Summarecon Siapkan Capex Rp800 Miliar

Tahun ini, PT Summarecon Agung Tbk menganggarkan Rp800 miliar untuk belanja modal (capital expenditur/capex). Separuhnya akan digunakan untuk ekspansi bisnis. Di antaranya membangun Summarecon Mall Serpong tahap II seluas 45.000 m2 di SCB Summarecon Serpong, apartemen di Kelapa Gading, yakni Jl Kelapa Nias, dan akuisisi lahan baru. Selebihnya, digunakan untuk membangun Summarecon Bekasi.

Dikatakan Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki, berkaca pada prestasi Summarecon Mall Serpong (SMS) I yang telah diokupansi sekitar 90% tenan, pihaknya akan memperluas SMS, serupa dengan Mal Kelapa Gading (MKG). “Kami akan membangun menjadi SMS I-III,” ujarnya.

Di area CBD seluas 17 Ha tersebut, tak hanya SMS II, mereka juga bakal menggarap apartemen, hotel dan office dalam lima tahun ke depan. Sementara untuk pengembangan CBD Kelapa Gading, setelah opening Hotel Harris bulan Mei 2010, akan mulai dikembangkan office yang sempat tertunda beberapa tahun lalu. Office ini nantinya terhubung oleh commercial bridge dengan La Piazza.

Dengan dimulainya konstruksi dan penjualan Summarecon Bekasi, Johannes optimis, PT Summarecon Agung Tbk dapat menargetkan pertumbuhan revenue secara signifikan. Tahun 2009 saja, mereka mampu membukukan revenue sebesar Rp1,3 triliun. “Target tahun ini harusnya bisa mencapai Rp1,5 triliun-2 triliun,” yakin Johannes.

Iklan

Masa Depan Bali, Ketika Kepemilikan Asing Direstui

Didorong oleh pertumbuhan industri pariwisata, pasar properti Bali kembali bergairah. Setelah mengalami kontraksi dengan ditandai terhentinya transaksi dan tertundanya pengembangan selama beberapa bulan pada akhir 2008 hingga pertengahan 2009. Untungnya, itu tidak berlangsung lama, karena transaksi kembali aktif dan pengembangan mulai dilanjutkan. Sebut saja, Aston Denpasar dan Bali Kuta Residences. Belum lagi proyek-proyek anyar macam hotel spa The Rich Prada di Bali Pecatu Graha, mixed use development DelMango dan DelPlaza di kawasan Seminyak, serta private villa Biu-Biu Kumala di Jimbaran.

Sejatinya, menurut Manager Ray White Kuta, Michael Gunawan, pulihnya sektor properti Bali sudah terjadi pada bulan Juli-Agustus 2009. Ditandai dengan banyaknya investor mancanegara dan lokal yang membeli dan mengakuisisi lahan. “Mereka sangat agresif berburu tanah kosong dengan luas minimal rata-rata 20 are (2.000 m2) untuk dijadikan vila eksklusif yang akan disewakan kembali,” jelas Michael.

Isu bakal disahkannya revisi Peraturan Pemerintah (PP) Republik Indonesia No 41 Tahun 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia sebelum Kongres Dunia Federasi Real Estate Internasional (FIABCI) di Bali pada Mei 2010, juga turut mendongkrak minat pasar.

Dus, kondisi aktual Thailand yang diterpa drama kerusuhan politik yang bergejolak, telah benar-benar membawa implikasi positif bagi Pulau Dewata ini. Disparitas pertumbuhan menurut Global Property Guide, dari sebelumnya 30 persen, melonjak jadi  40 persen, mendekati hegemoni destinasi wisata dunia seperti Phuket. Selama ini, Bali selalu tertinggal di belakang Phuket yang telah lama menjadi primadona investor properti asing.

Momentum dan sekaligus isu aktual itu semestinya menjadi cermin dalam mempertimbangkan sebuah keputusan yang ramah pasar sekaligus mendorong potensi lokal. Betapa jika keran PP No. 41/1996 itu dibuka luas, potensi pertumbuhan dan nilai propertinya bakal mencuat melebihi Phuket. Analisa Vivin Harsanto, Direktur Investasi Jones Lang LaSalle, potensi nilai properti yang bisa diraup sekitar Rp30 triliun. Khusus Bali, secara fundamental dapat merekonstruksi pasar secara struktural. “Karena Bali merupakan destinasi wisata, maka karakter pasarnya sangat khas. Efek ikutannya begitu luas. Apalagi jika mortgage-nya juga diberikan kepada pembeli asing, sangat pesat pastinya,” imbuh Vivin.

Dan Bali, akan menjelma menjadi generator pertumbuhan properti di masa depan. Di samping Batam yang secara geografis dekat dengan Singapura dan merupakan Kawasan Ekonomi Khusus, Lombok (Nusa Tenggara Barat), dan juga Jakarta. Saat ini saja, kapitalisasi properti di Bali, berdasarkan catatan Properti Indonesia sudah mencapai lebih dari 10 triliun rupiah. Berasal dari 160.000 kamar hotel dari 720 pengembangan.

Mixed market

Tsunami keuangan yang melanda Negara maju, secara fundamental telah membawa perubahan signifikan terhadap konstruksi market Bali. Bali tak lagi sebagai second home bagi pelancong asal Australia. Tetapi kini menjadi destinasi investasi bagi masyarakat global yang lebih beragam dengan ceruk jauh lebih luas. Katakanlah Rusia beserta Negara sempalannya, atau India, dan China yang membentuk patron alamiah sebagai Asian Market. Mereka inilah yang agresif memburu lahan atau properti dengan nilai return on investment yang menjanjikan.

Dikatakan Presiden Direktur Bali Permata Indah (pengembang DelMango Villa) Ronny Tome, dari total 15 unit vila mewah yang ditawarkan, 8 sudah secara resmi berpindah tangan. Padahal harganya tak bisa dibilang murah, sekitar 350.000 dolar AS untuk ukuran satu kamar tidur (110/230). Di antara pembeli itu adalah orang Rusia. “Mereka membeli secara tunai. Karena tidak ada fasilitas mortgage bagi orang asing. Selain orang Rusia, juga orang Australia,  dan tak lupa pembeli dari Jakarta,” imbuh Ronny.

Serupa halnya dengan investor Biu-Biu Kumala. Private villas yang dikembangkan Cipta Lintas Development ini juga tak bisa mengelak dari serbuan petrodollar Rusia. Ada tiga orang Rusia yang membeli vila yang berhadapan langsung dengan Pantai Balangan ini.

Sementara The Rich Prada milik PT Surya Inti Permata, pengembang asal Surabaya, memilih menggarap pasar Bali karena termotivasi oleh orientasi pengembangan yang tidak lagi terkonsentrasi di Selatan. Dari total 911 unit kamar hotel di atas lahan seluas 2 Ha, telah terjual nyaris separuhnya. Padahal, proyek ini baru dilansir pada akhir 2008.

Indikator menggairahkan juga ditunjukkan oleh sub sektor perhotelan. Lamanya tamu menginap meningkat dari 3 hari menjadi 7 sampai 10 hari. “Jika dipukul rata sekitar 12 hari. Komposisinya, tamu Asia 3 hari, Australia 7 hari, domestik 3 hari dan Eurosia 7 hari,” jelas Sere Nababan, Resident Manager Risata Hotel.

Dijelaskan Sere, distribusi hotel kurang tersebar merata. Kendati demikian tetap berkontribusi terhadap pembentukan pola pasar. Jika tamu Asia termasuk di antaranya Jepang, Korea, Thailand, Malaysia dan Singapura familiar dengan hotel-hotel di kawasan Kuta dan sekitarnya, maka tamu dari Eropa dan Amerika akan memilih kawasan Nusa Dua, Uluwatu, Jimbaran atau Seminyak. “Kalau sedang high season, tamu yang menginap bisa mencapai 90%, atau bahkan fully booked jika ada event-event tertentu,” ujar Sere.

Oleh karenanya, market hotel dan vila masih sangat menjanjikan. Pengembangan selama ini, teraglomerasi di sekitar bandara dan ibukota Denpasar, serta Kuta dan Seminyak. Di antara ketiganya Seminyak merupakan daerah dengan harga lahan dan properti tertinggi yakni sekitar Rp8 juta-10 juta/m2.

Akan tetapi, dalam beberapa tahun terakhir Bukit Semenanjung, dan beberapa daerah di pantai timur memperlihatkan pergerakan yang dramatis. Di sini harga lahan dan properti masih rendah. Vila berisi lima kamar tidur dengan tanah seluas 2.000 M2, ditawarkan hanya 1,85 juta dolar AS. Dengan harga serendah ini, pantai timur seharusnya dapat bersaing dengan wilayah lainnya di Bali. Karena, berpeluang menciptakan pertumbuhan harga yang tinggi. Diimbuhi kondisi lingkungan yang masih mencitrakan keaslian Bali, serta jarak ke bandara yang tidak sampai satu jam.

300 Miliar Rupiah Untuk Tahap I Summarecon Bekasi

Penjualan maksimal klaster eksklusif Grand Orchard di Kelapa Gading, Jakarta Utara serta Scientia Garden di Serpong, Tangerang, dianggap sebagai momentum tepat yang memotivasi PT Summarecon Agung Tbk melansir proyek anyarnya. Di Bekasi, persisnya ruas Jl Ahmad Yani, pengembang yang listing di bursa pada kurun 1990-an ini menggarap Summarecon Bekasi.

Serupa dengan portofolio PT Summarecon Agung Tbk lainnya, Summarecon Bekasi dirancang sebagai township development yang menempati area seluas 240 Ha. Separuh dari lahan ini, menurut Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki, telah diakuisisi sejak 1980 dan merupakan bagian dari land bank perseroan. Secara konseptual, pengembangan skala kota ini mirip dengan Summarecon Kelapa Gading dan Summarecon Serpong. Termasuk komitmen untuk mengadopsi pengembangan berwawasan lingkungan.

Implementasinya berupa inisiasi environmental friendly concept yakni bersahabat dengan dan menjadi bagian dari lingkungan. Tak main-main, PT Summarecon Agung Tbk akan membangun sistem hidrologi baik water plant yang dikerjasamakan dengan PDAM maupun waste water treatment plant modern, berikut saluran induk drainase dan tiga danau yang dimensinya cukup luas. Tiga danau ini berada di tiga titik lokasi dengan fungsi utama sebagai area resapan sekaligus water park.

Dikatakan Direktur Eksekutif Summarecon Bekasi, Adrianto P Adhi, nantinya air limbah yang dikelola kembali melalui proses daur ulang (recycling) dapat digunakan kembali (reuse) untuk menyiram tanaman. Seluruh sistem tata air ini dirancang oleh konsultan asal Belanda.

Summarecon Bekasi adalah compact city yang berisi perumahan sebanyak 16 klaster. Tiap klaster mengokupasi lahan sekitar 5-7 ha. Klaster perdana, Palm Cluster,  ditawarkan seharga mulai dari Rp500 juta. Menyusul berikutnya Mapple Cluster yang dipatok senilai Rp700 juta. Masing-masing klaster ini terdiri atas 300 unit.

Selain landed house, hunian yang dikembangkan meliputi apartemen, townhouse dan kondominium. Seluruh klaster digenapi dengan fasilitas club house yang di dalamnya terdapat kolam renang, arena bermain anak, dan ruang serba guna.

“Pembangunan dan penjualannya akan dimulai awal April ini,” ucap Adhi. Hunian tersebut akan dilengkapi area komersial seluas 35% dari total luas lahan pengembangan. Area komersial ini berisi fitur-fitur popular seperti Summarecon Mall Bekasi (SMB) yang merupakan leased mall, hotel bintang empat, taman perkantoran (rukan dan high rise office), trade center, ruko, fresh market dan lain-lain.

Guna merealisasikan proyek tersebut, PT Summarecon Agung Tbk telah menyiapkan anggaran sejumlah Rp300 miliar untuk pengembangan tahap awal. Rp172 miliar di antaranya dialokasikan untuk pembangunan jalan layang (fly over) Ahmad Yani sepanjang 1 km dengan 4 jalur kendaraan. Jalan Layang Ahmad Yani ini menghubungkan wilayah selatan dan utara Bekasi yang selama ini terpisah oleh jalur rel kereta api. Selain itu, juga akan melintasi Jl Sudirman, dan Jl Pangeran Jayakarta.

Jalan layang ini menjadi akses yang sangat vital untuk transportasi dalam Kota Bekasi jika jalur kereta ganda (double double track/DDT) Manggarai-Cikarang kelar dibangun. Itulah sebabnya, PT Summarecon Agung Tbk yang berkepentingan, menyegerakan  realisasi fly over ini. “Dijadwalkan beroperasi pada 2012, bertepatan dengan dibukanya Summarecon Mall Bekasi pada Juni tahun yang sama,” ungkap Adhi.

Pilihan Investasi

Mempertimbangkan rekam jejak PT Summarecon Agung Tbk dan lokasi pengembangan yang berada di tengah kota, Summarecon Bekasi pantas dilirik. Pasar Kota Bekasi sejatinya begitu luas dan besar. Dengan densitas populasi sekitar 2,5 juta jiwa, ceruknya sangat variatif. Para komuter dengan profil middle level manager ke atas atau mereka yang selama ini bertempat tinggal di kawasan Selatan, Timur dan Utara Bekasi, tetapi bekerja di Jakarta, bakal menjadi pembeli potensial yang menjadi incaran PT Summarecon Agung Tbk. Selain juga pasar riil, yakni repeat buyer yang menjadi pelanggan setia yang telah memiliki properti di Summarecon Kelapa Gading dan Summarecon Serpong.

Harga penawaran perdana senilai Rp500 juta, adalah angka moderat bagi pasar Bekasi. Tidak terlalu tinggi, tetapi saleable, sekali pun dikomprasikan dengan perumahan skala kota eksisting di sekitarnya. Dus, aksesibilitasnya yang mudah dijangkau, serta fasilitas publik dengan varian fitur yang  lengkap. Bila jalan layang dan Summarecon Mall Bekasi beroperasi, maka harga properti tersebut diproyeksikan meningkat sekitar 10-15%. Lebih tinggi dari bunga deposito. Ini dimungkinkan karena penawaran tahap pertama, terhitung terbatas. “Angka ini akan berpotensi menanjak jika progres di lapangan sangat signifikan. Ingat, pasar Bekasi berbeda dengan kawasan lainnya. Mereka tidak bisa diyakinkan hanya dengan konsep dan gambar. Harus ada realisasi secara visual,” ujar Member Broker ERA Ekspress, marla Sanger.

Kehadiran Summarecon Bekasi, imbuh Marla, diakui atau tidak sangat mempengaruhi atmosfer investasi properti di Bekasi menjadi lebih hidup. Kompetisi jauh lebih terbuka. Akan tetapi, kendati properti-properti di sini layak untuk dikoleksi dan mengundang hasrat investor, PT Summarecon Agung Tbk memberlakukan kuota pembelian. “Satu konsumen hanya bisa membeli maksimal dua unit properti. Ini dilakukan untuk menghindari spekulasi harga. Dan kami memang menyasar end user, meskipun pembeli bermotif investasi pun tidak dilarang,” ujar Johannes.

Grup Surya Mutiara Garap Pasar Vertikal

Pelan tapi pasti Grup Surya Mutiara berupaya mempertahakankan eksistensinya. Sejak dibentuk pada 1998 silam, dengan modal awal di bawah Rp10 miliar, saat ini sudah 25 proyek properti yang dibangun oleh pengembang yang mengawali kiprahnya di kawasan Sidoarjo, Jawa Timur. Proyek debutnya adalah perumahan Bumi Suko Indah di atas lahan seluas 50 hektar.

Terkait kondisi industri properti yang begitu dinamis, termasuk sempat terkena imbas krisis akhir 2008 silam, Grup Surya Mutiara melepas konservatisasi strategi. Mereka mengikuti perkembangan aktual yang menuntut perubahan cepat. Salah satu perubahan strategis itu adalah mengganti semua brand produk ’Oma’. Ini terhitung langkah berani, sebab merek ’Oma’ kadung popular di kawasan portofolio Grup Surya Mutiara berada. Seperti, Oma Indah Jatimulya-Bekasi, Oma Indah Cimanggis-Depok, dan Oma Campus-Malang.

Label ’Oma’ sejatinya merupakan pelafalan modern dari kata omah yang dalam bahasa Jawa berarti rumah. Kendati secara filosofis dan harfiah sangat tepat, mereka memilih melepaskannya. ”Label Oma terkesan kelas menengah bawah, sementara kami sudah membidik kelas  menengah atas, “ ujar Pudjojoko, Chairman Grup Surya Mutiara.

Visi dan misi bersalin, orientasi pun berganti. Kini, mereka fokus mengembangkan sayap bisnisnya di kawasan Jabodetabek saja. Sekadar informasi, dari 25 portofolio selain di Jabodetabek, juga tersebar di Surabaya, Batam, Garut, dan Malang. ”Ke depan kami konsentrasi di Jabodetabek saja,” ujar Affan Alfandhy, Direktur Grup Surya Mutiara.

Beberapa proyek anyar pun tengah dan siap dilahirkan. Tahun ini mereka tengah mengadu peruntungan dengan membangun Graha Cibubur View (10,9 Ha), Sirkuit Residence (6 Ha), Oma Indah Cimanggis (6,1 Ha), dan EastPoint (3 Ha). Harga rumah yang ditawarkan, mulai dari Rp175 juta (Graha Cibubur View) sampai Rp1,9 miliar (East Point). “Sebagian besar terserap pasar secara maksimal,” ungkap Affan.

Tahun 2009 lalu penjualan yang terbukukan senilai Rp150 miliar. Angka ini terhitung moderat, mengingat beberapa pengembang sekelas, hanya mampu meraup separuhnya, kendati ada juga kompetitor yang melampauinya. ”Tahun 2010 kami optimis penjualan meningkat 20%,” yakin  Pudjojoko.

Selain mengisi pasar Jabodetabek dengan proyek-proyek perumahan landed, mereka mulai melirik pengembangan vertikal. Tren pengembangan yang saat ini mengarah pada hunian jangkung, pada awalnya, melecut Grup Surya Mutiara untuk mengekori. Mereka berniat membangun rusunami di kawasan Cengkareng. Namun, berhubung kebijakan rusunami yang masih kontroversial, mereka kemudian mengurungkan niatnya. ”Terlalu banyak tantangan dan hambatan,” ujar Pudjojoko.

Urung mengisi ceruk pasar rusunami, tak berarti pasar hunian vertikal komersial juga diemohi.  Tidak lama lagi mereka akan melansir apartemen Residence 21 di kawasan Warung Buncit-Jakarta Selatan. Tanahnya seluas 7.500 m2. ”Isinya, 2 tower apartemen setinggi 21 lantai dengan total 600 unit,” jelas Affan. Dipilihnya Warung Buncit antara lain karena motif langkanya pasokan apartemen di kawasan ini. Dus, relatif dekat dengan CBD sekunder yakni TB Simatupang, kawasan elite Kemang, dan tidak jauh dari pusat kota Jakarta.

”Kami membidik pasar pasangan dan profesional muda yang masih single,” ujar Affan. Harga perdana dipatok mulai Rp260 juta. Itulah mengapa, ukuran unit-unitnya tidak terlalu luas, disesuaikan dengan kebutuhan segmen pasarnya, yakni tipe studio. Rencananya, mereka memulai pembangunan Residence 21 awal Mei 2010 dan selesai dua tahun kemudian.

Residence 21 dilengkapi dengan business center dan ini yang menjadi jualan utama, selain harga yang kompetitif. ”Banyak profesional muda yang bekerja sendiri. Mereka tentu membutuhkan sebuah tempat yang representatif  untuk bertemu klien. Oleh karena itu kami akan menyediakan fasilitas business center, selain fasilitas lain standar lainnya,” kata Pudjojoko. Selain itu, karena apartemen ini akan dijadikan meeting point bagi penghuninya, fasilitas parkir akan disediakan lebih banyak agar bisa menampung tamu dari penghuni.

Strategi bisnis lainnya yang masih akan dijalankan Grup Surya Mutiara adalah berkolaborasi dengan landlord (pemilik tanah). Sebagian besar proyek  mereka adalah hasil kongsi dengan pemilik lahan. Bagi Grup Surya Mutiara, skema kerjasama seperti ini sangat menguntungkan karena tidak perlu dipusingkan dengan proses pembebasan lahan atau pemberian kerohiman. Komitmen kerjasama pun dibuat seadil mungkin. Lantaran prinsip fairness inilah, memicu banyak landlord atau investor yang mengajak kerjasama. Meskipun banyak yang menawari, tak lantas mereka menerima­nya begitu saja. ”Hal penting yang harus diperhatikan adalah aspek legalitas lahan, lokasi dan aksesibilitas,” ujar Affan.

Sumber: Y Susanto

Strata Title Office, Prospektif

Lupakan eforia kondominium yang meraja kurun 2002-2007 dan mulai meredup untuk kelas tertentu. Siklus kini beralih ke sub sektor perkantoran. Didukung positifnya perekonomian makro Indonesia yang dipicu membaiknya kondisi ekonomi global, meluasnya permintaan ekspor, meningkatnya tingkat konsumsi dalam negeri, tingkat inflasi yang rendah serta kebijakan fiskal yang kondusif. Jelas, hal tersebut memotivasi bergairahnya kembali investasi, khususnya di sub sektor ini.

Fenomena tersebut, sejatinya diawali sejak dua tahun terakhir. Perusahaan-perusahaan (khususnya domestik) yang melakukan ekspansi atau membuka cabang baru adalah pencetus positifnya permintaan pasar. Mereka membutuhkan ruang kantor yang representatif, baru, sekaligus dapat mengakomodasi pencitraan. Itulah sebabnya, kinerja sub sektor perkantoran, pasca krisis finansial global justru paling baik.

Menurut catatan Procon Savills, tingkat penyerapan perkantoran CBD Jakarta selama 2009 lalu mencapai 186.000 m2 atau 65% dari total penyerapan yang dicapai pada 2008. Sementara tingkat serapan perkantoran di luar CBD, lebih tinggi lagi yakni sekitar 83%. Para tenan yang menyewa atau membeli ruang kantor ini, uniknya, memiliki spesifikasi tertentu. Untuk perkantoran di CBD Jakarta, dikuasai perusahaan high profile seperti perusahaan yang bergerak di bidang jasa perbankan dan asuransi, konsultan, consumer goods, dan lain-lain. Sementara di luar CBD, diokupansi oleh perusahaan dengan core business pertambangan, manufaktur, minyak dan gas bumi, telekomunikasi dan IT, serta kontraktor yang berkaitan dengan pertambangan dan lain-lain.

Sayangnya, agresifitas perusahaan-perusahaan yang berhasrat mengepakkan sayap dan membuka cabang baru tersebut, belum secara maksimal diakomodasi oleh para pengembang. Sehingga secara keseluruhan pasokan ruang perkantoran di CBD tetap berada pada level 4,03 juta m2. Sedangkan di luar CBD meski naik 1,7%, namun hanya mengubah sedikit peta pasokan menjadi 2,35 juta m2. Ini pun terjadi karena rampungnya 38.700 m2 ruang kantor di semester kedua tahun lalu.

Kondisi aktual yang memperlihatkan seretnya pasok ini secara otomatis memantik ‘serbuan’ terhadap beberapa gedung perkantoran yang dijadwalkan kelar konstruksinya dan mulai dibuka tahun ini.  Equity Tower (Grup Dua Mutiara), contohnya, sudah mengantongi 85% pre commitment dari perusahaan IT dan Telekomunikasi serta finansial ternama. Sedangkan Bakrie Tower (PT Barkieland Development Tbk) sebanyak 90%-nya akan diisi oleh pemiliknya, 10% sisanya dijual kepada publik. Begitu pula dengan Cyber 2 Tower (PT Karyabangun Nusantara) yang terbeli oleh perusahaan kakap macam Danone dan Northstar.

Tren tingginya permintaan ini bertendensi akan terus terjadi hingga beberapa tahun menjelang. Dan, bahkan bisa menjadi long term investment yang menjanjikan. Dus, jika dicermati, sebagian besar dari gedung-gedung perkantoran tersebut berstatus strata title. Dengan status kepemilikan seperti ini, di satu sisi sangat menguntungkan developer maupun investor yang berhasrat membenamkan uangnya di sini. Selain turn over-nya cepat, juga memiliki potensi harga tinggi di pasar sekunder (prospektif untuk disewakan atau dijual kembali). Apalagi harga sewa saat ini sudah berada pada angka Rp190.000-250.000/m2 untuk ruang perkantoran Grade A dan Rp160.000-180.000/m2 untuk Grade B. Sampai saat ini, tingkat keterisian ruang-ruang kantor eksisting rata-rata mencapai 87,0% atau naik 1,4%.

Adalah PT Arah Sejahtera Abadi, anak usaha Grup Agung Podomoro, yang tak ingin ketinggalan momentum. Mereka mengisi kelangkaan pasok perkantoran ini dengan melansir The Oval yang juga berstatus strata title. The Oval dirancang setinggi 32 lantai dengan desain arsitektur berbentuk oval. Dilengkapi dengan sistem perkantoran berteknologi tinggi nan modern (smart office), serta memiliki 360 derajat skyline view kota Jakarta.  Karena diposisikan sebagai perkantoran premium, ukuran minimal The Oval seluas 250 m2 dengan harga penawaran perdana 1.950-2.000 dolar AS.

“Permintaan ruang kantor pasca terjualnya Denpasar Residences dan Mal Kuningan City sangat tinggi. Rupanya, para pembeli Denpasar Residence memiliki bisnis dan usaha yang membutuhkan ruang kantor. Mereka ini berpikir praktis, tinggal dan berusaha di satu tempat lebih menguntungkan. Makanya, belum lagi The Oval dirilis, para peminat sudah membludak. Di antaranya adalah mereka yang berbisnis jasa keuangan dan perbankan,” ungkap Chief Executive Officer PT Arah Sejahtera Abadi, Eddy Mu’min.

Konstruksi gedung perkantoran seluas 60.850 meter persegi ini membutuhkan dana sekitar Rp800 miliar. Progres pembangunannya sendiri, kini telah mencapai lantai 5. “Kami membidik perusahaan perbankan, asuransi dan jasa keuangan sebagai tenan utama. Target tahun ini penjualan mencapai Rp170 miliar. Kami harapkan akan habis terjual sampai akhir 2010,” ungkap Eddy seraya mengimbuhi keyakinannya yang mempertimbangkan bisnis ruang perkantoran strata title yang tengah mencapai klimaks.

Selain di kawasan bisnis utama (CBD), fenomena strata title office yang juga meraih momentumnya di luar CBD Jakarta. Tren relokasi dari CBD ke luar CBD, serta perubahan preferensi di antaranya, mensyaratkan gedung yang ramah lingkungan serta hemat energi berkontribusi besar terhadap tingkat serapan dan keterisian ruang perkantoran strata title di sini. Perkantoran Hijau Arcadia, dan Talavera adalah salah dua dari sekian banyak gedung baru yang mendapat berkah. Keduanya memiliki waiting list calon tenan yang panjang. Padahal harga jualnya setara dengan harga gedung perkantoran di CBD Jakarta.

Serupa halnya dengan motivasi PT Arah Sejahtera Abadi yang memanfaatkan saat yang tepat, PT Garama Dhanalaksmi juga merilis Sovereign Plaza tahun ini. Harga jualnya, sedikit di bawah The Oval, yakni 1.400-1600 dolar AS/m2. Ruang kantor yang dijual sebanyak 10 lantai dari 23 lantai yang direncanakan.

Menghitung Pundi Investasi

Berinvestasi di strata title office, saat ini dinilai sebagai momentum yang tepat. Sebab,” Aktifitas sewa menyewa mulai kembali hidup dan akan semakin bergairah,” ujar Utami.  Apalagi, suplai terbatas, sementara di sisi lain, permintaan meningkat. Namun, begitu, pasar  terbesar strata title office ini masih berasal dari perusahaan domestik. Sebaliknya, perusahaan asing tidak memandang perlu untuk membeli ruang kantor. Mereka masih merasa nyaman untuk menyewa. Ini berhubungan dengan masalah kepraktisan dan kelengkapan infrastruktur. Meski begitu, jika gedung-gedung baru strata title (khususnya kelas premium) ini bisa memenuhi kebutuhan perusahaan asing, mereka akan memilih yang terbaik.

Dari sisi investasi, membangun strata title office berpotensi mendatangkan keuntungan yang sangat menarik dan menjanjikan. Permintaan ruang kantor sedang dalam masa punack. Bahkan tertinggi pasca krisis 1998. Indikasinya, banyak ruang kantor di CBD maupun luar CBD yang tersewa nyaris sempurna yakni 90%. Dan pada umumnya nilai sewa berada pada kisaran 150-180 dolar AS/m2/tahun. Nominal ini akan lebih tinggi lagi, jika kualitas gedung dan fasilitasnya sangat baik.

Dengan berinvestasi di strata title office seharga katakanlah 1.600-2.000 dolar AS/m2 seperti di The Oval, hasil sewa diprediksi bakal meningkat  hingga mencapai angka 10-12% per tahun. Ekspektasi capital gain diharapkan sekitar 6-10% per tahun. Dengan demikian, total proyeksi return on investment (ROI/hasil investasi) minimal sebesar 16-22% per tahun. Dibandingkan dengan menanam uang di instrumen investasi lain, maka ROI di sini sifatnya jauh lebih stabil. Karena umumnya ruang kantor disewakan untuk jangka panjang, minimal 5 tahun.

“Ini peluang yang sangat baik untuk para investor yang tertarik membeli ruang di strata title office. Untuk The Oval sendiri, kelebihannya ada pada konsep pengembangannya yang mengintegrasikan tiga fungsi sekaligus yakni work, play, dan rest. Kami memadukan hunian, perkantoran dan pusat belanja yang mewakili kebutuhan kaum urban,” imbuh Eddy.

That’s what i called Enlightment

Tak percuma saya menghadiri talk show Value Creation yang dihelat PT Arah Sejahtera Abadi di Kuningan City tadi siang dengan pembicara Rhenald Kasali. Penulis buku best seller Change! ini membawa saya menari-nari ke alam pencerahan. Ilmu dan pengetahuan, lebih kepada praksis, dielaborasi dengan sangat lincah dan tak jarang menyentil keakuan saya dan mungkin juga audiens lainnya. Bahwa komposisi manusia usia produktif di Indonesia sebagian besar adalah robot yang diperintahkan sistem.

“Tidak bisa dan  terbiasa memberikan sesuatu yang berharga kecuali rutinitas, bahwa saya ada dan telah melakukan pekerjaan itu. Nilai apa yang telah ditambahkan kepada hal yang telah dilakukan itu,” urai Rhenald.

Kita malu mengakui bahwa kita masih memiliki kekurangan. Dan bahwa kita butuh (kontribusi) orang lain untuk mencapai impiannya. Dan bahwa kenyataannya, kita, terlalu sombong untuk mengakui hal itu.

Rhenald Kasali. Berbicara secara terstruktur dengan pendekatan pragmatis. Tidak akademis. Padahal dia berasal dari dunia akademisi. Inilah  yang membuat saya dapat menerima setiap kata dan kalimat yang dia ucapkan. Performanya kian ‘bernilai’ karena dia mampu mendobrak sekat antara audiens dan pembicara. Pendek kata, tak ada stratifikasi di sini. Yang ada hanyalah sharing dan pelibatan interaktif. sehingga apa yang dia bicarakan, menembus sel-sel kelabu otak dan benak saya.

Di venue yang sama, nyaris setahun lalu, Panangian Simanungkalit (PS) yang menamai diri pakar dari segala pakar properti, berbicara. Berapi-api dengan gestur berirama statis, bak perwira militer memimpin barisan. Memprediksi, industri properti di Indonesia bakal melesat tajam, terutama di kawasan bisnis utama (primer). “Sebut saja, di kawasan Kuningan ini yang bakal disulap jadi Satrio Shopping Belt,” ujarnya menegaskan keberpihakannya kepada pengembang yang kebetulan mengundangnya berbicara.

Apa yang tersisa di ruang berpikir saya ketika menyudahi partisipasi sebagai audiens di perhelatan nyaris setahun silam itu? Otak kiri berpikir secara robotis dan otomatis, bahwa saya harus membuat artikel dengan pendekatan “militeris”. Artinya, pisau analisa bergerak tajam sesuai arus informasi yang aktual pada saat itu.

Pisau analisa itu, dalam kekinian rupanya telah berubah majal. Pendekatan menulis yang saya lakukan ternyata keliru. Pisau analisa itu tidak bernilai sama sekali. dan ketika saya baca lagi, bahkan merupakan analisa sampah. Inilah hasil karya yang tidak dibubuhi sesuatu yang bernilai. Sesuatu yang bermanfaat bagi semua orang. Sesuatu yang bisa menjadi referensi atau rekomendasi untuk orang yang membacanya agar tidak keliru dalam mengambil sebuah sikap dan keputusan.

Dan saya, telah belajar banyak dari seorang Rhenald Kasali. Bahwa sesuatu picisan yang bernilai lebih berharga dibanding sebuah mahakarya sekalipun yang tanpa ada manfaat apa-apa….

Commercial Break

Dijual tanah sawah produktif. Luas 1.400 m2. Aksesnya merupakan jalur alternatif ke tempat wisata air The Jungle, Bogor Nirwana Residences. Harga Rp500.000/m2 (negotiable).

Berminat serius, hubungi: alexander_hilda@yahoo.com