Medialand Siapkan 3 Proyek Anyar

Kendati terhitung baru, Grup Medialand bukanlah pengembang medioker. Para profesionalnya memiliki reputasi yang tak diragukan. Sebut saja Jakob Oetama (sang pendiri) yang merupakan salah satu tokoh media berpengaruh, Teddy Surianto, dan sederet nama popular lainnya.  Karya terbaru mereka yang menyita perhatian publik properti Indonesia adalah Allianz Tower di Kuningan, Jakarta Selatan.

Untuk proyek perkantoran setinggi 32 lantai itu, Medialand bahkan merancangnya sebagai green building. Ini sekaligus menunjukkan keseriusan mereka dalam memberikan kontribusi positif bagi bisnis dan industri properti dalam negeri. Guna merealisasikannya, Duta Cerman Mandiri (DCM) yang dipimpin Budiman Hendropurnomo, didapuk sebagai konsultan arsitekturnya.

Allianz Tower, menurut Budiman, mengadopsi konsep arsitektur yang ramah lingkungan. Direpresentasikan ke dalam dua fokus pengembangan; passive design untuk mereduksi jumlah energi panas matahari yang masuk ke dalam gedung dan active design dengan penggunaan sistem mekanikal dan elektrikal yang mampu menghemat konsumsi energi listrik. Dan yang terutama adalah teknologi rain water harvesting yang merupakan sistem daur ulang air hujan yang dapat dimanfaatkan untuk menyiram tanaman, flushing water di toilet dan penggunaan untuk water cooled air conditioning (pendingin ruangan).

Dikatakan Presiden Direktur Grup Medialand, Teddy Surianto, Allianz Tower merupakan pengembangan bangunan vertikal pertama (hi rise building) yang mereka bangun. Tak tanggung-tanggung, untuk mendanai gedung perkantoran berluas lahan 8.000 m2 itu, Grup Medialand harus merogoh kocek sebesar Rp500 miliar.

Setelah Allianz Tower tutup atap, Medialand, imbuh Teddy, akan mengembangkan properti lainnya yang juga merupakan hi rise building. Mereka akan mengerjakan, setidaknya tiga proyek baru tahun depan. Yang pertama adalah pengembangan komplek Universitas Multimedia Nusantara (UMN) tahap dua di Serpong, Tangerang, seluas 20 Ha. Di sini, akan didirikan 4 dormitori masing-masing setinggi 15-16 lantai dengan jumlah 3.000 unit.

Future development yang kedua merupakan gedung perkantoran yang menempati area di koridor Simatupang, Jakarta Selatan. Serupa halnya dengan Allianz Tower, kebutuhan akan  environmental friendly building juga akan diakomodasi. Terakhir adalah pengembanan perumahan (landed housing) yang dilengkapi dengan fasilitas komersial di kawasan Jakarta Timur seluas 60 Ha.

Teddy mengungkapkan, tiga proyek tersebut merupakan bagian dari rencana strategis Medialand dalam mempertahankan eksistensinya. Setelah perumahan Permata Puri Media dan ITC Cibinong, mereka sempat vakum selama waktu tertentu. Selain karena krisis finansial global yang berdampak signifikan terhadap resistensi perusahaan, juga pasar properti pada tiga tahun silam dipandang belum terlalu menarik untuk mereka berkompetisi.

Namun, kini, kala Allianz Tower memasuki masa rampung, mereka lebih percaya diri untuk membidani kelahiran beberapa proyek baru. “Strategi pengembangan yang kami lakukan bersifat sinergis. Tidak fokus pada satu sektor properti saja. Kami membangun properti berbagai fungsi sesuai kebutuhan pasar. Tahun ini dan beberapa tahun ke depan, kondisi aktual pasar sangat menarik dan kompetitif. Terutama perkantoran, perumahan dan fasilitas pendidikan,” papar Teddy.

Wajar saja jika lantas Medialand lebih agresif mengoleksi lahan di beberapa titik strategis di seluruh kawasan Jadebotabek. Mereka akan memanfaatkan cadangan lahan yang ada sebagai profit center-profit center baru. Meski untuk membangun proyek baru dibutuhkan dana ratusan miliar rupiah, namun itu tidak dijadikan sebagai kendala berarti.

Sekadar informasi,untuk mendirikan satu gedung dormitori saja, diperlukan biaya sejumlah Rp100 miliar rupiah. Jika tahun ini, empat gedung dormitori jadi dibangun, maka mereka harus bersiap menyediakan uang sekitar Rp400 miliar. Belum ditambah dengan kebutuhan dana untuk perkantoran dan perumahan. “Kami harus menyiapkan dana untuk belanja modal sekitar Rp2 triliun,” ucap Teddy seraya mengimbuhi, dana sebanyak itu bisa didapatkan dengan cara menjalin kerjasama dengan perbankan dengan skema kredit konstruksi dan penjualan properti secara korporasi.

Pemberian naming right kepada Allianz, merupakan salah satu hasil dari strategi penjualan secara korporasi. Strategi ini diyakini dapat dengan cepat mendatangkan hasil. Terutama untuk menggaet pasar perkantoran.

Tawaran Investasi Menarik

Anda memiliki uang lebih namun tidak tahu harus dibenamkan di mana? atau berniat untuk membeli lahan guna dibangun properti?

Cobalah tips berikut ini, siapa tahu dapat membantu Anda mengurangi kebingungan atau justru kian memantapkan hati untuk berinvestasi:

1. Pilihlah instrumen investasi yang aman dengan tingkat risiko yang dapat dikendalikan. Untuk saat ini, instrumen investasi yang menawarkan keuntungan potensial adalah tanah dan properti. Jika Anda berketetapan hati memilih yang ini, maka yang harus diperhatikan adalah:

a. Aspek legalitas, menyangkut sertifikasi (bila itu lahan, maka harus ada hak kepemilikan/SHM, dan bila itu properti, haruslah memiliki SHM dan IMB)

b. Aspek lokasi, pilihlah kawasan yang sedang berkembang. Ini direpresentasikan oleh maraknya pembangunan properti, perbaikan infrastruktur dan juga hidupnya usaha kecil menengah (terdapat banyak ruko, kios dan pasar tradisional yang  aktif). Kawasan yang masih berkembang, harga lahan dan propertinya relatif masih rendah. Kondisi ini justru memungkinkan pertumbuhan harga dengan persentase tinggi tak terbatas. Sebaliknya, jika kawasan yang sudah mature, harga lahan dan propertinya sudah tinggi. Kondisi ini justru membuat kenaikan harga sangat lambat, cenderung stagnan.

c. Aspek harga, pilihlah lahan dan properti yang sesuai dengan kocek Anda.

2. Manfaatkanlah instrumen investasi tersebut sebagai profit center.

3. Memonitor dan mengevaluasi instrumen investasi tersebut dengan perspektif investasi aktual. (jika sudah memberikan keuntungan sesuai ekspektasi, tidak ada salahnya untuk melakukan ekspansi dan diversifikasi.

Berkaitan dengan itu, ada tawaran sangat menarik bagi Anda yang tengah mencari lahan atau properti. Luas lahan sekitar 8.000 m2, sertifikat hak milik, lokasi di Jl Raya Ciangsana, bersebelahan dengan lahan milik Universitas Trisakti.

Mengapa memilih lahan tersebut?

Ciangsana secara administratif berada dalam wilayah Kabupaten Bogor. Lokasinya berdekatan dengan Cikeas, kawasan kediaman Presiden SBY (Puri Cikeas). Dari segi keamanan, sangat terjamin, karena berada dalam Ring Dua pengawasan dan pengamanan. Selain itu, di Ciangsana juga terdapat rumah-rumah dinas instansi pemerintah, dan TNI, seperti Rumdis Departemen Pertahanan, dan Kompleks TWP TNI AL.

Aksesibilitasnya bisa dijangkau dari Tol Jagorawi gate Cibubur menuju Jl Raya Transyogi sebagai jalur utama menuju kawasan, serta JORR Jatiasih-Cikunir via Jl Letda Natsir. Didukung moda transportasi berupa kendaraan umum beroperasi dari pagi hingga malam hari.

Di kawasan Ciangsana ini, perkembangan pembangunan secara fisik sangat pesat. Khusus lahan yang ditawarkan ini, menempel dengan Perumahan Kota Wisata yang tengah giat melakukan pengembangan. Teranyar adalah rencana pembangunan life style mall di dalam kawasan. Selain itu, agak menjorok ke dalam terdapat beberapa perumahan baru yang telah rampung pembangunannya seperti Vila Nusa Indah 5, Sakura Regency 2, dan lain-lain perumahan lawas seperti Vila Nusa Indah 1-4, Bumi Mutiara dan lain-lain.

Fasilitas yang sudah beroperasi pun cukup lengkap. Ada sekolah terpadu TK-SMP Lab School,  Bunda di dalam perumahan Bumi Mutiara, Gen R, Daar El Salam, Putik, SD dan SMP Negeri Ciangsana, SMK Terakreditasi, Universitas Pakuan Jurusan IT serta kelak Universitas Trisakti.

Prospek ke depannya, lahan ini cocok untuk dijadikan instrumen investasi untuk dimiliki dan kemudian dijual kembali dengan potensi keuntungan sekitar 20-30% per tahun. Juga pas dikonversi menjadi tempat usaha seperti ruko, sekolah atau bahkan town house. Karena Ciangsana merupakan kawasan berkembang, maka opsi investasi di atas sangatlah rasional dan realistis.

Kondisi aktual saat ini, kebutuhan-kebutuhan dasar seperti hunian, sekolah dan atau tempat usaha, belum terakomodasi secara maksimal. Jadi, kalau pun Anda akan membuka usaha seperti tersebut di atas, peluan untuk terserap pasar sangat besar. Apalagi Ciangsana dianggap cukup strategis, dekat ke Jakarta, Bekasi, dan kota Bogor.

Lahan berikutnya berlokasi di belakang pool Bluebird Sektor 9, Bintaro. Luas lahan 2.000 m2, sertifikat hak milik. Dekat dengan fasilitas pusat belanja, sekolah, perumahan, dan akses tol JORR-Serpong.

Lahan ini cocok untuk permukiman klaster atau town house mini. Atau bila Anda tertarik, bisa menyulapnya menjadi tempat usaha berupa ruko atau rukan.

Atau bila Anda ingin berekspansi di Bogor. Bisa mempertimbangkan lahan ini; Luas 3.700 m2, lokasi di Desa Pasir Jaya, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor. Akses dari Ciomas, Gunung Batu dan Pancasan. Cocok untuk town house.

Dekat dengan pusat kota, pusat belanja dan transprovinsi Bubulak, Jl Baru, dan Cibinong.

Bisa juga yang berikut ini jadi opsi alternatif;  Luas 700 m2, lokasi di Jl Raya Gunung Sindur, Cidokom, Parung, Kabupaten Bogor. Hanya 500 m dari Pasar parung, dan dekat dengan Perumahan Tamansari Bukit Damai, Wika. Cocok untuk gudang atau pabrik.

Tunggu apalagi? Bagi Anda yang serius meminati lahan ini, bisa menghubungi saya via Japri. Terima kasih.

Premier Indonesia Perluas Pangsa Pasar

Ada alasan kuat mengapa Premier Indonesia begitu menarik untuk dikupas kiprahnya. Pertama, mereka merupakan pengembang yang berbasis di Prancis dan anak usaha Les Nouveaux Constructeurs yang popular di Berlin (Jerman), Los Angeles (Amerika Serikat), Madrid dan Barcelona (keduanya Spanyol). Kedua, rekam jejaknya relatif bersih dalam arti belum ada kasus wanprestasi yang merugikan konsumen. Dan ketiga, kualitas produk propertinya, tak diragukan.

Namun, dari semua itu, yang paling menarik adalah diferensiasi pada strategi bisnis yang mereka terapkan. Tidak seperti investor atau pengembang asing lainnya yang mamafhumkan akuisisi proyek atau perusahaan mati. Mereka justru mau bersusah payah, mengembangkan properti dari nol. Mulai dari persiapan konsep, pengadaan lahan, pemasaran dan penjualan hingga realisasi dan delivery.

Sejatinya, Premier Indonesia hadir di Indonesia sejak sebelum krisis tahun 1998. Tak banyak yang mengetahui tentang ini. Padahal dari sinilah titik awal eksistensi dan rekam jejaknya. Namun begitu, krisis tak menghalangi mereka untuk menggarap pasar Indonesia. Produk debutannya adalah Taman Provence seluas 3 Ha di kawasan BSD City. Chairman of The Board Premier–Les Nouveaux Constructeurs (LNC) Olivier Mitterand yang ikut dalam peluncuran perdana, mengatakan, Indonesia adalah negara besar dengan market yang juga besar dan luas. Jadi, walaupun terkena krisis, mereka tetap meneruskan pembangunan karena komitmen terhadap pasar yang membutuhkan hunian berkualitas.

Kini, Premier Indonesia aktual telah menjelma menjadi pengembang yang laik diperhitungkan. Dengan komposisi dua pemegang saham dominan; Les Nouveaux Constructeurs dan Qeystone Investment masing-masing berporsi 51% dan 49%, Premier Indonesia tampil solid dan taktis. Bahkan kian agresif. Karya mereka tersebar di kantung-kantung perumahan strategis Jadebotabek. Ada 12 portofolio yang sudah mereka kembangkan. Sebut saja, Fontainebleau Golf Residence, Central Park, Premier Residence, La Vanoise Village, dan Pinang Ranti Mansion (lengkapnya lihat tabel).

Empat di antara 12 perumahan itu merupakan hasil kolaborasi dengan PT Modernland Realty Tbk. Lainnya berkongsi dengan Grup Duta Pertiwi, PT Cisadane Riverpark dan beberapa landlord berbadan hukum lainnya. Mengenai kerjasama ini, ada beberapa kriteria khusus yang menjadi konsentrasi mereka. Menurut Presiden Dirketur Premier Indonesia Tommy Wong, yang terutama adalah aspek legalitas yang harus bersih dan jelas.

Berikutnya, seperti ditambahkan Direktur Pengembangan Bisnis Hendra Purnama adalah luasan lahan. Mereka menerapkan formulasi tersendiri mengenai dimensi lahan yang akan digarap. Berkisar antara 3-10 Ha. Pertimbangan penetapan luas lahan ini menyangkut efisiensi ongkos ekonomi dan prinsip value for money.

Strategi bisnis lainnya adalah memperluas pangsa pasar, dengan menggarap kelas menengah-menengah. Selama ini, dikatakan Tommy, Premier Indonesia identik dengan produk menengah atas seharga rata-rata lebih dari Rp1,5 miliar. Orientasi terkini adalah melansir produk dengan patokan harga antara Rp600 juta-1 miliar.

Ini dilakukan atas motivasi dasar bahwa kelas menengah-menengah Indonesia ceruk dan populasinya jauh lebih luas dan banyak. Potensinya dalam memberikan kontribusi untuk target peningkatan penjualan pun, tak dimungkiri.  Jika tahun ini target perolehan ‘hanya’

Rp300 miliar, maka tahun 2011 mendatang ditingkatkan 40% lebih tinggi.

Guna merealisasikan peningkatan target tersebut, imbuh Hendra, Premier Indonesia akan memulainya dengan melansir Natura Residences by Premier di Cimone, Tangerang. Bekerjasama dengan PT Bayu Aji sebagai pemilik lahan. Embel-embel ‘by Premier’ disematkan di belakang nama proyek dengan maksud sebagai penegasan. Bahwa meski produk ini merupakan second liner, namun dibangun oleh pengembang dengan reputasi meyakinkan.

Selain di Cimone (seluas 5 Ha) yang akan dipublikasikan pada November nanti, dalam tahun anggaran 2010-2011, Premier Indonesia juga merencanakan mengembangkan tiga proyek baru lagi. Masing-masing di Kota Modern seluas 4 Ha (Februari 2011), kawasan Jakarta Timur (6 Ha) dan Jakarta Barat 10 Ha.

“Dalam setahun, kami harus dapat membangun empat proyek baru. Sesuai dengan ketetapan kantor pusat (principal) di Prancis. Nanti, setelah semuanya rampung, kami juga berencana melakukan ekspansi ke luar wilayah Jadebotabek. Kota-kota besar yang kami incar adalah Bandung, Surabaya, Medan dan Palembang,” ungkap Tommy.

Keempat proyek anyar tersebut membutuhkan dana investasi tak kurang dari Rp1,5 triliun-2 triliun, dengan asumsi nilai per proyek sekitar Rp200 miliar-500 miliar. ‘Tergantung luas lahan, lokasi dan kelasnya. Nominal tersebut  adalah kisarannya,” tambah Hendra seraya menjelaskan bahwa dana yang dimanfaatkan sepenuhnya berasal dari ekuiti perusahaan.

Properti Tepi Pantai, Tetap Diminati

Tengah September lalu, warga Jakarta dikagetkan dengan ambruknya sepenggal Jl. RE Martadinata, Ancol Jakarta Utara. Ruas jalan yang merupakan pintu masuk bagi kendaraan berat menuju pelabuhan barang Tanjung Priok itu terputus sepanjang 103 meter. Dalam kondisi normal, ruas jalan ini relatif sibuk, karena merupakan akses utama menuju terminal peti kemas.

Lantas bagaimana kelangsungan bisnis, khususnya transaksi properti di kawasan ini? Apakah ikut terputus? Kita mafhum, Ancol tak bisa lepas dari keberadaan infrastruktur, khususnya jembatan, jembatan layang atau dermaga. Karena kawasan ini merupakan kawasan tepi pantai. Antarbagian terkoneksi oleh jembatan atau jembatan layang.  Contohnya saja, untuk menuju Mangga Dua dari arah Jl RE Martadinata atau Lodan Raya, harus melewati jembatan kecil dan melintasi Jl Gunung Sahari, begitu juga sebaliknya.

Meski demikian, aktifitas bisnis tak terhambat atau terganggu oleh kondisi itu. Kondisi lalu lintas memang jadi lebih padat dan ramai, akan tetapi, itu dipandang sebagai peluang. Ramainya kondisi lalu lintas, berarti ramai pula peluang yang bisa dimanfaatkan. Peluang bisnis di Ancol dan Mangga Dua sama atraktifnya. Apalagi untuk sektor properti. Karakteristik keduanya yang bertolak belakang, justru dapat disinergikan menjadi kombinasi yang potensial dan menguntungkan.

Ancol dikenal sebagai kawasan wisata tepi pantai, sementara Mangga Dua beken sebagai kawasan perdagangan ritel dan grosir. Karena itu, properti yang dikembangkan di kawasan ini juga disesuaikan dengan karakternya. Properti di Ancol, didominasi oleh perumahan eksklusif dengan harga tinggi, begitu pun dengan apartemennya. Sementara di Mangga Dua, sebagian besar merupakan properti massif yang dijual dengan harga kompetitif. Ukuran unitnya pun sangat kompak. Tidak besar, bahkan cenderung sempit. Tak hanya properti untuk pribadi juga kios-kios komersial.

Lima tahun belakangan, pengembangan properti di sini, justru lebih agresif. Tengok saja di sudut yang mempertemukan antara ruas Jl. Gunung Sahari dan Mangga Dua telah berdiri dengan gagah, dua pusat perdagangan yang direncanakan berkonsep superblok, yakni WTC Mangga Dua (Grup Djarum) dan Mangga Dua Square (Agung Sedayu Group). Lebih ke selatan Gunung Sahari, terdapat Grand Kartini. Ini merupakan mixed use development milik PT Internusa Jaya Semesta.

Kekinian Ancol, tak sebatas wahana rekreasi. Ia telah bertransformasi menjadi instrumen investasi pilihan. Terilhami waterfront properties yang dijajakan di Mancanegara, banyak calon pembeli yang meminati properti di sini. Jelas, ini kans besar buat para pengembang. Walhasil, mereka berlomba mengembangkan beragam properti. Baik vertikel, landed house, komersial sampai pergudangan.

Salah satu yang cukup menyita perhatian adalah aksi Grup Agung Podomoro yang mengakuisisi lahan PT Pembangunan Jaya Tbk di sisi selatan. Di sini, mereka membangun Mediterania Marina Residence seluas 2,5 hektar dengan jumlah unit 2000-an. Tak seluruhnya berkonsep apartemen, separuh sisanya dijadikan kondotel denga  pengelola dari Grup Aston. Namanya pun disesuaikan menjadi Aston Marina.

Tak mau kalah dengan sekutunya, Grup Agung Sedayu sejak setahun lalu giat menawarkan salah satu produk terbarunya, yakni Ancol Mansion. Hunian yang menyatu dengan Taman Impian Jaya Ancol ini dikembangkan dengan konsep resort. Sama halnya dengan Mediterania Marina Residence, Ancol Mansion pun digadangkan sebagai properti yang memiliki akses dan sea view pantai Ancol.

Sementara PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk yang notabene adalah si empunya lahan dan pengelola kawasan Taman Impian Jaya Ancol berkreasi dengan memasarkan hunian eksklusif. Mereka memanfaatkan lahan seluas  3,5 hektar. Mereka membangun enam klaster sekaligus yakni; Ancol Marina Lakeside, Ancol Marina Hill, Ancol Marina Palm Beach, de Cove, The Bukit dan The Forest. Harga unit rumahnya tak tanggung-tanggung. Terkecil, tipe 180/200m2 (The Bukit) dipatok Rp2,1 miliar.

Apartemen ataupun landed house dengan pemandangan laut memang memiliki pasar yang lumayan bagus. Pantai Mutiara dan Regatta, yang lebih dekat ke Pantai Indah Kapuk, dapat dijadikan contoh kasus. Keduanya mendapat animo positif. Apalagi properti yang berlokasi di kawasan Ancol. Sudahlah aksesibilitasnya mendukung, fasilitas dan infrastruktur pun terbilang lengkap.

Principal LJ Hooker PIK, Suryanto Salim, mengatakan properti berpemandangan pantai sangat diminati pasar kelas atas. Selain karena prestis, juga harganya tinggi dan akan terus bergerak naik. Saat ini saja, harga lahannya sudah mencapai kisaran Rp7 juta-10 juta/m2. Wajar, tak ditemui properti seharga di bawah Rp1 miliar. Baik di pasar primer maupun sekunder.

Pun demikian dengan amblasnya Jl RE Martadinata, tidak secara signifikan menciutkan calon konsumen membeli properti tepi pantai. Harga juga tak terkoreksi. “Penurunan harga tanah dan properti tak mungkin terjadi. Akan tetapi penjualan memang sedikit melambat. Pasar masih menanti perbaikan jalan,” timpalnya. Namun begitu, kondisi ini temporer sifatnya. Untuk beberapa waktu ke depan pasar akan bergerak lagi karena properti kawasan pantai merupakan properti esklusif yang tidak semua orang bisa memilikinya.

Kondisi yang mirip juga akan terjadi di pasar sekunder. Aktifitas transaksi sewa tetap berjalan. Properti yang disewakan untuk dijadikan rumah singgah atau transit bagi pebisnis ritel dan grosir di Mangga Dua, mengalami tambahan kuantitas. Hal ini berkaitan dengan beroperasinya Aston Marina. “turn over-nya lumayan tinggi,” imbuh Suryanto.


Superblok, Abai Kepentingan Publik

Hutan beton superblok adalah representasi kekinian Jakarta. Kuantitasnya sudah melebihi yang dapat dibangun satu dekade silam. Terdapat 40 superblok eksisting di seluruh wilayah DKI Jakarta. Mulai dari kelas premium seperti kompleks Plaza Indonesia dan Plaza Senayan, hingga kelas bawah macam kompleks ITC Mangga Dua. Superblok-superblok tersebut masing-masing merangkum sejumlah fungsi dan fasilitas properti. Seperti hotel, pusat belanja, perkantoran dan apartemen.

Di satu sisi, keberadaan superblok diharapkan dapat menciptakan gaya hidup lebih efisien dan efektif. Ini dimungkinkan karena superblok dirancang untuk mengakomodasi aktifitas dan kebutuhan sehari-hari penghuninya. Di sisi lain, pengembangan superblok yang cenderung spartan, justru malah tumbuh sebagai atraksi tren semata.

Menurut pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti Jakarta, Yayat Supriyatna, para pengembang gencar membangun superblok karena secara makro, kota tidak lagi bisa memberikan kenyamanan dalam memenuhi kebutuhan dasar warganya. “Karena itu, ini dianggap sebagai peluang bisnis yang menjanjikan bagi developer. Walhasil mereka berlomba membangun dan menjualnya ke pasar beserta mimpi-mimpi dan gimmick yang aduhai,’ ujarnya.

Sayangnya, keberadaan superblok itu dinilai malah membebani kota. Alih-alih dapat mengakomodasi kebutuhan dasar masyarakat. Dus, harga properti dalam superblok itu tak murah. Sehingga hanya bisa diakses oleh masyarakat dengan daya beli tinggi. Bahkan, sekelas superblok ITC Mangga Dua pun, cuma dapat dimiliki oleh mereka yang berpendapatan Rp20 juta ke atas per bulan. Dengan asumsi memanfaatkan fasilitas KPR/KPA.

Sudah begitu, kebanyakan superblok yang dikembangkan juga kurang memperhatikan aspek hemat energi, boros listrik dan air tanah. Pemanfaatan lahan sangat maksimal, sebaliknya ruang terbuka hijau yang dapat diakses oleh publik sangat minim. RTH di sini maksudnya adalah area yang benar-benar hijau yang bukan di atas bangunan massif. Namun, bisa ditanami tumbuhan atau pohon serta dapat dimanfaatkan sebagai playground. Selain itu, menurut CEO LEADS Property Indonesia Hendra Hartono, superblok eksisting dibangun tidak memperhatikan aspek sinergitas dengan superblok lainya.

“Asal bangun dengan lokasi pengembangan kebanyakan di sudut jalan (corner), lokasinya pun berbeda-beda. Pemilihan lokasi di sudut jalan adalah pertimbangan yang tidak matang. Para pengembang tidak memiliki pengetahuan yang cukup mengenai aspek perkotaan dan daya dukung lingkungannya. Ini yang memicu kemacetan parah yang tak juga terurai hingga kini,” papar Hendra.

Selain itu, tidak semua superblok dikelola secara profesional lazimnya superblok sebagaimana mestinya. Pengelolaan terkadang apa adanya dengan standar kualitas yang sangat minim. Akibatnya kerap terjadi pertikaian antarpenghuni, penghuni dengan pengelola, atau pengelola dengan masyarakat sekitar yang berujung pada pertikaian secara hukum.

Di singapura, Hendra mencontohkan, superblok yang dikembangan berbagai developer berbeda, terintegrasi dalam sebuah cluster (kawasan tersendiri). Sehingga tercipta harmoni dan sinergi baik antarsuperblok maupun kawasan peruntukan di sekitarnya. Hal ini memudahkan penghuninya menuju ke fasilitas di luar huniannya. “Bandingkan dengan di Jakarta. Satu dan lainnya tidak terkoneksi. Seperti Central Park, Taman Anggrek dan Ciputraland yang sebetulnya berdekatan tapi terpisah oleh pagar beton dan besi. Mestinya dibangun koridor khusus yang menghubungkan superblok-superblok itu,” lanjut Hendra.

Lepas dari itu, konsep superblok sejatinya telah diterima pasar dengan baik. Superblok Plaza Indonesia, Plaza Senayan, Taman Anggrek dan beberapa lainnya yang masuk generasi pertama, sukses terserap pasar. Perkara dihuni atau tidak, itu soal lain yang terkait masalah gaya hidup dan adaptasi kultur.

Pengembangan superblok untuk saat ini tetap dibutuhkan. Bahkan, peluangnya masih cukup signifikan. Untuk poros Mas Mansyur-Satrio dan Kasablanka, yang area tak terbangunnya masih relatif besar, potensial untuk dikembangkan dan ditata lebih baik. Pasalnya, koridor ini masuk dalam penataan tata ruang dan wilayah/RTRW 2010-2020 Pemprov DKI Jakarta yang akan didukung pembangunan infastruktur berupa fly over dan jalur mass rapid transportation.

Harga lahannya pun terbilang rendah, jika dibandingkan dengan kawasan bisnis lain seperti CBD Sudirman atau Thamrin. Saat ini, kisaran harganya antara Rp15 juta-18 juta/m2. Jadi, pengembangan baru yang akan dilakukan harus sejalan dengan RTRW yang baru.

Konsep superblok yang hirau akan kepentingan publik dan daya dukung lingkungan, justru lebih baik. Ini tantangan buat pengembang yang berencana membangun superblok baru. Masalah padatnya arus lalu lintas, pemilihan lokasi yang premium namun tidak berada di sudut, serta penyediaan gedung parkir yang memadai, mesti jadi pertimbangan utama. Idealnya, kata Yayat, keberadaan superblok harus menjadi solusi. Bukan menambah beban kawasan atau kota keseluruhan.

Kelas Menengah Lebih Berpeluang

Kendati pembangunan superblok sangat dinamis, namun harus diperhatikan ceruk pasar dan kondisi psikologisnya. Untuk saat ini, dikatakan Hendra, semua sektor memang tengah bergerak sebagai ekses positif dari meningkatnya daya beli dan menguatnya nilai tukar rupiah. Namun, yang paling menunjukkan peningkatan adalah perkantoran dan apartemen.

Ini didasarkan pada kondisi aktual bahwa tidak ada perbedaan signifikan antara superblok di beberapa kawasan di Jakarta. Semua sama. Mestinya kondisi ini harus diubah dengan paradigma sinergitas. Kecuali superblok di pinggiran kota.

Superblok yang memiliki kans terserap pasar secara cepat dan maksimal adalah yang menyasar segmen pasar menengah. Kelas ini kian hari semakin kuat. Daya beli tinggi dan melek akan informasi, termasuk prospek bisnis dan industri properti. Profil mereka ini, ujar Hendra, mementingkan fungsi dibanding preferensi. Ada pun harga properti (khususnya hunian apartemen) yang mereka incar antara Rp10 juta-17 juta/m2.

Pembeli yang bermotif investasi dan berharap mendapat capital gain dengan cepat akan berpikir bahwa ini saatnya untuk investasi jangka pendek di bawah tiga tahun. Berbeda dengan karakter kelas atas yang memang sangat terbatas. Mereka akan membeli jika sesuai dengan ekspektasi dan kondisi fisik properti yang dibidik sudah jadi. Kalau masih dalam tahap gambar, jangan harap kelas atas ini melirik.

Sementara untuk hotel, peluang terbesar akan didapat untuk kelas bintang tiga dengan pengelolaan baik (well managed). Karena, tamu yang datang ke Jakarta didominasi  oleh travelers dari daerah, terutama Kawasan Timur Indonesia (KTI) yang singgah untuk berbisnis.