Moratorium Harga Tanah, Mungkinkah?

Rekan jurnalis saya, Ahmad Punto, pernah melontarkan gagasan, jika ada moratorium utang, semestinya ada juga moratorium harga tanah. Nah, terinspirasi oleh ide orisinilnya, saya tergerak untuk menulis artikel ini.

Harga tanah, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta, memang spektakuler. Termahal, di kawasan sentra bisnis distrik  Segitiga Emas (Thamrin-Sudirman-Kuningan), sudah mencapai Rp20 juta-25 juta/m2. Sementara di kawasan lainnya bervariasi, mulai dari Rp5 juta hingga belasan juta. Nilai ini jauh di atas harga resmi alias NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)-nya. Apa sih yang menyebabkan harga tanah ini setinggi langit?

Beberapa faktor diyakini dapat mempengaruhi nilai tanah secara signifikan. Sebut saja, kelengkapan fasilitas, aksesibilitas yang memadai, kondisi infrastruktur yang berkualitas, serta tentu saja pusat aktifitas yang terdapat di kawasan tersebut. Tapi, apa betul hanya itu? mengapa harga lahan di Jl MT Haryono, yang notabene juga berada di tengah kota dan bahkan hanya sepelemparan batu dari Kuningan justru lebih rendah? Sama nasibnya dengan harga tanah di koridor S Parman.

Para pengamat properti dengan reputasi baik, seperti Bayu Utomo dari Procon, Dwi Novita Yeni dari Coldwell Banker Indonesia, tegas mengatakan bahwa bisnis properti yang tak bisa lepas dari pasok tanah, terikat juga dengan hukum pasar supply and demand. Jika permintaan tanah di satu kawasan sangat aktif maka itu akan memicu pergerakan harga. Apalagi kalau ketersediaannya terbatas.

Memang, kondisi aktual Jakarta yang mengalami defisit lahan kosong memungkinkan peningkatan harga tanah yang agresif. Kurvanya terus meningkat dari tahun ke tahun. Bahkan beberapa tahun terakhir, ketika bisnis properti sudah mulai berada pada siklus buyer’s market, kenaikannya bisa tak terkendali.

Okelah, jika motivasi supply and demand melatarbelakangi peningkatan  harga tanah, dapat dimengerti. Tapi mengapa nilai yang dicapai bisa begitu tinggi, bahkan di luar batas toleransi. Rp25 juta/m2? jika harga lahannya saja segitu, bagaimana dengan harga properti yang akan dibangun di atasnya? Pantas saja ada apartemen mewah di bilangan Sudirman dan Thamrin, dipatok sampai seharga Rp35 juta/m2. Benar-benar bikin saya geleng-geleng kepala.

Saya tak habis mengerti dan mencoba terus mencari jawabnya untuk mengerti. Bahkan ketika krisis finansial global terjadi November 2008 lalu pun, harga tanah ini tak juga bisa direm. Dia terus melaju cepat. “Untuk kawasan bisnis, kenaikannya bisa mencapai 20-25% per tahun,’ ujar Dwinovita Yeni.

Bisakah harga tanah dimoratoriumkan? sampai menyentuh batas rasional, untuk tidak dikatakan ramah pasar alias ‘standar’ sajalah. Jawaban yang paling masuk akal adalah redistribusi pembangunan properti. Selama ini, pembangunan terkonsentrasi di tengah kota, sehingga semua aktifitas baik bisnis maupun sosial tersedot ke sini.

Nah, jika saja para pengembang properti mau membangun apartemen, pusat belanja atau high rise building seperti perkantoran dan hotel di kawasan yang lahannya masih surplus, maka laju harga lahan gila-gilaan dapat ‘dimoratoriumkan’. Sebatas itu, karena untuk menurunkannya, merupakan hil yang mustahal. “Harga lahan tak akan pernah turun, “, demikian pemeo wajib yang menjadi acuan para pengembang.

Redistribusi pembangunan, seperti yang dilakukan beberapa pengembang akhir-akhir ini menunjukkan sinyal positif. Bahwa ‘aglomerasi’ pembangunan hanya di satu titik, tidaklah selalu baik. Terbukti, hingga saat ini pembangunan apartemen bersubsidi di tengah kota, masih terkendala masalah mahalnya harga tanah.

PT Bumi Serpong Damai Tbk., mulai menggarap BSD Wilayah Barat. Ekspansi strategis BSD ini dapat dikatakan jitu. Mengingat persaingan di wilayah Serpong Timur sudah demikian pesat. Harga tanah dan propertinya terhitung tinggi. Jika sudah  begini, maka gain yang ditawarkankan justru lebih sedikit.  Akan sulit bagi properti (lahan dan bangunan) yang sudah mencapai pertumbuhan harga maksimal, untuk melompat lebih tinggi lagi. Kalau pun bergerak, pertumbuhannya kecil. Saat ini, harga lahan di sana telah mencapai Rp3 juta-7 juta/m2. Dan ini sangat tidak menarik bagi para investor. Karena mereka, pada prinsipnya sangat mengharapkan keuntungan dengan pertumbuhan yang besar.

Dengan dibangunnya BSD Barat, peluang pengembangnya untuk terus mempertahankan dan menambah investor baru, terbuka lebar. Portofolio baru ini, merupakan tawaran pilihan yang menarik bagi mereka.

Contoh kasus yang paling menarik dan fenomenal adalah yang dilakukan PT Summarecon Agung Tbk. Ketika harga properti di Kelapa Gading sudah mencapai puncaknya,  untuk kemudian melambat pergerakannya, mereka mengalihkan orientasinya ke Serpong (Summarecon Serpong). Walhasil, harga properti di Kelapa Gading pertumbuhannya kini tidak sepesat lima tahun lalu.  Sementara Serpong Summarecon mulai menemukan bentuknya sebagai ladang investasi baru.

So, moratorium harga tanah, mungkinkah? mungkin-mungkin saja, selama para pelaku bisnis dan industri properti tidak terpaku pada pengembangan satu kawasan. Mereka harus mau membuka kawasan baru dan menjadikannya sebagai kawasan yang bernilai tambah.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: