Ekspansi Di Tengah Ketatnya Kompetisi

Tak banyak, pengembang besar yang mampu bertahan dari gempuran krisis. Baik krisis multidimensi yang terjadi pada kurun 1997-1998, ataupun krisis finansial global akhir  2008. Jika pun mereka bertahan, itu adalah hal biasa dan sudah seharusnya. Karena mereka punya aset raksasa dengan portofolio yang menggurita, juga sarat sumber daya manusia. Menjadi luar biasa jika pengembang yang memiliki resistensi tinggi, justru yang umurnya ‘kemarin sore’. Jumlah asetnya pun senilai satu proyek dari pengembang besar.

Para pengembang pendatang baru ini, umumnya berangkat dari usaha jasa konstruksi atau perancang investasi. Bahkan tak sedikit yang bertolak dari makelar properti. Namun, apapun itu, ketangguhan mereka dalam menyiasati krisis dan  menaklukkan pasar, patut diapresiasi. Seperti yang tengah diupayakan oleh Grup Relife Realty, Grup Darussalam, atau Grup Titian Sakti.

Pengembang beraset mungil itu ternyata punya sekian banyak cara untuk berkelit dari kesulitan. Termasuk masalah permodalan dan pendanaan yang pengaruhnya sangat besar terhadap keberlangsungan proyek yang tengah dikembangkan. Asal tahu saja, Grup Darussalam dan Grup Relife Realty, awalnya sama sekali tak memanfaatkan  dana perbankan. Mereka percaya diri menyandarkan pada modal sendiri dan penjualan (pra komitmen). Hasilnya, selain nihil utang, juga perlahan dapat berbiak.

Sementara Grup Titian Sakti adalah kelompok usaha pengembang yang didirikan oleh Ketua APERSI Fuad Zakaria dan Irwan, dua tahun silam. Selain membangun Titian Sakti, Fuad juga merupakan pemilik kelompok usaha Grup Adco Citra Asri yang berekam jejak properti-properti RSH di Bandung dan Cisauk, Jawa Barat. Sama halnya dengan Irwan yang merupakan pemain lama di bisnis dan industri properti. Irwan, sebelumnya tergabung dalam kelompok Oma. Nama ini juga popular sebagai pengembang rumah sederhana dan menengah.

Menarik mencermati gebrakan bagaimana mereka dapat bertahan dari sekian macam gempuran? Bagaimana mereka bisa berdiri justru di tengah-tengah krisis? Dan bagaimana siasat mereka memodali diri sendiri?

Grup Darussalam yang sukses menggarap pasar muslim dengan portofolio perdana Mutiara Darussalam (152 unit) dan Pesona Alam (52 unit) dua tahun lampau, kini tengah bersiap merambah kelas lebih atas. Mereka menggarap Villa Hijau sebanyak 23 unit saja. Rumah-rumah yang ditawarkan seharga Rp800 juta-1,5 miliar. Ketiga proyek ini berlokasi di Depok, Jawa Barat.

Dikatakan Vice President Marketing and Business Development Grup Darussalam Mat Umar Sutoyo, tahun ini prioritas mereka adalah mengembangkan perumahan di luar Jakarta dan Depok. “Sudah ada tiga lokasi yang lahannya kami bidik untuk pengembangan proyek baru. Masing-masing lahan itu seluas 7, 8 dan 11,5 Ha,” buka Umar.

Ketiganya masih berlokasi di Jawa Barat, yakni di Pondok Rajeg, dan Cimandala (persis di sebelah Cimandala City). Pada tahun ini juga, Grup Darussalam mulai melakukan penetrasi pasar dengan jangkauan lebih luas. Palembang (sumatera Selatan), Madiun (Jawa Timur) dan Garut (Jawa Barat) adalah beberapa di antara kota-kota yang masuk dalam rencana strategis mereka.

Ekspansi tersebut diawali dengan mengoleksi lahan-lahan yang dikerjasamakan oleh para pemiliknya. Seperti Pesona Darussalam yang diperuntukan bagi pasar menengah, adalah hasil kolaborasi dengan individu pemilik lahan. Tipe rumah yang dipasarkan mulai dari 36/84 seharga Rp230 juta. Kemudian Mutiara Darussalam di Palembang (bersebelahan dengan CitraGrand City Palembang) seluas 7 ha, juga berkongsi dengan landlord setempat. Begitupula dengan Griya Darussalam di Madiun, Jawa Timur.

“Saat ini kami sedang berkonsentrasi di Ciracas, Jakarta Timur. Ada 2,1 Ha lahan yang akan kami garap sebagai exclusive landed houses,” bukanya seraya mengimbuhi harga jual perumahan di Ciracas ini tak kurang dari Rp350 juta/unit.

Berbiaknya portofolio properti Grup Darussalam tak lepas dari keinginan kuat para pendirinya untuk melahirkan properti berkualitas dengan harga terjangkau. Dus, mengakomodasi kebutuhan ceruk pasar muslim yang selama ini tak tergarap maksimal. “Label ini merupakan amanah yang harus dijaga. Kami tak bisa memproduksi rumah dengan mutu asal-asalan atau sekadarnya. Kami ingin konsumen puas. Sejumlah uang yang mereka keluarkan harus sebanding dengan rumah yang mereka dapatkan,” tukas Umar.

Begitu pula pola kerjasama yang mereka adopsi, merupakan sistem perniagaan (bisnis) yang lazim diterapkan pada masyarakat muslim. Mereka membeli lahan secara bertahap, bersamaan waktunya dengan masa pemasaran (penjualan) produk properti. Hasil penjualan ini nantinya dibayarkan kepada pemilik lahan sebagai cicilan (angsuran). “Itu sudah termasuk bagi hasil (keuntungan) dari penjualan per unit rumah. Dengan pola kerjasama seperti ini, tidak ada yang dirugikan,” lanjut Umar.

Menjadi ringan saat nantinya Grup Darussalam dapat mengoleksi sejumlah lahan tersebut di atas, yang butuh dana tak kurang dari Rp20 miliar. Sedangkan dana untuk konstruksi, mereka mulai melirik perbankan yang menerapkan metode syariah sebagai basis hukumnya. Bank Niaga Syariah telah memberikan konfirmasi besaran dana konstruksi senilai Rp8 miliar kepada mereka.

Grup Relife Realty yang juga memiliki akar bisnis serupa, tak mau kalah. Mereka bahkan tengah membidani kelahiran dua embrio baru dalam struktur organisasi perusahaan induknya (holding company). Embrio-embrio ini dirancang untuk menangani sejumlah proyek baru. Satu di antaranya yang telah terbentuk adalah PT Relife Property Development yang akan mengelola  commercial project.

Mereka berupaya melangkah lebih jauh lagi. Tak sebatas land banking atau hanya berorientasi pada pengembangan properti baru. Pengembang yang dimotori Prima Kumara dan Ghofar Rozaq Nazila ini menawarkan kepada pasar, terutama investor, instrumen investasi yang menguntungkan sekaligus aman serta berbasis syariah.

Anak perusahaan inilah yang nantinya sekaligus berfungsi sebagai fund raising, mengelola dana investor untuk dibenamkan dalam properti yang kelak mereka bangun. Sesuai dengan rancangan strategis 2010, Relife Realty lebih kreatif mencari sumber pendanaan. Termasuk menawarkan pengelolaan dana investor dengan garansi keuntungan 20-30%, jauh di atas keuntungan yang dijajakan instrumen investasi lainnya, seperti deposito atau reksa dana.

“Angka 20-30% itu merupakan estimasi realistis, bagi hasil. Sesuai dengan kaidah syariah. Dana investor yang sudah masuk akan dibenamkan dalam anak-anak usaha kami. Sekaligus dijadikan sebagai engine yang dapat menggenjot produktivitas dan penjualan,” timpal Ghofar.

Sedangkan satu embrio lainnya merupakan anak perusahaan yang konsentrasinya pada pengelolaan properti (estate management). Properti-properti yang sudah terbangun dan dihuni pemiliknya akan dikelola secara profesional oleh anak perusahaan ini. “Urusan keamanan, kebersihan, dan ketertiban lingkungan ditangani oleh estate management. Sehingga warga penghuni merasa aman dan nyaman tinggal di properti-properti yang kami kembangkan,” imbuhnya.

Untuk properti baru, tahun 2010 ini Relife Realty bersiap meramaikan pasar dengan 3 proyek. Dua di antaranya merupakan housing project. Satu berlokasi di Ciputat, Tangerang, lainnya masih dalam tahap negosiasi okupasi lahan. Masing-masing seluas 5,2 Ha dan 10 Ha yang di atasnya akan dibangun sekitar 300 unit dan 700 unit rumah. Sementara commercial project-nya berlokasi di Jl Raya RE Martadinata, Sawangan, di atas lahan seluas 1,8 Ha. Konsepnya akan mengadopsi F n B style. “Ketiga proyek baru plus yang tengah kami bangun saat ini, Greenland Forest Park, Sawangan, kami proyeksikan dapat memberikan kontribusi bagi target holding tahun ini sebesar Rp100 miliar,” ungkap Ghofar seraya membuka angka Rp60 miliar sebagai pencapaian tahun buku 2009.

Berbeda dengan Grup Titian Sakti. Mereka membidik pasar umum. Tahun ini, Kintamani Residence di Serpong, Tangerang, Bali Dago dan Soetta Residences di Bandung, Jawa Barat, serta La Sela, Kuta, Bali, menjadi proyek besutannya.

Menurut Irwan, Titian Sakti bermain di semua wilayah garapan. Mulai kelas bawah hingga atas. Itulah sebabnya, kerjasama pendanaan dan pembiayaan pun masih menggaet Bank Tabungan Negara (BTN), selain beberapa bank swasta Nasional.

Keempat proyek perumahan tersebut akan dikerjakan secara bersamaan. “Tujuannya tak lebih untuk efisiensi dan efektifitas saja. Lagipula, Titian Sakti ini terhitung baru, jadi, kami ingin lebih dikenal masyarakat secara kelompok. Sedangkan secara individu, nama kami mungkin sudah popular,” cetus Irwan.

Sejumlah Rp100 miliar telah dikantongi Titian Sakti guna merealisasikan ketiga proyek tersebut. Dana itu berasal dari pinjaman perbankan, plus uang pribadi dari kantong Irwan dan Fuad serta satu investor lainnya.

Ada pun spesifikasi keempat proyek tersebut sebagai berikut; Kintamani Residences dirancang sebagai hunian yang mengakomodasi ceruk pasar kelas bawah. Masyarakat berpendapatan terbatas yang ingin memiliki rumah di Serpong, bisa melirik proyek seluas 5 Ha ini. Maklum saja, harga rumah dan properti lainnya di kawasan ini sudah sangat tinggi. Jadi, hanya dengan Rp250 juta untuk luas bangunan 60 m2 dengan lahan 120 m2, konsumen sudah bisa memiliki unit rumah di Kintamani Residences berikut view danaunya. Rencananya, di sini akan dibangun fasilitas out bond dan out door activities lainnya.

Sedangkan Soetta Residences, memanfaatkan lahan seluas 7 Ha. Tahap I akan dikembangkan 5 Ha untuk 250-300 unit rumah. Dengan harga perdana sekitar Rp60 juta-100 juta. Menilik harganya, jelas Soetta Residences diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Tahap II, pengembangan difokuskan pada rumah vertikal (apartemen subsidi).

Kemudian Bali Dago. Perumahan yang lokasinya bersebelahan dengan Dago Pakar ini berpemandangan Kota Bandung dan berkonsep villa. Tentu saja, harga  per unitnya juga lumayan tinggi. Mulai Rp750 juta-1,5 miliar. Dibangun dengan jumlah amat terbatas, hanya 5 unit, dengan ukuran tipikal 250/150. Karenanya, Irwan sadar betul akan konsep arsitektur, detil bangunan, serta view. “Untuk yang satu ini, kami menawarkan kenyamanan, prestis, kepuasan dan kepercayaan,” tutur Irwan.

Terakhir, La Sela, Kuta-Bali. Eforia kembalinya Bali terpilih sebagai best worlds tourism destination memotivasi Titian Sakti ikut meraup pundi-pundi di sini. Mereka tak butuh waktu lama untuk memasarkan La Sela. Karena saat ini, PMA asal Korea telah sepakat menjalin kongsi sebagai captive market-nya. La Sela, akan menempati lahan seluas 3 Ha. “Kami akan membangun hunian sejumlah 100-150 unit. Rumah-rumah ini nantinya akan disewakan kepada karyawan PMA asal Korea itu,” tambah Irwan.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: