Melebur Bersama Cibubur

Sejak pamor Cikeas, kediaman Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, menanjak pada 2004 lalu, kawasan ini menjadi salah satu pilihan investasi dan garapan pengembang Nasional. Lokasinya yang hanya dipisahkan oleh sungai Cikeas dan berjarak sepelemparan batu dari Cibubur, serta faktor terjaminnya keamanan, turut mendongkrak popularitasnya. Galib jika Grup Agung Sedayu lantas mengembangkan Cibubur Country seluas 62 Ha. Tak jauh dari Puri Cikeas, istana pribadi Pak SBY. Diekori pengembang lainnya yang ikut menggarap lahan-lahan yang berdekatan dengan Cikeas yakni di Ciangsana, Cileungsi, Kranggan, dan sekitarnya.

Yang menarik, justru disematkannya nama ‘Cibubur’ pada Cibubur Country. Bukan nama ‘Cikeas’. Serupa halnya dengan Cibubur Mansion dan Permata Cibubur (Grup Kharisma), Villa Cibubur 1 dan 2 (Grup Subentra Land), dan Cibubur Residences (Bahtera Mulia Propertindo). Padahal jelas-jelas secara administratif, perumahan-perumahan tersebut masuk dalam wilayah Kabupaten Bogor dan Kabupaten Bekasi.

Dapat dibaca dengan terang bahwa brand Cibubur dianggap sebagai selling point yang sangat kuat dan mempengaruhi penjualan. Grup Subentra Land, sampai harus membuka Villa Cibubur tahap 3 setelah kisah sukses tahap 1 dan 2. Padahal harga terendahnya sudah menyentuh angka Rp250 juta untuk tipe 36/72. Begitupula dengan Cibubur Residences (25 Ha) yang meraup rupiah dari penjualan unit-unit rumah seharga Rp4oo juta-900 juta (43/90-150/180).

Elena Trisnawati, General Manager Business Development Kota Wisata, dalam sebuah kesempatan mengatakan, label Cibubur kini telah mencapai puncaknya. Popularitasnya telah dirintis sejak dibukanya exit toll Jagorawi ramp Cibubur dan jalur Transyogi (alternatif) pada tahun 1990-an yang menghubungkan kawasan timur Jakarta dengan kawasan-kawasan industri yang berada di Kabupaten-Kabupaten penyangganya, seperti Bogor, Bekasi dan Depok.

“Pengembangan properti sudah sangat padat. Tak ada sejengkal pun tanah yang dibiarkan tanpa pembangunan. Nah, mumpung ketenaran nama Cibubur belum susut, para pengembang itu memanfaatkannya untuk kepentingan penjualan produknya. Tak peduli lokasinya beradius kilometeran dari Cibubur. Yang penting, ada ‘Cibubur’-nya,” urai Elena.

Dan memang, pasar pun tak peduli hal detil tentang administrasi wilayah, toh yang penting bagi mereka dapat memiliki rumah di Cibubur. Sebab, dengan memiliki rumah di Cibubur sekaligus juga memiliki prestis yang hanya bisa didapat oleh mereka dengan kategori kelas menengah ke atas.

Kota Wisata (PT Duta Pertiwi Tbk) yang rajin menelurkan portofolio barunya, juga menangguk ‘untung’ dari kata Cibubur yang dicantumkan pada alamat korespondensinya. Menurut Elena, berapa pun harga produk rumah/klaster barunya, selalu terserap pasar. “Klaster Belleveu dan Coatsville yang harganya saat ini sudah di atas Rp500 jutaan, laris manis. Kami mempertimbangkan untuk membuka lahan lagi untuk klaster-klaster seharga Rp300 juta-1 miliar,” ungkapnya seraya mengimbuhkan selain rumah, Kota Wisata akan berkonsentrasi pada pengembangan komersial (pusat belanja dan ruko) di CBD Kota Wisata serta penambahan akses baru ke arah Narogong Bekasi dan Jatiasih-Cikunir. Konsesinya yang seluas 1.000 Ha, baru 50% dikembangkan.

Agresifitas para pengembang ini, jelas membuat Cibubur dan kawasan sekitarnya semakin padat dan sesak. Harga lahannya sudah meroket menjadi Rp5 juta-7 juta/m2 untuk jalur utama arah Taman Bunga, dan Jl Transyogi. Sementara di dalam kawasan perumahan masih berada pada angka Rp3 juta-5 juta/m2. Menurut Ruth Elizabeth, Principal Ray White Cibubur, harga lahan aktual ini naik 15-20% dari tahun lalu. Selain disebabkan oleh permintaan yang tak pernah surut, ketersediaan lahan yang terbatas, juga mulai dilakukannya pengukuran dan pembebasan sebagian lahan untuk kebutuhan pembangunan JORR 2 seksi Cimanggis-Cibitung.

Tingginya harga lahan yang berimbas pada harga properti tersebut, sejatinya memicu pergerakan kawasan lain. Para pengembang yang tidak kebagian ‘jatah’ lahan garapan, mengalihkan orientasinya ke kawasan di sekitar Cibubur. Seperti Cileungsi, Citeureup, Narogong Bekasi, bahkan hingga ke Sentul. Yang terakhir ini kendati paling jauh lokasinya, tetap saja tak bisa lepas dari kekinian Cibubur.

Salah satu veteran properti yang berperan dalam pengembangan Sentul City (d/h Bukit Sentul) Tjahjadi Kumala pernah mengatakan, posisi Sentul sudah bisa menyaingi Cibubur. Dus, beroperasinya Bogor Outer Ring Road (BORR) 2 seksi Sentul-Taman Yasmin memberi kesempatan luas bagi Sentul menjadi kawasan yang sangat terbuka. “Cibubur sudah terlalu padat. Sentul menjadi pilihan lain. Lihat saja, selain Sentul City, terdapat Grand Sentul City, Mutiara Sentul, dan lain-lain,” ujarnya.

Pun demikian, masing-masing kawasan tersebut di atas memiliki kelebihan dan kekurangan. Mereka akan berkembang bila ada pusat kegiatan (center of growth) yang dapat menggerakkan roda ekonomi, yang didukung oleh ketersediaan akses, moda transportasi, dan fasilitas umum.

Sentul, Citeureup, Cileungsi-Jonggol, Narogong-Bekasi memiliki daya kompetisi yang berbeda. Yang ditandai oleh perbedaan basis ekonomi. Kecuali Sentul, kesamaan lainnya ada pada kedekatan akses dengan kawasan dan sentra industri di Bekasi dan Cikarang. Untuk tahap awal kawasan-kawasan tersebut potensial sebagai kawasan hunian. Bila komunitas telah terbentuk, perkembangan berlangsung pesat, maka permintaan akan sektor properti komersial akan muncul secara otomatis.

“Perumahan merupakan salah satu generator terciptanya akselerasi pertumbuhan sebuah kawasan yang pada gilirannya memicu pertumbuhan sektor komersial. Kendati sudah mulai sporadis pengembangannya, properti komersial di kawasan-kawasan ini memiliki prospek yang bagus dengan catatan harus memperhatikan segmentasi agar terserap pasar,” ujar Dwi Novita Yeni, Research & Analyst Manager Coldwell Banker Indonesia.

Peluang PT Dwikarya Langgeng Sukses menjadikan Harvest City di koridor Cileungsi-Jonggol sebagai kota mandiri, tampaknya terbuka lebar. Mengingat, mereka menyasar segmen dengan ceruk pasar luas. Perumahan yang mereka bangun mengakomodasi semua kelas. Mulai dari high density hingga low density lengkap dengan fasilitas-fasilitas komersial ritel berupa ruko, dan pusat belanja. Hotel dan apartemen masuk dalam future development.

Agar kawasan perumahan ini hidup, pengembangnya membangun rumah high density lebih dulu. Hasilnya,  rumah tipe 43/78 seharga Rp150 jutaan disambut antusias pasar. Strategi membangun rumah mungil lebih dulu, bisa dikatakan tepat. Sebab, di sekitar Cileungsi-Jonggol, Citeureup, Narogong-Bekasi sebagai catchment area Harvest City, terdapat banyak karyawan yang bekerja pada pabrik-pabrik yang beroperasi di sana.

Grup Ciputra pun sampai harus menurunkan level sasaran pasarnya ke segmen menengah bawah untuk perumahan Citra Indah di Jonggol. Di sini ditawarkan rumah ukuran 21/60-66/300 dengan harga Rp60 juta-300 juta. Dulunya, Citra Indah diperuntukkan bagi pasar menengah dan menengah atas. Namun, pada kurun 1990, pengembangan intensif belum diarahkan ke sana. Baru kemudian setelah krisis 1997-1998, orientasi pengembangan diarahkan ke timur dan selatan Jakarta.  Dalam medio inilah, kita kemudian dikenalkan pada Kota Wisata, Legenda Wisata, Raffles Hills, Puri Sriwedari, dan Taman Laguna. Sementara dalam rentang 2000-an muncul Cibubur Riverside, Mahogany Residences, Grand Cibubur, The Address, dan lain-lain.

Bila melihat keterhubungan kawasan-kawasan tersebut dengan wilayah lainnya di Jabodetabek di masa datang dengan terbangunnya seluruh segmen JORR2, maka mereka akan menjelma menjadi ladang emas investasi yang menggiurkan. Selain perumahan, yang akan turut bertumbuh adalah properti komersial khususnya ritel. Ini dimungkinkan oleh proyeksi melonjaknya pula kebutuhan akan properti komersial yang menunjang aktifitas ekonomi baik di dalam kawasan itu sendiri maupun di kawasan-kawasan lain yang dihubungkan oleh JORR2 tersebut. Namun begitu, dibutuhkan waktu yang cukup lama untuk bisa mencapai kondisi ini. Dan itu sangat bergantung pada ketersediaan fasilitas, aksesibilitas, dan bagaimana pemerintah dapat menentukan zoning yang sesuai untuk kawasan-kawasan tersebut agar dapat menumbuhkan aktifitas perekonomian dan saling menunjang.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: