Ekspansi Di Tengah Ketatnya Kompetisi

Tak banyak, pengembang besar yang mampu bertahan dari gempuran krisis. Baik krisis multidimensi yang terjadi pada kurun 1997-1998, ataupun krisis finansial global akhir  2008. Jika pun mereka bertahan, itu adalah hal biasa dan sudah seharusnya. Karena mereka punya aset raksasa dengan portofolio yang menggurita, juga sarat sumber daya manusia. Menjadi luar biasa jika pengembang yang memiliki resistensi tinggi, justru yang umurnya ‘kemarin sore’. Jumlah asetnya pun senilai satu proyek dari pengembang besar.

Para pengembang pendatang baru ini, umumnya berangkat dari usaha jasa konstruksi atau perancang investasi. Bahkan tak sedikit yang bertolak dari makelar properti. Namun, apapun itu, ketangguhan mereka dalam menyiasati krisis dan  menaklukkan pasar, patut diapresiasi. Seperti yang tengah diupayakan oleh Grup Relife Realty, Grup Darussalam, atau Grup Titian Sakti.

Pengembang beraset mungil itu ternyata punya sekian banyak cara untuk berkelit dari kesulitan. Termasuk masalah permodalan dan pendanaan yang pengaruhnya sangat besar terhadap keberlangsungan proyek yang tengah dikembangkan. Asal tahu saja, Grup Darussalam dan Grup Relife Realty, awalnya sama sekali tak memanfaatkan  dana perbankan. Mereka percaya diri menyandarkan pada modal sendiri dan penjualan (pra komitmen). Hasilnya, selain nihil utang, juga perlahan dapat berbiak.

Sementara Grup Titian Sakti adalah kelompok usaha pengembang yang didirikan oleh Ketua APERSI Fuad Zakaria dan Irwan, dua tahun silam. Selain membangun Titian Sakti, Fuad juga merupakan pemilik kelompok usaha Grup Adco Citra Asri yang berekam jejak properti-properti RSH di Bandung dan Cisauk, Jawa Barat. Sama halnya dengan Irwan yang merupakan pemain lama di bisnis dan industri properti. Irwan, sebelumnya tergabung dalam kelompok Oma. Nama ini juga popular sebagai pengembang rumah sederhana dan menengah.

Menarik mencermati gebrakan bagaimana mereka dapat bertahan dari sekian macam gempuran? Bagaimana mereka bisa berdiri justru di tengah-tengah krisis? Dan bagaimana siasat mereka memodali diri sendiri?

Grup Darussalam yang sukses menggarap pasar muslim dengan portofolio perdana Mutiara Darussalam (152 unit) dan Pesona Alam (52 unit) dua tahun lampau, kini tengah bersiap merambah kelas lebih atas. Mereka menggarap Villa Hijau sebanyak 23 unit saja. Rumah-rumah yang ditawarkan seharga Rp800 juta-1,5 miliar. Ketiga proyek ini berlokasi di Depok, Jawa Barat.

Dikatakan Vice President Marketing and Business Development Grup Darussalam Mat Umar Sutoyo, tahun ini prioritas mereka adalah mengembangkan perumahan di luar Jakarta dan Depok. “Sudah ada tiga lokasi yang lahannya kami bidik untuk pengembangan proyek baru. Masing-masing lahan itu seluas 7, 8 dan 11,5 Ha,” buka Umar.

Ketiganya masih berlokasi di Jawa Barat, yakni di Pondok Rajeg, dan Cimandala (persis di sebelah Cimandala City). Pada tahun ini juga, Grup Darussalam mulai melakukan penetrasi pasar dengan jangkauan lebih luas. Palembang (sumatera Selatan), Madiun (Jawa Timur) dan Garut (Jawa Barat) adalah beberapa di antara kota-kota yang masuk dalam rencana strategis mereka.

Ekspansi tersebut diawali dengan mengoleksi lahan-lahan yang dikerjasamakan oleh para pemiliknya. Seperti Pesona Darussalam yang diperuntukan bagi pasar menengah, adalah hasil kolaborasi dengan individu pemilik lahan. Tipe rumah yang dipasarkan mulai dari 36/84 seharga Rp230 juta. Kemudian Mutiara Darussalam di Palembang (bersebelahan dengan CitraGrand City Palembang) seluas 7 ha, juga berkongsi dengan landlord setempat. Begitupula dengan Griya Darussalam di Madiun, Jawa Timur.

“Saat ini kami sedang berkonsentrasi di Ciracas, Jakarta Timur. Ada 2,1 Ha lahan yang akan kami garap sebagai exclusive landed houses,” bukanya seraya mengimbuhi harga jual perumahan di Ciracas ini tak kurang dari Rp350 juta/unit.

Berbiaknya portofolio properti Grup Darussalam tak lepas dari keinginan kuat para pendirinya untuk melahirkan properti berkualitas dengan harga terjangkau. Dus, mengakomodasi kebutuhan ceruk pasar muslim yang selama ini tak tergarap maksimal. “Label ini merupakan amanah yang harus dijaga. Kami tak bisa memproduksi rumah dengan mutu asal-asalan atau sekadarnya. Kami ingin konsumen puas. Sejumlah uang yang mereka keluarkan harus sebanding dengan rumah yang mereka dapatkan,” tukas Umar.

Begitu pula pola kerjasama yang mereka adopsi, merupakan sistem perniagaan (bisnis) yang lazim diterapkan pada masyarakat muslim. Mereka membeli lahan secara bertahap, bersamaan waktunya dengan masa pemasaran (penjualan) produk properti. Hasil penjualan ini nantinya dibayarkan kepada pemilik lahan sebagai cicilan (angsuran). “Itu sudah termasuk bagi hasil (keuntungan) dari penjualan per unit rumah. Dengan pola kerjasama seperti ini, tidak ada yang dirugikan,” lanjut Umar.

Menjadi ringan saat nantinya Grup Darussalam dapat mengoleksi sejumlah lahan tersebut di atas, yang butuh dana tak kurang dari Rp20 miliar. Sedangkan dana untuk konstruksi, mereka mulai melirik perbankan yang menerapkan metode syariah sebagai basis hukumnya. Bank Niaga Syariah telah memberikan konfirmasi besaran dana konstruksi senilai Rp8 miliar kepada mereka.

Grup Relife Realty yang juga memiliki akar bisnis serupa, tak mau kalah. Mereka bahkan tengah membidani kelahiran dua embrio baru dalam struktur organisasi perusahaan induknya (holding company). Embrio-embrio ini dirancang untuk menangani sejumlah proyek baru. Satu di antaranya yang telah terbentuk adalah PT Relife Property Development yang akan mengelola  commercial project.

Mereka berupaya melangkah lebih jauh lagi. Tak sebatas land banking atau hanya berorientasi pada pengembangan properti baru. Pengembang yang dimotori Prima Kumara dan Ghofar Rozaq Nazila ini menawarkan kepada pasar, terutama investor, instrumen investasi yang menguntungkan sekaligus aman serta berbasis syariah.

Anak perusahaan inilah yang nantinya sekaligus berfungsi sebagai fund raising, mengelola dana investor untuk dibenamkan dalam properti yang kelak mereka bangun. Sesuai dengan rancangan strategis 2010, Relife Realty lebih kreatif mencari sumber pendanaan. Termasuk menawarkan pengelolaan dana investor dengan garansi keuntungan 20-30%, jauh di atas keuntungan yang dijajakan instrumen investasi lainnya, seperti deposito atau reksa dana.

“Angka 20-30% itu merupakan estimasi realistis, bagi hasil. Sesuai dengan kaidah syariah. Dana investor yang sudah masuk akan dibenamkan dalam anak-anak usaha kami. Sekaligus dijadikan sebagai engine yang dapat menggenjot produktivitas dan penjualan,” timpal Ghofar.

Sedangkan satu embrio lainnya merupakan anak perusahaan yang konsentrasinya pada pengelolaan properti (estate management). Properti-properti yang sudah terbangun dan dihuni pemiliknya akan dikelola secara profesional oleh anak perusahaan ini. “Urusan keamanan, kebersihan, dan ketertiban lingkungan ditangani oleh estate management. Sehingga warga penghuni merasa aman dan nyaman tinggal di properti-properti yang kami kembangkan,” imbuhnya.

Untuk properti baru, tahun 2010 ini Relife Realty bersiap meramaikan pasar dengan 3 proyek. Dua di antaranya merupakan housing project. Satu berlokasi di Ciputat, Tangerang, lainnya masih dalam tahap negosiasi okupasi lahan. Masing-masing seluas 5,2 Ha dan 10 Ha yang di atasnya akan dibangun sekitar 300 unit dan 700 unit rumah. Sementara commercial project-nya berlokasi di Jl Raya RE Martadinata, Sawangan, di atas lahan seluas 1,8 Ha. Konsepnya akan mengadopsi F n B style. “Ketiga proyek baru plus yang tengah kami bangun saat ini, Greenland Forest Park, Sawangan, kami proyeksikan dapat memberikan kontribusi bagi target holding tahun ini sebesar Rp100 miliar,” ungkap Ghofar seraya membuka angka Rp60 miliar sebagai pencapaian tahun buku 2009.

Berbeda dengan Grup Titian Sakti. Mereka membidik pasar umum. Tahun ini, Kintamani Residence di Serpong, Tangerang, Bali Dago dan Soetta Residences di Bandung, Jawa Barat, serta La Sela, Kuta, Bali, menjadi proyek besutannya.

Menurut Irwan, Titian Sakti bermain di semua wilayah garapan. Mulai kelas bawah hingga atas. Itulah sebabnya, kerjasama pendanaan dan pembiayaan pun masih menggaet Bank Tabungan Negara (BTN), selain beberapa bank swasta Nasional.

Keempat proyek perumahan tersebut akan dikerjakan secara bersamaan. “Tujuannya tak lebih untuk efisiensi dan efektifitas saja. Lagipula, Titian Sakti ini terhitung baru, jadi, kami ingin lebih dikenal masyarakat secara kelompok. Sedangkan secara individu, nama kami mungkin sudah popular,” cetus Irwan.

Sejumlah Rp100 miliar telah dikantongi Titian Sakti guna merealisasikan ketiga proyek tersebut. Dana itu berasal dari pinjaman perbankan, plus uang pribadi dari kantong Irwan dan Fuad serta satu investor lainnya.

Ada pun spesifikasi keempat proyek tersebut sebagai berikut; Kintamani Residences dirancang sebagai hunian yang mengakomodasi ceruk pasar kelas bawah. Masyarakat berpendapatan terbatas yang ingin memiliki rumah di Serpong, bisa melirik proyek seluas 5 Ha ini. Maklum saja, harga rumah dan properti lainnya di kawasan ini sudah sangat tinggi. Jadi, hanya dengan Rp250 juta untuk luas bangunan 60 m2 dengan lahan 120 m2, konsumen sudah bisa memiliki unit rumah di Kintamani Residences berikut view danaunya. Rencananya, di sini akan dibangun fasilitas out bond dan out door activities lainnya.

Sedangkan Soetta Residences, memanfaatkan lahan seluas 7 Ha. Tahap I akan dikembangkan 5 Ha untuk 250-300 unit rumah. Dengan harga perdana sekitar Rp60 juta-100 juta. Menilik harganya, jelas Soetta Residences diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Tahap II, pengembangan difokuskan pada rumah vertikal (apartemen subsidi).

Kemudian Bali Dago. Perumahan yang lokasinya bersebelahan dengan Dago Pakar ini berpemandangan Kota Bandung dan berkonsep villa. Tentu saja, harga  per unitnya juga lumayan tinggi. Mulai Rp750 juta-1,5 miliar. Dibangun dengan jumlah amat terbatas, hanya 5 unit, dengan ukuran tipikal 250/150. Karenanya, Irwan sadar betul akan konsep arsitektur, detil bangunan, serta view. “Untuk yang satu ini, kami menawarkan kenyamanan, prestis, kepuasan dan kepercayaan,” tutur Irwan.

Terakhir, La Sela, Kuta-Bali. Eforia kembalinya Bali terpilih sebagai best worlds tourism destination memotivasi Titian Sakti ikut meraup pundi-pundi di sini. Mereka tak butuh waktu lama untuk memasarkan La Sela. Karena saat ini, PMA asal Korea telah sepakat menjalin kongsi sebagai captive market-nya. La Sela, akan menempati lahan seluas 3 Ha. “Kami akan membangun hunian sejumlah 100-150 unit. Rumah-rumah ini nantinya akan disewakan kepada karyawan PMA asal Korea itu,” tambah Irwan.

Iklan

Green Bay Pluit Properti Murah di Kawasan Elit

Siapa yang tak kenal Agung Podomoro Group (APG). Pengembang papan atas ini begitu agresif membidani kelahiran proyek-proyek baru. Bahkan pada saat krisis finansial akhir 2008 lalu. Meski banyak proyeknya yang kini masih dipasarkan, mereka justru  sudah mempersiapkan berbagai pengembangan anyar yang akan diluncurkan pada tahun 2010. Salah satunya adalah Green Bay Pluit. Menilik namanya, proyek ini memang berlokasi di kawasan pantai utara Jakarta, Pluit.

Green Bay Pluit akan merangkum berbagai jenis properti yakni apartemen, ruko, mal, dan perumahan. “Konsepnya Green Living dengan panorama laut. Sangat cocok untuk investasi,” ujar Indra W Antono, Direktur Marketing Agung Podomoro Group.

Pengembangan Green Bay Pluit memanfaatkan lahan seluas 12 hektar, dan akan dilakukan dalam tiga tahap. Tahap pertama rencananya dibangun empat tower apartemen (8.000 unit) dan shopping arcade. Tahap kedua empat tower apartemen dan mal. Kedua tahap pengembangan tersebut diproyeksikan rampung dalam waktu tiga tahun. Sementara tahap tiga, diperuntukan bagi rumah landed. Istimewanya, rumah-rumah tersebut akan dikembangkan di atas lahan reklamasi.

Walau dibangun di kawasan Pluit, yang popular sebagai kawasan elit, APG memilih strategi ‘jual’ dengan harga ramah pasar. “Kawasan ini memang mahal, namun kami justru tergerak untuk menawarkan harga properti yang terjangkau. Tujuannya justru agar cepat terserap pasar. Turn over­-nya cepat. Meski pada akhirnya keuntungan yang kami dapat tidak terlalu besar, tapi ini jauh lebih baik. Ini sekaligus menghapus kesan bahwa properti yang dibangun di pinggir pantai itu harganya mahal,” papar Indra.

Kawasan Pluit merupakan kawasan permukiman elit yang harga tanahnya sudah sangat tinggi. Menurut catatan Properti Indonesia, di kawasan Pantai Mutiara harga kavling kanalnya telah berada pada level Rp8 juta-Rp9 juta/m2. Sedangkan di Jl Pluit Raya Selatan berkisar antara Rp6 juta-Rp7 juta/m2. Angka lebih rendah  Rp5 juta-6 juta/m2 ditawarkan Pantai Indah Kapuk dan Bukit Golf Mediterania.

Selain APG, PT Intiland Development Tbk. saat ini tengah berpacu merampungkan apartemen Regatta di kawasan Pantai Mutiara. Setelah tahap I, pengembangan 4 apartemennya rampung, mereka kini tengah mengembangkan tahap II. Total apartemen yang ditawarkan sebanyak 920 unit dengan harga jual mulai dari Rp12 juta/m2.

Harga tanah di Pluit menurut Suryanto Salim, Member Broker LJ Hooker Pluit, mengalami apresiasi setiap tahunnya. Apalagi saat beberapa proyek baru berukuran raksasa masuk ke pasar. “Pluit saat ini lebih seksi. Pasok dan demand tak pernah sepi. Selalu seimbang, bahkan kadang penawaran terbatas, permintaan justru melonjak,” ujar Suryanto.

Melihat kondisi aktual seperti itulah, APG menangkap peluang di ceruk yang belum dijamah pemain lainnya. Mereka menyiasati pasar dengan menjual apartemen berharga murah. Apartemen ini akan dibangun terlebih dahulu, sebanyak empat tower. Ditawarkan serentang Rp150 juta-350 juta untuk ukuran one bed room (27 m2) dan two bed room (938 m2). Sementara empat tower apartemen yang dibangun pada tahap kedua akan menyasar segmen di atasnya. Untuk harganya belum ditentukan, begitupula dengan harga rumah landed.

Dengan patokan harga tersebut, tentu saja, apartemen ini memiliki peluang besar menaklukkan pasar. Khususnya pasar Pluit yang terbentuk secara khusus sebagai akibat dari penetrasi kawasan niaga Glodok dan Mangga Dua. Mayoritas penghuni kawasan Pluit  berbisnis di kedua tempat tersebut. Ini sesuai dengan kultur daerah pesisir yang dianggap sebagai daerah emas dan sangat strategis untuk melakukan perniagaan.  Apalagi daerah tersebut terkenal dengan bandar pelabuhan yang terletak di muara sungai Ciliwung-Angke.

Hingga kini Pluit  memiliki magnitude khas dengan karakter berbeda dibanding kawasan lain. Selain identik sebagai kawasan gedongan, Pluit memiliki aksesibilitas yang strategis, dekat dengan Bandara Udara Soekarno-Hatta serta berbagai pusat bisnis seperti, Glodok, Kota, Mangga Dua dan Roxy.

Saat ini saja, klaim penjualan sudah sekitar 2 ribu unit. Padahal rilis secara resmi akan dilakukan pada akhir semester pertama 2010. Apalagi dengan diembel-embeli fasilitas yang terbilang lengkap. Seperti shopping arcade dan mal. Selain itu tersedia layanan  keamanan 24 jam dengan CCTV, sport club, jogging track, dan taman seluas 1 hektar. Meski berada di pinggir pantai, penghuni akan merasakan kenyamanan dan keteduhan karena berbagai jenis tanaman akan ditanam di sekitar proyek dengan investasi awal sekitar Rp200 miliar itu.

Polder System

Untuk mengantisipasi luapan air, baik air pasang laut maupun banjir dari arah selatan, APG telah mendatangkan konsultan asal Belanda untuk menerapkan teknologi sistem tata air (hidrologi). Mereka memastikan polder system akan digunakan seperti yang diadopsi  pada perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK). Dengan menggunakan sistem polder, satu area tertentu akan dibatasi oleh tanggul. Nantinya air akan disalurkan oleh saluran kolektor yang masuk ke suatu waduk. Sampai ketinggian tertentu, air waduk ini akan dipompa dan dialirkan ke laut.
”Jika tidak diberi tanggul, air laut akan masuk. Sebaliknya kalau ada tanggul tetapi di dalam tidak ada saluran atau kanal, air tidak akan bisa ke mana-mana,” jelas Indra. Demikian pula air buangan rumah tangga dengan tricking filter akan dibuang ke waduk dan untuk selanjutnya dipompa ke laut.

Sumber: Yuniar S

Muhammad Nawir, Membawa Wika Realty Jadi Buah Bibir

Satu dekade silam, nama PT Wijaya Karya (Wika) Realty mungkin belum terlalu dikenal masyarakat. Apalagi dalam konstelasi bisnis dan industri properti. Nama perusahaan ini, masih disalahpahami sebagai penyedia jasa konstruksi. Persepsi ini tak keliru sepenuhnya sebab, induk perusahaan Wika Realty adalah PT Wijaya Karya Tbk. BUMN yang disegani di sektor jasa konstruksi Nasional. Namun, perlahan tapi pasti, reputasi Wika Realty mulai terbangun.

Tentu saja, apresiasi masyarakat terhadap Wika Realty tak lepas dari peran para profesionalnya yang bisa dibilang prestatif. Muhammad Nawir, salah satunya. Lelaki jangkung ini, memang baru 4 tahun memuncaki Wika Realty. Akan tetapi, selama kurun waktu itulah, perusahaan ini mampu mencetak terobosan dan rekor baru. Di antaranya, memulai ekspansi ke daerah di luar Pulau Jawa seperti Balikpapan dan Samarinda (Kalimantan Timur). Di kedua kota tersebut, mereka menggarap Tamansari Bukit Mutiara dan Grand Tamansari. Menyusul high rise project perdana, Tamansari Sudirman Executive Residences di Jakarta sebanyak 450 unit yang terangkum dalam dua menara.

Kemudian, rekor terbaru lainnya adalah Wika Realty mampu membukukan perolehan sebesar Rp500 miliar. Nominasi ini dicapai selama tahun buku 2009. Jika dikomparasikan dengan perolehan para pengembang besar papan atas, Wika Realty masuk dalam urutan sepuluh besar. Hanya tertinggal dari nama-nama popular macam PT BSD Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, atau PT Lippo Karawaci  Tbk yang notabene core business-nya memang properti.

“Kami yakin, perolehan akan terus menanjak seiring dengan semakin bersahabatnya tingkat suku bunga perbankan, membaiknya ekonomi makro dan juga tingkat kepercayaan pasar pada produk kami,” urai Nawir yang tengah mengikuti program doktoral Management Strategic di Universitas Indonesia. Oleh karena itu, ia tak segan melipatgandakan target perusahaan menjadi Rp1,5 triliun dalam lima tahun ke depan.

Untuk target pendapatan 2010, sebesar Rp600 miliar. Proyeksinya, akan dikontribusikan dari produk-produk baru ‘bernilai tinggi’ yang segera dikembangkan di Jakarta, Bandung (Jawa Barat) dan Kuta (Bali). Di Jakarta, mereka memprioritaskan pengembangan landed house di kawasan Cibubur. Sementara di Bandung dan Bali, orientasinya diarahkan pada properti high rise.

“Tahun 2010 ini, memang kami tetapkan sebagai momentum untuk meningkatkan keseimbangan komposisi antara portofolio landed house dan high rise building menjadi 50:50,” tandas Nawir. Maka, tak aneh, jika tahun ini Wika Realty bakal menggenjot penjualan dan pembangunan kembali Tamansari Semanggi (dahulu bernama Hollywood Residences). Ini merupakan proyek kerjasama operasi (KSO) antara Wika Realty dan PT Tradisi Sejahtera. Tamansari Semanggi berisi 1.100 unit dan ditawarkan seharga antara Rp400 juta-1,5 miliar.

“Diakuisisi”-nya Tamansari Semanggi sangat kental motivasi dan aroma komersialnya. Betapa tidak, lokasinya super strategis, tepat di pusat kota dan di tengah segitiga emas Jakarta. Dus, harga per unitnya sangat ramah pasar. Hanya dengan Rp400 juta, unit apartemen ukuran 36 m2 sudah bisa dimiliki. Menggunakan parameter apapun, jika proyek ini dimiliki, akan menguntungkan. Pasar akan menyambut antusias. Apalagi jika negosiasi tahap akhir antara Wika Realty dan kreditur PT Tradisi Sejahtera, rampung.

Selain itu, mereka juga akan merealisasikan strata title office and apartment di kawasan Cawang, yang saat ini dijadikan sebagai Gedung Wika 2. Gedung kantor baru tersebut akan difungsikan sebagai headquarter Wika Realty. Pehobi membaca dan traveling kelahiran Semrang, 53 tahun silam ini optimis, semua rencana dan target akan tercapai pada waktunya.

“Obsesi saya, membawa Wika Realty menjadi pengembang ternama dengan zero complaint dan menempati posisi lima atau tiga besar di Indonesia,” buka Nawir seraya menambahkan akan memperkuat konstruksi permodalan dan ekuitas Wika Realty dengan lebih banyak menjalin KSO dan IPO pada akhir 2010. Sekadar informasi, ekuitas perusahaan saat ini masih berada pada level Rp125 miliar dengan posisi utang yang juga berkisar pada angka yang sama.

Daerah, Lebih Bergairah

Bisnis dan industri properti di beberpa kota besar, memperlihatkan kinerja yang cukup baik. Pelaku usahanya tak sebatas pengembang lokal, juga Nasional. Terutama dari Jakarta yang rajin berekspansi ke beberapa daerah yang potensial. Hal itu tak lepas dari imbas otonomi daerah yang berekses pada bergeraknya perekonomian. Kehadiran para pengembang Jakarta ini sedikit banyak memacu pengembang lokal untuk ‘menyetarakan’ kualitas proyek dan kemampuan manajemennya. Tentu saja, ini dipandang sebagai dinamika yang positif.

Nah, bagaimana kondisi aktual bisnis dan industri properti di kota-kota besar seperti Bandung, Surabaya, Medan, Makassar, Balikpapan dan Samarinda selama tahun 2009 ini? Dan bagaimana prediksi tahun 2010?

Bandung

Pasar Menengah Atas Kuat

Walau kondisi pasar secara umum tertekan, beberapa pengembang di Bandung berhasil mencapai target yang dipatok pada 2009. Salah satunya adalah PT Belaputra Intiland, pengembang Kota Baru Parahyangan (KBP). Raymond Hadipranoto, Marketing Manager PT Belaputra Intiland mengatakan  target penjualan tahun ini sebesar Rp200 miliar berhasil dicapai pada kuartal.

Menurut Raymond, pencapaian itu bisa diraih karena beberapa hal. Antara lain skala proyek KBP cuma satu-satunya di Bandung, lokasinya strategis,  kondisi proyek yang terus mengalami pengembangan dan program go green yang makin digiatkan. Selain itu  juga fasilitas KPR bersuku bunga khusus dari bank-bank yang bekerja sama. Pengembang juga memberi subsidi 2%, fasilitas cicilan hingga 24 kali, konsumen hanya membayar uang muka cukup 10%.

Fenomena yang tidak biasa, kata Raymond,  terjadi pada saat musim libur Lebaran tahun ini. Biasanya saat itu, penjualan tidak banyak, tapi kali ini justru sebaliknya. Bahkan dibandingkan periode yang sama di tahun lalu berlipat 2-2,5 kalinya. Dengan strategi dan adanya kondisi yang tidak biasa itu, sepanjang 9 bulan ini, di KBP rata-rata terjadi transaksi per bulan serentang Rp18 miliar-30 miliar. Rumah yang paling diminati seharga  Rp500 juta-800 juta.

Tahun depan KBP sangat optimis. “Target tahun depan akan dinaikan 1,5 kali dari target 2009.  Selain akan tetap memasarkan tahap-tahap baru dari cluster yang sudah ada, juga akan membuka cluster baru,” ujar Raymond.  Rencananya cluster baru itu seluas 15 Ha, dengan total 300 unit. Pemasaran juga akan dilakukan secara bertahap, dengan harga mulai dari Rp400-an juta, dengan tipe mulai dari 65/126 m2. Peluncuran cluster baru ini akan dilakukan di sekitar kuartal 2.

Selain membangun rumah, di tahun depan juga akan mulai dibangun area pusat kota di KBP yang desainnya dimenangkan oleh Urbane. Di sana nantinya akan ada creative hub guna mendukung Bandung sebagai creative city. Selain itu juga supermarket yang cukup besar di area komersial bagian depan.

Optimisme serupa juga ditunjukkan Grup Margahayuland, yang popular sebagai spesialis pembangun rumah sederhana/RS. Mereka melansir proyek baru tahun depan yakni gedung jangkung bertajuk The Suites Metro. Ini merupakan pengembangan  masif pertama mereka yang merangkum tiga menara apartemen sebanyak 1.700 unit, town house dan community center. The Suites Metro akan dikembangkan di daerah Bandung Timur, menempati lahan seluas  2,9 Ha.

Dibidaninya proyek anyar tersebut, menurut Direktur Utama Grup Margahayuland, Hari Raharta Sudrajat, termotivasi oleh komposisi pasar di Bandung yang telah mengalami pergeseran. Pasar yang memerlukan hunian sekaligus fasilitas yang mendukung kepraktisan hidup, mulai menguat. “Terbukti beberapa proyek apartemen bersubsidi laris diserbu pembeli,” ujarnya. Harga yang ditawarkan The Suites Metro berkisar antara Rp144 juta-200 juta/unit. Kombinasi antara bersubsidi dan non subsidi. Pembangunannya sendiri akan dimulai pada awal 2010. “Kami telah mendapat konfirmasi positif dari Bank Arthagraha untuk mendanai konstruksi The Suites Metro,” ujar Hari.

Surabaya

Terstimuli Subsidi

Meski daya beli ditengarai merosot, namun sejumlah perumahan besar di Surabaya Barat tak gentar untuk terus menawarkan hunian berharga miliaran rupiah. Di daerah ini, bisa dibilang sudah sangat sulit menemukan penawaran rumah baru dengan harga di bawah itu, meski bukan berarti tidak ada. Menurut Harto Laksono, Manager Marketing Graha Famili, pasar seharga Rp800 juta–2 miliar menunjukkan performa paling bagus saat ini.

Citraland adalah salah satunya. Tawarannya dimulai dari harga Rp700-an juta. “Tapi itu hanya dilakukan di semester pertama,” kata Agung Krisprimandoyo, Business Development Manager Citraland. Di semester kedua ini mereka menawarkan property seharga Rp1,2 miliar – 1,5 miliar per unit.

Demikian pula dengan Graha Famili yang bahkan tidak punya tawaran rumah di bawah harga Rp1 miliar. “Harga terendah Rp1,5 miliar untuk rumah berluas bangunan 180 m2 dn lahan 160 m2,” jelas Harto. Di tahun ini, perumahan yang dikembangkan oleh PT Grande Family View (anak usaha PT Intiland Develompent Tbk.) ini memasarkan unit-unit yang berada di cluster Alexa Place dan Inspira Leaf. Khusus yang disebut terakhir, unit-unit yang ditawarkan berukuran lebih kecil. Luas tanahnya berkisar 160-189 m2, sementara pada tahap pertama 353-390 m2.

Masuknya mereka ke pasar strata ekonomi menengah atas tak bisa dipungkiri karena perkembangan harga lahannya yang terus menanjak. Semakin mahalnya harga lahan, kata member broker ERA Jatim Yafet Kristanto,  membuka peluang bagi apartemen murah atau yang biasa disebut rumah susun sederhana milik (rusunami). “Peluangnya sangat besar untuk membangun rusunami di kawasan yang sudah tinggi harga lahannya di Surabaya,” ujar Yafet yang menyebut rusunami Puncak Permai di Surabaya Barat yang disambut baik oleh pasar.

Namun begitu, secara umum, tahun ini terutama di semester awal, merupakan masa-masa sulit. Penjualan turun hingga 50% dibandingkan periode yang sama tahun 2008. “BI-rate memang cenderung terus turun, tapi bunga KPR masih relatif tinggi,” ujar Agung memberi alasan.  Tetapi untunglah di semester kedua ini, penjualan mereka membaik sehingga mereka cukup optimis untuk bisa mencapai target penjualan yang ditetapkan di tahun ini. Kalaupun meleset, hanya sedikit.

Diungkapkan oleh Pratami Harjanti, Marketing Manager Citraland, target tahun 2009 ini sama dengan tahun 2008 yaitu Rp250 miliar.  Target lebih realistis dipatok oleh Graha Famili yaitu Rp140 miliar, lebih tinggi Rp20 miliar dibandingkan tahun 2008. “Sudah tercapai 90 persennya,” kata Harto, sembari menerangkan untuk bisa mencapai target, pihaknya makin gencar berpromosi. Program terbarunya, uang muka yang 20% dari harga jual bisa dicicil selama satu tahun plus cicilan ke pengembang selama dua tahun.

Tak beda dengan pengembang di kota lain, program membayar dengan cicilan juga diberikan oleh pengembang di Surabaya. Citraland maksimal 27 kali, bahkan Graha Famili memberikan selama tiga tahun atau 36 kali. Dari beberapa promosi yang ditawarkan, ada juga pengembang yang berani memberikan hingga tiga kali lipat dari tawaran kedua pengembang tadi, alias sampai 100 kali atau lebih dari 8 tahun. Tawaran seperti ini memang menggiurkan konsumen, tapi perlu dicermati. Sebab biasanya hanya berlaku untuk penjualan unit tertentu dan dalam periode yang pendek.

Selain itu mereka juga memberikan subsidi bunga hingga 2% kepada pembeli yang memanfaatkan fasiltas KPR yang bekerjasama. Dengan kerjasama ini pembeli menerima KPR dengan suku bunga di bawah 11% (tahun pertama), bahkan kerjasama Graha Famili dan PermataBank, suku bunganya bisa cuma 6,9%.

Tahun 2010, mereka lebih optimistis dengan kondisi pasar. “Tahun depan mestinya lebih baik . Karena banyak pembelian yang tertunda (pent up demand) di tahun ini, stok yang dijual pun terbatas. Termasuk bank pun perlu menjual produk KPR-nya,” kata Agung. Harto mengimbuhi, “Tren suku bunga juga cenderung menurun, karena itu kami optimistis penjualan kami bisa naik di tahun depan.”

Balikpapan dan Samarinda

Berharap Suku Bunga KPR Turun

Banyak pengembang nasional mengepakkan sayap bisnisnya di Balikpapan dan Samarinda. Dua kota di Kalimantan Timur (Kaltim) itu memang sangat potensial. Daya beli penduduknya tertinggi di antara kota-kota lainnya, bahkan bila dibandingkan dengan kota besar di Jawa dan Sumatera. Maklum, kedua kota ini memiliki kekayaan yang melimpah, mulai dari kayu, emas, batubara, gas, minyak bumi, dan kelapa sawit. Pendek kata, Balikpapan dan Samarinda adalah intannya Kawasan Timur Indonesia.

Sempat terpengaruh krisis, namun tidak signifikan. Para pengembang mengaku masih cukup senang dengan pencapaian penjualan. Seperti  PT Cowell Development Tbk. yang memperkenalkan portofolio anyarnya bertajuk Borneo Paradiso at Balikpapan pertengahan tahun lalu. Di saat ekonomi lesu, jualan rumahnya cukup baik. “Kami membukukan penjualan 200 unit rumah dalam waktu sebulan,“ ungkap Novi Imelly, Director Marketing & Business Development PT Cowell Development Tbk. Proyek yang menempati area seluas 126 hektar ini menawarkan produk hunian seharga mulai dari Rp169 juta sampai Rp423 juta.

Kondisi yang terus membaik, membuat pengembang di Balikpapan dan Samarinda juga optimis  penjualan akan jauh meningkat tahun depan. “Saya optimis tahun depan jauh lebih baik. Kami siap meluncuran produk-produk baru tahun depan,” ujar  Alfa, Project Manager CitraBukit Indah Balikpapan. Hal yang sama juga dikatakan ujar Kukuh Ariadi, Manager Realty Grand Tamansari Samarinda. “Mudah-mudahan tahun depan suku bunga KPR bisa satu digit sehingga penjualan akan jauh meningkat.”

Tahun ini Grand Tamansari yang baru saja membuka waterboom di arena Festival Tamansari Samarinda seluas 1,5 Ha. Selain berisi waterboom, juga terdapat ruko, food court, distro, dan kafe. ”Kami juga mempunyai arena yang bisa digunakan untuk nonton bareng, pentas musik,  atau  launching produk,” ujar Kukuh. Saat ini yang sedang dipasarkan klaster Sebatik dengan harga Rp250 juta-700 juta. Sejak dikembangkan tahun 2005, sudah dihuni 250 kepala keluarga (KK).

Makassar

Konsep dan Reputasi Pengembang, Menentukan

Keyakinan para pengembang terhadap prospek properti di Makassar, Sulawesi Selatan kembali melambung setelah kondisi perekonomian terus membaik. Jualan mereka pun menggembirakan. Seperti dikatakan Lauw Hendra, Deputy Project Manager Citra Celebes Makassar, bagusnya penjualan, tak lepas dari konsep perumahan. Citra Celebes dirancang sebagai sebuah township dengan segala fasilitas dan infrastruktur kota yang berstandar tinggi. Rumah-rumahnya didesain seperti yang biasa dilihat di banyak perumahan di kota-kota besar di pulau Jawa, dan mengusung konsep the art of green living.

Performa positif juga karena Citra Celebes  bekerjasama dengan sejumlah bank, antara lain Mandiri, Panin, BCA dan Niaga. Mereka memberikan program bunga 7,99%. “Kami juga mengucurkan subsidi bunga serta program cicilan developer hingga 18 kali, dengan uang muka 20%. Banyaknya pilihan cara pembayaran itu sangat membantu konsumen,” kata Hendra. Harga rumahnya berkisar antara Rp1 miliar–3,5 miliar, dengan ukuran mulai dari 250-348 m2. Sementara ruko berharga Rp1,2 miliar-4 miliar.  Target tahun depan akan dinaikkan sampai 3 kali lipat, yaitu Rp450 miliar. Untuk itu akan dilepas lagi 100 unit dari dua cluster baru.

Sumber: Yuniar S

Gapura Prima Rilis 560 Unit Apartemen Subsidi

Usai sukses menaklukkan pasar apartemen murah seharga Rp5 juta-7 juta/m2 tower A Kebagusan City, PT Perdana Gapura Prima Tbk, melansir tower kedua. Kelompok usaha yang dinahkodai Rudy Margono ini, secara resmi menawarkan menara Chrysant. Ini merupakan gedung apartemen kedua yang dibangun dan akan mengisi kompleks multifungsi yang direncanakan bakal berisi 40 tower itu.

Tower Chrysant mencakup 730 unit. Dari jumlah sebanyak itu, 560 unit di antaranya merupakan unit apartemen bersubsidi. Selebihnya adalah apartemen komersial.

Menurut Rudy Margono, penyelesaian pembangunan menara Chrysant akan dilakukan dalam waktu 12-13 bulan. “Sesuai dengan antusiasme pasar, kami berusaha untuk membangun tepat waktu. Akhir 2010 atau awal 2011, akan diserahterimakan. Untuk selanjutnya, kami akan membangun tower berikutnya,” imbuh Rudy.

Pembangunan Chrysant merupakan bagian dari tahap I pengembangan Kebagusan City. Dalam tahap perdana ini, akan dibangun 15 menara.  Tahap II dan III juga direncanakan masing-masing 15 menara dan 10 menara. Sehingga total jumlah mencapai lebih kurang 14.000 unit.

Guna merealisasikan Kebagusan City, dibutuhkan dana tak kurang dari Rp1,2 triliun. Untuk tiga menara pertama pada pengembangan tahap I, Perdana Gapura Prima memproyeksikan nilai investasi sebesar Rp300 miliar. Dana ini didapat selain dari pre-sales yang sampai mencapai lebih dari 60%, juga dana publik dan perbankan. Namun, karena Kebagusan City mendapat sentimen positif dari pasar, dana publik dan perbankan, belum sepenuhnya dimanfaatkan.

Rudy mengatakan, setelah Chrysant, sesegera mungkin akan dibangun menara berikutnya. “Tidak perlu menunggu waktu lama. waiting list calon pembeli sangat banyak. Tower A saja sudah terserap 95%,” bukanya.

Etiket Berkomunikasi

Ini pengalaman buruk dan pelecehan kesekian yang saya alami sebagai jurnalis. Kamis 10 Desember 2009, pukul 11.15 menit, saya menghadiri konferensi pers peluncuran Holcim Healthy House Challenge di Pancious Pancake House, Permata Hijau, Jakarta Selatan.

Rekan-rekan jurnalis dari berbagai media telah berkumpul dan menempati tempat duduk yang disediakan. Termasuk saya, yang kemudian bergabung dengan rekan dari Majalah ASRI, Vivanews.com,  Archdesain dan Kompas.

Waktu terus beranjak. Jarum jam menunjukkan pukul 11.45. Konferensi pers belum juga dimulai. Padahal dalam media invitation tertera acara dimulai pukul 11.00. Pembawa acara (Melly?) malah mempersilakan para jurnalis untuk menyantap makanan yang sejatinya belum tersaji seluruhnya. Hanya di beberapa meja, hidangan utama (main course) untuk makan siang telah tersedia. Di meja kami dan sebagian besar meja lainnya, baru dihidangkan es teh.

Pukul 12.15, MC mulai membuka acara. Bla…bla…bla…sementara hidangan chicken fetucini yang saya pesan dan beef spaghetti yang dipesan rekan lainnya mulai menghiasi meja. Aromanya betul-betul menggoda selera. “Sudah pada kenyang?” tanya Melly setengah berteriak…. Apa maksudnya nih?…., “Sambil menikmati hidangan, saya mengucapkan terima kasih kepada rekan media yang telah datang menghadiri acara ini. Bla..bla..bla…untuk lebih jelasnya apa itu Holcim Healthy House Challenge, kami persilakan kepada Bapak Budi Primawan selaku Corporate Communication Manager menjelaskannya”.

Nama yang disebut pun mulai beraksi. Dengan berbasa-basi sedikit, Budi mulai menjelaskan secara umum, kegiatan yang diharapkan bakal terus dilakukan oleh Holcim. Usai Budi, pembicara berikutnya yang dipersilakan adalah Apsara Herman, Group Marketing & Branding Manager.

Saya dan rekan masih menyimak penjelasan para narasumber dengan seksama sembari indera penciuman menari-nari di atas fetuccini dan spaghetti. Ketika garpu saya angkat dan lembaran-lembaran fettucini bersiap menjelajah lidah, saat itu pula hasrat memuaskan naluri biologis (makan termasuk kebutuhan biologis, bukan?) hilang sekejap.

Apa pasal? Apsara Herman mengatakan sesuatu yang tidak seharusnya dia katakan. Sesuatu yang dia katakan sangat menyinggung dan melecehkan kami sebagai jurnalis. Begini lengkapnya, “Bla..bla..bla… tolong perhatikan teman-teman media. Selain perut yang sudah diisi, otak juga harus diisi dengan penjelasan saya….H3C adalah program kami….”

Untuk selanjutnya, selera makan saya hilang. Naluri berburu berita pun entah kemana. Saya merasa dibanting oleh kalimat yang bi-bold tersebut. Meski saya paham yang bersangkutan bermaksud untuk berseloroh tapi, sangat tidak pantas!

Penjelasan mengalir. Saya dan rekan media yang lain hilang konsentrasi. Walau begitu saya tetap memusatkan otak untuk mencerna apa itu H3C. Termasuk di dalamnya bagaimana cara saya untuk mendapat kartu nama dan melakukan wawancara dengan Budi dan Apsara.

Waktu terus bergulir hingga acara usai dan masuk sesi pemberian door prize. beberapa rekan ada yang meninggalkan tempat, yang lain masih bertahan. Dan Sang MC memulai sesi pemberian door prize dengan sama tidak beretiketnya, “Nah, rekan media sudah pada kenyang’ kan? enak ya, perut kenyang dapat door prize pula……bla…bla…bla…”

Apa yang ada dalam benak saya waktu itu? tak perlu saya ceritakan lebih lanjut. Saya hanya buru-buru bertukar kartu nama dan sedikit melakukan wawancara dengan Budi…..

Saya dan rekan jurnalis lain yang tersinggung adalah pihak yang diundang. Dan Holcim, sebagai perusahaan besar harusnya memperlakukan kami laiknya para undangan yang patut dihargai. Tidak oleh sekadar makan siang fettucini, spaghetti atau pancake….

Kami merasa lebih dihargai bila Holcim memposisikan diri sebagai mitra sejajar yang equal, saling membutuhkan. Kami membutuhkan berita, Holcim membutuhkan publikasi. Tidak dengan cara ‘pelecehan’ seperti ini….

Dan saya beserta rekan lainnya pun terluka….