Sengitnya Kelas Menengah

Patut mendapat apresiasi, ketika beberapa pengembang, tanpa henti tetap berkarya. Meski krisis mengintai, teranyar krisis Yunani dengan segala ekses ikutannya, mereka bergeming untuk setia memasok produk-produk properti. Apa sejatinya motivasi para pengembang ini? Dan bagaimana strategi mereka untuk mempertahankan eksistensi? Kendati tak bermain di wilayah garapan dengan tensi publikasi tinggi (high profile), namun ada kesadaran lain yang mengusik, “Kami harus terus memproduksi rumah untuk mereka (kelas menengah). Karena sebagian besar dari mereka membeli untuk ditinggali, bukan investasi. Mereka tak bisa menunda memenuhi kebutuhan utamanya. Ini sebetulnya sisi moralitasnya,” ujar Presiden Direktur PT Metropolitan Land (Metland), Nanda Widya.

Tak bisa dimungkiri, kuantifikasi pembeli rumah kelas menengah Indonesia memang menempati porsi terbanyak kedua, sekitar 30 juta orang, setelah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Berbeda dengan yang terakhir, kelas menengah berdaya beli relatif di atas MBR dan memiliki akses ke perbankan dengan cukup baik. Meski begitu, profil mayoritas dari bagian ini adalah belum memiliki hunian yang layak dan sesuai dengan daya belinya.

Menurut Deputi Menteri Perumahan Rakyat, Zulfi Syarif Koto, mereka merupakan bagian dari entitas besar yang terkendala memiliki hunian. Bukan karena persoalan dana, melainkan masih besarnya disparitas kebutuhan dan pasok rumah yang tersedia di pasar. “Hingga saat ini, terjadi backlog sebesar 9,4 juta unit rumah yang belum dapat tercukupi oleh baik pemerintah maupun stake holder lainnya,” ujarnya.

Numerik backlog hunian tersebut sebetulnya harus dibaca sebagai kans besar buat para pengembang. Seperti dikatakan Zulfi, mereka dapat memproyeksi anggaran belanja modal, biaya produksi, dan juga tingkat penjualan dengan perspektif yang lebih luas. “Jelas, angka 9,4 juta itu jumlah yang sangat besar. Di sisi lain perbankan telah merespon dinamika ini dengan pengenaan suku bunga KPR yang bersahabat,” imbuh Zulfi.

Para pengembang menyadari hal ini sebagai oportunitas yang harus segera digarap. Berbagai inovasi produk, pembiayaan dan juga promosi mereka lakukan. Sehingga marak di mana-mana advertensi above dan below the line memenuhi ruang publik dan privat kita. Realitas itu ditangkap konsumen sebagai hal yang sangat menguntungkan. Mereka mempunyai banyak opsi untuk memilih produk properti yang sesuai dengan kebutuhan, kocek sekaligus selera.

Meski daya beli relatif di atas MBR, kelas menengah ini juga masih sedikit sensitif terhadap harga. Mereka akan mempertimbangkan aspek value for money. ‘Jika saya mengeluarkan sejumlah uang, apa yang bisa didapatkan,’ kira-kira seperti itulah pertimbangan utamanya. Setelah harga, tentu saja konsep dan fitur-fitur lainnya.

Guna menangkap fenomena pertama, para pengembang seakan mafhum kolektif. Mereka sudah bersiap dengan jurus memberikan gimmick berbagai kemudahan pembayaran. Mulai dari perpanjangan tenor uang muka, rendahnya uang muka itu sendiri, hingga memberikan subsidi bunga cicilan.

Bahkan, PT Sentul City Tbk lebih progresif lagi. Bagi mereka gimmick rendahnya uang muka, dan subsidi bunga merupakan trik usang. Belum lama ini mereka menggaet PT Asuransi Allianz Utama Indonesia (Allianz) membuat program cash back. Program ini memungkinkan konsumen pembeli rumah kelas menengah seharga Rp300 juta-500 juta di Sentul City mendapatkan kembali sejumlah uang yang sudah mereka bayarkan.

Cash back ini diberikan kepada mereka jika rumah yang dibeli sudah lunas,” ujar Hartan Gunadi, Direktur Marketing PT Sentul City Tbk. Strategi promosi ini mulai diberlakukan sejak akhir 2009 lalu yakni ketika klaster Pine Forest resmi dilansir ke pasar.

Hasilnya? Hingga saat ini, PT Sentul City Tbk mampu meraup penjualan dari Pine Forest sebanyak 95% dari total 150 unit rumah yang dipasarkan. Dikatakan Hartan, program cash back ini akan terus berlangsung dan dikenakan bagi pembeli rumah menengah.

Sementara Relife Group menjual kualitas. Tak hanya produk, juga layanan purna jual, delivery time, serta manajemen pengelolaan lingkungan perumahan (estate management). “Kami ingin para pembeli merasa pantas mengeluarkan sejumlah uang dengan properti yang mereka beli dari kami. Itulah mengapa, penekanan pada kualitas dalam segala hal kami upayakan sebaik-baiknya,” ucap Presiden Direktur Grup Relife, Ghofar Rozaq Nazila seraya mengatakan itu merupakan bagian dari amanah yang harus diwujudkan.

Dengan platform seperti itu, mereka suskes mendulang penjualan untuk portofolio gressnya yakni Greenland Sawangan, Depok, dan Cimanggis Green Residences dua. Padahal harganya tidak bisa dikatakan murah. Untuk tipe 36 saja, sudah di atas Rp200 juta. Dengan harga sebesar itu saja, penjualan meningkat signifikan. Apalagi yang di bawahnya.

Kendati begitu, Grup Relife tidak ingin larut dalam sejarah masa lalu, ketika mereka berhasil menjual habis rumah seharga di bawah Rp200 juta. Mereka melangkah ke wilayah garapan baru, yakni properti di atas harga Rp400 juta. “Kami akan membangun di Tangerang Selatan, proyeknya bertajuk Lakes Ville. Luas lahannya 5 Ha, harga rumah sekitar Rp400 juta-1 miliar,” imbuh Ghofar.

Diakui Ghofar, kompetisi kelas menengah memang sangat dinamis dan sengit. Diperlukan terobosan baru. Karena itulah, mereka memberikan pilihan yang berbeda kepada pasar. Di antara banyak pilihan yang ada, tentu saja pasar akan memilih yang berbeda, asal sesuai dengan kantong, dan selera.

Sementara PT Cowell Development Tbk, masih setia dengan uniformitas strategi kemudahan pembayaran seperti termin uang muka yang diperpanjang, subsidi bunga selama 1-2 tahun pertama serta diskon khusus pada masa promosi tertentu.

Kelas menengah tentu membutuhkan peta yang memperlihatkan kantong-kantong permukiman yang dapat mengakomodasi kebutuhannya. Diperlukan informasi yang cukup yang dapat membantu mereka menentukan pilihan. Karena itu, strategi yang inovatif dan cerdas berpeluang besar menawan hati dan keputusan mereka dalam membeli rumah. Konsep dan gimmick berupa kulkas, AC, atau apapun fitur pelengkap sebagai bonus membeli rumah akan sia-sia, jika di kemudian hari, konsumen mengajukan komplain. Jika itu terjadi, kepercayaan pasar bakal terkikis dan pengembang yang tidak memegang komitmennya akan terseleksi secara alamiah.

Gapuraprima Kembangkan Dua Hotel Mewah

PT Perdana Gapuraprima Tbk menyiapkan belanja modal (capital expenditure/capex) sebesar Rp 350 miliar. Dana tersebut akan dipergunakan untuk membiayai sejumlah proyek baru termasuk pembangunan hotel bintang lima.

Direktur utama Gapuraprima Rudy Margono mengungkapkan, pembangunan hotel adalah strategi baru perseroan dalam meraih pendapatan tahun ini dari gedung bertingkat (high rise building). Hotel yang dibangun merupakan  renovasi menara keempat Albergo menjadi Belleza Suites Hotel dan sebuah hotel berbintang di CBD Serpong.

”Pembiayaan proyek ini berasal dari capex 2010 Gapuraprima sebesar Rp 350 miliar. Dana capex juga akan dipergunakan untuk melanjutkan proyek GP Plaza di Slipi, Jakarta Barat, The Mansion di Kuningan, dan apartemen Kebagusan City di Jakarta Selatan,” papar Rudy usai rapat umum pemegang saham (RUPS) di Jakarta, pekan lalu.

Dana pengembangan tersebut, lanjut Rudy, sebanyak 30-40% berasal dari kas internal perseroan dan sisanya merupakan pinjaman dari perbankan lokal dan asing. Selama periode Januari-Mei 2010, perseroan sudah menggunakan capex sebesar Rp 150 miliar.

Rudy melanjutkan, Belleza Suites Hotel mengusung konsep hotel mewah yang akan dikembangkan untuk mengakomodasi kebutuhan hotel di kawasan Permata Hijau. Sedangkan hotel di CDB Serpong adalah proyek baru untuk melanjutkan pembangunan CBD Serpong yang sempat tertunda.

Targetkan Rp 500 Miliar

Untuk tahun ini, kata Rudi, pihaknya menargetkan penjualan perseroan sebesar Rp500 miliar atau meningkat 63,74 % jika dibandingkan dengan realisasi penjualan tahun lalu sebesar Rp305,37 miliar.

”Untuk mencapai target, seluruh proyek baru diharapkan dapat memberi kontribusi pendapatan kepada perseroan. Pada 2010, kami memang ingin meraih pendapatan dari gedung bertingkat, dibandingkan tahun lalu yang masih mengandalkan pendapatan dari perumahan kelas menengah atas,” kata dirut Gapuraprima itu.

Proyek Gapuraprima yang sedang dikerjakan saat ini adalah bangunan mixed-use GP Plaza di Jakarta Barat dan The Mansion Mega Kuningan. Saat ini, kedua proyek itu tengah dalam proses perizinan.

Gapura Prima (GP) Plaza merupakan bangunan yang terdiri atas perkantoran, mal, dan apartemen. Proyek ini terletak di Jalan Gatot Subroto, di bawah fly over Slipi. Nilai investasi proyek yang diperkenalkan pada pertengahan 2009 tersebut sekitar Rp 200 miliar.

”Meskipun belum dipasarkan secara resmi, pemesan unit GP Plaza sudah cukup banyak. oleh karena itu kami berusaha mempercepat perizinannya agar bisa segera menjual unit-unit GP Plaza,” kata sekretaris perusahaan Gapuraprima Rosihan Saad.

Sedangkan The Mansion Mega Kuningan bakal dibangun di kawasan Mega Kuningan, tepatnya di samping Bellagio Mansion. Percepatan kedua proyek tersebut akan dibiayai dari hasil penerbitan saham baru Gapuraprima pada Oktober 2010 mendatang.

Proyek apartemen kelas menengah Kebagusan City saat ini sudah memasuki tahap penutupan atap dan serahterima unit dijadwalkan selesai tahun ini. Sementara itu, apartemen Belmont Residence di Kebon Jeruk sudah terjual 80% dari sekitar 1.800 unit yang ditawarkan. Pertengahan tahun ini, Belmont Residence akan memasuki tahap konstruksi dan dijadwalkan selesai pada Oktober 2011.

(ely)

Sentra Puri Indah Tinggal Tunggu Ijin

Grup Pondok Indah bersiap membangun Puri Indah Town Center (Sentra Puri Indah). Masuknya Lippo Karawaci ke Sentra Primer Baru Barat (SPPB) Jakarta Barat, dengan proyek St Moritz Penthouses and Residences di Blok O-U-V, memotivasi PT Antilope Madju Puri Indah (AMPI) anak usaha di bawah Grup Pondok Indah, untuk segera mengembangkan cadangan lahannya. Mereka masih memiliki lahan kosong di kawasan ini seluas 20 Ha.

Dalam rencana strategis untuk lima tahun ke depan, AMPI bakal menggarap Sentra Puri Indah. Merangkum Mal Puri Indah 1 dan  Carrefour (eksisting di Blok R&S), Mal Puri Indah 2 di Blok R, perkantoran dan apartemen serta hotel yang masing-masing di Blok P, dan Q. Total keseluruhan terdapat 15 tower. Lahan yang digarap Lippo Karawaci seluas 11 Ha itu dulu merupakan aset AMPI.

Nantinya, setiap tower akan dihubungkan oleh konektor berupa sky bridge dan pedestrian yang saling berhubungan. Mal Puri Indah 1 akan dihubungkan dengan Mal Puri Indah 2 melalui jembatan niaga. Mal Puri Indah 2 mengusung konsep lifestyle mall. Jadinya, tenan-tenan yang hadir sifatnya lebih kepada lifestyle, seperti food and beverage, hiburan, dan juga atraksi.

Adapun kandidat tenan utama yang masuk dalam listing adalah Metro Department Store dan Sogo Department Store. Mal Puri Indah 2 akan terdiri atas 5 lantai, yang dikombinasikan dengan apartemen setinggi 32 lantai di atasnya. Nantinya, Carrefour yang sekarang beroperasi akan direlokasi ke Mal Puri Indah 2.

Sementara di Blok P, bakal dibangun perkantoran setinggi 45 lantai yang disiapkan secara hibrid, yakni gabungan antara strata title officedan leased office. Untuk hotelnya sendiri direncanakan merupakan hotel bintang 5 danberada di Blok Q.

Ada pun konsultan perancangnya adalah Development Design Group asal Amerika Serikat yang juga mendesain Pondok Indah Mal 1&2. Diproyeksikan, nilai proyek keseluruhan akan mencapai Rp20 triliun. Dengan asumsi, nilai tanah tahun berjalan sebesar Rp10 juta/m2 dan construction cost Rp3 juta-4 juta/m2.

Dikatakan Presiden Direktur Grup Pondok Indah, Husin Widjajakusuma, pihaknya tengah mematangkan desain Sentra Puri Indah. Selain itu, “Kami tengah menunggu turunnya perijinan dari pemerintahan setempat. Jika semua lengkap, akhir tahun ini akan mulai kami lansir ke publik,” ungkap Husin.

Bukit Uluwatu Villa Butuh Dana Investasi Rp400 miliar

PT Bukit Uluwatu Villa Tbk yang berencana menambah 12 unit vila di Alila Ubud, Bali dan mengembangkan Alila Villas di Bintan, serta Alila Villas di Manado, membutuhkan dana investasi tak kurang dari Rp400 miliar. Masing-masing proyek mendapat porsi Rp240 miliar untuk Alila Villas Bintan, Rp100 miliar Alila Villas Manado dan Rp60 untuk Alila Villas Ubud.

Guna mendapatkan dana sebesar itu, PT Bukit Uluwatu Villa Tbk akan mencarinya sebagian di lantai bursa. Mereka segera melakukan penawaran umum saham perdana dengan melepas maksimal 30% saham baru ke publik atau sebanyak 857.142.500 lembar saham. Dikatakan President Director PT Bukit Uluwatu Villa Tbk Franky Tjahyadikarta, dana yang diperoleh dari IPO tersebut 125%-nya dialirkan untuk Alila Villa Ubud, 48% untuk Alila Villa Manado dan 8% sisanya untuk modal kerja. Proyek-proyek tersebut dijadwalkan beroperasi pada 2011-2013.

Hotel dan villa milik PT Bukit Uluwatu Villa Tbk dikelola oleh Alila Hotels and Resorts Ltd (AHR) yang merupakan perusahaan manajemen hotel dan terafiliasi dengan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (memiliki 20% saham). Ada pun pemegang saham PT Bukit Uluwatu villa Tbk saat ini terdiri atas Archipelago Resorts & Hotels Ltd sebesar 23,12% dan mayoritas lainnya dipegang PT Asia Leisure Network sebesar 76,88%.

Industri Properti Terkini Diwarnai Akuisisi, Renovasi dan Ekspansi

Tahun ini, disikapi para pelaku industri properti dengan beragam aksi. Beberapa pengembang baik yang berstatus milik publik maupun privat gencar melakukan ekspansi dan juga akuisisi. Seperti Farpoint Realty Indonesia. Nama ini memang tidak begitu popular dalam konstelasi industri properti. Namun, agresifitasnya mengakuisisi properti eksisting cukup mencengangkan. Pada 2010, anak usaha kelompok Gunung Sewu itu merilis ulang serviced apartment Menara Budi, Kuningan, Jakarta Selatan, menjadi kondominium Verde. Properti lawas yang awalnya dimiliki Itochu itu diambil alih Farpoint untuk dilegonya kembali dengan status kepemilikan strata title.

Farpoint menyulap Verde menjadi hunian jangkung bercita rasa resor. Karena itu, mereka menggandeng RTKL International dan Belt Collins International yang popular dengan rancangan properti resor. Menghimpun 258 unit dalam tiga menara, dengan harga jual sekitar Rp2,75 miliar-8 miliar/unit. Mulai dipasarkan sejak awal bulan lalu. “Secara konstruksi, kami hanya melakukan renovasi pada beberapa bagian. Seperti interior dan fasad. Karena konstruksi vital gedung yang dibangun Shimitzu ini sangat kuat dan berkualitas. Kegiatan renovasinya sendiri akan dimulai pada Februari atau Maret 2011,” ujar Chief Executive Officer Farpoint Realty Indonesia, Honey Angkosubroto.

Selain Menara Budi, di kawasan yang sama, mereka juga mengambil alih Kuningan Persada, di Kuningan, Jakarta Selatan, S Widjojo Center di Jl Sudirman dan Menteng Regency, keduanya di Jakarta Pusat, serta Kemang Klub Village, di Jakarta Selatan. Semua bangunan eksisting itu akan ditransformasi menjadi perkantoran dan hunian yang menyasar segmen menengah-atas dengan arsitektural anyar. “Masih dipertimbangkan apakah kami melepasnya ke pasar dengan strata title atau leased property,” imbuh Honey.

Okupasi gencar atas portofolio milik pengembang lain juga dilakukan PT Intiland Development Tbk. Pengembang gedung ikonik Intiland Tower (d/h Wisma Dharmala) ini mengakuisisi lahan seluas 7 Ha di koridor Simatupang, Jakarta Selatan. Rencananya di sini mereka akan membangun mixed use development yang terdiri atas apartemen, perkantoran dan ritel. Lahan ini diambil alih dengan cara membeli 90% saham milik PT Putra Sinar Permaja senilai Rp450 miliar.

Tak hanya itu, PT Intiland Development Tbk juga membeli 100% saham PT Wira Sejati Bina Persada yang beraset lahan seluas 1.090 Ha di Kota Kekerabatan Maja, Banten, dengan transaksi sebesar Rp400 miliar.  Dan terakhir, mereka membeli lahan berdimensi 350 Ha tanah di Telaga Bestari, Tangerang dari total perencanaan pengembangan sebesar 500 Ha. Untuk mendapatkan lahan di sini, mereka harus merogoh pundi sejumlah Rp793 miliar.

Dikatakan Executive Director Business and Development PT Intiland Development Tbk, Utama Gondokusumo, dalam menyokong aksi akuisisinya tersebut, perseroan memanfaatkan dana hasil right issue pada April 2010 sebesar Rp2,073 triliun. Dana yang sama juga digunakan untuk belanja modal sebanyak Rp380 miliar dari total kebutuhan Rp600 miliar. “Sisanya akan kami dapatkan dari hasil divestasi,” imbuh Utama.

Aksi beli lahan tersebut membuat koleksi land bank mereka bertambah 1.600 Ha menjadi 2.400 Ha dari sebelumnya hanya 800 Ha. Dengan demikian, PT Intiland Development Tbk menjadi salah satu pengembang dengan cadangan lahan terbesar, saat ini.

Selain royal mengobral kocek, mereka melengkapinya dengan rencana-rencana bisnis strategis. Di antaranya melakukan divestasi atas aset yang sudah matang tapi kurang memberikan hasil, dan non inti serta mengalokasikan sumber daya untuk proyek-proyek yang lebih besar dengan proyeksi dapat  memberikan hasil yang lebih baik.

Ada pun proyek-proyek besar yang tengah mereka fokuskan pengembangan dan persiapannya adalah Perumahan Graha Natura di Surabaya Barat, Jawa Timur seluas 100 Ha. Tahap I akan didirikan 250 unit, seharga Rp600 juta-800 juta. Dua klaster baru di Telaga Bestari, Tangerang, 1 Park di Gandaria, Jakarta Selatan, dan beberapa proyek lainnya.

Menariknya, setelah mega proyek Regatta yang merangkum hotel, apartemen, dan ruang komersial lainnya, PT Intiland Development bersiap memasang kuda-kuda dengan proyek senafas. Selain di koridor Simatupang seperti disebut di atas yang dijadwalkan tayang pada 2011, tengah dirancang pula mixed use development di kawasan Kebon Melati, Jakarta Pusat. Di atas lahan 10 Ha ini, mereka bakal mengembangkan hotel, apartemen, kantor dan pusat belanja.

Plus Festival Walk, kawasan komersial dan apartemen seluas 6 Ha, di Graha Famili, Surabaya, Jawa Timur. Serta meluncurkan hotel pertama dengan menggaet jaringan Whiz Hotel di Jogjakarta tahun ini. ‘Hotel serupa juga akan kami bangun di Semarang, Surabaya, Jakarta dan kota lainnya,” buka Utama.

Utama optimis proyek unggulan tersebut dapat diterima pasar dengan baik sehingga berkontribusi terhadap pendapatan perseroan. Mengingat pendapatan usaha tahun 2009, dinilai positif yakni Rp386,819 miliar. Terdiri atas 54% penjualan rumah dan kavling, 16% apartemen, 18% sewa ruang komersial dan pemeliharaan, 9% sarana olahraga dan 3% dari pendapatan usaha lainnya.

Sinyalemen positif juga disampaikan Presiden Direktur PT Pakuwon Jati Tbk Richard Adisastra. Pengembang yang berbasis di Surabaya, Jawa Timur tersebut, mematok target pendapatan sebesar Rp1,1 triliun. “Sampai Maret 2010, kami telah membukukan pendapatan Rp277 miliar. Kontribusi terbesar dari sewa ruang komersial Tunjungan Plaza, Surabaya. Kami yakin, tahun ini bisnis dan industri properti akan mengalami peningkatan. Untuk itulah kami melipatgandakan target pendapatan,” buka Richard.

Selama 2009, PT Pakuwon Jati Tbk mencatat hasil pendapatan senilai Rp697 miliar. Atau meroket tajam sebesar 53% dari tahun sebelumnya yakni Rp454 miliar. Untuk tahun ini, mereka mengalokasikan dana sebesar Rp490 miliar yang berasal dari injeksi investasi 87 juta dolar AS dan kas internal perseroan dari rilis dan pre sales. Sejumlah tersebut akan digunakan untuk penambahan 100 unit rumah di klaster Palm Beach di Pakuwon City, Surabaya, Jawa Timur, pembelian lahan sebanyak Rp190 miliar dan porsi sisa terbesarnya Rp300 miliar untuk penyelesaian proyek-proyek Gandaria City, Jakarta, apartemen East Coast Residences dan pusat belanja East Coast Center seluas 65.000 m2.

“Untuk saat ini, strategi kami adalah merampungkan proyek yang tengah dikerjakan, peningkatan okupansi pusat belanja dan ruang perkantoran serta pembelian lahan baru,” tandas Richard seraya menambahkan, cadangan lahan konsolidasi milik PT Pakuwon Jati Tbk telah mencapai 340 Ha yang nantinya akan dimanfaatkan untuk proyek residensial dan 2,2 Ha di Tunjungan City untuk komersial. Seluruhnya ada di Surabaya, Jawa Timur.

Gandaria City, merupakan proyek terbesar milik PT Pakuwon Jati Tbk yang berada di Jakarta. Saat ini progres pembangunannya telah mencapai tahap akhir. Sementara prestasi penjualannya, untuk dua menara apartemen Gandaria Heights sejumlah 80% terjual dengan harga terakhir Rp13 juta-16 juta/m2, Office8 terjual 60% (50% strata title dan 10% sewa), dan pusat belanjanya 60% di mana major tenant yang resmi membuka gerainya antara lain Lotte Mart, electronic Solution, Celebrity Fitness, Metro Department Store, Ace Hardware dan Cinema XXI.

Sementara PT Cowell Development Tbk, tengah tahun ini siap melansir produk baru bertajuk Westmark di kawasan Tanjung Duren, Jakarta Barat. Apartemen ini ditawarkan sebanyak 620 unit dengan harga mulai dari Rp300 juta. Untuk mewujudkan high rise portfolio perdana ini, PT Cowell Development Tbk membutuhkan dana tak kurang dari Rp235 miliar. Sementara belanja modal dari kas internal yang mereka anggarkan tahun ini hanya sebesar Rp105 miliar. Sebagian besar yakni Rp75 miliar digunakan untuk mengoleksi lahan di Surabaya, Jawa Timur dan sisanya di Jakarta Selatan.

Dikatakan Marketing and Business Development Director PT Cowell Development Tbk, Novi Imelly, pihaknya akan bekerjasama dengan perbankan guna menutupi kekurangan dana tersebut. “Sekitar Rp100 miliar porsi dana dari perbankan. Sisanya kas internal dan hasil penjualan,” ucap Novi seraya mengungkapkan target penjualan Westmark sebesar Rp300 miliar, selama 18 bulan sejak dilansir ke pasar bulan ini.

Sedangkan untuk penjualan total 2010, Cowell mematok angka Rp145 miliar. Terbilang moderat memang, sebab, angka itu hanya bisa diharapkan dari proyek eksisting yang masih dikembangkan hingga saat ini seperti Melati Mas Residences, Serpong Park, Serpong Terrace, (ketiganya di Serpong, Banten) dan Borneo Paradise @Balikpapan, Kalimantan Timur.

Mencermati tebaran angka-angka di atas, dan beraninya para pengembang merealisasikan langkah strategisnya, mengindikasikan kondisi aktual industri properti di Indonesia memiliki resistensi tinggi. Kendati di belahan Eropa terjadi krisis Yunani yang secara signifikan memengaruhi investasi dan aksi korporasi, di pasar domestik, pengaruhnya tidak terasa sama sekali. Menurut Manajer Divisi Riset Coldwell Banker Indonesia, Dwi Novita Yeni, kegairahan pasar Indonesia ditunjukkan oleh aktifitas transaksi. Katakanlah rumah landed kelas Rp300 juta-500 juta, apartemen menengah kelas Rp10 juta-15 juta/m2, perkantoran grade B dan A dengan fitur yang environmental friendly serta pusat belanja sewa kelas A yang terus diburu tenan penyewa.

Sinyalemen Dwi ini terkonfirmasi oleh strategi korporasi PT Plaza Indonesia Realty Tbk yang tengah konsentrasi pada renovasi dan peremajaan portofolio utamanya yakni Plaza Indonesia. Diungkapkan Arnes Lukman, General Affairs Director PT Plaza Indonesia Realty Tbk, mereka hanya mencanangkan belanja modal Rp50 miliar untuk renovasi dan peremajaan Plaza Indonesia. “Kompetisi pusat belanja kelas atas sangat ketat, jadi kami memandang perlu merenovasi dan meremajakan Plaza Indonesia. Fasad dan interior kami utamakan sehingga memiliki daya saing yang tinggi. Kami melakukan ini karena kebutuhan market dan juga mengakomodasi calon tenan yang berminat membuka gerainya di sini,” tandas Arnes.

Tingkat okupansi Plaza Indonesia, hingga saat ini, menurut catatan Properti Indonesia, memang yang tertinggi dibanding pusat belanja sekelas. Mencapai 95,86% atau naik dari angka sebelumnya 92,28%. Kecuali Grand Hyatt, properti lainnya seperti The Plaza, Keraton at The Plaza, Plaza Ex dan fX merupakan bangunan baru yang langsung direspon positif pasar. Mereka semua memberikan kontribusi terhadap total pendapatan sebesar Rp551,705 miliar dengan laba bersih yang berhasil mereka raup senilai Rp292,526 miliar. “Jadi, tak perlu capex besar-besar. Toh, kami tinggal menuai hasil,” tandas Arnes.

Broadbiz Asia Kembangkan Paragon Village

Paragon Village, proyek anami pertama milik PT Broadbiz Asia, secara resmi diawali konstruksinya pada 19 Juni lalu. Lokasi anami ini berada di kawasan Karawaci, Tangerang, Banten. Tak jauh dari Lippo Village milik PT Lippo Karawaci Tbk.

Kondisi tersebut dipandang sebagai nilai tambah, sebab Karawaci aktual merupakan kawasan yang cukup dinamis perkembangannya. Tidak saja terdapat banyak perguruan tinggi dengan mahasiswa berjumlah ribuan, juga industri-industri yang memiliki ribuan karyawan. Ini merupakan peluang bagi Paragon Village untuk menggaet simpati pasar dengan demografis seperti itu.

Dikatakan Presiden Direktur PT Broadbiz Asia, Robby Irwanto, kalangan mahasiswa dan karyawan industri memang merupakan target yang disasar. Merekalah potential buyer atau potential renter yang bakal menyerap unit-unit Paragon Village.  Jika dikomparasikan dengan rumah-rumah yang disewakan seharga Rp500 ribu-1 juta/bulan, tawaran Paraon Village ini memang cukup menarik. Dengan jumlah uang muka yang harus dibayarkan sebesar Rp14 juta, pembeli yang berminat tinggal membayar cicilan sebesar Rp700 ribu-1,5 juta/bulan.

“Lebih kompetitif, karena biaya sewa rumah atau kontrakan bisa dikonversikan untuk membayar cicilan anami yang bisa dimiliki seumur hidup,” kata Robby.

Hingga kini, Paragon Village telah terserap sebanyak 70% dari total 1.270 unit yang dipasarkan untuk tahap pengembangan pertama.

Paragon Village yang terdiri atas 4 menara setinggi 12 lantai akan direncanakan rampung dalam 15 bulan ke depan. Menurut Robby, meski dijual dengan harga relatif murah yakni Rp90 juta untuk 1 kamar tidur dan Rp300 juta untuk 3 kamar tidur, akan dilengkapi dengan fasilitas layaknya apartemen menengah. Seperti kolam renang, sarana kebugaran, jogging track, tempat ibadah, arena komersial dan fasilitas free wifi. “Nilai konstruksi anami ini diperkirakan mencapai Rp200 miliar,” ujar Robby.

Sementara itu, Deputi Menteri Perumahan Rakyat, Zulfi Syarif Koto mengatakan dengan dimulainya pembangunan Paragon Village, menggenapi jumlah anami yang komit dibangun yakni sebanyak 88 proyek. Jumlah ini baru sebagian kecil dari total 747 proposal anami yang diajukan ke Kementerian Perumahan Rakyat. “Dari jumlah proposal itu 357 di antaranya masih dalam proses perijinan, 40 proyek telah mencapai tahap tutup atap dan 35 sudah serah terima kunci,” papar Zulfi.

Statistik tersebut sekaligus memperlihatkan, bahwa hingga Mei 2010, pasok anami yang masuk ke pasar, baru mencapai 40.000 unit. Disparitas yang masih sangat jauh dengan backlog hunian yang sudah berada pada angka 9,4 juta unit.

Summarecon Agung Hadirkan Menara Satu


Menara Satu Sentra Kelapa Gading, karya terbaru dari PT Summarecon Agung Tbk, secara resmi dirilis ke publik. Ini merupakan produk terbaru berupa gedung perkantoran seluas 29.335 m2. Berlokasi tepat di salah satu sudut bundaran Summarecon kelapa Gading, perkantoran ini dirancang setinggi 11 lantai plus basement satu lantai serta dilengkapi gedung parkir 4 lantai.

Menara Satu Sentra Kelapa Gading ditawarkan secara hybrid yakni mengkombinasikan unit-unit strata title dan sewa. Terdiri atas 72 unit dengan ukuran terkecil 128-721 m2 untuk unit yang disewakan sebanyak enam lantai (lantai 1-6) dan 128-298 m2 untuk unit yang dijual lima lantai berikutnya (lantai 7-11). Harga jualnya dipatok sekitar Rp16 juta/m2 dan harga sewa dimulai dari Rp100 ribu/m2/bulan.

Gedung perkantoran berkonsep eco friendly ini akan menyatu dengan area komersial Sentra Kelapa Gading yang telah lebih dulu hadir. Melalui akses langsung berupa jembatan penghubung antara Menara Satu dan La Piazza. Jembatan penghubung ini dirancang sebagai ruang komersial dan akan ditawarkan secara terbuka kepada para calon pembeli.

Guna merealisasikan Menara Satu yang rencananya dibangun selama 18 bulan dan beroperasi akhir 2011, PT Summarecon Agung Tbk telah mengalokasikan dana sebesar Rp160 miliar. Dana tersebut berasal dari kas internal perusahaan. “Ini merupakan bagian dari capex sebesar Rp800 miliar hingga 2011,” ungkap Presiden Dirketur PT Summarecon Agung Tbk, Johannes Mardjuki.

Sebelumnya, mereka sukses memasarkan Graha Boulevard berupa ruko/rukan sejumlah 50 unit. Unit-unit ruang komersial tersebut dipasarkan seharga mulai dari Rp4 miliar-7 miliar untuk yang berlokasi yang menjorok ke dalam Jl Boulevard Raya, dan Rp8 miliar-11 miliar untuk yang berada tepat di pinggir jalan. Saat ditawarkan ke pasar pada 5 Juni lalu, hanya dalam waktu 4 jam, seluruh unit ruko/rukan tersebut laris terjual. “Ini menandakan bahwa kawasan Kelapa Gading masih merupakan pilihan utama pebisnis untuk berusaha dan berinvestasi. Untuk itulah kami termotivasi membangun offices guna mengakomodir kebutuhan perusahaan yang ingin berekspansi di sini. Menara Satu sudah diminati oleh satu bank swasta nasional terbesar,” papar Johannes.