Strata Title Office, Prospektif

Lupakan eforia kondominium yang meraja kurun 2002-2007 dan mulai meredup untuk kelas tertentu. Siklus kini beralih ke sub sektor perkantoran. Didukung positifnya perekonomian makro Indonesia yang dipicu membaiknya kondisi ekonomi global, meluasnya permintaan ekspor, meningkatnya tingkat konsumsi dalam negeri, tingkat inflasi yang rendah serta kebijakan fiskal yang kondusif. Jelas, hal tersebut memotivasi bergairahnya kembali investasi, khususnya di sub sektor ini.

Fenomena tersebut, sejatinya diawali sejak dua tahun terakhir. Perusahaan-perusahaan (khususnya domestik) yang melakukan ekspansi atau membuka cabang baru adalah pencetus positifnya permintaan pasar. Mereka membutuhkan ruang kantor yang representatif, baru, sekaligus dapat mengakomodasi pencitraan. Itulah sebabnya, kinerja sub sektor perkantoran, pasca krisis finansial global justru paling baik.

Menurut catatan Procon Savills, tingkat penyerapan perkantoran CBD Jakarta selama 2009 lalu mencapai 186.000 m2 atau 65% dari total penyerapan yang dicapai pada 2008. Sementara tingkat serapan perkantoran di luar CBD, lebih tinggi lagi yakni sekitar 83%. Para tenan yang menyewa atau membeli ruang kantor ini, uniknya, memiliki spesifikasi tertentu. Untuk perkantoran di CBD Jakarta, dikuasai perusahaan high profile seperti perusahaan yang bergerak di bidang jasa perbankan dan asuransi, konsultan, consumer goods, dan lain-lain. Sementara di luar CBD, diokupansi oleh perusahaan dengan core business pertambangan, manufaktur, minyak dan gas bumi, telekomunikasi dan IT, serta kontraktor yang berkaitan dengan pertambangan dan lain-lain.

Sayangnya, agresifitas perusahaan-perusahaan yang berhasrat mengepakkan sayap dan membuka cabang baru tersebut, belum secara maksimal diakomodasi oleh para pengembang. Sehingga secara keseluruhan pasokan ruang perkantoran di CBD tetap berada pada level 4,03 juta m2. Sedangkan di luar CBD meski naik 1,7%, namun hanya mengubah sedikit peta pasokan menjadi 2,35 juta m2. Ini pun terjadi karena rampungnya 38.700 m2 ruang kantor di semester kedua tahun lalu.

Kondisi aktual yang memperlihatkan seretnya pasok ini secara otomatis memantik ‘serbuan’ terhadap beberapa gedung perkantoran yang dijadwalkan kelar konstruksinya dan mulai dibuka tahun ini.  Equity Tower (Grup Dua Mutiara), contohnya, sudah mengantongi 85% pre commitment dari perusahaan IT dan Telekomunikasi serta finansial ternama. Sedangkan Bakrie Tower (PT Barkieland Development Tbk) sebanyak 90%-nya akan diisi oleh pemiliknya, 10% sisanya dijual kepada publik. Begitu pula dengan Cyber 2 Tower (PT Karyabangun Nusantara) yang terbeli oleh perusahaan kakap macam Danone dan Northstar.

Tren tingginya permintaan ini bertendensi akan terus terjadi hingga beberapa tahun menjelang. Dan, bahkan bisa menjadi long term investment yang menjanjikan. Dus, jika dicermati, sebagian besar dari gedung-gedung perkantoran tersebut berstatus strata title. Dengan status kepemilikan seperti ini, di satu sisi sangat menguntungkan developer maupun investor yang berhasrat membenamkan uangnya di sini. Selain turn over-nya cepat, juga memiliki potensi harga tinggi di pasar sekunder (prospektif untuk disewakan atau dijual kembali). Apalagi harga sewa saat ini sudah berada pada angka Rp190.000-250.000/m2 untuk ruang perkantoran Grade A dan Rp160.000-180.000/m2 untuk Grade B. Sampai saat ini, tingkat keterisian ruang-ruang kantor eksisting rata-rata mencapai 87,0% atau naik 1,4%.

Adalah PT Arah Sejahtera Abadi, anak usaha Grup Agung Podomoro, yang tak ingin ketinggalan momentum. Mereka mengisi kelangkaan pasok perkantoran ini dengan melansir The Oval yang juga berstatus strata title. The Oval dirancang setinggi 32 lantai dengan desain arsitektur berbentuk oval. Dilengkapi dengan sistem perkantoran berteknologi tinggi nan modern (smart office), serta memiliki 360 derajat skyline view kota Jakarta.  Karena diposisikan sebagai perkantoran premium, ukuran minimal The Oval seluas 250 m2 dengan harga penawaran perdana 1.950-2.000 dolar AS.

“Permintaan ruang kantor pasca terjualnya Denpasar Residences dan Mal Kuningan City sangat tinggi. Rupanya, para pembeli Denpasar Residence memiliki bisnis dan usaha yang membutuhkan ruang kantor. Mereka ini berpikir praktis, tinggal dan berusaha di satu tempat lebih menguntungkan. Makanya, belum lagi The Oval dirilis, para peminat sudah membludak. Di antaranya adalah mereka yang berbisnis jasa keuangan dan perbankan,” ungkap Chief Executive Officer PT Arah Sejahtera Abadi, Eddy Mu’min.

Konstruksi gedung perkantoran seluas 60.850 meter persegi ini membutuhkan dana sekitar Rp800 miliar. Progres pembangunannya sendiri, kini telah mencapai lantai 5. “Kami membidik perusahaan perbankan, asuransi dan jasa keuangan sebagai tenan utama. Target tahun ini penjualan mencapai Rp170 miliar. Kami harapkan akan habis terjual sampai akhir 2010,” ungkap Eddy seraya mengimbuhi keyakinannya yang mempertimbangkan bisnis ruang perkantoran strata title yang tengah mencapai klimaks.

Selain di kawasan bisnis utama (CBD), fenomena strata title office yang juga meraih momentumnya di luar CBD Jakarta. Tren relokasi dari CBD ke luar CBD, serta perubahan preferensi di antaranya, mensyaratkan gedung yang ramah lingkungan serta hemat energi berkontribusi besar terhadap tingkat serapan dan keterisian ruang perkantoran strata title di sini. Perkantoran Hijau Arcadia, dan Talavera adalah salah dua dari sekian banyak gedung baru yang mendapat berkah. Keduanya memiliki waiting list calon tenan yang panjang. Padahal harga jualnya setara dengan harga gedung perkantoran di CBD Jakarta.

Serupa halnya dengan motivasi PT Arah Sejahtera Abadi yang memanfaatkan saat yang tepat, PT Garama Dhanalaksmi juga merilis Sovereign Plaza tahun ini. Harga jualnya, sedikit di bawah The Oval, yakni 1.400-1600 dolar AS/m2. Ruang kantor yang dijual sebanyak 10 lantai dari 23 lantai yang direncanakan.

Menghitung Pundi Investasi

Berinvestasi di strata title office, saat ini dinilai sebagai momentum yang tepat. Sebab,” Aktifitas sewa menyewa mulai kembali hidup dan akan semakin bergairah,” ujar Utami.  Apalagi, suplai terbatas, sementara di sisi lain, permintaan meningkat. Namun, begitu, pasar  terbesar strata title office ini masih berasal dari perusahaan domestik. Sebaliknya, perusahaan asing tidak memandang perlu untuk membeli ruang kantor. Mereka masih merasa nyaman untuk menyewa. Ini berhubungan dengan masalah kepraktisan dan kelengkapan infrastruktur. Meski begitu, jika gedung-gedung baru strata title (khususnya kelas premium) ini bisa memenuhi kebutuhan perusahaan asing, mereka akan memilih yang terbaik.

Dari sisi investasi, membangun strata title office berpotensi mendatangkan keuntungan yang sangat menarik dan menjanjikan. Permintaan ruang kantor sedang dalam masa punack. Bahkan tertinggi pasca krisis 1998. Indikasinya, banyak ruang kantor di CBD maupun luar CBD yang tersewa nyaris sempurna yakni 90%. Dan pada umumnya nilai sewa berada pada kisaran 150-180 dolar AS/m2/tahun. Nominal ini akan lebih tinggi lagi, jika kualitas gedung dan fasilitasnya sangat baik.

Dengan berinvestasi di strata title office seharga katakanlah 1.600-2.000 dolar AS/m2 seperti di The Oval, hasil sewa diprediksi bakal meningkat  hingga mencapai angka 10-12% per tahun. Ekspektasi capital gain diharapkan sekitar 6-10% per tahun. Dengan demikian, total proyeksi return on investment (ROI/hasil investasi) minimal sebesar 16-22% per tahun. Dibandingkan dengan menanam uang di instrumen investasi lain, maka ROI di sini sifatnya jauh lebih stabil. Karena umumnya ruang kantor disewakan untuk jangka panjang, minimal 5 tahun.

“Ini peluang yang sangat baik untuk para investor yang tertarik membeli ruang di strata title office. Untuk The Oval sendiri, kelebihannya ada pada konsep pengembangannya yang mengintegrasikan tiga fungsi sekaligus yakni work, play, dan rest. Kami memadukan hunian, perkantoran dan pusat belanja yang mewakili kebutuhan kaum urban,” imbuh Eddy.

Iklan

3 Tanggapan

  1. mba hilda,
    sedikit koreksi, utk cyber2 tenantnya adlh danone group dan north star. tapi tulisannya sangat menarik. btw, nampaknya the oval lbh membidik investor ketimbang end-user yah, cmiiw.

    • betul Mas Agus. Dengan demikian, tulisan sudah terkoreksi oleh Mas Agus.

      Inilah konsekuensi dari strata title office. Potensi terserap oleh investor besar sekali.

  2. Blognya sangat bagus dan isi blognya cukup menarik. Anda Membutuhkan Informasi Tentang Masyarakat Suku Pakpak. KUNJUNGI SEMUA TENTANG PAKPAK DAN UPDATE BERITA-BERITA DARI KABUPATEN PAKPAK BHARAT HARGA BAHAN-BAHAN PERTANIAN, HASIL BUMI BERUPA NILAM, KEMENYAN, KOPI, ADAT-ISTIADAT, PEMBANGUNAN DAERAH DAN LAIN-LAIN DI GETA_PAKPAK.COM http://boeangsaoet.wordpress.com
    Mohon Informasi Beasiswa S2 Dalam Negeri Untuk Perguruan Tinggi Swasta dan Non PNS ke boeangsaoet@gmail.com atau ke 08566145995 …. Terimakasih

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: