Superblok, Abai Kepentingan Publik

Hutan beton superblok adalah representasi kekinian Jakarta. Kuantitasnya sudah melebihi yang dapat dibangun satu dekade silam. Terdapat 40 superblok eksisting di seluruh wilayah DKI Jakarta. Mulai dari kelas premium seperti kompleks Plaza Indonesia dan Plaza Senayan, hingga kelas bawah macam kompleks ITC Mangga Dua. Superblok-superblok tersebut masing-masing merangkum sejumlah fungsi dan fasilitas properti. Seperti hotel, pusat belanja, perkantoran dan apartemen.

Di satu sisi, keberadaan superblok diharapkan dapat menciptakan gaya hidup lebih efisien dan efektif. Ini dimungkinkan karena superblok dirancang untuk mengakomodasi aktifitas dan kebutuhan sehari-hari penghuninya. Di sisi lain, pengembangan superblok yang cenderung spartan, justru malah tumbuh sebagai atraksi tren semata.

Menurut pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti Jakarta, Yayat Supriyatna, para pengembang gencar membangun superblok karena secara makro, kota tidak lagi bisa memberikan kenyamanan dalam memenuhi kebutuhan dasar warganya. “Karena itu, ini dianggap sebagai peluang bisnis yang menjanjikan bagi developer. Walhasil mereka berlomba membangun dan menjualnya ke pasar beserta mimpi-mimpi dan gimmick yang aduhai,’ ujarnya.

Sayangnya, keberadaan superblok itu dinilai malah membebani kota. Alih-alih dapat mengakomodasi kebutuhan dasar masyarakat. Dus, harga properti dalam superblok itu tak murah. Sehingga hanya bisa diakses oleh masyarakat dengan daya beli tinggi. Bahkan, sekelas superblok ITC Mangga Dua pun, cuma dapat dimiliki oleh mereka yang berpendapatan Rp20 juta ke atas per bulan. Dengan asumsi memanfaatkan fasilitas KPR/KPA.

Sudah begitu, kebanyakan superblok yang dikembangkan juga kurang memperhatikan aspek hemat energi, boros listrik dan air tanah. Pemanfaatan lahan sangat maksimal, sebaliknya ruang terbuka hijau yang dapat diakses oleh publik sangat minim. RTH di sini maksudnya adalah area yang benar-benar hijau yang bukan di atas bangunan massif. Namun, bisa ditanami tumbuhan atau pohon serta dapat dimanfaatkan sebagai playground. Selain itu, menurut CEO LEADS Property Indonesia Hendra Hartono, superblok eksisting dibangun tidak memperhatikan aspek sinergitas dengan superblok lainya.

“Asal bangun dengan lokasi pengembangan kebanyakan di sudut jalan (corner), lokasinya pun berbeda-beda. Pemilihan lokasi di sudut jalan adalah pertimbangan yang tidak matang. Para pengembang tidak memiliki pengetahuan yang cukup mengenai aspek perkotaan dan daya dukung lingkungannya. Ini yang memicu kemacetan parah yang tak juga terurai hingga kini,” papar Hendra.

Selain itu, tidak semua superblok dikelola secara profesional lazimnya superblok sebagaimana mestinya. Pengelolaan terkadang apa adanya dengan standar kualitas yang sangat minim. Akibatnya kerap terjadi pertikaian antarpenghuni, penghuni dengan pengelola, atau pengelola dengan masyarakat sekitar yang berujung pada pertikaian secara hukum.

Di singapura, Hendra mencontohkan, superblok yang dikembangan berbagai developer berbeda, terintegrasi dalam sebuah cluster (kawasan tersendiri). Sehingga tercipta harmoni dan sinergi baik antarsuperblok maupun kawasan peruntukan di sekitarnya. Hal ini memudahkan penghuninya menuju ke fasilitas di luar huniannya. “Bandingkan dengan di Jakarta. Satu dan lainnya tidak terkoneksi. Seperti Central Park, Taman Anggrek dan Ciputraland yang sebetulnya berdekatan tapi terpisah oleh pagar beton dan besi. Mestinya dibangun koridor khusus yang menghubungkan superblok-superblok itu,” lanjut Hendra.

Lepas dari itu, konsep superblok sejatinya telah diterima pasar dengan baik. Superblok Plaza Indonesia, Plaza Senayan, Taman Anggrek dan beberapa lainnya yang masuk generasi pertama, sukses terserap pasar. Perkara dihuni atau tidak, itu soal lain yang terkait masalah gaya hidup dan adaptasi kultur.

Pengembangan superblok untuk saat ini tetap dibutuhkan. Bahkan, peluangnya masih cukup signifikan. Untuk poros Mas Mansyur-Satrio dan Kasablanka, yang area tak terbangunnya masih relatif besar, potensial untuk dikembangkan dan ditata lebih baik. Pasalnya, koridor ini masuk dalam penataan tata ruang dan wilayah/RTRW 2010-2020 Pemprov DKI Jakarta yang akan didukung pembangunan infastruktur berupa fly over dan jalur mass rapid transportation.

Harga lahannya pun terbilang rendah, jika dibandingkan dengan kawasan bisnis lain seperti CBD Sudirman atau Thamrin. Saat ini, kisaran harganya antara Rp15 juta-18 juta/m2. Jadi, pengembangan baru yang akan dilakukan harus sejalan dengan RTRW yang baru.

Konsep superblok yang hirau akan kepentingan publik dan daya dukung lingkungan, justru lebih baik. Ini tantangan buat pengembang yang berencana membangun superblok baru. Masalah padatnya arus lalu lintas, pemilihan lokasi yang premium namun tidak berada di sudut, serta penyediaan gedung parkir yang memadai, mesti jadi pertimbangan utama. Idealnya, kata Yayat, keberadaan superblok harus menjadi solusi. Bukan menambah beban kawasan atau kota keseluruhan.

Kelas Menengah Lebih Berpeluang

Kendati pembangunan superblok sangat dinamis, namun harus diperhatikan ceruk pasar dan kondisi psikologisnya. Untuk saat ini, dikatakan Hendra, semua sektor memang tengah bergerak sebagai ekses positif dari meningkatnya daya beli dan menguatnya nilai tukar rupiah. Namun, yang paling menunjukkan peningkatan adalah perkantoran dan apartemen.

Ini didasarkan pada kondisi aktual bahwa tidak ada perbedaan signifikan antara superblok di beberapa kawasan di Jakarta. Semua sama. Mestinya kondisi ini harus diubah dengan paradigma sinergitas. Kecuali superblok di pinggiran kota.

Superblok yang memiliki kans terserap pasar secara cepat dan maksimal adalah yang menyasar segmen pasar menengah. Kelas ini kian hari semakin kuat. Daya beli tinggi dan melek akan informasi, termasuk prospek bisnis dan industri properti. Profil mereka ini, ujar Hendra, mementingkan fungsi dibanding preferensi. Ada pun harga properti (khususnya hunian apartemen) yang mereka incar antara Rp10 juta-17 juta/m2.

Pembeli yang bermotif investasi dan berharap mendapat capital gain dengan cepat akan berpikir bahwa ini saatnya untuk investasi jangka pendek di bawah tiga tahun. Berbeda dengan karakter kelas atas yang memang sangat terbatas. Mereka akan membeli jika sesuai dengan ekspektasi dan kondisi fisik properti yang dibidik sudah jadi. Kalau masih dalam tahap gambar, jangan harap kelas atas ini melirik.

Sementara untuk hotel, peluang terbesar akan didapat untuk kelas bintang tiga dengan pengelolaan baik (well managed). Karena, tamu yang datang ke Jakarta didominasi  oleh travelers dari daerah, terutama Kawasan Timur Indonesia (KTI) yang singgah untuk berbisnis.

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: