahaan yang berkecimpung di bidang konstruksi gedung dan infrastruktur selama lebih dari 10 tahun. Dengan label Abu & Co, selama kurang lebih 17 tahun, mereka berbisnis pengelolaan limbah buangan (sampah) dan penanganan kebersihan di lingkungan BSD City. Salah satu unit usaha lainnya bernama PT Nutricircle World,  bergerak di bidang perdagangan dengan sistem networking, yang memasarkan produk-produk suplemen untuk kesehatan.

 

Jadi, Sky View ini merupakan portofolio properti perdana mereka. Dibangun di atas lahan seluas 3.911 m2, tepat di belakang Polsek Serpong.  Terdiri atas 1 tower (12 lantai)  berbentuk F yang keseluruhannya berjumlah 537 unit. Ada 2 tipe yang dipasarkan yakni tipe 1 kamar tidur dan 2 kamar tidur. Dijual dengan harga mulai dari Rp85 juta (1 KT) sampai dengan Rp150 juta (2 KT). Dilengkapi dengan fasilitas 5 lift orang dan 1 lift barang, kolam renang, gedung serba guna, klinik, dan kios di lantai 1, water treatment plant (WTP), sewage treatment plant (STP), dan lain-lain.

 

 

“Perijinan Sky View  sudah lengkap.  Kami melakukan pengurusan ijin pada awal tahun 2009. Pemda setempat sangat mendukung pengembangan ini, sehingga kami diberi kemudahan perijinan, ” ujar Kemal Pasya,  Presiden Direktur PT Arsidinamika Cipta.

 

Dibangunnya Sky View di kawasan sekitar BSD City karena wilayah tersebut berkembang sangat pesat,  terutama setelah dibukanya akses tol Pondok Indah–BSD. Wilayah sekitar BSD menjadi semakin menarik minat investor maupun calon konsumen yang membutuhkan properti.  Apalagi dengan adanya fasilitas shuttle bus dan Kereta Rel Listrik (KRL) rute Serpong-Sudirman. Kian menjadikan kawasan ini sebagai kawasan terbuka dan bisa diakses dari berbagai arah dengan moda transportasi beragam.

 

“Kami melihat  ada ceruk pasar yang sangat besar untuk hunian dengan harga Rp100 juta hingga Rp200 juta. Mereka adalah pasangan muda dan para karyawan yang selama ini menghuni atau mengontrak rumah kost,” ujar Fritz Bonar Pangabean, General Manager PT Arsidinamika Cipta.

 

Oleh karena itu, PT Arsidinamika Cipta optimis Sky View akan diterima pasar dengan cepat. “Hingga saat ini sudah terjual 286 unit atau sekitar 49% dan kami yakin akhir Desember 2009 sudah terjual semua. Sekitar 20% pembeli menggunakan fasilitas KPR bersubsidi,” unfkap Fritz.

 

Sky View yang menelan investasi sebesar Rp55 miliar rencananya akan mulai dibangun November ini dan diserahterimakan tahun depan (November 2010). Untuk mewujudkan proyek perdananya ini, PT Arsidinamika Cipta memanfaatkan kredit konstruksi dari Bank BTN.

 

Melihat lokasinya, Sky View memang berpotensi cepat diserap pasar. Apalagi jumlahnya terbatas. Kemal Pasya mengungkapkan, harga rumah seken di sekitar proyek Sky View sudah di atas Rp200 juta (tipe 21) yang dibangun pada awal pengembangan BSD City. Sementara harga sewa rumah sekitar Rp500 ribu sampai Rp1 juta per bulan. Dengan harga jual tak lebih dari Rp200 juta, Sky View memang memikat untuk dimiliki.

 

“Kans untuk properti jenis rusunami ini terbuka luas,” kata Nurul Yaqin, Ketua DPD AREBI Banten yang juga Direktur Ben Hook Property. Melihat adanya peluang ini, memicu  PT Bumi Serpong Damai (BSD) Tbk. ikut peruntungan membangun apartemen murah  di kawasan pengembangan tahap II (sisi timur-1.500 Ha). Rencananya pada semester I tahun depan, apartemen murah itu akan mulai dikembangkan di atas lahan seluas 1,5 hektar (8 tower, 4-5 lantai) dengan investasi sebesar Rp60 miliar

 

Menurut Hermawan Wijaya, Komisaris PT BSD Tbk, pihaknya sudah menyiapkan bangunan vertikal untuk memenuhi permintaan konsumen dengan dana terbatas. “Solusi kami,membuat bangunan bertingkat tidak terlalu tinggi (low rise). Harganya penawaran perdana sekitar Rp150 juta-200 juta. Kalau dengan harga segitu dibuat landed, tidak masuk perhitungan bisnis,” katanya.. Bisa jadi dengan harga ramah pasar tersebut, apartemen yang dibangun BSD dan Sky View itu akan diminati mahasiswa beberapa universitas yang akan dibangun di BSD tahap II seperti Swiss German University (SGU) dan Prasetya Mulya Business School (PMBS).

 

Berkaca pada prestasi beberapa apartemen murah yang dibangun di sekitar kampus. Menuai sukses dalam waktu relati singkat. Seperti Aston Urbana Residence yang dibangun PT Titan Properti di kawasan Lippo Karawaci (5 tower, 657 unit) seharga mulai Rp246 juta. Selain mahasiswa Universitas Pelita Harapan, target pasarnya juga adalah ekspatriat dan karyawan rumah sakit. Begitupula dengan Margonda Residence yang membidik mahasiwa di kawasan Depok. Setelah sukses tahap pertama, pengembangnya, Grup Cempaka, membangun tahap kedua di atas lahan seluas 7.000 m². Rencananya dibangun tiga menara, yang terdiri atas 600 unit biasa dan 400 unit subsidi. Pembangunannya ditargetkan rampung tahun 2011. Harga jualnya mulai dari Rp 139 juta.

 

 

Sumber: Yuniar S

 

 

 

 

 

 

Tanto Kurniawan, Gelora Seorang Spartan

Lama tak beredar, Tanto Kurniawan menghentak ranah properti dengan proyek skala kota Paramount Serpong. Berbendera PT paramount Land Development, profesional yang punya pengalaman segudang ini, begitu muncul, langsung mencetak performa meyakinkan. Betapa tidak, ia mampu membawa Paramount Serpong sebagai proyek yang laik diperhitungkan di kawasan Serpong, Banten. Perolehannya pada 2008 lalu mencapai Rp300 miliar dan tahun 2009 ini hingga September sudah meraup Rp420 miliar. Melampaui target yang ditetapkan sebesar Rp350 miliar.

Tanto, memang dikenal sebagai veteran properti sukses. Pria kelahiran Cilegon, 3 Maret 1954 inilah arsitek di balik nama harum PT Jaya Real Property dan PT Pembangunan Jaya. Dia memuncaki kedua organisasi perusahaan milik Grup Ciputra tersebut sebelum membentuk PT Paramount Land Development. Selama lebih kurang 17 tahun, pehobi musik dan traveling ini mendedikasikan integritasnya. Bukan waktu yang singkat, karena jejak Tanto tak akan terhapus sampai kini. Bintaro yang menjadi core project PT Jaya Real Property, besar dan menjelma sebagai kawasan pilihan untuk tinggal dan investasi adalah berkat kontribusinya.

Intuisi tajamnya terbukti secara empiris. Saat menangani Bintaro, berkali-kali bapak tiga anak ini mengakuisisi wilayah-wilayah garapan milik perusahaan atau pengembang yang ‘sekarat’ namun menjanjikan potensi pundi segudang. Kiat serupa juga diimplementasikannya di Paramount Serpong. April 2008 silam, Tanto berani mengambil alih 50% (80 Ha) kepemilikan Grup Agung Podomoro atas lahan Telaga Gading Serpong. Berbagi separuh dengan PT Summarecon Agung Tbk. Ini dilakukannya karena prinsip mempersembahkan produk yang baik, berkualitas dan tentu saja menguntungkan. “Lahan di Telaga Gading Serpong saya nilai sangat prospektif untuk investasi,” ucap lulusan Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia tahun 1980 itu.

Nah, di atas lahan seluas 80 Ha itulah, Tanto akan mempersembahkan produk-produk properti mutakhir dan dijadikan sebagai sub CBD Paramount Serpong. Untuk tahap pertama akan dikembangkan 25 Ha, yang terdiri atas hotel bintang empat, perkantoran, dan fasilitas pusat belanja tematik seluas 65.000 m2. Realisasinya dimulai pada 2010. Menyusul 25 Ha berikutnya dan 30 Ha pengembangan akhir.

Bukan tanpa alasan Tanto menggenjot pengembangan Paramount Serpong. Market Serpong memang terhitung sangat kuat dengan potensi pertumbuhan harga yang menarik dan menjanjikan. Total market volume Serpong tercatat mencapai sekitar Rp3,5 triliun. Terbagi oleh empat proyek besar. BSD City menguasai Rp1,5 triliun, disusul Paramount Serpong dan Summarecon Serpong sebesar Rp1 triliun. Berturut-turut, Alam Sutera Rp600 miliar dan Melati Mas Rp200 miliar.

“Inilah momentum yang tepat untuk merilis produk-produk baru. Pasar tengah bergairah,” tandas Tanto yang semakin menggebu usai menyaksikan penjualan produk terakhirnya sejumlah 69 unit dalam sehari (klaster Oleaster, Il Rosa dan ruko Pasar Modern). Ini pula yang memotivasinya untuk mengeluarkan setidaknya 4 produk anyar selama tiga bulan ke depan.

Gelora jiwa spartan yang melekat kuat rupanya tak mampu membatasi Tanto untuk hanya ‘bermain’ di wilayah Serpong. Tahun 2011, ia berencana menyulap lahan di daerah Slipi (Jl S Parman), Jakarta Barat, sebagai mixed use development dan dijadikan sebagai salah satu signature property PT Paramount Land Development. Merangkum apartemen, hotel, kantor, convention hall dan thematic mall.

“Paramount Land Development akan tinggal landas dalam lima tahun ke depan. Rencana strategis kami adalah menjadi yang terbaik dan memberikan manfaat untuk konsumen (investor dan end user) dengan zero debt,” yakinnya.

Grup Margahayuland Siapkan Portofolio Massive Development

Metro Trade Center dalam kompleks Metro Soekarno Hatta Estate adalah debut perdana Grup Margahayuland di sektor komersial ritel. Berkongsi dengan PT Dwi Putera Cipta Perdana, Grup Margahayuland memiliki 23% saham kepemilikan. Kendati terhitung sukses, ditandai dengan tingkat okupansi nyaris sempurna, namun mereka ogah garap ruang ritel lagi.

Grup Margahayuland justru tengah mempersiapkan portofolio yang sama sekali asing bagi mereka, gedung jangkung bertajuk The Suites Metro. Ini merupakan pengembangan  masif pertama mereka yang merangkum tiga menara apartemen sebanyak 1.700 unit, town house dan community center. The Suites Metro akan dikembangkan di daerah Bandung Timur, Jawa Barat. Menempati lahan seluas  2,9 Ha.

Dibidaninya proyek anyar tersebut, menurut Direktur Utama Grup Margahayuland, Hari Raharta Sudrajat, termotivasi oleh komposisi pasar di Bandung yang telah mengalami pergeseran. Pasar yang memerlukan hunian sekaligus fasilitas yang mendukung kepraktisan hidup, mulai menguat. “Terbukti beberapa proyek apartemen bersubsidi laris diserbu pembeli,” ujarnya.

Harga yang ditawarkan The Suites Metro berkisar antara Rp144 juta-200 juta/unit. Kombinasi antara bersubsidi dan non subsidi. Pembangunannya sendiri akan dimulai pada awal 2010. “Kami telah mendapat konfirmasi positif dari Bank Arthagraha untuk mendanai konstruksi The Suites Metro,” ujar Hari.

Bank yang sama juga digandeng untuk menyokong perkuatan finansial Menara Latumeten di Jakarta Barat yang kini tengah dalam proses ground breaking. Di proyek ini, Margahayuland  berkolaborasi dengan Grup Bahama. Mereka menawarkan 1.230 unit apartemen subsidi. Enam puluh persen di antaranya sudah terjual dan akan diserahterimakan kepada pemilik pada akhir 2010.

Agak mengherankan juga kiprah kelompok pengembang ini. Di usianya yang tak muda lagi, mereka tak percaya diri memproduksi high rise property. Padahal sudah didirikan sejak 11 Februari 1971 dengan nama awal PT Margahayu. Bisnis intinya bahkan, terkait erat dengan sektor properti yakni jasa konstruksi dan perdagangan umum. Mereka bermetafora hingga menjadi Grup Margahayuland pada medio 2005.

Selama 38 tahun tersebut, jumlah unit rumah yang diproduksi sekitar 32.000 unit. Terdiri atas berbagai tipe dari total 28 protofolio perumahan yang tersebar di Bandung, Cirebon, Bogor, Bekasi dan Karawang. Sampai kemudian kesempatan untuk membuktikan senioritas itu datang.

“Kami memang lebih fokus membangun perumahan. Sebagian besar dari ribuan rumah yang terbangun itu untuk kalangan menengah bawah. Kami punya komitmen sejak perusahaan ini dibentuk, jangan melupakan rakyat kecil. Merekalah penopang utama kami hingga mampu bertahan sampai sekarang,” urai Hari seraya menambahkan, Grup Marhayuland popular sebagai spesialis pembangun rumah sederhana/RS.

Menara Latumeten adalah gedung vertikal perdana yang mereka kembangkan. Menyusul kemudian The Suites Metro. Lantaran Menara Latumeten adalah pengalaman pertama, mereka memilih untuk bekerjasama dengan mitra strategis, Grup Bahama. Beda dengan The Suites Metro, mereka mulai percaya diri membangun sendiri.

Satu hal yang menarik, mitra strategis yang digandeng adalah kelompok usaha yang dekat dengan atau mempunyai hubungan erat dengan institusi pemerintah/TNI. Bukan suatu kebetulan, karena sejak rekam jejak perdana, mereka telah mengerjakan pembangunan perumahan untuk instansi pemerintah/TNI. Jadi, bagai menemukan belahan pinang, wajar jika Grup Bahama dan Bank Arthagrha yang digandeng. Sebagaimana kita mafhumi kedua nama terakhir ini memiliki relasi dan jaringan kuat dengan regim penguasa.

“Supaya mudah saja. Instansi pemerintah/TNI ini sebetulnya captive market. Kami berusaha memenuhi kebutuhan mereka. Kebetulan kami memiliki pengalaman panjang menyediakan rumah untuk para PNS dan prajurit. Jadi, ya mudah saja,” urai Hari.

Proyek baru lainnya yang tengah disiapkan pun tak beranjak dari pemenuhan kebutuhan pasar khusus ini. Bersama Grup Sanggarindah, Grup Bahama dan Yayasan Kesejahteraan Perumahan Prajurit (YKPP), tengah mempersiapkan pengembangan sekitar 4.000 unit RS.

Selain itu, konsentrasi kelompok usaha yang dirintis tiga bersaudara; Djoeliah Poerwita, Ma’sum Sudrajat dan Jajat Priatna ini juga terbagi ke proyek The Mansion yang menyasar pasar menengah atas. Jumlahnya hanya 60 unit di atas lahan seluas 2,4 Ha dengan tawaran harga Rp500 juta-1,2 miliar. Beranjaknya Margahayuland ke kelas lebih tinggi, bukan tanpa alasan. Mereka tengah bersiap memburu target perolehan perusahaan sebanyak Rp4 triliun selama lima tahun ke depan.

Dan The Mansion, hanyalah satu dari sekian banyak proyek dengan ekspektasi volume tinggi yang tengah digodok. Tiga lainnya adalah portofolio strategis berupa hotel bintang tiga, perkantoran dan rumah mewah. Keseluruhannya berlokasi di Bandung, Jawa Barat. Sementara future development lainnya berupa ratusan unit RSH di Cikarang, sudah memasuki tahap pematangan lahan.

Sekadar informasi, perolehan penjualan tahun 2008 mencapai Rp98 miliar. Memang terhitung kecil, namun, mereka optimis dengan merambah kelas pasar yang lebih atas, serta rajin merilis produk spesifik, secara volume target Rp4 triliun, dapat diraih. “Kami ingin dikenal sebagai pengembang yang tidak hanya menguasai pasar Bandung dan pasar marjinal, juga wilayah garapan lainnya yang kami nilai masih prospektif,” tandas Hari.

Moratorium Harga Tanah, Mungkinkah?

Rekan jurnalis saya, Ahmad Punto, pernah melontarkan gagasan, jika ada moratorium utang, semestinya ada juga moratorium harga tanah. Nah, terinspirasi oleh ide orisinilnya, saya tergerak untuk menulis artikel ini.

Harga tanah, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta, memang spektakuler. Termahal, di kawasan sentra bisnis distrik  Segitiga Emas (Thamrin-Sudirman-Kuningan), sudah mencapai Rp20 juta-25 juta/m2. Sementara di kawasan lainnya bervariasi, mulai dari Rp5 juta hingga belasan juta. Nilai ini jauh di atas harga resmi alias NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)-nya. Apa sih yang menyebabkan harga tanah ini setinggi langit?

Beberapa faktor diyakini dapat mempengaruhi nilai tanah secara signifikan. Sebut saja, kelengkapan fasilitas, aksesibilitas yang memadai, kondisi infrastruktur yang berkualitas, serta tentu saja pusat aktifitas yang terdapat di kawasan tersebut. Tapi, apa betul hanya itu? mengapa harga lahan di Jl MT Haryono, yang notabene juga berada di tengah kota dan bahkan hanya sepelemparan batu dari Kuningan justru lebih rendah? Sama nasibnya dengan harga tanah di koridor S Parman.

Para pengamat properti dengan reputasi baik, seperti Bayu Utomo dari Procon, Dwi Novita Yeni dari Coldwell Banker Indonesia, tegas mengatakan bahwa bisnis properti yang tak bisa lepas dari pasok tanah, terikat juga dengan hukum pasar supply and demand. Jika permintaan tanah di satu kawasan sangat aktif maka itu akan memicu pergerakan harga. Apalagi kalau ketersediaannya terbatas.

Memang, kondisi aktual Jakarta yang mengalami defisit lahan kosong memungkinkan peningkatan harga tanah yang agresif. Kurvanya terus meningkat dari tahun ke tahun. Bahkan beberapa tahun terakhir, ketika bisnis properti sudah mulai berada pada siklus buyer’s market, kenaikannya bisa tak terkendali.

Okelah, jika motivasi supply and demand melatarbelakangi peningkatan  harga tanah, dapat dimengerti. Tapi mengapa nilai yang dicapai bisa begitu tinggi, bahkan di luar batas toleransi. Rp25 juta/m2? jika harga lahannya saja segitu, bagaimana dengan harga properti yang akan dibangun di atasnya? Pantas saja ada apartemen mewah di bilangan Sudirman dan Thamrin, dipatok sampai seharga Rp35 juta/m2. Benar-benar bikin saya geleng-geleng kepala.

Saya tak habis mengerti dan mencoba terus mencari jawabnya untuk mengerti. Bahkan ketika krisis finansial global terjadi November 2008 lalu pun, harga tanah ini tak juga bisa direm. Dia terus melaju cepat. “Untuk kawasan bisnis, kenaikannya bisa mencapai 20-25% per tahun,’ ujar Dwinovita Yeni.

Bisakah harga tanah dimoratoriumkan? sampai menyentuh batas rasional, untuk tidak dikatakan ramah pasar alias ‘standar’ sajalah. Jawaban yang paling masuk akal adalah redistribusi pembangunan properti. Selama ini, pembangunan terkonsentrasi di tengah kota, sehingga semua aktifitas baik bisnis maupun sosial tersedot ke sini.

Nah, jika saja para pengembang properti mau membangun apartemen, pusat belanja atau high rise building seperti perkantoran dan hotel di kawasan yang lahannya masih surplus, maka laju harga lahan gila-gilaan dapat ‘dimoratoriumkan’. Sebatas itu, karena untuk menurunkannya, merupakan hil yang mustahal. “Harga lahan tak akan pernah turun, “, demikian pemeo wajib yang menjadi acuan para pengembang.

Redistribusi pembangunan, seperti yang dilakukan beberapa pengembang akhir-akhir ini menunjukkan sinyal positif. Bahwa ‘aglomerasi’ pembangunan hanya di satu titik, tidaklah selalu baik. Terbukti, hingga saat ini pembangunan apartemen bersubsidi di tengah kota, masih terkendala masalah mahalnya harga tanah.

PT Bumi Serpong Damai Tbk., mulai menggarap BSD Wilayah Barat. Ekspansi strategis BSD ini dapat dikatakan jitu. Mengingat persaingan di wilayah Serpong Timur sudah demikian pesat. Harga tanah dan propertinya terhitung tinggi. Jika sudah  begini, maka gain yang ditawarkankan justru lebih sedikit.  Akan sulit bagi properti (lahan dan bangunan) yang sudah mencapai pertumbuhan harga maksimal, untuk melompat lebih tinggi lagi. Kalau pun bergerak, pertumbuhannya kecil. Saat ini, harga lahan di sana telah mencapai Rp3 juta-7 juta/m2. Dan ini sangat tidak menarik bagi para investor. Karena mereka, pada prinsipnya sangat mengharapkan keuntungan dengan pertumbuhan yang besar.

Dengan dibangunnya BSD Barat, peluang pengembangnya untuk terus mempertahankan dan menambah investor baru, terbuka lebar. Portofolio baru ini, merupakan tawaran pilihan yang menarik bagi mereka.

Contoh kasus yang paling menarik dan fenomenal adalah yang dilakukan PT Summarecon Agung Tbk. Ketika harga properti di Kelapa Gading sudah mencapai puncaknya,  untuk kemudian melambat pergerakannya, mereka mengalihkan orientasinya ke Serpong (Summarecon Serpong). Walhasil, harga properti di Kelapa Gading pertumbuhannya kini tidak sepesat lima tahun lalu.  Sementara Serpong Summarecon mulai menemukan bentuknya sebagai ladang investasi baru.

So, moratorium harga tanah, mungkinkah? mungkin-mungkin saja, selama para pelaku bisnis dan industri properti tidak terpaku pada pengembangan satu kawasan. Mereka harus mau membuka kawasan baru dan menjadikannya sebagai kawasan yang bernilai tambah.

Melebur Bersama Cibubur

Sejak pamor Cikeas, kediaman Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, menanjak pada 2004 lalu, kawasan ini menjadi salah satu pilihan investasi dan garapan pengembang Nasional. Lokasinya yang hanya dipisahkan oleh sungai Cikeas dan berjarak sepelemparan batu dari Cibubur, serta faktor terjaminnya keamanan, turut mendongkrak popularitasnya. Galib jika Grup Agung Sedayu lantas mengembangkan Cibubur Country seluas 62 Ha. Tak jauh dari Puri Cikeas, istana pribadi Pak SBY. Diekori pengembang lainnya yang ikut menggarap lahan-lahan yang berdekatan dengan Cikeas yakni di Ciangsana, Cileungsi, Kranggan, dan sekitarnya.

Yang menarik, justru disematkannya nama ‘Cibubur’ pada Cibubur Country. Bukan nama ‘Cikeas’. Serupa halnya dengan Cibubur Mansion dan Permata Cibubur (Grup Kharisma), Villa Cibubur 1 dan 2 (Grup Subentra Land), dan Cibubur Residences (Bahtera Mulia Propertindo). Padahal jelas-jelas secara administratif, perumahan-perumahan tersebut masuk dalam wilayah Kabupaten Bogor dan Kabupaten Bekasi.

Dapat dibaca dengan terang bahwa brand Cibubur dianggap sebagai selling point yang sangat kuat dan mempengaruhi penjualan. Grup Subentra Land, sampai harus membuka Villa Cibubur tahap 3 setelah kisah sukses tahap 1 dan 2. Padahal harga terendahnya sudah menyentuh angka Rp250 juta untuk tipe 36/72. Begitupula dengan Cibubur Residences (25 Ha) yang meraup rupiah dari penjualan unit-unit rumah seharga Rp4oo juta-900 juta (43/90-150/180).

Elena Trisnawati, General Manager Business Development Kota Wisata, dalam sebuah kesempatan mengatakan, label Cibubur kini telah mencapai puncaknya. Popularitasnya telah dirintis sejak dibukanya exit toll Jagorawi ramp Cibubur dan jalur Transyogi (alternatif) pada tahun 1990-an yang menghubungkan kawasan timur Jakarta dengan kawasan-kawasan industri yang berada di Kabupaten-Kabupaten penyangganya, seperti Bogor, Bekasi dan Depok.

“Pengembangan properti sudah sangat padat. Tak ada sejengkal pun tanah yang dibiarkan tanpa pembangunan. Nah, mumpung ketenaran nama Cibubur belum susut, para pengembang itu memanfaatkannya untuk kepentingan penjualan produknya. Tak peduli lokasinya beradius kilometeran dari Cibubur. Yang penting, ada ‘Cibubur’-nya,” urai Elena.

Dan memang, pasar pun tak peduli hal detil tentang administrasi wilayah, toh yang penting bagi mereka dapat memiliki rumah di Cibubur. Sebab, dengan memiliki rumah di Cibubur sekaligus juga memiliki prestis yang hanya bisa didapat oleh mereka dengan kategori kelas menengah ke atas.

Kota Wisata (PT Duta Pertiwi Tbk) yang rajin menelurkan portofolio barunya, juga menangguk ‘untung’ dari kata Cibubur yang dicantumkan pada alamat korespondensinya. Menurut Elena, berapa pun harga produk rumah/klaster barunya, selalu terserap pasar. “Klaster Belleveu dan Coatsville yang harganya saat ini sudah di atas Rp500 jutaan, laris manis. Kami mempertimbangkan untuk membuka lahan lagi untuk klaster-klaster seharga Rp300 juta-1 miliar,” ungkapnya seraya mengimbuhkan selain rumah, Kota Wisata akan berkonsentrasi pada pengembangan komersial (pusat belanja dan ruko) di CBD Kota Wisata serta penambahan akses baru ke arah Narogong Bekasi dan Jatiasih-Cikunir. Konsesinya yang seluas 1.000 Ha, baru 50% dikembangkan.

Agresifitas para pengembang ini, jelas membuat Cibubur dan kawasan sekitarnya semakin padat dan sesak. Harga lahannya sudah meroket menjadi Rp5 juta-7 juta/m2 untuk jalur utama arah Taman Bunga, dan Jl Transyogi. Sementara di dalam kawasan perumahan masih berada pada angka Rp3 juta-5 juta/m2. Menurut Ruth Elizabeth, Principal Ray White Cibubur, harga lahan aktual ini naik 15-20% dari tahun lalu. Selain disebabkan oleh permintaan yang tak pernah surut, ketersediaan lahan yang terbatas, juga mulai dilakukannya pengukuran dan pembebasan sebagian lahan untuk kebutuhan pembangunan JORR 2 seksi Cimanggis-Cibitung.

Tingginya harga lahan yang berimbas pada harga properti tersebut, sejatinya memicu pergerakan kawasan lain. Para pengembang yang tidak kebagian ‘jatah’ lahan garapan, mengalihkan orientasinya ke kawasan di sekitar Cibubur. Seperti Cileungsi, Citeureup, Narogong Bekasi, bahkan hingga ke Sentul. Yang terakhir ini kendati paling jauh lokasinya, tetap saja tak bisa lepas dari kekinian Cibubur.

Salah satu veteran properti yang berperan dalam pengembangan Sentul City (d/h Bukit Sentul) Tjahjadi Kumala pernah mengatakan, posisi Sentul sudah bisa menyaingi Cibubur. Dus, beroperasinya Bogor Outer Ring Road (BORR) 2 seksi Sentul-Taman Yasmin memberi kesempatan luas bagi Sentul menjadi kawasan yang sangat terbuka. “Cibubur sudah terlalu padat. Sentul menjadi pilihan lain. Lihat saja, selain Sentul City, terdapat Grand Sentul City, Mutiara Sentul, dan lain-lain,” ujarnya.

Pun demikian, masing-masing kawasan tersebut di atas memiliki kelebihan dan kekurangan. Mereka akan berkembang bila ada pusat kegiatan (center of growth) yang dapat menggerakkan roda ekonomi, yang didukung oleh ketersediaan akses, moda transportasi, dan fasilitas umum.

Sentul, Citeureup, Cileungsi-Jonggol, Narogong-Bekasi memiliki daya kompetisi yang berbeda. Yang ditandai oleh perbedaan basis ekonomi. Kecuali Sentul, kesamaan lainnya ada pada kedekatan akses dengan kawasan dan sentra industri di Bekasi dan Cikarang. Untuk tahap awal kawasan-kawasan tersebut potensial sebagai kawasan hunian. Bila komunitas telah terbentuk, perkembangan berlangsung pesat, maka permintaan akan sektor properti komersial akan muncul secara otomatis.

“Perumahan merupakan salah satu generator terciptanya akselerasi pertumbuhan sebuah kawasan yang pada gilirannya memicu pertumbuhan sektor komersial. Kendati sudah mulai sporadis pengembangannya, properti komersial di kawasan-kawasan ini memiliki prospek yang bagus dengan catatan harus memperhatikan segmentasi agar terserap pasar,” ujar Dwi Novita Yeni, Research & Analyst Manager Coldwell Banker Indonesia.

Peluang PT Dwikarya Langgeng Sukses menjadikan Harvest City di koridor Cileungsi-Jonggol sebagai kota mandiri, tampaknya terbuka lebar. Mengingat, mereka menyasar segmen dengan ceruk pasar luas. Perumahan yang mereka bangun mengakomodasi semua kelas. Mulai dari high density hingga low density lengkap dengan fasilitas-fasilitas komersial ritel berupa ruko, dan pusat belanja. Hotel dan apartemen masuk dalam future development.

Agar kawasan perumahan ini hidup, pengembangnya membangun rumah high density lebih dulu. Hasilnya,  rumah tipe 43/78 seharga Rp150 jutaan disambut antusias pasar. Strategi membangun rumah mungil lebih dulu, bisa dikatakan tepat. Sebab, di sekitar Cileungsi-Jonggol, Citeureup, Narogong-Bekasi sebagai catchment area Harvest City, terdapat banyak karyawan yang bekerja pada pabrik-pabrik yang beroperasi di sana.

Grup Ciputra pun sampai harus menurunkan level sasaran pasarnya ke segmen menengah bawah untuk perumahan Citra Indah di Jonggol. Di sini ditawarkan rumah ukuran 21/60-66/300 dengan harga Rp60 juta-300 juta. Dulunya, Citra Indah diperuntukkan bagi pasar menengah dan menengah atas. Namun, pada kurun 1990, pengembangan intensif belum diarahkan ke sana. Baru kemudian setelah krisis 1997-1998, orientasi pengembangan diarahkan ke timur dan selatan Jakarta.  Dalam medio inilah, kita kemudian dikenalkan pada Kota Wisata, Legenda Wisata, Raffles Hills, Puri Sriwedari, dan Taman Laguna. Sementara dalam rentang 2000-an muncul Cibubur Riverside, Mahogany Residences, Grand Cibubur, The Address, dan lain-lain.

Bila melihat keterhubungan kawasan-kawasan tersebut dengan wilayah lainnya di Jabodetabek di masa datang dengan terbangunnya seluruh segmen JORR2, maka mereka akan menjelma menjadi ladang emas investasi yang menggiurkan. Selain perumahan, yang akan turut bertumbuh adalah properti komersial khususnya ritel. Ini dimungkinkan oleh proyeksi melonjaknya pula kebutuhan akan properti komersial yang menunjang aktifitas ekonomi baik di dalam kawasan itu sendiri maupun di kawasan-kawasan lain yang dihubungkan oleh JORR2 tersebut. Namun begitu, dibutuhkan waktu yang cukup lama untuk bisa mencapai kondisi ini. Dan itu sangat bergantung pada ketersediaan fasilitas, aksesibilitas, dan bagaimana pemerintah dapat menentukan zoning yang sesuai untuk kawasan-kawasan tersebut agar dapat menumbuhkan aktifitas perekonomian dan saling menunjang.