Menakar Peluang Di Simatupang

Sejak dibangun pada medio 1990, koridor Simatupang mengalami pertumbuhan yang sangat progresif. Intensifikasi pembangunan properti berikut fasilitas lainnya terus berlangsung hingga kini. Perkantoran, ruang usaha, show room mobil, apartemen, bahkan pusat belanja, membentangi jalur sepanjang 10 km, mulai dari Lebak Bulus (Jakarta Selatan) sampai Kampung Rambutan (Jakarta Timur).

Menurut catatan Properti Indonesia, properti eksisting per akhir 2009, sekitar 457.290 m2. Terdiri atas 10 gedung perkantoran, satu pusat belanja, dan delapan apartemen. Di luar ruang usaha seperti show room, ruko, kantor pemerintahan, fasilitas pendidikan dan rumah ibadah.

Sepenggal jalur ini memang telah mampu mengkanalisasi aktifitas bisnis dan komersial yang tak dapat diakomodasi oleh tempat lain, dengan sangat baik. Strategis dan mudah aksesibilitasnya. Sebagai bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) yang mengoneksi wilayah Utara, Selatan dan Timur serta terhubung dengan beberapa ruas tol utama seperti Jagorawi, Cikampek dan tol dalam kota, koridor Simatupang memiliki magnitude yang begitu kuat.

Selain akses yang terbuka, juga digenapi fasilitas penunjang semisal rumah sakit (RS Fatmawati dan RS Pondok Indah), sekolah internasional, perumahan elit nan eksklusif (tersebar di Pondok  Indah, Cilandak, dan sekitarnya), pusat hiburan dan olahraga, serta pusat belanja skala mal. Jangan dilupakan, di sekitar sini pula terkonsentrasi para ekspatriat dalam jumlah lumayan banyak.

Koridor Simatupang, sejatinya terbagi dalam 4 seksi utama; Seksi 1 ruas Pondok Indah-Fatmawati, Seksi 2: Fatmawati-Cilandak, Seksi 3: Cilandak-Tanjung Barat dan Seksi 4: Tanjung Barat-Kampung Rambutan. Seksi 1 dan 2 merupakan area komersial paling premium dan hidup. Di sinilah terdapat gedung-gedung eksisting dan baru macam Grha Elnusa, Beltway Office Park, Ratu Prabu 2, Wisma Rahardja, menara FIF, Menara Trakindo, Citos dan Talavera.

Wajar bila Presiden Direktur PT Garama Dhanalaksmi, Mayadewi, menyegerakan rilis Sovereign Plaza pertengahan bulan lalu, sebagai perkantoran strata title pertama. Penerapan strategi marketing ini adalah untuk meraup dana sebanyak-banyaknya dari hasil penjualan yang kemudian akan digunakan untuk membiayai konstruksi proyek ini. Walaupun ruang kantor yang dijual sampai separuhnya, 10 lantai dari 23 lantai yang direncanakan, Mayadewi berkeyakinan akan terserap dengan cepat.

Optimisme Mayadewi bukan tanpa alasan. Kinerja ruang komersial, khususnya perkantoran terus memperlihatkan kurva positif. Ditandai dengan tingkat okupansi yang menurut riset Cushman and Wakefield mencapai level 93,4% dengan nilai sewa rata-rata Rp153.000/m2 per bulan. Tertinggi bila dikomparasikan dengan perkantoran di seantero pusat bisnis non CBD Jakarta lainnya. Sekali pun disandingkan dengan perkantoran grade B di CBD Jakarta (Sudirman-Thamrin dan Kuningan). Bahkan untuk gedung kantor yang berkualitas bagus, mampu menyamai ruang perkantoran grade A CBD Jakarta.

Menurut Managing Director Cushman and Wakefield David Cheadle, tingkat penyerapan tahunannya pun terbilang paling baik. ”Ketika krisis moneter terjadi pada kurun 1997–1999, serapan kantor tetap positif, sementara sentimen negatif dialami daerah lain,” imbuhnya seraya menjelaskan, tingkat penyerapan tersebut selalu mengikuti jumlah pasokan yang masuk. Ini bisa terjadi karena setiap gedung perkantoran yang selesai biasanya sudah memiliki tingkat pre-commitment sewa yang hampir 100%.

Istimewanya, gedung-gedung perkantoran tersebut, dikuasai oleh pemiliknya (owner occupied). Dengan spesifikasi yang sudah terbentuk yakni, perusahaan-perusahaan (domestik dan asing) yang bergerak di sektor pertambangan, minyak dan gas bumi, manufaktur, kontraktor dan konsultan yang berkaitan dengan minyak dan pertambangan, jasa IT dan telekomunikasi.

Sementara tingkat hunian apartemen membukukan angka 69,0%. Lebih tinggi dari tingkat hunian keseluruhan Jakarta sebesar 62,0% dan di Jakarta Selatan pada angka 67,1%. Ada pun pengembangan apartemen baru, datang dari Grup Gapura Prima yang sudah merilis tiga menara pertama (A,B,C) sebanyak 1.700 unit di Kebagusan City dari 10 menara yang direncanakan.

Grup Gapura Prima dan PT Garama Dhanalaksmi bukanlah yang terakhir yang akan mengadu peruntungan di sini. Beberapa pengembang lain bakal menjadi konkurennya. Sebut saja, PT Lekom Maras yang akan mendirikan gedung Ratu Prabu 4, PT Graha Kirana Megah atau PT Signum. (Lihat tabel).

Future development tersebut di atas menggenapi jumlah pasok perkantoran hingga akhir tahun 2012 menjadi 378.000 m2 dari 11 proyek baru. Berbeda kondisinya dengan ruang ritel dan apartemen. Sampai tulisan ini dibuat, belum ada lagi pengembang yang berhasrat membangun pusat belanja sekelas mal atau apartemen. Padahal jika dilihat dari realitas aktual, karyawan atau mereka yang bekerja di gedung-gedung ini pasti membutuhkan hunian yang representatif. Baik untuk waktu berjangka panjang maupun pendek. Para midle level manager ke atas selama ini menyewa rumah-rumah landed yang disewakan di sekitar Cilandak, Cipete, Fatmawati, atau Kemang yang lokasinya agak jauh dari kantor mereka bekerja. ”Akan sangat prospektif bila dibangun hotel atau apartemen servis di sini. Captive market-nya jelas ada yakni para ekspatriat yang berkantor di gedung-gedung perkantoran tersebut,” ujar Arief N Rahardjo, Associate Director Cushman & Wakefield Indonesia.

Semakin Populer

Reputasi dan popularitas koridor Simatupang tampaknya akan semakin membubung dalam lima tahun ke depan. Pertumbuhannya diproyeksikan lebih cepat dan pesat jika pengembangan infrastruktur JORR seksi Ulujami-Kapuk rampung pada 2012. Jika ini sesuai target, maka ruas Pondok Indah-Cilandak (seksi 1 dan 2) merupakan lokasi yang paling aktif, karena paling dekat, diikuti seksi 3 (Cilandak-Tanjung Barat). Itulah mengapa, di sini akan dikembangkan gedung Astra Buana dan TMT Tower (2010), JGC Office (2010), Menara 165 (2010), Sovereign Plaza (2011), Ratu Prabu 4 (2011), GKM Tower (2011), Elnusa 2 (2012) dan Beltway Office B (2012).

Dengan demikian, tahbis Simatupang sebagai etalase pertumbuhan di selatan Jakarta pantas adanya. Koridor ini pula yang berkontribusi signifikan terhadap pasok gedung komersial se-Jakarta Selatan. Proyeksi kontribusinya akan melonjak hingga 45% bila future development di atas terealisasi.

Iklan

Tangerang Selatan, Kota Baru Sarat Kesempatan

Tanggal 27 Desember 2009 lalu Kota Tangerang Selatan berusia satu tahun. Sebelumnya  secara administratif kota ini masuk dalam bagian Kotamadya Tangerang, Banten. Nah, setelah Undang-Undang Nomor 51/2008 disahkan pemerintah, maka resmilah nama Tangerang Selatan menjadi sebuah kota dengan 7 kecamatan di dalamnya, yakni Ciputat, Ciputat Utara, Pondok Aren, Serpong, Serpong Timur, Pamulang dan Setu.

Tangerang Selatan bagi para pelaku bisnis properti adalah gula-gula yang sangat manis. Terbukti dengan banyaknya hunian baru yang berdiri di sini. Perkembangan ini tak lepas dari beroperasinya ruas tol JORR W II (Pondok Pinang-BSD City) yang tembus hingga Cikunir Junction menuju ruas tol Cikampek.

Nurul Yaqin, Direktur Ben Hokk Properti Serpong menjelaskan, kawasan Tangerang Selatan dalam perkembangannya dibagi menjadi dua wilayah besar, yaitu timur dan barat. Bagian barat adalah yang sudah tumbuh dan perkembang pesat. Pengembangan skala kota 6.000 Ha, BSD City, terletak di sini. Kini mereka tengah berekspansi ke bagian barat dengan luas garapan hingga 800 hektar.

Sementara Alam Sutera juga memiliki luas lahan yg cukup besar, sekitar 800 hektar. Mereka kian giat mengembangkan produk barunya selepas dibukanya exit toll Alam Sutera segmen Jakarta-Merak. Selain itu juga ada Villa Melati Mas, Summarecon Serpong dan Paramount Serpong yang lokasinya menempel dengan Serpong Barat. Eksistensi proyek-proyek kakap ini, diakui atau tidak, mengubah wajah Serpong menjadi episentrum kemajuan Tangerang Selatan.

Nah, bagaimana dengan Tangerang Selatan bagian timur. Secara kasat mata kawasan timur Tangerang Selatan ini memang kalah dengan bagian baratnya. Nyaris, tak ada pengembangan properti skala besar. “Pergerakannya pun baru terjadi pada awal 2000-an,” tegas Nurul. Keterlambatan pengembangan wilayah timur, menurutnya karena ketersediaan infrastrukturnya kurang memadai.

Namun, sejak lima tahun belakangan kawasan seperti Pamulang, Ciputat, Ciputat Timur, Pondok Aren  mulai unjuk gigi. ‘Hutan-hutan’ rumah, perlahan tapi pasti mengisi kekosongan. Berdasarkan data Badan  Perencanaan Daerah (Bapeda) Tangsel, terdapat sekitar 192 pengembangan skala besar-kecil telah berdiri. Sebagian besar pengembangan tersebut berada di kawsan Serpong, Pamulang, Ciputat dan Pondok Aren. Sebut saja Serpong Terrace yang berlokasi di Jl Raya Viktor, Pamulang, Serpong Green Park (Palapa Serua, Ciputat), Serpong City Paradise (Jl. Raya Puspitek), Grand Serpong (Ciater, Ciputat), Serpong Garden dan Metro Serpong di Cisauk. Lalu di daerah Jombang ada Puri Bintaro Indah, serta perumahan lainnya dengan pengembangan di bawah 20 Ha di Lengkong atau bagian lain di belahan timur.

Tak hanya perumahan biasa, pengembangan berkonsep town house juga menjamur. Katakanlah Cempaka Green Residence di Jl. WR Supratman Ciputat, Hakiki Pamulang di Sarua, Ciputat, Kencana Pamulang, Griya Laksana Pinasti di Pondok Benda, dan Villa Selecta di Ciater serta beberapa proyek lainnya yang akan diluncurkan dalam waktu dekat.

Tidak dipungkiri kehadiran pengembang besar di Tangerang Selatan berdampak positif terhadap perkembangan dan pertumbuhan kawasan. Salah satunya, terdapat perbaikan kualitas infrastruktur, sekaligus sistem dan moda transportasinya. Para pengembang besar, jelas, sangat berkepentingan akan hal ini. Sebab wilayah garapannya, sebagian besar dilewati atau bahkan dilintasi infrastruktur dan moda transportasi tersebut. Seperti BSD City yang bagian timurnya dibelah oleh jalur utama Serpong. Sementara bagian barat yang masuk dalam Kecamatan Cisauk berdekatan dengan stasiun kereta Cisauk. Lintasan ganda (double track)-nya tentu memberikan nilai tambah. Warga penghuni perumahan dapat memanfaatkan KRL Cisauk menuju tempat mereka bekerja di Jakarta.

Bagi pengguna kendaraan pribadi, bakal dimanjakan oleh jalan tol seksi Serpong-Balaraja, yang telah dicanangkan Pemerintah Kabupaten Tangerang. Jalur ini merupakan interkoneksi antarwilayah Kabupaen Tangerang Selatan yang mencakup Ciputat, Pamulang, Serpong, Cisauk, Pagedangan, dan Pondok Aren, dengan pusat pemerintahan di Tigaraksa.

Aksesibilitas yang sangat memadai itu membuat wilayah Tangerang Selatan kian mudah dijangkau dan  sangat terbuka. Memungkinkannya tak hanya menjadi tempat transit, juga tujuan utama para investor yang berniat membenamkan uangnya. Indikasinya jelas, pengembangan properti menunjukkan pergerakan signifikan yang pada gilirannya dapat memobilisasi calon pembeli atau masyarakat yang ingin tinggal dan beraktifitas di sini. Apalagi, Tangerang Selatan memiliki kelengkapan fasilitas yang dapat mengakomodasi semua kebutuhan utama sehari-hari seperti fasilitas pendidikan, rumah sakit, pusat belanja, pusat kebugaran dan olahraga, pusat hiburan, tempat ibadah, dan sebagainya. Pendek kata, Tangerang Selatan telah menjelma sebagai pusat bisnis dan permukiman kaum urban.

Harga Tanah Meroket

Perubahan yang dinamis yang disertai pesatnya pembangunan properti telah menyulap visualisasi  Tangerang Selatan. Implikasinya, apalagi kalau bukan peningkatan harga tanah yang progresif. Seperti diungkapkan Rita Megawati, Principal L.J. Hooker Gading Serpong dan BSD  City. Di Jalur Serpong Raya, angkanya sudah mencapai sekitar Rp1 juta-5 juta per m2. Sementara di dalam kompleks perumahan seperti BSD City, Summarecon Serpong, dan Alam Sutera mendekati nominal Rp2,5 juta/m2 untuk kisaran tertinggi. Sedangkan harga propertinya, baik primer maupun sekunder dipatok pada angka Rp400 juta-1,5 miliar.

Menilik besaran angkanya, wajar bila hanya kalangan menengah ke atas yang mampu memiliki properti di kawasan ini. Sementara di Tangerang Selatan bagian timur seperti Pamulang, Ciputat, hingga Cisauk, walau harganya masih relatif rendah, namun secara perlahan mulai menunjukkan kurva meningkat. Berkisar Rp300 ribu-1 juta/m2. Untuk propertinya, dibanderol antara Rp100 jutaan hingga Rp300 jutaan. Dan pasokan properti seharga inilah yang memenuhi ceruk pasar saat ini.

Sumber: M Hardiansyah

Metland; Logo Baru, Proyek Baru

Hanya sedikit perusahaan pengembang yang mau mengubah identitas, termasuk logo korporat. Karena logo dianggap sebagai ruh yang menghidupkan raga perusahaan.  Jika pun diubah, tentu saja, harus sesuai dengan kultur dan karakter perusahaan yang sudah dibangun selama bertahun-tahun.

Pergantian logo, memang harus dipertimbangkan secara matang. Kalau asal-asalan, bisa-bisa citra perusahaan bakal terjerembab. Alih-alih bakal mentereng.

Ada banyak alasan dan motivasi kenapa logo harus diganti. Di antaranya, menggenjot kinerja perusahaan. Termasuk masalah penjualan dan performa finansial. Selain itu, meningkatkan public awareness akan brand perusahaan.

Nah, PT Metropolitan Land di usianya yang menginjak ke 16 tahun, memutuskan untuk mengganti logo usangnya dengan yang baru, Metland. Nama ini dipilih dengan pertimbangan mudah diingat dan diucapkan. Lagipula, tak perlu keluar biaya besar untuk menelurkan logo ‘Metland’. Karena, menurut Presiden Direktur PT Metropolitan Land, Nanda Widya, ‘Metland’ diciptakan oleh para kreatif internal perusahaan pengembang itu sendiri.

“Singkat, padat, dan sangat clear bila diucapkan. Dengan logo baru ini kami ingin terus eksis dan bisa melangkah lebih jauh dan percaya diri menghadapi kompetisi bisnis dan industri properti,” ucap Nanda.

Bersamaan dengan rilis logo baru, PT Metropolitan Land juga berencana melepas beberapa proyek anyar. Yang segera direalisasikan adalah Metland Cibitung. Proyek ini merupakan perumahan seluas 150 Ha. Selain itu, ada Metland Puri yang merupakan kolaborasi dengan beberapa pengembang lainnya.

Adapun future development lainnya yang masuk dalam rencana strategis perusahaan adalah membangun budget hotel di lokasi-lokasi strategis. Yang sudah masuk dalam bidikan studi fisibilitas adalah Metland Cawang dan Metland Cibitung. Tarif hotel berkisar antara Rp150.000-200.000 per malam. “Kedua proyek ini akan dimulai pengembangannya pada pertengahan tahun ini. Paling lambat akhir tahun,” imbuh Nanda.

Selain pada proyek baru, nama Metland juga disematkan pada portofolio eksisting. Metland Transyogi mengganti Taman Metropolitan di Cileungsi. Metland Cileungsi untuk Cileungsi Hijau. Metland Menteng untuk Menteng Metropolitan. Dan Metland Permata menyalin Permata Metropolitan.

Tak sebatas itu, mereka juga akan menghidupkan kembali rintisan meraup dana publik di lantai bursa melalui IPO pada November 2010 dan pengembangan Metland Mall 2 yang sempat tertunda pembangunannya akibat krisis finansial global pada November 2008 lalu.

“IPO ini menjadi sangat strategis. Mengingat, dapat mempengaruhi secara signifikan rencana-rencana kami tahun ini dan beberapa tahun ke depan,” jelas Nanda seraya menambahkan, dana ekspektasi dari IPO diharapkan mencapai Rp500 M-1 triliun.

Dana hasil IPO yang dicanangkan sebanyak 20-30% saham perusahaan, akan dialokasikan untuk membiayai Metland Cawang, Metland Mall 2, dan Metland Cibitung.