Menakar Peluang Di Simatupang

Sejak dibangun pada medio 1990, koridor Simatupang mengalami pertumbuhan yang sangat progresif. Intensifikasi pembangunan properti berikut fasilitas lainnya terus berlangsung hingga kini. Perkantoran, ruang usaha, show room mobil, apartemen, bahkan pusat belanja, membentangi jalur sepanjang 10 km, mulai dari Lebak Bulus (Jakarta Selatan) sampai Kampung Rambutan (Jakarta Timur).

Menurut catatan Properti Indonesia, properti eksisting per akhir 2009, sekitar 457.290 m2. Terdiri atas 10 gedung perkantoran, satu pusat belanja, dan delapan apartemen. Di luar ruang usaha seperti show room, ruko, kantor pemerintahan, fasilitas pendidikan dan rumah ibadah.

Sepenggal jalur ini memang telah mampu mengkanalisasi aktifitas bisnis dan komersial yang tak dapat diakomodasi oleh tempat lain, dengan sangat baik. Strategis dan mudah aksesibilitasnya. Sebagai bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) yang mengoneksi wilayah Utara, Selatan dan Timur serta terhubung dengan beberapa ruas tol utama seperti Jagorawi, Cikampek dan tol dalam kota, koridor Simatupang memiliki magnitude yang begitu kuat.

Selain akses yang terbuka, juga digenapi fasilitas penunjang semisal rumah sakit (RS Fatmawati dan RS Pondok Indah), sekolah internasional, perumahan elit nan eksklusif (tersebar di Pondok  Indah, Cilandak, dan sekitarnya), pusat hiburan dan olahraga, serta pusat belanja skala mal. Jangan dilupakan, di sekitar sini pula terkonsentrasi para ekspatriat dalam jumlah lumayan banyak.

Koridor Simatupang, sejatinya terbagi dalam 4 seksi utama; Seksi 1 ruas Pondok Indah-Fatmawati, Seksi 2: Fatmawati-Cilandak, Seksi 3: Cilandak-Tanjung Barat dan Seksi 4: Tanjung Barat-Kampung Rambutan. Seksi 1 dan 2 merupakan area komersial paling premium dan hidup. Di sinilah terdapat gedung-gedung eksisting dan baru macam Grha Elnusa, Beltway Office Park, Ratu Prabu 2, Wisma Rahardja, menara FIF, Menara Trakindo, Citos dan Talavera.

Wajar bila Presiden Direktur PT Garama Dhanalaksmi, Mayadewi, menyegerakan rilis Sovereign Plaza pertengahan bulan lalu, sebagai perkantoran strata title pertama. Penerapan strategi marketing ini adalah untuk meraup dana sebanyak-banyaknya dari hasil penjualan yang kemudian akan digunakan untuk membiayai konstruksi proyek ini. Walaupun ruang kantor yang dijual sampai separuhnya, 10 lantai dari 23 lantai yang direncanakan, Mayadewi berkeyakinan akan terserap dengan cepat.

Optimisme Mayadewi bukan tanpa alasan. Kinerja ruang komersial, khususnya perkantoran terus memperlihatkan kurva positif. Ditandai dengan tingkat okupansi yang menurut riset Cushman and Wakefield mencapai level 93,4% dengan nilai sewa rata-rata Rp153.000/m2 per bulan. Tertinggi bila dikomparasikan dengan perkantoran di seantero pusat bisnis non CBD Jakarta lainnya. Sekali pun disandingkan dengan perkantoran grade B di CBD Jakarta (Sudirman-Thamrin dan Kuningan). Bahkan untuk gedung kantor yang berkualitas bagus, mampu menyamai ruang perkantoran grade A CBD Jakarta.

Menurut Managing Director Cushman and Wakefield David Cheadle, tingkat penyerapan tahunannya pun terbilang paling baik. ”Ketika krisis moneter terjadi pada kurun 1997–1999, serapan kantor tetap positif, sementara sentimen negatif dialami daerah lain,” imbuhnya seraya menjelaskan, tingkat penyerapan tersebut selalu mengikuti jumlah pasokan yang masuk. Ini bisa terjadi karena setiap gedung perkantoran yang selesai biasanya sudah memiliki tingkat pre-commitment sewa yang hampir 100%.

Istimewanya, gedung-gedung perkantoran tersebut, dikuasai oleh pemiliknya (owner occupied). Dengan spesifikasi yang sudah terbentuk yakni, perusahaan-perusahaan (domestik dan asing) yang bergerak di sektor pertambangan, minyak dan gas bumi, manufaktur, kontraktor dan konsultan yang berkaitan dengan minyak dan pertambangan, jasa IT dan telekomunikasi.

Sementara tingkat hunian apartemen membukukan angka 69,0%. Lebih tinggi dari tingkat hunian keseluruhan Jakarta sebesar 62,0% dan di Jakarta Selatan pada angka 67,1%. Ada pun pengembangan apartemen baru, datang dari Grup Gapura Prima yang sudah merilis tiga menara pertama (A,B,C) sebanyak 1.700 unit di Kebagusan City dari 10 menara yang direncanakan.

Grup Gapura Prima dan PT Garama Dhanalaksmi bukanlah yang terakhir yang akan mengadu peruntungan di sini. Beberapa pengembang lain bakal menjadi konkurennya. Sebut saja, PT Lekom Maras yang akan mendirikan gedung Ratu Prabu 4, PT Graha Kirana Megah atau PT Signum. (Lihat tabel).

Future development tersebut di atas menggenapi jumlah pasok perkantoran hingga akhir tahun 2012 menjadi 378.000 m2 dari 11 proyek baru. Berbeda kondisinya dengan ruang ritel dan apartemen. Sampai tulisan ini dibuat, belum ada lagi pengembang yang berhasrat membangun pusat belanja sekelas mal atau apartemen. Padahal jika dilihat dari realitas aktual, karyawan atau mereka yang bekerja di gedung-gedung ini pasti membutuhkan hunian yang representatif. Baik untuk waktu berjangka panjang maupun pendek. Para midle level manager ke atas selama ini menyewa rumah-rumah landed yang disewakan di sekitar Cilandak, Cipete, Fatmawati, atau Kemang yang lokasinya agak jauh dari kantor mereka bekerja. ”Akan sangat prospektif bila dibangun hotel atau apartemen servis di sini. Captive market-nya jelas ada yakni para ekspatriat yang berkantor di gedung-gedung perkantoran tersebut,” ujar Arief N Rahardjo, Associate Director Cushman & Wakefield Indonesia.

Semakin Populer

Reputasi dan popularitas koridor Simatupang tampaknya akan semakin membubung dalam lima tahun ke depan. Pertumbuhannya diproyeksikan lebih cepat dan pesat jika pengembangan infrastruktur JORR seksi Ulujami-Kapuk rampung pada 2012. Jika ini sesuai target, maka ruas Pondok Indah-Cilandak (seksi 1 dan 2) merupakan lokasi yang paling aktif, karena paling dekat, diikuti seksi 3 (Cilandak-Tanjung Barat). Itulah mengapa, di sini akan dikembangkan gedung Astra Buana dan TMT Tower (2010), JGC Office (2010), Menara 165 (2010), Sovereign Plaza (2011), Ratu Prabu 4 (2011), GKM Tower (2011), Elnusa 2 (2012) dan Beltway Office B (2012).

Dengan demikian, tahbis Simatupang sebagai etalase pertumbuhan di selatan Jakarta pantas adanya. Koridor ini pula yang berkontribusi signifikan terhadap pasok gedung komersial se-Jakarta Selatan. Proyeksi kontribusinya akan melonjak hingga 45% bila future development di atas terealisasi.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: